Решение от 8 августа 2019 г. по делу № А41-106359/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-106359/18
09 августа 2019 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 09 августа 2019 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.С. Сергеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассматривает в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "ТЕЯ" к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЛЮБЕРЦЫ, КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области о понуждении к заключению договора

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований - ОАО «ЛГЖТ»

при участии сторон - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТЕЯ» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Люберцы Московской области, Комитету по управлению имущества Администрации городского округа Люберцы Московской области об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1 038,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> по цене 37 144 915,25 руб. с рассрочкой на 5 лет, без учета НДС на условиях ООО «ТЕЯ».

В судебном заседании истец в порядке ст. 49 АПК РФ, заявил ходатайство об отказе от иска в части требования об обязании Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области и КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области заключить с ООО «ТЕЯ» договор купли-продажи нежилого помещения в отношении нежилых помещений общей площадью 371 м2, а именно: в отношении помещения № I, расположенное в подвальном этаже, помещения площадью 357,5 м2 (все помещения); в отношении помещения № I, расположенном на первом этаже, помещения площадью 13,5 м2 (помещения № 14 и № 15).

Уточнил исковые требования, согласно которым, просит суд:

Обязать Администрацию муниципального образования городской округ Люберцы Московской области и КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской Области заключить с ООО «ТЕЯ» договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 667,4 м2, расположенных по адресу: <...>, а именно: помещения № I, расположенного на первом этаже, помещения площадью 603,5 м2 (без учета помещений № 14 и № 15) и помещения № II, расположенного на первом этаже, помещения площадью 63,9 м2 (все помещения) по цене 25 775 655 (двадцать пять миллионов семьсот семьдесят пять тысяч шестьсот пятьдесят пять) рублей 40 (сорок) копеек с рассрочкой на 5 лет, без учета НДС на условиях ООО «ТЕЯ» (копия текста договора приложена к заявлению).

В силу п. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. В силу п. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно п. 4 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом. В силу п. 3 ст. 150 АПК РФ в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Рассмотрев ходатайство истца о принятии судом отказа от иска в указанной части, суд приходит к выводу том, что это не противоречит закону и не нарушает права других лиц, в связи с чем, суд принимает отказ от требования в указанной части, в соответствии с п. 4 ст. 150 АПК РФ прекращает производство по делу в указанной части.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, с учетом отказа от иска.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, присутствующих в судебном заседании, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды здания, объекта, сооружения, нежилого помещения от 22.02.2008 № 1005, согласно которому арендодатель на основании Постановления Главы муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области от 05.02.2008 № 185-ПГ при участии организации (ОАО «Люберецкий городской жилищный трест») передает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений – 1038,4 кв.м., состав основных помещений (номера комнат): лит. А, подвал, пом. 1, № по плану 3-21, 27, 28, 32, 33 площадью 357,5 кв.м., 1 этаж, пом. 1, № по плану 1-18 площадью 617,0 кв.м., 1 этаж пом. II, № по плану 1-7 площадью 63,9 кв.м.

С целью реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества, заявитель, в порядке статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22 июля 2008 года, обратился в Администрацию муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области с предложением заключить договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа на условиях ООО «ТЕЯ».

Письмом от 23.11.2018 № 5263/1-1-9 Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области оставила договор купли-продажи без рассмотрения. Основанием для оставления договора купли-продажи послужило нахождение в арендуемом подвальном помещении инженерных коммуникаций, санитарно-технического оборудования всего жилого дома (узел управления центрального отопления, холодного водоснабжения, канализации и электроснабжения), являющиеся общедомовым имуществом и требующие постоянного открытого доступа для их эксплуатации и контроля.

Несогласие заявителя с отказом Администрации в выкупе арендуемого помещения послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском.

Участие субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации, регулируются Федеральным Законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (опубликован 25.07.2008 года в Российской газете и вступил в силу с 05.08.2008 года) (далее по тексту Федеральный закон № 159-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

В силу ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 названной статьи).

Из отзыва Администрации следует, что в спорном нежилом помещении проходят инженерные коммуникации общего имущества (центральное отопление, система холодного водоснабжения, система водоотведения и электрического оборудования, запорные устройства), относящиеся к общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме.

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме.

