Решение от 28 июля 2022 г. по делу № А04-779/2022

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-779/2022
г. Благовещенск
28 июля 2022 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 28.07.2022. Резолютивная часть решения объявлена 28.07.2022.


Арбитражный суд Амурской области в составе судьи О.В. Швец,


при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,


рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление управления по использованию муниципального имущества и землепользованию. Администрации г.Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 317280100026295, ИНН <***>) о применении последствий недействительности сделки согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, об обязании вернуть помещение,


третьи лица:

- Свободненская городская прокуратура;

- общество с ограниченной ответственностью «Ваш доктор» (ОГРН <***>, ИНН <***>);

- управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>);

- администрация города Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>),


при участии в заседании:

от истца: ФИО3, по доверенности от 07.02.2022, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО4, по доверенности от 13.05.2022, паспорт, диплом;

от третьих лиц: не явились, извещены (ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 122, ч. 1 ст. 123 АПК РФ)

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось управления по использованию муниципального имущества и землепользованию. Администрации г.Свободного (далее – истец, УИМИЗ администрации г.Свободного) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 317280100026295, ИНН <***>) (далее – ответчик, ИП ФИО2) с исковым заявлением о применении последствий недействительности сделки согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиде обязания вернуть помещение с кадастровым номером 28:05:010914:138 общей площадью 110,8 кв.м., расположенное на первом этаже жилого здания по адресу: <...> октября, д. 12, переданное по договору аренды № 16 от 01.07.2018 по акту приема-передачи.

Заявленные требования обоснованы тем, 01.07.2018 между что УИМИЗ администрации г.Свободного и ИП ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения № 16. 01.10.2021 Свободненским городским прокурором вынесено представление об устранении нарушений федерального законодательства № 07-03-2021/2489 от 01.10.2021. В ходе проверки, проведенной УИМИЗ администрации г.Свободного был выявлен факт отсутствия документа, подтверждающего проведение рыночной оценки стоимости арендного платежа нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> октября, 12 с кадастровым номером 28:05:010914:138. Торги по вышеуказанному помещению проведены с нарушением действующего законодательства, а договор аренды от 01.07.2018 № 16 является ничтожной сделкой.

Определениями от 22.03 2022, от 05.05.2022, от 01.06.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Свободненскую городскую прокуратуру, общество с ограниченной ответственностью «Ваш доктор» (ОГРН <***>, ИНН <***>), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), администрацию города Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>).

От ответчика к судебному заседанию 01.06.2022 поступил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым ответчик просил отказать в удовлетворении исковых требований, в связи с истечением сроков исковой давности, несоблюдением истцом претензионного порядка урегулирования спора. Ответчик в отзыве указал о том, что заключение договора аренды муниципального имущества без проведения оценки рыночной стоимости арендной платы, не является основанием для признания недействительным его условия о размере арендной платы, поскольку арендная плата по договору № 16 от 01.07.2018 установлена на основании отчета независимого оценщика, в результате аукциона с участием двух участников, с повышением на 2 шага, в отсутствие доказательств сговора между ними, постольку доводы истца о нарушении законодательства при заключении договора, ошибочны, что является основанием для отказа в иске. Ответчик также указал на злоупотребление правом со стороны истца.

Третье лицо – ООО «Ваш доктор» в судебном заседании 01.06.2022 указало о том, что в настоящее время между ответчиком и ООО «Ваш доктор» заключен договор субаренды помещения с кадастровым номером 28:05:010914:138 общей площадью 110,8 кв.м., расположенном на первом этаже жилого здания по адресу: <...> октября, д. 12. Все обязательства по договору исполняются надлежащим образом, отзыв не представил.

От третьего лица – Свободненской городской прокуратуры к судебному заседанию 21.06.2022 поступили документы и пояснения, запрошенные определением суда от 05.05.2022, из которых следует, что городской прокуратурой в сентябре 2021 года проведена проверка исполнения администрацией г. Свободного законодательства о муниципальной собственности, по результатам которой выявлены нарушения требований закона. По результатам проверки установлено, что в нарушение статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» части 2 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» УИМИЗ администрации г. Свободного заключило сделку, противоречащую федеральному законодательству. Третье лицо просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя, считало требования обоснованными.

От третьего лица – администрации города Свободного к судебному заседанию 21.06.2022 поступил отзыв на исковое заявление, из которого следует, что третье лицо поддерживает требования истца в связи с тем, что сделка проведена с нарушением действующего законодательства, а договор аренды № 16 от 01.07.2018 имеет признаки ничтожности. Третье лицо просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Истец в судебном заседании 28.07.2022 на заявленных требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, приобщил к материалам дела дополнительные документы, запрошенные судом, а именно: копию договора возмездного оказания услуг по оценке № 22 от 16.05.2018 и копию платежного поручения об оплате услуг по договору от 24.07.2018 № 617.

Ответчик в судебном заседании 28.07.2022 просил в иске отказать, по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Третьи лица в судебное заседание 28.07.2022 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в соответствии со статьями 121, 123 АПК РФ.

Дело рассматривалось в отсутствие представителей третьих лиц на основании статьи 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, позицию сторон, суд установил следующие обстоятельства дела.

Между УИМИЗ администрации г.Свободного (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 16 от 01.07.2018 (далее – договор), по условиям пункта 1.1. которого арендодатель обязуется предоставить по настоящему договору арендатору имущество: нежилое помещение (кадастровый номер 28:05:010914:138), общей площадью 110,8 кв.м., расположенное по адресу: <...> октября, д. 12, для использования его в качестве офисно-торгового.

