Решение от 13 марта 2018 г. по делу № А68-1240/2016

Именем Российской Федерации

Арбитражный суд Тульской области

300041, Россия, <...>

тел./факс <***> 250-800http://www.tula.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула Дело № А68-1240/2016

Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2018 года

Полный текст решения изготовлен 13 марта 2018 года

Арбитражный суд в составе судьи Рыжиковой Н. А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Морозовой Г. Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования г.Новомосковск (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Тройка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договорам аренды № 75А/11 от 05.05.2011 и № 134А/14 от 24.06.2014, расторжении договора аренды земельного участка № 134А/14 от 24.06.2014; обязании освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 71:29:010604:50, встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Тройка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации муниципального образования г.Новомосковск (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании убытков, третьи лица: ЗАО Корпорация «Гринн», филиал ПАО «МРСК Центра и Приволжья» - «Тулэнерго», при участии в заседании: от администрации – не явились, извещены (до перерыва в судебном заседании представителя Администрации – ФИО1 по доверенности от 15.06.2015), представителей ООО «ТПК «Тройка» - ФИО2 по доверенности от 01.04.2017, ФИО3 по доверенности от 30.11.2017, от ЗАО Корпорация «Гринн», филиал ПАО «МРСК Центра и Приволжья» - «Тулэнерго» – не явились, извещены,

установил:

Администрация муниципального образования г. Новомосковск (далее по тексту решения также - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском (с учетом уточнений) к обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Тройка» (далее также – ООО «ТПК «Тройка», Общество) о взыскании задолженности по договорам аренды в размере 20 351 626 руб. 36 коп., расторжении договора аренды земельного участка № 134А/14 от 24.06.2014; обязании освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок.

Общество с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Тройка» обратилось со встречным исковым заявлением (с учетом уточнения) к Администрации муниципального образования г. Новомосковск о взыскании неосновательного обогащения в размере 7 299 493,44 руб., убытков в размере 14 308 981,99 руб.

В ходе судебного разбирательства ООО «ТПК «Тройка» отказалось от встречных исковых требований в части признании договора аренды земельного участка № 75А/11 от 05.05.2011 и договора аренды земельного участка № 134А/14 от 24.06.2014 недействительными.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, отказаться от иска полностью или частично.

Поскольку общество отказалось от части встречных исковых требований к администрации, что не противоречит закону и не нарушает прав других лиц, отказ принят арбитражным судом, производство по делу в этой части подлежит прекращению, согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчики по первоначальному и встречному искам возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзывах.

В судебном заседании 01.03.2018 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 06.03.2018. После перерыва судебное заседание продолжено.

После перерыва в судебном заседании администрация не явилась; представила ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие. Судом ходатайство рассмотрено и удовлетворено.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд рассматривает дело в отсутствие истца, третьих лиц.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования город Новомосковск от 29.04.2011 № 952 «О предоставлении ООО «ТПК «Тройка» земельного участка на праве аренды» 05.05.2011 между администрацией муниципального образования г. Новомосковск и ООО «ТПК «Тройка» заключен договор аренды № 75А/11 земельного участка с кадастровым номером 71:29:010604:50 площадью 28 000 кв. м, местоположение земельного участка: <...> в районе дома № 1д; для размещения объектов торговли (для строительства с последующей эксплуатацией многофункционального торгового комплекса).

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области 24.06.2011.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что за использование участка арендатор ежеквартально уплачивает арендную плату в размере ¼ размера установленной п. 4.2 договора годовой арендной платы за участок. Срок уплаты арендной платы – не позднее 15 числа последнего месяца оплачиваемого квартала, а именно: срок уплаты арендной платы за 1 квартал -15 марта; срок уплаты арендной платы за 2 квартал -15 июня; срок уплаты арендной платы за 3 квартал -15 сентября; срок уплаты арендной платы за 4 квартал -15 декабря.

В соответствии с пунктом 4.2 договора размер годовой арендной платы за участок составляет 3 866 940 рублей.

Размер арендной платы, согласно пункту 3.3 договора, изменяется при изменении действующего законодательства Российской Федерации, Тульской области, а также муниципальных правовых актов, которые подлежат опубликованию в средствах массовой информации. Данная публикация является уведомлением арендатора об изменении арендной платы, при этом считается измененным условие договора о размере арендной платы, установленной в пункте 4.2 настоящего договора.

Об изменении размера арендной платы арендатор был уведомлен публикациями на официальном сайте администрации муниципального образования город Новомосковск.

Размер арендной платы за каждый квартал 2014 года составляет 1 105 110 руб. 65 коп.