Определением Арбитражного суда Московской области от 23.04.2019 по делу №А41-106359/18 назначена комплексная оценочная и строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Лаборатория судебной экспертизы» экспертам ФИО2, ФИО3.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

Определить рыночную стоимость по состоянию на 31.10.2018 нежилых помещений: лит. А, подвал, пом. 1 № по плану 3-21, 27, 28, 32, 33 площадью 357,5 кв.м, 1 этаж, пом. 1 № по плану 1-18 площадью 617,0 кв.м, 1 этаж, пом. II № по плану 1-7 площадью 63,9 кв.м расположенных по адресу: МО, г.о. Люберцы, <...>;

Располагаются ли в нежилых помещениях: лит. А, подвал, пом. 1 № по плану 3-21, 27, 28, 32, 33 площадью 357,5 кв.м, 1 этаж, пом. 1 № по плану 1-18 площадью 617,0 кв.м, 1 этаж, пом. II № по плану 1-7 площадью 63,9 кв.м расположенных по адресу: МО, г.о. Люберцы, <...> технологичное оборудование, предназначенное для обслуживания многоквартирного дома?

В случае нахождения в помещениях технологичного оборудования, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома, установить являются ли указанные помещения, требующими постоянного открытого доступа для эксплуатации и контроля, находящегося в нем технологичного оборудования, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома?

Согласно заключению экспертов от 28.05.2019 по первому вопросу эксперты пришли к выводу, что итоговая рыночная стоимость по состоянию на 31.10.2018 нежилых помещений: лит. А, подвал, пом. I, № по плану3-21, 27, 28, 32, 33, площадью 357,5 кв.м., 1 этаж, пом. I, № по плану 1-18, площадью 617,0 кв.м., 1 этаж, пом. II, № по плану 1-7, площадью 63,9 кв.м., расположенных по адресу: московская область, г.о. Люберцы, <...>, составляет:

- с учетом НДС – 47 322 266 руб. (при стоимости 1 кв.м. помещений – 45 572 руб.);

- без учета НДС – 40 103 615 руб. (при стоимости 1 кв.м. – 38 621 руб.).

При ответе на второй вопрос эксперты указали, что указанное в вопросе суда нежилые помещения возможно идентифицировать только по данным из технического описания нежилых помещений части подвала, 1 этажа, расположенных по адресу: московская область, <...>, по состоянию на 12.09.2007 (листы 10-15, выделенный том).

В соответствии с данными из вышеуказанного технического описания, объектом экспертизы являются помещения общей площадью 1038,4 кв.м., состоящие из:

- помещение № I, расположенное в подвальном этаже, состоящие из помещений № 1-23, общей площадью 357,5 кв.м. (на схеме № 1 выделено красным цветом);

- помещение № I, расположенное на первом этаже, состоящее из помещений №1-18, общей площадью 617,0 кв.м. (на схеме № 1 выделено синим цветом);

- помещение № II, расположенное на первом этаже, состоящее из помещений №1-7, общей площадью 63,9 кв.м.(на схеме № 1 выделено зеленым цветом).

По результатам проведенных исследований по вопросу № 2 эксперт пришел к следующим выводам:

1) В помещении № I, расположенном в подвальном этаже, состоящем из помещений № 1-23, общей площадью 357,5 кв.м. (на схеме № 1 выделено красным цветом) имеется множество инженерных коммуникаций и технологического оборудования, предназначенных для обслуживания многоквартирного дома;

2) В помещении № I, расположенном на первом этаже, состоящем из помещений № 1-18, общей площадью 617,0 кв.м. (на схеме № 1 выделено синим цветом) не выявлено технологического оборудования, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома;

3) В помещении № II, расположенном на первом этаже, состоящем из помещений № 1-7, общей площадью 63,9 кв.м. (на схеме № 1 выделено зеленым цветом) не выявлено технологического оборудования, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома.

Отвечая на третий вопрос, экспертами установлено следующее.

