Решение от 16 мая 2024 г. по делу № А20-1620/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-1620/2023
г. Нальчик
17 мая 2024 года
резолютивная часть решения объявлена 02 мая 2024 года

полный текст решения изготовлен 17 мая 2024 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи М.Х.Паштовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                     Тхагужоковой З.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления имущественных и земельных отношений г.о.Баксан, г.Баксан (ОГРН <***>, ИНН <***>)                        к индивидуальному предпринимателю ФИО3 Беслану Борисовичу, г.Баксан (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)  о  расторжении договоров аренды,

третье лицо: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности;

от ответчика: ФИО2 – по доверенности;

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений г.о.Баксан обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 Беслану Борисовичу, просит суд (с учетом уточнений, принятых определением суда от 21.09.2023):

-  взыскать с ответчика  в пользу истца задолженность по договору аренды земельного участка №115 от 22.10.2016 по состоянию на 21.09.2023 в размере 54 058 рублей,

- расторгнуть договор аренды №115 от 22.10.2016 и обязать арендатора вернуть арендодателю арендованный земельный участок в первоначальном состоянии.

Определением суда от 20.04.2023 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу №А20-1620/2023.

Также, 17.04.2023 Управление имущественных и земельных отношений г. о. Баксан обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 Беслану Борисовичу о взыскании 412 509 рублей               60 копеек и расторжении договора аренды земельного участка от 08.11.2016 №29.

Определением суда от 24.04.2023 исковое заявление принято судом, возбуждено производство по делу №А20-1621/2023.

Определением суда 02.11.2023 арбитражные дела А20-1620/2023 и №А20-1621/2023   объединены в одно производство, объединенному делу присвоен №А20-1620/2023.

Определением суда от 20.12.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР.

В судебном заседании 19.02.2024 представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил:

1.Расторгнуть договор аренды земельного участка от 08.11.2016 № 29 с кадастровым номером 07:01:0800052:378, общей площадью - 1225 кв.м., расположенного по адресу: КБР, <...> б/н, с разрешенным видом использования: для строительства многоквартирного жилого дома, заключенный между МКУ «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» и ФИО3 Бесланом Борисовичем, и обязать арендатора вернуть арендодателю арендованный земельный участок в первоначальном состоянии.

2.Расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.10.2016 № 115 с кадастровым номером 07:01:0000000:1921, общей площадью - 4 104 кв. м, расположенного по адресу:   КБР, г. Баксан, <...> б/н, с разрешенным видом использования: обслуживание автотранспорта, заключенный между МКУ «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» и ФИО3 Бесланом Борисовичем, и обязать арендатора вернуть арендодателю арендованный земельный участок в первоначальном состоянии.

3.Взыскать с Хажирокова Беслана Борисовича в пользу МКУ «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.10.2016 № 115 на 19.02.2024 в размере 17 500 (семнадцать тысяч пятьсот) рублей.

4.Аннулировать запись государственной регистрации договора аренды земельного участка от 08.11.2016 № 29 с кадастровым номером 07:01:0800052:378, общей площадью - 1 225 кв.м., расположенного по адресу: КБР, <...> б/н, с разрешенным видом использования: для строительства многоквартирного жилого дома, заключенный между МКУ «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» и ФИО3 Бесланом Борисовичем

5. Аннулировать запись государственной регистрации договора аренды земельного участка от 22.10.2016 № 115 с кадастровым номером 07:01:0000000:1921, общей площадью - 4 104 кв. м, расположенного по адресу: КБР, г. Баксан, <...> б/н, с разрешенным видом использования: обслуживание автотранспорта, заключенного между МКУ «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» и ФИО3 Бесланом Борисовичем, и обязать арендатора вернуть арендодателю арендованный земельный участок в первоначальном состоянии.

Определением суда от 19.02.2024 заявление истца об уточнении исковых требований принято судом к рассмотрению, рассмотрение дела №А20-1620/2023 отложено.

В судебном заседании 03.04.2024 представители сторон представили для приобщения к материалам дела: акт сверки взаимных расчетов за период с 2019 по 2024 гг. по договору аренды №115 от 22.10.2019, согласно которого по состоянию на 02.04.2024 у ФИО3 имеется переплата по договору в размере 8750 рублей и акт сверки взаимных расчетов за период с 2016 по 2024 гг. по договору аренды №29 от 08.11.2016, согласно которого по состоянию на 02.04.2024  у ФИО3 имеется переплата по договору в размере 37 812 рублей.