По истечении срока действия договора аренды № 75А/11 от 05.05.2011 земельного участка на основании постановления администрации муниципального образования город Новомосковск от 18.06.2014 № 1967 «О заключении с ООО «ТПК «Тройка» договора аренды земельного участка на новый срок» 24.06.2014 между администрацией муниципального образования г. Новомосковск и ООО «ТПК «Тройка» заключен договор аренды № 134А/14 земельного участка с кадастровым номером 71:29:010604:50 площадью 28 000 кв. м, местоположение земельного участка: <...> в районе дома № 1д; для размещения объектов торговли (для строительства с последующей эксплуатацией многофункционального торгового комплекса).

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области 17.03.2015.

Согласно пункту 2.1 настоящего договора договор заключен на три года.

В соответствии с пунктом 3.3.1 договора арендные платежи исчисляются ежемесячно и уплачиваются за текущий месяц до 10 числа текущего месяца.

В период действия договора размер арендной платы, согласно пункту 3.5 договора, может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, то есть независимо от согласия арендатора, в случае изменения порядка определения размера арендной платы либо изменения показателей, применяемых для расчета арендной платы: кадастровой стоимости земельного участка; коэффициента использования Ки; поправочный коэффициент для земельных участков, представляемых для строительства объекта недвижимости ПК.

Об изменении размера арендной платы и даты возникновения обязательства по уплате арендной платы в измененном размере арендатор уведомляется арендодателем в письменной форме заказным письмом с уведомлением по адресу, указанному Арендатором при заключении договора.

Размер ежемесячной арендной платы в июне 2014 г. составил 52 236,31 руб., с июля 2014 года по февраль 2015 года – 226 979,20 руб., с марта 2015 года по декабрь 2016 года составил 736 740,44 руб., с января 2017 года по март 2017 года – 758 422,28 руб.

За период: второй квартал 2014 г. (по договору № 75А/11 от 05.05.2011), с 24.06.2014 по 31.03.2017 (по договору № 134А/14 от 24.06.2014) ответчиком арендная плата не вносилась в полном объеме, задолженность по арендной плате за указанный период составила 20 978 462 руб. 07 коп.

Администрацией ответчику направлены претензии о необходимости в десятидневный срок погасить задолженность по арендной плате и досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, оставленные ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество, не согласившись с исковыми требованиями администрации, обратилось со встречным исковым заявлением, указывая на невозможность использования земельного участка для целей, определенных договором аренды.

Оценив представленные доказательства, выслушав доводы сторон, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Возникшие между сторонами отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), определяющей правоотношения по договору аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ответчиком не внесены арендные платежи по договору аренды земельного участка № 75А/11 от 05.05.2011 за второй квартал 2014 г. в размере 626 835 руб. 71 коп., по договору аренды земельного участка № 134А/14 от 24.06.2014 за период с 24.06.2014 по 31.03.2017 в размере 20 351 626 руб. 36 коп., в результате образовалась задолженность в размере 20 978 462 руб. 07 коп., которая подлежит взысканию с последнего.

Рассматривая требование о расторжении договора аренды земельного участка № 134А/14 от 24.06.2014, суд исходит из следующего.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 6.1 договора аренды № 134А/14 от 24.06.2014 договор расторгается судом в случаях, установленных законом, и в случаях, указанных в пунктах 6.2, 6.3 договора.

Основанием для расторжения договора в судебном порядке согласно пункту 6.2.2 договора является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец представил претензии от 11.11.2015 № 7374-ОП/01-61, от 21.03.2017 № 1712-оп/03-61 с требованием о погашении задолженности по арендной плате и досрочном расторжении договора аренды земельного участка. Вместе с тем задолженность по арендной плате не погашена.

Таким образом, в связи с невыполнением ответчиком договорных обязательств по оплате арендной платы по истечении установленного договором срока платежа суд считает, что имеются основания для расторжения договора аренды земельного участка № 134А/14 от 24.06.2014.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с изложенным, суд удовлетворяет требование администрации муниципального образования город Новомосковск об обязании ООО «ТПК «Тройка» освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 71:29:010604:50.

Рассматривая встречные исковые требования ООО «Торгово-промышленная компания «Тройка» к Администрации муниципального образования г. Новомосковск о взыскании неосновательного обогащения в размере 7 299 493,44 руб., убытков в размере 14 308 981,99 руб., суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25) разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 1, 2, 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (пункт 12 постановления Пленума № 25).