1) В помещение № I, расположенное в подвальном этаже, состоящее из помещений № 1-23, общей площадью 357,5 кв.м. (на схеме № 1 выделено красным цветом), требуется постоянный открытый доступ для эксплуатации и контроля, находящихся в нем инженерных коммуникация и технологического оборудования, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома;

2) Фактически из помещения № 14, площадью 4,8 кв.м., входящего в состав помещения № I, расположенного на первом этаже (на схеме № 1 выделено синим цветом) имеется дверной проем для выхода наружу (на плане БТИ данный дверной проем не отображен);

3) Для возможности постоянно открытого доступа в подвальное помещение наличие общего доступа в следующие помещения, входящие в состав помещения № I, расположенного на первом этаже (на схеме №1 выделено синим цветом):

- Помещение № 14, площадью 4,8 кв.м. (назначение - коридор);

- Помещение № 15, площадью 8,7 кв.м. (назначение - коридор).

С учетом вышеуказанного, из нежилых помещений, являющихся предметом экспертизы:

1) использовать автономно (самостоятельно, без обеспечения возможности постоянного доступа в них) возможно помещения общей площадью 667,4 кв.м., в том числе:

- в помещении № I, расположенном на первом этаже, помещения площадью 603,5 кв.м. (без учета помещений № 14 и № 15);

- в помещении № II, расположенном на первом этаже, помещения площадью 63,9 кв.м. (все помещения).

2) использовать автономно (самостоятельно, без обеспечения возможности постоянного доступа в них) не возможно помещения общей площадью 371,0 кв.м. в том числе:

- в помещении № I, расположенное в подвальном этаже, помещения площадью 357,5 кв.м. (все помещения);

- в помещении № I, расположенном на первом этаже, помещения площадью 13,5 кв.м. (помещения № 14 и № 15).

На схеме № 2 (см. исследовательскую часть по вопросу № 3) выделены:

- желтым цветом - выделены помещения, которые использовать автономно невозможно;

- фиолетовым цветом - выделены помещения, которые использовать автономно возможно.

Согласно пункту 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пункте 3 указанного Постановления также разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 1 статьи 6, статьи 290 ГК РФ, с учетом разъяснений, данных в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отсутствие иных собственников помещений в спорном строении влечет невозможность использования помещений технического подполья иными лицами как самостоятельных помещений, и, как следствие, сохранение таких помещений в собственности Администрации.

Таким образом, результаты проведенной судебной комплексной оценочной и строительно-технической экспертизы послужили для отказа истца от иска в части требования об обязании Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области и КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области заключить с ООО «ТЕЯ» договор купли-продажи нежилого помещения в отношении нежилых помещений общей площадью 371 м2, а именно: в отношении помещения № I, расположенное в подвальном этаже, помещения площадью 357,5 м2 (все помещения); в отношении помещения № I, расположенном на первом этаже, помещения площадью 13,5 м2 (помещения № 14 и № 15).

Истец уточнил исковые требования, согласно которым, просит суд:

Обязать Администрацию муниципального образования городской округ Люберцы Московской области и КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской Области заключить с ООО «ТЕЯ» договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 667,4 м2, расположенных по адресу: <...>, а именно: помещения № I, расположенного на первом этаже, помещения площадью 603,5 м2 (без учета помещений № 14 и № 15) и помещения № II, расположенного на первом этаже, помещения площадью 63,9 м2 (все помещения) по цене 25 775 655 (двадцать пять миллионов семьсот семьдесят пять тысяч шестьсот пятьдесят пять) рублей 40 (сорок) копеек с рассрочкой на 5 лет, без учета НДС на условиях ООО «ТЕЯ» (копия текста договора приложена к заявлению).

В силу статьи 421 ГК РФ и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества судом была назначена судебная экспертиза, по результатам которой итоговая рыночная стоимость по состоянию на 31.10.2018 нежилых помещений: лит. А, подвал, пом. I, № по плану3-21, 27, 28, 32, 33, площадью 357,5 кв.м., 1 этаж, пом. I, № по плану 1-18, площадью 617,0 кв.м., 1 этаж, пом. II, № по плану 1-7, площадью 63,9 кв.м., расположенных по адресу: московская область, г.о. Люберцы, <...>, составляет:

- с учетом НДС – 47 322 266 руб. (при стоимости 1 кв.м. помещений – 45 572 руб.);

- без учета НДС – 40 103 615 руб. (при стоимости 1 кв.м. – 38 621 руб.).