Представитель ответчика представил для приобщения к материалам дела доказательства оплаты задолженности, а именно: чеки на сумму 105 000 рублей и 78 000 рублей, подтверждения платежа ПАО Сбербанк.

В судебном заседании, начатом – 03.04.2024, судом протокольными определениями объявлялись перерывы, после окончания которых – 22.04.2024, судебное заседание продолжено.

08.04.2024 в суд от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит:

1.Расторгнуть договор аренды земельного участка от 08.11.2016 № 29 с кадастровым номером 07:01:0800052:378, общей площадью - 1225 кв.м., расположенного по адресу: КБР, <...> б/н, с разрешенным видом использования: для строительства многоквартирного жилого дома, заключенный между МКУ «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» и ФИО3 Бесланом Борисовичем, и обязать арендатора вернуть арендодателю арендованный земельный участок в первоначальном состоянии.

2.Расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.10.2016 № 115 с кадастровым номером 07:01:0000000:1921, общей площадью - 4 104 кв. м, расположенного по адресу:   КБР, г. Баксан, <...> б/н, с разрешенным видом использования: обслуживание автотранспорта, заключенный между МКУ «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» и ФИО3 Бесланом Борисовичем, и обязать арендатора вернуть арендодателю арендованный земельный участок в первоначальном состоянии.

В порядке статьи 49 АПК РФ, в отсутствие возражений ответчика, заявление истца об уточнении исковых требований принято  судом, дело рассмотрено с учетом принятых уточнений.

08.04.2024 в суд от ответчика поступил отзыв на уточненное исковое заявление, просит отказать в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям: в настоящее время ответчик задолженности по арендной плате не имеет, более того у ответчика имеется переплата. В части доводов истца о том, что ответчик не использует земельные участки по целевому назначению,  ответчик не согласен. Доказательств по данному доводу истцом не представлено. Документы, подтверждающие освоение земельного участка, а также подготовку для полноценного и правильного использования данными земельными участками, ответчиком представлены суду и приобщены к материалам дела.

В судебном заседании протокольными определениями объявлялись перерывы, после окончания которых – 02.05.2024, судебное заседание продолжено.

Представитель истца поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить, указав в качестве оснований невнесение арендных платежей более двух раз подряд и не использование земельных участков по назначению. При этом пояснил, что задолженность по арендным платежам за спорные земельные участки  у ответчика отсутствует.

Представитель ответчика в удовлетворении иска просит отказать по доводам, изложенным в отзыве. Пояснил, что для полного, правильного и законного использования земельных участков, необходимо проводить ряд мероприятий по их освоению; ответчиком подано обращение в местную администрацию г.о.Баксан о выдаче разрешения на строительство, однако, арендатору отказано в выдаче разрешения, мотивировав его, в том числе наличием судебного спора. По мнению ответчика, существенных нарушений условий договоров, влекущих его расторжение арендатором не допущено.

Третье лицо отзыв на иск не представило, явку представителя в суд не обеспечило.

Заслушав доводы представителей сторон, рассмотрев и оценив в порядке 75 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, суд установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что между Управлением имущественных и земельных отношений г.о.Баксан (арендодатель) и ИП ФИО3 Бесланом Борисовичем (арендатор),  заключены:

1) договор аренды земельного участка №115 от 22.10.2019, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: КБР, <...> б/н с разрешенным видом использования: для обслуживания автотранспорта (пункт 1.1 договора). Кадастровый номер земельного участка 07:01:0000000:1921 (пункт 1.2 договора).  Сумма годовой арендной платы за арендуемый земельный участок составляет 105 000 рублей в год (пункт 3.1 договора). Пунктом 5.1.4 договора предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях: не использования или использования земельного участка не по целевому назначению; невнесения арендной платы за землю в течение двух кварталов подряд. Согласно пункту 7.1 договора, настоящий договор действует до 29.09.2026г.

2) договор аренды земельного участка №29 от 08.11.2016, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: КБР, <...> б/н для строительства многоквартирного жилого дома (пункт 1.1 договора). Кадастровый номер земельного участка 07:01:0800052:378 (пункт 1.2 договора).  Сумма годовой арендной платы за арендуемый земельный участок составляет 78 000 рублей в год (пункт 3.1 договора). Пунктом 5.1.4 договора предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях: не использования или использования земельного участка не по целевому назначению; невнесения арендной платы за землю в течение двух кварталов подряд. Согласно пункту 7.1 договора, настоящий договор действует в течение 10 лет с 08.11.2016 по 07.11.2026г.