Обосновывая исковые требования, общество сослалось на то, что оплата по договору подряда № 126-11 на выполнение проектных работ от 08.12.2011 с ОАО институт «Тульскгражданпроект» в размере 2 220 000 руб., оплата по договору № 02-34/208ПП от 04.06.2012 на сбор и подготовку данных для проектирования объекта газификации в размере 12 114,11 руб., оплата по договору подряда от 22.02.2011 на валку и вывоз деревьев в размере 900 000 руб., оплата по договору № 20/11н на выполнение инженерных изысканий и передачу технической документации по договору от 26.04.2011 в размере 451 575,38 руб., затраты по оплате восстановительной стоимости за снос объектов озеленения в размере 386 089,5 руб., оплата по договору № МК/113 от 14.03.2012 за разработку и тестирование концепции развития торгового центра по адресу: <...> в размере 420 000 руб., затраты на участие в долевом строительстве перекрестка в г. Новомосковск для выделения земельного участка в аренду в размере 9 919 203 руб., являются для него убытками, поскольку оно не имело возможности использовать земельный участок с кадастровым номером 71:29:010604:50 по целевому назначению, т.е. осуществлять строительство многофункционального торгового центра в связи с расположением в охранной зоне ЛЭП.

Между тем, в чем именно заключается противоправность действий администрации (применительно к неисполнению его обязанностей арендодателя по договору аренды), как основание для применения заявленной истцом ответственности, обществом не указано.

Статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В качестве недостатка арендованного земельного участка общество указывает нахождение на нем линии электропередач, для которой установлена охранная зона, что препятствует ему в осуществлении строительства.

Между тем, из материалов дела видно, что договор аренды с обществом заключался по ранее предусмотренной Земельным кодексом Российской Федерации (до 01.03.2015) процедуре выбора земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта строительства.

Указанная процедура регулировалась нормами действовавшей до 01.03.2015 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, которая предусматривала предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, путем проведения работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

При этом в силу пункта 5 указанной статьи предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществлялось в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.

Выбор, как один из этапов предоставления земельного участка для строительства по процедуре предварительного согласования, регулировался статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой устанавливалось, что гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (пункты 6, 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции до 01.03.2015).

По смыслу указанных материальных норм процедура выбора земельного участка начиналась по инициативе лица, желающего осуществить на нем строительство объекта, от органов власти такая инициатива исходить не могла.

Материалами дела подтверждается обращение общества к уполномоченному органу с заявлениями о предоставлении земельного участка, принятие уполномоченным органом постановлений о предварительном согласовании места размещения объекта и предоставлении земельного участка в аренду.

При этом в акте выбора земельного участка указано на допустимость его использования для строительства многофункционального торгового комплекса.

Постановлением администрации муниципального образования г. Новомосковск от 05.03.2011 № 406 предварительно согласовано место размещения объекта.

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования г. Новомосковск от 29.04.2011 № 952 «О предоставлении ООО «ТПК «Тройка» земельного участка на праве аренды» заключен договор аренды № 75А/11 от 05.05.2011 земельного участка с кадастровым номером 71:29:010604:50.

Постановлением администрации муниципального образования г. Новомосковск от 14.08.2013 № 2632 утвержден разработанный по заявлению общества градостроительный план земельного участка с отображением актуальной градостроительной информации о земельном участке, в пункте 2.2.4 которого указано, что строительство объекта возможно с соблюдением охранных зон инженерных сетей в соответствии с санитарными, противопожарными требованиями и технических регламентов.

Таким образом, выбор земельного участка осуществлен самим обществом, договор аренды между обществом и администрацией заключен на основании указанных документов.

В пункте 10.4 договора указано на принятие арендатором земельного участка для использования его по назначению с момента подписания настоящего договора, а также на то, что договор является актом приема-передачи.

После окончания срока действия договора аренды № 75А/11 от 05.05.2011 на основании постановления администрации муниципального образования г. Новомосковск от 18.06.2014 № 1967 «О заключении с ООО «ТПК «Тройка» договора аренды земельного участка на новый срок» (по заявлению ООО «ТПК «Тройка») администрацией и обществом заключен договор аренды № 134А/14 от 24.06.2014 земельного участка с кадастровым номером 71:29:010604:50, в пункте 1.1 которого указано, что земельный участок частично входит в зоны: «Охранная зона Воздушная ЛЭП 110 кВ Новомосковск-Керамик с отпайкой», 71.00.2.110, «Охранная зона Воздушная ЛЭП 110 кВ Новомосковск-Угольная с отпайкой на Залесную», 71.00.2.109.