Истцом в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 24.07.2019 № 3171906, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества – помещение, назначение: нежилое, общая площадь 667,4 кв.м., адрес объекта: <...>, пом. I, № по плану 1-13, 16-18, пом. II, № по плану 1-7, по состоянию на 31 10 2018 составляет с учетом НДС в размере 31 433 873 руб., без учета НДС в размере 25 775 655 руб.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Поскольку судебная оценочная экспертиза проводилась в отношении спорного объекта недвижимости общей площадью 1038,4 кв.м., принимая во внимание, отказ истца от части требований, а последствия отказа и уточнение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ привели к уменьшению площади спорного объекта до 667,4 кв.м., в отношении которого истец просит заключить договор купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что выкупная цена спорного нежилого помещения подлежит определению с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения ООО «Эксперт Оценка» отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 24.07.2019 № 3171906.

Суд, оценивая экспертное заключение на основании ст. 71 АПК РФ наряду с другими доказательствами по делу, полагает, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (ст. 86 АПК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности" арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В судебном заседании представитель истца отказался от взыскания судебных расходов на оплату государственной пошлины и оплату судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Принять отказ ООО "ТЕЯ" от иска требований в части требования об обязании Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области и КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области заключить с ООО «ТЕЯ» договор купли-продажи нежилого помещения в отношении нежилых помещений общей площадью 371 м2, а именно: в отношении помещения № I, расположенное в подвальном этаже, помещения площадью 357,5 м2 (все помещения); в отношении помещения № I, расположенном на первом этаже, помещения площадью 13,5 м2 (помещения № 14 и № 15).

Производство по делу №А41-106359/18 в указанной части прекратить.

Обязать Администрацию муниципального образования городской округ Люберцы Московской области и КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской Области заключить с ООО «ТЕЯ» договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 667,4 м2, расположенных по адресу: <...>, а именно: помещения № I, расположенного на первом этаже, помещения площадью 603,5 м2 (без учета помещений № 14 и № 15) и помещения № II, расположенного на первом этаже, помещения площадью 63,9 м2 (все помещения) по цене 25 775 655 (двадцать пять миллионов семьсот семьдесят пять тысяч шестьсот пятьдесят пять) рублей 40 (сорок) копеек с рассрочкой на 5 лет, без учета НДС на условиях ООО «ТЕЯ»:

ДОГОВОР

КУПЛИ-ПРОДАЖИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

С РАССРОЧКОЙ ПЛАТЕЖА

г. Люберцы «__» ________ 20__ года

1. Стороны договора

Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), действующая от имени и в интересах муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (именуемая в дальнейшем – «Собственник-Залогодержатель»), в лице заместителя Главы администрации городского округа Люберцы ФИО4, действующего на основании распоряжения Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области от 21.06.2017 № 02-РА «О наделении полномочиями заместителя главы администрации ФИО4» и

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области (ИНН <***>; ОГРН <***>), действующий от имени и в интересах муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (именуемый в дальнейшем – «Продавец»), в лице председателя Комитета ФИО5, действующего на основании Положения о Комитете, утвержденного Решением Совета депутатов городского округа Люберцы Московской области от 21.06.2017 № 63/8, с одной стороны

Общество с ограниченной ответственностью «ТЕЯ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), в лице Генерального директора ФИО6, именуемого в дальнейшем «Покупатель-Залогодатель», действующий на основании Устава, с другой стороны, в соответствии с действующим законодательством, на основании заявления Покупателя о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства установленным законодательством, вместе именуемые «Стороны», учитывая условия, оговоренные в п. 2 договора, заключили настоящий договор о нижеследующем:

2. Основания для заключения договора

2.1. Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», решение Совета депутатов муниципального образования городской округ Люберцы Московской области от 30.08.2017 № 103/10 «Об утверждении положения о порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Люберцы Московской области и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

2.2. Покупатель-Залогодатель подтвердил его соответствие условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

2.3. Имущество, являющееся предметом настоящего договора, находится у Покупателя-Залогодателя во временном пользовании (аренде) непрерывно более двух лет в соответствии с договором аренды № 1005 от 22.02.2008.

2.4. Отсутствует задолженность по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

2.5. Приобретаемое имущество не включено в Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный решением Совета депутатов от 11.06.2009 № 43/5 «Об утверждении Перечня муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства».