В соответствии с пунктом 3.1. договора, арендатор своевременно производит арендные платежи согласно приложению № 2 к настоящему договору. Размер арендной платы может изменяться в большую или меньшую сторону в случае изменения соответствующих составляющих, учитываемых при расчете арендной платы, определяемой нормативными документами. Арендодатель письменно извещает об этом арендатора.

Сумма начисленной арендной платы за пользование помещением вносится арендатором путем перечисления денежных средств не позднее 10 числа, следующего за текущим месяцем.

В силу пункта 4.1. договора, договор вступает в силу с момента его подписания и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 01.07.2018 по 01.07.2023.

Актом приема-передачи УИМИЗ администрации г.Свободного передало, а ИП ФИО2 приняла нежилое помещение (кадастровый номер 28:05:010914:138), общей площадью 110,8 кв.м., расположенное на первом этаже жилого здания, по адресу: <...> октября, д. 12 для использования его в качестве офисно-торгового.

В приложении № 2 к договору указан расчет арендной платы за арендуемое нежилое помещение.

Свободненская городская прокуратура в адрес истца направила представление от 01.10.2021 № 07-04-2021/2489 об устранении нарушений федерального законодательства, со ссылкой на то, что в нарушение статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» оценка, передаваемого в аренду нежилого помещения не проведена, тем самым в нарушение части 2 статьи 51 Федерального закона № 131-ФЗ УИМИЗ совершило сделку, противоречащую федеральному законодательству.

В ходе проверки проведенной в УИМИЗ администрации г.Свободного был выявлен факт отсутствия документа, подтверждающего проведение рыночной оценки стоимости арендного платежа нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> октября, 12 с кадастровым номером 28:05:010914:138.

Письмом от 20.10.2021 № 829 УИМИЗ администрации г.Свободного предложило ИП ФИО2 в течение 10 дней вернуть по акту приема-передачи помещение с кадастровым номером 28:05:010914:138 общей площадью 110,8 кв.м., расположенное на 1 этаже жилого здания по адресу: <...> октября, 12 в связи с ничтожностью договора.

В связи с тем, что ответчик оставил письмо от 20.10.2021 № 829 без удовлетворения, истец обратился с настоящим исковым заявлением в суд.

Оценив изложенные обстоятельства и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает, исковые требования, не подлежащие удовлетворению по следующим основаниям.

Исходя из толкования условий заключенного между УИМИЗ администрации г.Свободного и ИП ФИО2 договора аренды нежилого помещения № 16 от 01.07.2018, а также возникших обязательственно-правовых отношений между сторонами, суд в силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) квалифицирует названный договор как договор аренды, к которому применяются нормы о договоре аренды, установленные главой 34 ГК РФ. Также исходя из возникшего между сторонами спора, подлежат применению положения параграфа 2 главы 9 ГК РФ, а также положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ничтожная сделка является недействительной с момента ее заключения (абзац 2 пункта 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее - Постановление № 25).

В силу положений п. 2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с тем, что истец считал, что сделка ничтожная в силу закона и просил на основании статей 167, 622 и 655 ГК РФ обязать ответчика вернуть спорное помещение.

Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» предусмотрены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного или муниципального имущества. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии с Положением о порядке сдачи в аренду, безвозмездное пользование муниципального имущества, утвержденным Свободненским городским Советом народных депутатов 10.12.2008 № 78 торги на право аренды муниципального имущества осуществляется по начальной цене договора аренды, которая определяется на основании отчета независимого оценщика.

Требования истца основаны на том, что договор аренды нежилого помещения № 16 от 01.07.2018 заключен с нарушением норм действующего законодательства, в частности, не проведен отчет об оценке установления рыночной стоимости арендного платежа.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

В ходе рассмотрения дела был представлен договор возмездного оказания услуг № 22 от 16.05.2018, заключенный между УИМИЗ администрации г.Свободного и ИП ФИО5, по условиям пункта 1.2. которого задание на оценку: объект оценки: рыночная величина месячной арендной платы в отношении нежилого помещения общей площадью 110,8 кв.м., расположенное по адресу: <...> октября, д. 12.

Стоимость услуг по указанному договору в соответствии с пунктом 2.1. составляет 8 000 руб. Платежным поручением № 617 от 24.07.2018 истец перечислил ИП ФИО5 денежные средства в размере 8 000 руб.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлен отчет об оценке № 22 рыночной величины месячной арендной платы в отношении нежилого помещения № 23 по адресу: <...> октября, д. 12, указанная в отчете рыночная величина месячной арендной платы была применена при проведении аукциона, по результатам которого и был заключен спорный договор аренды.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что договор аренды заключен в соответствии с Положением о порядке сдачи в аренду, безвозмездное пользование муниципального имущества, утвержденным Свободненским городским Советом народных депутатов 10.12.2008 № 78, в соответствии с нормами Закона об оценочной деятельности и действующего законодательства.

Таким образом, позиция истца о том, что договор аренды является ничтожной сделкой, является необоснованной, правовых оснований для применения последствий недействительности сделки ввиде возврата нежилого помещения не имеется.

Иные возражения ответчика, указанные в отзыве на исковое заявление судом по существу не рассматриваются, поскольку не имеют существенное значение с учетом установленных по делу обстоятельств и не повлияют на выводы суда, изложенные выше.

В удовлетворении исковых требований следует отказать.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по делу составляет 6 000 руб.

В связи с отказом в иске в силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате госпошлины подлежат отнесению на истца.

Поскольку истец на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина с истца не взыскивается.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.



Судья О.В. Швец