Кроме того, в материалах дела имеется письмо филиала «Тулэнерго» ОАО «МРСК Центра и Приволжья» от 15.12.2010 № 15-90 о согласовании границ участка под строительство торгово-развлекательного центра по улице Мира в г. Новомосковске в охранной зоне двухцепной ВЛ 110 кВ «Новомосковск-Угольная», ВЛ 110кВ «Новомосковк-Керамик» при условии обеспечения проезда вдоль проводов ВЛ и подъезда к опоре № 43 для проведения эксплуатационных и восстановительных работ на ВЛ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что, действуя разумно и осмотрительно, с должной степенью заботливости, общество, инициировавшее процедуру предоставления земельного участка для строительства, должно было принять все необходимые меры для того, чтобы до заключения договора аренды установить возможные препятствия к использованию объекта аренды по назначению.

Непринятие таких мер, в силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, относит на него риск последствий ведения предпринимательской деятельности и в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не может являться основанием для вывода о противоправности действий администрации и возложения на нее ответственности в виде убытков.

Определением от 07.06.2017 судом на основании ходатайства общества в соответствии со статьей 82 АПК РФ по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению ООО «Центр научных исследований и экспертизы»; поставлены вопросы для эксперта: соответствует ли фактическое месторасположение охранных зон Воздушной ЛЭП 110 кВт Новомосковск-Керамик с отпайкой 71.00.2.110, Охранная зона Воздушная ЛЭП 110 кВт Новомосковск-Угольная с отпайкой на Залесную, 71.00.2.109 к градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 71:29:010604:50, утвержденному постановлением администрации муниципального образования город Новомосковск от 14.08.2013 № 2632; возможно ли размещение многофункционального торгового центра в месте, указанном в градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером 71:29:010604:50, утвержденном постановлением администрации муниципального образования город Новомосковск от 14.08.2013 № 2632, исходя из проектной документации ООО ТПК «Тройка», при наличии охранных зон: Воздушной ЛЭП 110 кВт Новомосковск-Керамик с отпайкой 71.00.2.110, Охранная зона Воздушная ЛЭП 110 кВт Новомосковск-Угольная с отпайкой на Залесную, 71.00.2.109 к градостроительному плану данного земельного участка.

Из заключения эксперта ООО «Центр научных исследований и экспертизы» № ЭЗ-431/2017 следует, что фактическое месторасположение охранных зон Воздушной ЛЭП 110 кВт Новомосковск-Керамик с отпайкой 71.00.2.110, Воздушной ЛЭП 110 кВт Новомосковск-Угольная с отпайкой на Залесную, 71.00.2.109 соответствует месторасположению охранных зон Воздушной ЛЭП, отраженных в градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером 71:29:010604:50, утвержденном постановлением администрации муниципального образования город Новомосковск от 14.08.2013 № 2632; размещение многофункционального торгового центра в месте, указанном в градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером 71:29:010604:50, утвержденном постановлением администрации муниципального образования город Новомосковск от 14.08.2013 № 2632, исходя из проектной документации ООО ТПК «Тройка», невозможно при наличии охранных зон: Воздушной ЛЭП 110 кВт Новомосковск-Керамик с отпайкой 71.00.2.110, Воздушной ЛЭП 110 кВт Новомосковск-Угольная с отпайкой на Залесную, 71.00.2.109.

В дополнительно представленном экспертом исследовании по вопросу № 2 экспертом указано, что был проведен сравнительный анализ градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 71:29:010604:50, утвержденного постановлением администрации муниципального образования город Новомосковск от 14.08.2013 № 2632 с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 14.02.2017 № 71-0-1-21/4002/2017-1989, в результате которого установлено, что кадастровые границы охранных зон Воздушной ЛЭП 110 кВт Новомосковск-Керамик с отпайкой 71.00.2.110, Воздушной ЛЭП 110 кВт Новомосковск-Угольная с отпайкой на Залесную, 71.00.2.109, содержащиеся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 14.02.2017 № 71-0-1-21/4002/2017-1989 на земельный участок с кадастровым номером 71:29:010604:50 не соответствуют фактическому месторасположению охранных зон Воздушной ЛЭП 110 кВт Новомосковск-Керамик с отпайкой 71.00.2.110, Воздушной ЛЭП 110 кВт Новомосковск-Угольная с отпайкой на Залесную, 71.00.2.109, определенных при ответе на первый вопрос.

Причиной несоответствия кадастровых границ охранных зон с фактическим расположением охранных зон является реестровая ошибка, допущенная кадастровым инженером при определении координат характерных точек границ охранных зон.