3. Предмет договора

3.1. Продавец продает, а Покупатель-Залогодатель покупает следующее муниципальное имущество: нежилые помещения общей площадью 667,4 кв. м: состав основных помещений (номера комнат): 1 этаж, пом. 1, № по плану 1-13, 16-18 площадью 603,5 кв. м., 1 этаж, пом. II, № по плану 1-7 площадью 63,9 кв. м, находящееся в собственности муниципального образования «Городской округ Люберцы Московской области», расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Красногорская, д. 19, корп. 1., именуемое далее «Имущество».

3.2. Имущество принадлежит Собственнику-Залогодержателю на праве собственности.

3.3. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 3.1 Имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит.

4. Цена и порядок расчетов за Имущество

4.1. Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении экспертов ООО «Лаборатория судебной экспертизы» по судебной комплексной оценочной и строительно-технической экспертизе от 30.05.2019 по делу № А41-106359/18 (в соответствии с определением Арбитражного суда Московской области от 23.04.2019 по делу № А41-106359/18), и составляет 25 775 655 (двадцать пять миллионов семьсот семьдесят пять тысяч шестьсот пятьдесят пять) рублей 40 (сорок) копеек, без учета НДС (в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ).

4.2. Покупатель-Залогодатель уплачивает Продавцу указанную в п. 4.1 настоящего договора сумму в течение 5 лет в соответствии с графиком платежей (приложение № 1 к Договору) в следующем порядке:

4.2.1. Первый платеж составляет 4 000 000 (четыре миллиона) рублей и перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора.

Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца.

4.2.2. Сумма денежных средств за вычетом первого платежа предоставляется в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях и составляет 21 775 655 (двадцать один миллион семьсот семьдесят пять тысяч шестьсот пятьдесят пять) (тридцать пять миллионов сто семьдесят пять тысяч шестьсот девяносто один) рубль 40 (сорок) копеек, на которую начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату подписания настоящего договора.

4.2.3. Последующие платежи осуществляются ежеквартально в срок не позднее последнего дня соответствующего квартала.

4.3.1. Сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом (приложение № 1):

где:

Пр - сумма процентов;

О - остаток задолженности по основному долгу;

D - фактическое количество календарных дней между платежами;

365 - фактические дни в году.

4.3.2. Покупатель-Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей (приложение № 1 к Договору) на расчетный счет Продавца:

Банковские реквизиты:

УФК по Московской области (Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области)

ИНН <***>

КПП 502701001

ГУ Банка России по ЦФО р/счет <***>

БИК 044525000

ОКТМО 46748000

Код бюджетной классификации 008 114 01040 04 0000 410.

Сумма ежеквартальной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов.

Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение № 1 к Договору).

4.4. В случае неуплаты стоимости Имущества в сроки, установленные графиком платежей (приложение № 1 к Договору), Покупатель-Залогодатель уплачивает Продавцу пеню, устанавливаемую в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день выполнения денежного обязательства, от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

4.5. Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена Покупателем-Залогодателем досрочно на основании решения Покупателя-Залогодателя.

При досрочном погашении части основного долга Покупатель-Залогодатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.

4.6. Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого Имущества по настоящему договору, направляются в независимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:

4.6.1. На уплату неустойки.

4.6.2. На уплату процентов.

4.6.3. На погашение основного долга.

4.7. Стороны договорились ежегодно проводить сверку взаиморасчетов по настоящему договору.

5. Срок действия договора

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и прекращает свое действие полным исполнением Сторонами своих обязательств по настоящему договору.

6. Передача Имущества

6.1. Передача Имущества Продавцом-Залогодержателем Покупателю осуществляется по акту приема-передачи при подписании настоящего договора.

6.2. Право собственности на Имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1, возникает у Покупателя-Залогодателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.

6.3. До момента полной оплаты Имущество находится в залоге у Собственник-Залогодержателя.

6.4. Покупатель-Залогодатель несет все расходы, связанные с оформлением перехода права собственности на Имущество, в соответствии с действующим законодательством.

Настоящие расходы не включаются в сумму, указанную в п. 4.1 настоящего договора, и уплачиваются по мере необходимости и своевременно.

6.5. До момента выполнения Покупателем-Залогодателем залоговых обязательств Покупатель-Залогодатель не вправе распоряжаться Имуществом. После передачи Имущества по акту приема-передачи ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск случайной порчи или гибели Имущества несет Покупатель-Залогодатель.

7. Права и обязанности Сторон

7.1. Продавец обязан:

7.1.1. Передать Покупателю-Залогодателю Имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1 настоящего договора.