В уточненном исковом заявлении  истец указывает, что ответчик не вносил арендную плату в течение двух кварталов подряд, а также не использует земельный участок по целевому назначению. Ответчик с момента заключения договора аренды №115 от 22.10.2019 не использует арендованный земельный участок в течение четырех лет, никакого строительства не проводит, земельный участок не огорожен, частично захломлен бытовыми и строительными отходами, не подготовлен градостроительный план на земельный участок, не получено разрешение на строительство и иная необходимая документация в соответствии с земельным и градостроительным законодательством РФ. С момента заключения договора  аренды №29 от 08.11.2016 ответчик не использует арендованный земельный участок в течение семи лет, никакого строительства не проводит, что является дополнительным основанием для расторжения договора.

Истцом в адрес ответчика были направлены досудебные претензии (№47-1-19/77, №47-1-19/78 от 16.01.2023) с просьбой погасить образовавшуюся задолженность по договорам аренды. Также были направлены предложения о расторжении договоров аренды.

Поскольку на указанные претензии ответа не поступило, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским законодательством и Земельным кодексами РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 ГК РФ определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее – постановление №11) разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По общему правилу в соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец в качестве основания расторжения договора аренды ссылается на пункт 5.1.4 договоров аренды и статью 619 ГК РФ  (двукратное невнесение арендной платы и не использование земельных участков по целевому назначению).

В рассматриваемом случае суд учитывает особенности расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участков, установленные пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ (абзац 4 пункта 23 постановления №11).

Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) всех обстоятельств конкретного дела. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Установлено, что в период рассмотрения судом настоящего дела, ответчик произвел полное погашение долга по арендной плате, что не оспорено истцом и подтверждается представленными доказательствами.

Таким образом, представленные предпринимателем документы указывают, что на момент судебного разбирательства по настоящему делу нарушения условий договора аренды (двукратное невнесение арендной платы) устранены, задолженность по арендной плате погашена.

При этом, заявление ответчика о пропуске срока исковой давности для взыскания задолженности и расторжения договоров, отраженный письменных отзывах, отклоняется судом, поскольку, с учетом уточненных исковых требований, принятых судом, истец просит расторгнуть договоры аренды земельных участков в связи с невнесением арендных платежей более двух раз подряд и в связи с не использованием их по назначению. Таким образом, предметом настоящего спора является не материальное требование о взыскании задолженности, а требование о расторжении действующих договоров аренды.

В части второго довода истца о не использования земельных участков по назначению суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, спорные земельные участки предоставлены в аренду ответчику: для обслуживания автотранспорта и для строительства многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45, статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего не использование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как не использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

В обоснование нецелевого использования ответчиком земельного участка истцом заявлено следующее.

Ответчик с момента заключения договора аренды №115 от 22.10.2019 не использует арендованный земельный участок в течение четырех лет, никакого строительства не проводит, земельный участок не огорожен, частично захломлен бытовыми и строительными отходами, не подготовлен градостроительный план на земельный участок, не получено разрешение на строительство и иная необходимая документация в соответствии с земельным и градостроительным законодательством РФ. С момента заключения договора  аренды №29 от 08.11.2016 ответчик не использует арендованный земельный участок в течение семи лет, никакого строительства не проводит.

В доказательство неиспользования земельных участков истцом представлены Акты обследования б/н , утвержденные Начальником Управления ИЗО ФИО4 05.09.2023, из которых следует, что:

В ходе проведения специалистами Управления ИЗО местной администрации городского округа Баксан: ФИО5 - главным специалистом УИЗО г.о. Баксан; ФИО6 - главный специалист УКС; ФИО7 - главным специалистом УИЗО г.о. Баксан, обследования земельного участка, расположенного по адресу: КБР, г.о. Баксан, <...> б/н, с кадастровым номером 07:01:0000000:1921, общей площадью - 4 104 кв. м, установлено, что данный земельный участок был предоставлен ФИО3 Беслану Борисовичу в аренду согласно Договору аренды земельного участка   от 22.10.2019 № 115. Так же на момент осмотра 05.09.2023 земельный   участок   пустой,   не   используется   по   назначению   согласно   виду разрешенного использования для обслуживания автотранспорта. Земельный участок не огорожен, частично захломлен бытовыми и строительными отходами. На указанном земельном участке не проводится строительство каких-либо   объектов   недвижимости,   не   подготовлен   градостроительный   план   на земельный участок, не получено разрешение на строительство на данном земельном участке   и   иная   необходимая   документация   в   соответствии   с   земельным   и градостроительным законодательством Российской Федерацией. Также   в   нарушение   ст.ст.   42,43   ГрК   РФ   не   утвержден   проект   планировки территории и проект межевания на указанный земельный участок. Проект  планировки   территории   должен   состоять   из   основной   части,   которая подлежит    утверждению,    и    материалов    по    ее    обоснованию.    Арендатором вышеуказанных действий не предпринималось. Выводы:

- ФИО3 не использует земельный участок, расположенный по адресу: КБР, т.о. Баксан,    <...> б/н, с кадастровым номером 07:01:0000000:1921, общей площадью - 4 104 кв. м, по целевому назначению, что нарушает п. 5.1.4. Договора аренды от 22.10.2019 № 29 и является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды.

- ФИО3 на протяжении 4 лет не использует земельный участок в нарушение ст.ст. 45, 46 ЗК РФ, что является основанием для прекращения договорных отношений с арендатором.

- Необходимо направить составленный акт в МО МВД России «Баксанский» для привлечения ФИО3 к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ;

-  в ходе проведения специалистами Управления ИЗО местной администрации городского округа Баксан: ФИО5 - главным специалистом УИЗО г.о. Баксан; ФИО6 - главный специалист УКС; ФИО7 - главным специалистом УИЗО г.о. Баксан, обследования земельного участка, расположенного по адресу: КБР, <...> б/н, с кадастровым номером 07:01:0800052:378, общей площадью -1 225 кв. м, установлено, что данный земельный участок был предоставлен ФИО3 Беслану Борисовичу в аренду согласно Договору аренды земельного участка от 08.11.2016 № 29. Так же на момент осмотра 05.09.2023 земельный участок пустой, не используется по назначению согласно виду разрешенного использования для строительства многоквартирного дома. Земельный участок не огорожен, на нем расположены мусорные баки, частично захломлен бытовыми и строительными отходами. Используется неизвестными лицами для стоянки автомобилей, в том числе грузовых. На указанном земельном участке не проводится строительство многоквартирного дома, не подготовлен градостроительный план на земельный участок, не получено разрешение на строительство на данном земельном участке и иная необходимая документация в соответствии с земельным и градостроительным законодательством Российской Федерацией. ^Также в нарушение ст.ст. 42,43 ГрК РФ не утвержден проект планировки территории и проект межевания на указанный земельный участок. Проект планировки территории должен состоять из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию. Арендатором вышеуказанных действий не предпринималось. Выводы:

- ФИО3 не использует земельный участок, расположенный по адресу: КБР, <...> б/н, с кадастровым номером 07:01:0800052:378, общей площадью - 1 225 кв. м, по целевому назначению, что нарушает п. 5.1.4. Договора аренды от 08.11.2016 № 29 и является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды.

- ФИО3 на протяжении 8 лет не использует земельный участок в нарушение ст.ст. 45, 46 ЗК РФ, что является основанием для прекращения договорных отношений с арендатором.

- Необходимо направить составленный акт в МО МВД России «Баксанский» для привлечения ФИО3 к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ.

В отношении вышеуказанных актов обследования представитель ответчика возразил, указав, что они составлены в отсутствие ответчика, ФИО3 не извещался о проведении осмотров спорных земельных участков.

Исследовав представленные Акты обследования, суд приходит к выводу, что они не могут быть признаны надлежащими доказательствами, поскольку составлены в отсутствие ответчика, не подписаны им; в них отсутствуют дата и время обследования, Кроме того, из приложенных к актам фототаблиц невозможно идентифицировать земельные участки. Следовательно, указанные Акты  не могут служить основанием для вывода о нарушении договоров аренды по использованию спорных земельных участков.

Согласно статье 8 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон.

Суд, в ходе судебного разбирательства  предлагал сторонам провести совместный осмотр спорных земельных участков, однако, совместный осмотр не проведен, Акты обследования не представлены.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Возражая против заявленных требований, ответчик в ходе судебного разбирательства, а также в отзывах на иск указал следующее: ответчик задолженности по арендной плате не имеет, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями,  более того у ответчика имеется переплата. В части доводов истца о том, что ответчик не использует земельные участки по целевому назначению,  ответчик указывает, что доказательств по данному доводу истцом не представлено. Ответчик утверждает, что существенных нарушений договоров со стороны ФИО3 не допущено.