В случае исправления реестровой ошибки путем внесения изменений в кадастровые сведения охранных зон размещение многофункционального торгового центра в месте, указанном в градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером 71:29:010604:50, возможно.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Суд, с учетом экспертного заключения ООО «Центр научных исследований и экспертизы» и доказательств, имеющихся в материалах дела, приходит к выводу, что выводы эксперта в экспертном заключении ООО «Центр научных исследований и экспертизы» не могут свидетельствовать о предоставлении администрацией земельного участка с недостатками, которые не могли быть выявлены при передаче земельного участка в аренду и подтверждать невозможность использования ООО «ТПК «Тройка» земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Доказательств отсутствия иных вариантов размещения объекта строительства (с иными параметрами) на спорном земельном участке истцом не представлено.

По вышеизложенным основаниям судом не принимается ссылка общества на заключение экспертизы как на доказательство невозможности строительства на спорном участке.

Ссылка общества на письмо филиала ПАО «МРСК Центра и Приволжья» «Тулэнерго» от 20.12.2017 как на доказательство невозможности строительства объекта, отклоняется, поскольку оно касается запрета на размещение в охранной зоне гаражей и стоянок всех видов машин и механизмов.

Невозможность строительства здания по иному проекту истцом не доказана.

С учетом изложенных обстоятельств, требования общества о взыскании убытков удовлетворению не подлежат.

Истцом по встречному иску также заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в размере 7 299 493,44 руб. в виде уплаченной по договору аренды земельного участка № 75А/11 от 05.05.2011 арендной платы.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность возвратить неосновательно приобретенное или сбереженное имущество наступает в случае, когда лицо без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, при этом независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По смыслу названной нормы права обязательным условием для применения правил о неосновательном обогащении является установление не только того, что на стороне приобретателя неосновательно возникла имущественная выгода, но и того, что это произошло за счет имущества другого лица, то есть у потерпевшего должен возникнуть отрицательный результат в виде уменьшения его имущества.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения приобрести его либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований или возражений.

По иску о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать факт неосновательного обогащения ответчика за счета истца и размер неосновательного обогащения, а также отсутствие обстоятельств, исключающих возможность взыскания неосновательного обогащения, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из материалов дела, арендодателем на основании постановления администрации города Новомосковск от 29.04.2011 № 952 был предоставлен земельный участок в соответствии с условиями договора аренды, с разрешенным использованием земельного участка для строительства с последующей эксплуатацией многофункционального торгового комплекса, что подтверждается договором аренды, кадастровым паспортом земельного участка и не оспаривается сторонами.

Администрацией были исполнены свои обязательства по предоставлению в аренду спорного земельного участка, а на стороне общества возникло обязательство по внесению арендных платежей, поэтому денежные средства, перечисленные обществом ответчику по встречному иску в качестве арендной платы в период действия договора, не являются неосновательным обогащением, в связи с чем суд не усматривает правовых оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения, в виде уплаченных арендных платежей.

При этом не имеет значения факт недостижения обществом цели договора аренды – строительства объекта, поскольку само по себе данное обстоятельство не является предусмотренным законом и договором условием для неуплаты арендной платы.

Довод администрации о пропуске ООО «ТПК «Тройка» срока исковой давности по встречным исковым требованиям не может быть принят судом во внимание.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

С учетом письма ООО «ТПК «Тройка» в адрес администрации от 29.11.2013 № 323 и обращением в суд со встречным иском 05.05.2016, суд считает, что обществом не пропущен срок исковой давности.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина в сумме 133 892 руб. по первоначальному иску относится на ответчика и взыскивается в доход федерального бюджета, поскольку истец от уплаты госпошлины освобожден в силу закона; в связи с отказом во встречном иске судебные расходы по уплате государственной пошлины, по оплате судебной экспертизы подлежат отнесению на ООО «ТПК «Тройка».

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181, пунктом 4 части 1 статьи 150, статьей 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации муниципального образования город Новомосковск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 134А/14 от 24.06.2014.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Тройка» освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 71:29:010604:50, местоположение земельного участка: <...> в районе дома 1д.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Тройка» в пользу администрации муниципального образования город Новомосковск задолженность по арендной плате в размере 20 978 462 руб. 07 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Тройка» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 133 892 рубля.

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Тройка» от встречных исковых требований в части признании договора аренды земельного участка № 75А/11 от 05.05.2011 и договора аренды земельного участка № 134А/14 от 24.06.2014 недействительными.

Производство по делу в этой части прекратить.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Тройка» отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, по оплате судебной экспертизы отнести на истца по встречному иску.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.

Судья Н. А. Рыжикова