7.1.2. При изменении реквизитов письменно своевременно уведомить о таком изменении Покупателя-Залогодателя.

7.2. Покупатель-Залогодатель обязан:

7.2.1. Оплатить выкупленное Имущество в полном объеме в соответствии с пп. 4.1 и 4.3.3 в срок, установленный п. 4.2 настоящего договора.

7.2.2. В течение тридцати дней с момента передачи Имущества по акту приема-передачи обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое по настоящему договору Имущество.

7.2.3. Письменно своевременно уведомлять Продавца об изменении своих почтовых и банковских реквизитов. В противном случае все извещения, уведомления, повестки и другие документы, направленные Покупателю-Залогодателю по реквизитам, указанным в договоре, считаются врученными Покупателю-Залогодателю.

7.3. Обязанности Сторон, не урегулированные настоящим договором, устанавливаются в соответствии с действующим законодательством.

8. Ответственность Сторон

8.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора в соответствии с действующим законодательством.

9. Изменение и расторжение договора

9.1. Изменения настоящего договора возможны по письменному соглашению Сторон, оформленному дополнительным соглашением к настоящему договору.

9.2. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по основаниям, установленным действующим законодательством.

10. Прочие условия

10.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения Сторонами условий договора, разрешаются путем переговоров между Сторонами, а в случае недостижения согласия - Арбитражным судом Московской области.

10.2. Все изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

10.3. Настоящий договор составлен в 4 (четырех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и третий экземпляр - для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

11. Реквизиты и подписи Сторон

Собственник-Залогодержатель: Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области:

Адрес: 140000, <...>.

ИНН: <***>, КПП: 502701001, ОКВЭД: 84.11.3, ОКПО: 04034252

ОГРН: <***>

Банковские реквизиты: УФК по Московской области (ФУ администрации городского округа Люберцы 02483021870 (л/с <***> Администрация муниципального образования городского округа Люберцы Московской области))

Текущий счет: 40204810345250002216

БИК: 044525000, ГУ Банка России по ЦФО г. Москва.

Заместитель Главы Администрации

Городского округа Люберцы Московской __________________________/Cыров А.Н./

области

М.П.

«_____» _______________ 20___ г.

Продавец: Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области

УФК по Московской области (Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области)

ИНН <***>

КПП 502701001

ГУ Банка России по ЦФО р/счет <***>

БИК 044525000

ОКТМО 46748000

Код бюджетной классификации 008 114 01040 04 0000 410.

Председатель ________________________/ФИО5./

М.П.

«_____» _______________ 20___ г.

Покупатель-Залогодатель: Общество с ограниченной ответственностью «ТЕЯ»

ИНН <***>, ОГРН <***>

Адрес: 140032, <...>

р/с № <***>

к/с № 30101810400000000225 в СБЕРБАНК РОССИИ (ОАО) г. Москва Люберецкое ОСБ № 7809, БИК 044525225.

Генеральный директор __________________________/ФИО6./

М.П.

«_____» _______________ 20___ г.

Приложение № 1

к договору купли-продажи муниципального имущества

с рассрочкой платежа от _______ 20__ года

График платежей

- цена продажи имущества составляет 25 775 665 рублей 40 копеек без учета НДС;

- первый платеж составляет 4 000 000 рубля, срок платежа в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента заключения договора.

Сумма долга

% ставка (годовых)

Сумма ежеквартального платежа

21 775 655.40

2,4216 %

1 159 268.47

№ п.п.