Ответчик в ходе судебного разбирательства в материалы дела представил следующие документы:

- заявление в местную администрацию г.о. Баксан о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 07:01:0000000:1921, расположенного по адресу: КБР, <...>.

- ответ Местной администрации г.о. Баксан №47-1-19/3682 от 27.12.2023 на заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 07:01:0000000:1921, в котором администрация сообщает, что Управлением имущественных и земельных отношений г.о.Баксан направлено исковое заявление в Арбитражный суд КБР по вопросу расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:01:0000000:1921, в связи с чем, выдача градостроительного плана не представляется возможной.

- заявление в местную администрацию г.о. Баксан от 11.12.2023 о выдаче разрешения на строительство объекта: здание автосервиса, расположенного на земельном участке по адресу: КБР, г.Баксан, <...>;

-ответ Местной администрации г.о. Баксан №47-1-19/3527 от 14.12.2023 на заявление о выдаче разрешения на строительство здания автосервиса на земельном участке с кадастровым номером 07:01:0000000:1921, в котором администрация сообщает, что в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предпринимателю отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что в архиве местной администрации г.о.Баксан отсутствуют градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 07:01:0000000:1921, также в представленных документах отсутствуют результаты инженерных изысканий, которые входят в необходимый перечень документов для выдачи разрешения на строительство;

- проектная документация многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: КБР, <...> б/н -  Том 2 раздел 2 и Том 3 раздел 3.

Установлено, что документы, подтверждающие освоение земельного участка, а также подготовку для полноценного и правильного использования данными земельными участками, ответчиком представлены суду и приобщены к материалам дела. Также установлено, что ответчиком  было подано заявление в местную администрацию г.о. Баксан о выдаче разрешения на строительство здания. Однако арендатору (ответчику) было отказано в выдаче разрешения на строительство.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ответчиком велись и ведутся работы по освоению арендуемых земельных участков, им проведены инженерные изыскания для подготовки проектной документации, разработана проектная документация для строительства многоквартирного жилого дома.

Данные обстоятельства истцом в установленном порядке не оспорены и не опровергнуты надлежащими доказательствами.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд приходит к выводу, что приведенные ответчиком обстоятельства являются доказательствами принятия со стороны арендатора мер по освоению земельных участков для дальнейшего его использования по целевому назначению.

Доказательств того, что ответчик своими действиями ухудшает качество переданных в аренду земельных участков истцом в материалы дела также не представлено.

Ответчиком предпринимаются действия по освоению земельных участков и он заинтересован в сохранении арендных отношений, задолженности по арендной плате арендатор не имеет, соответственно, отсутствуют существенные нарушения условий договора со стороны ответчика.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных, отношений.

Таким образом, освоение земельного участка заканчивается выдачей разрешения на строительство, то есть действия, направленные на подготовку необходимой для строительства документации и получение разрешения на строительство, представляют собой действия по освоению земельного участка.

При таких обстоятельствах, утверждение истца о том, что факт неполучения ответчиком разрешения на строительство свидетельствует о том, что ответчик не осваивает земельные участки, не соответствует вышеуказанным положениям ЗК РФ и ГрК РФ.

Кроме того, расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что данная норма направлена на защиту интересов одной стороны договора при нарушении договора другой стороной. Ее применение предполагает определение судом в конкретном деле в рамках его дискреционных полномочий, является ли нарушение договора существенным (Определения от 24.10.2013 № 1607-О, от 23.06.2016 № 1298-О, от 29.09.2016 № 1958-О).

Судебная практика также исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших ненадлежащее исполнение арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора (постановление Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 26.04.2024 по делу №А20-1423/2023)

С учетом того, что у ответчика отсутствует задолженность на дату принятия решения, а также с учетом срока действия договоров аренды (до 2026 года), в данном случае такая мера ответственности, как расторжение договоров, несоразмерна степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Следовательно, при таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что правовые основания для удовлетворения иска о расторжении договоров, и, соответственно, о возврате земельных участков отсутствуют.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, в рассматриваемом случае, государственная пошлина не подлежит взысканию.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. Принять заявление истца об уточнении исковых требований, поступившее в суд 08.04.2024.

2. В иске истцу отказать.

3. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

4. Настоящий судебный акт  выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".



Судья                                                                               М.Х. Паштова