Сумма займа

Платеж

сумма %

сумма ОД


21 775 655.40



1
20 748 129.65

1 159 268.47

131 742.72

1 027 525.75

2
19 714 387.36

1 159 268.47

125 526.18

1 033 742.29

3
18 674 390.93

1 159 268.47

119 272.04

1 039 996.43

4
17 628 102.53

1 159 268.47

112 980.07

1 046 288.40

5
16 575 484.08

1 159 268.47

106 650.02

1 052 618.45

6
15 516 497.29

1 159 268.47

100 281.68

1 058 986.79

7
14 451 103.63

1 159 268.47

93 874.81

1 065 393.66

8
13 379 264.34

1 159 268.47

87 429.18

1 071 839.29

9
12 300 940.42

1 159 268.47

80 944.55

1 078 323.92

10

11 216 092.64

1 159 268.47

74 420.69

1 084 847.78

11

10 124 681.53

1 159 268.47

67 857.36

1 091 411.11

12

9 026 667.38

1 159 268.47

61 254.32

1 098 014.15

13

7 922 010.25

1 159 268.47

54 611.34

1 104 657.13

14

6 810 669.94

1 159 268.47

47 928.16

1 111 340.31

15

5 692 606.02

1 159 268.47

41 204.55

1 118 063.92

16

4 567 777.82

1 159 268.47

34 440.27

1 124 828.20

17

3 436 144.41

1 159 268.47

27 635.06

1 131 633.41

18

2 297 664.61

1 159 268.47

20 788.67

1 138 479.80

19

1 152 297.01

1 159 268.47

13 900.87

1 145 367.60

20

0
1 159 268.41

6 971.40

1 152 297.01

Итого:

23 185 369.34

1 409 713.94

21 775 655.40

Подписи сторон:

Продавец:

Председатель Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области

________________________/ФИО5./

М.П.

«_____» _______________ 20___ г.

Покупатель-Залогодатель:

Генеральный директор ООО «ТЕЯ»

_________________________/ФИО6./

М.П.

«_____» _______________ 20___ г.

Собственник-залогодержатель:

Заместитель Главы Администрации

Городского округа Люберцы Московской

области

__________________________/Cыров А.Н./

М.П.

«_____» _______________ 20___ г.

АКТ

приема-передачи муниципального имущества:

нежилых помещений общей площадью 667, 4 кв. м,

расположенных по адресу: Московская область, г. Люберцы,

ул. Красногорская, д. 19, корп. 1

к договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от «___»____________ 20___ года

г. Люберцы «__» ____________ 20__ года


Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), действующая от имени и в интересах муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (именуемая в дальнейшем – «Собственник-Залогодержатель»), в лице заместителя Главы администрации городского округа Люберцы ФИО4, действующего на основании распоряжения Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области от 21.06.2017 № 02-РА «О наделении полномочиями заместителя главы администрации ФИО4», с одной стороны,

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области (ИНН <***>; ОГРН <***>), действующий от имени и в интересах муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (именуемый в дальнейшем – Продавец), в лице председателя Комитета ФИО5, действующего на основании Положения о Комитете, утвержденного Решением Совета депутатов городского округа Люберцы Московской области от 21.06.2017 № 63/8, с другой стороны,

Общество с ограниченной ответственностью «ТЕЯ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице ФИО6, действующего на основании Устава; с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», учитывая основание для передачи имущества - договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от ______________ 20___ года, подписали настоящий акт о нижеследующем:

Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области передает, а

Общество с ограниченной ответственностью «ТЕЯ» принимает

нежилые помещения общей площадью 667,4 кв. м: состав основных помещений (номера комнат): 1 этаж, пом. 1, № по плану 1-13, 16-18 площадью 603,5 кв. м., 1 этаж, пом. II, № по плану 1-7 площадью 63,9 кв. м, находящееся в собственности муниципального образования «Городской округ Люберцы Московской области», расположенное по адресу: <...>., именуемое далее «Имущество».

Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении экспертов ООО «Лаборатория судебной экспертизы» по судебной комплексной оценочной и строительно-технической экспертизе от 30.05.2019 по делу № А41-106359/18 (в соответствии с определением Арбитражного суда Московской области от 23.04.2019 по делу № А41-106359/18), и составляет 25 775 655 (двадцать пять миллионов семьсот семьдесят пять тысяч шестьсот пятьдесят пять) рублей 40 (сорок) копеек, без учета НДС.

Настоящий передаточный акт составлен в 4 (четырех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для Сторон, один – для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Подписи сторон:

Продавец:

Председатель Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области

________________________/ФИО5./

М.П.

«_____» _______________ 20___ г.

Покупатель-Залогодатель:

Генеральный директор ООО «ТЕЯ»

_________________________/ФИО6./

М.П.

«_____» _______________ 20___ г.

Собственник-залогодержатель:

Заместитель Главы Администрации

Городского округа Люберцы Московской

области

__________________________/Cыров А.Н./

М.П.

«_____» _______________ 20___ г.

Взыскать с ООО "ТЕЯ" в пользу Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области 40 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия решения в Десятый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области.

Судья А.С. Сергеева