Постановление от 5 мая 2025 г. по делу № А56-73063/2024

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-73063/2024
06 мая 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 06 мая 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сухаревской Т.С., судей Бугорской Н.А., Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Извековым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5197/2025) индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.01.2025 по делу № А56-73063/2024 (судья Новикова Е.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг»

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ваш уютный дом»

о расторжении договора аренды,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 17.01.2024 от 3-го лица: представитель не явился, извещен

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –

ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее - Общество, ООО «Агроторг») о расторжении договора аренды нежилого помещения от 05.02.2018 № 13993.

Определением от 02.08.2024 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «УК «Ваш уютный дом».

Решением суда от 20.01.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с судебным актом, Предприниматель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, Обществом без получения необходимого разрешения размещено оборудование, в виду чего у истца возникло право досрочного расторжения договора аренды.

Общество представило в материалы дела отзыв на исковое заявление.

В судебном заседании 21.04.2025 присутствовал представитель Общества, возражал по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Истец, уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе посредством размещения текста определения о принятии апелляционной жалобы к производству и публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в Картотеке арбитражных дел на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации в сети «Интернет» http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание своих представителей не направил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из представленных в материалы дела документов, 05.02.2018 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения № 13993 (далее - Договор) на срок до 25.02.2028, в соответствии с условиями которого, ответчику по акту приема-передачи от 16.02.2018 передано в аренду нежилое помещение общей площадью 628,9 кв.м., состоящее из нежилого помещения с кадастровым номером 86:10:0101035:1297 общей площадью 485 кв.м. и нежилого помещения с кадастровым номером 86:10:0101035:1355 общей площадью 143,9 кв.м., находящиеся по адресу: ХМАО-Югра, <...>.

Нежилые помещения принадлежат истцу на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации права № 86:10:0101035:1297-86/003/2017-1 от 10.11.2017 (нежилое помещение площадью 485 кв.м.), а также запись о регистрации права № 86:10:0101035:1355-86/003/2018-1 от 12.01.2018 (нежилое помещение площадью 143,9 кв.м.).

Согласно пункту 1.2. договора целевое назначение помещения: розничная торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

Согласно подпункту 2.2.1. договора арендатор обязан содержать помещение в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта, соблюдать требования санитарных и противопожарных норм, самостоятельно и за свой счет устранять нарушения, вызванные действиями/бездействием арендатора.

Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что в случае неисполнения сторонами обязанностей, указанных в настоящем договоре, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 2.4.2 договора арендатор имеет право производить за свой счет перепланировку Помещения в соответствии с Приложением № 3 к настоящему договору.

Пунктом 2.4.9 договора предусмотрено, что с момента подписания сторонами Акта приема-передачи, Арендатор и его подрядчики вправе производить любые строительные и отделочные работы в помещении, необходимые арендатору для использования по целевому назначению, указанному в пункте 1.2 договора, в том числе производить работы в соответствии с приложением № 3 к настоящему договору

В приложении № 3 к Договору приведена планировка помещения после перепланировки, согласно которому, ответчик обязан согласовать установку внешних блоков системы кондиционирования с управляющей организацией.

Как указывает истец, в нарушение подпунктом 2.4.2, 2.4.9 договора и приложения № 3 к договору ответчиком произведена перепланировка Помещения без соответствующего согласования, а именно, ответчиком в паркинге установлены внешние блоки кондиционеров без согласования с управляющей организацией.

Вышеуказанная подземная автостоянка с апреля 2021 года находится под управлением ООО «Управляющая компания «Ваш уютный дом», что подтверждается сведениями, размещенными в информационной системе «ГИС ЖКХ».

08.04.2024 в адрес истца от управляющей организации ООО «Управляющая компания «Ваш уютный дом» поступила претензия с требованием демонтировать внешние блоки системы кондиционирования, расположенные в помещении на минус первом уровне паркинга, находящегося по адресу: ХМАО-Югра, <...>.

После получения претензии, истец 18.04.2024 направил в адрес ответчика требование (претензию) демонтировать вышеприведенные внешние блоки системы кондиционирования, дополнительно уведомив о расторжении договора в случае непринятия мер по устранению нарушений.

Претензия истца отставлена ответчиком без ответа, меры по устранению нарушений не приняты, внешние блоки системы кондиционирования не демонтированы.

Полагая, что ответчик пользуется Помещением с существенным нарушением условий договора, что, в свою очередь, является основанием для досрочного расторжения Договора в судебном порядке, истец обратился с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 309, 310, 606, 614 ГК РФ, статьей 65 АПК РФ, а также условиями договора, отказал в расторжении договора.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим отмене на основании следующего.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно части 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Частью 3 статьи 615 ГК РФ предусмотрено в случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу части 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя установлены статьей 619 ГК РФ. При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ (статья 619 ГК РФ).

При этом по смыслу норм статей 450, 619 ГК РФ расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации подземная парковка является общим имуществом собственников помещений в МКД.

В силу статей 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Подземная парковка как часть здания, находится в общей долевой собственности собственников помещений в МКД.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Как следует из части 4 статьи 36 ЖК РФ, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.

По решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункты 2, 4 статьи 36 ЖК РФ).

Частью 2 статьи 161 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Согласно части 2.3 этой же статьи при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами устанавливает Правительство Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ в круг обязанностей управляющей организации входят услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.

В силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Доказательств принятия собственниками помещений МКД решения о передаче объектов общего имущества в пользование, включая протокол общего собрания собственников помещений МКД по вопросу установки ответчиком в подземной парковке оборудования, как это предусмотрено статьями 36, 44 ЖК РФ, не имеется.

Принимая во внимание, что доказательств согласования с собственниками не представлено, ровно как и не представлено доказательств демонтажа оборудования ни суду первой, ни апелляционной инстанции, а третье лицо - ООО УК «Ваш уютный дом» предъявляет к собственнику – истцу претензии, суд приходит к выводу, что нарушение обязательств со стороны ответчика является существенным, а расторжение договора не является чрезмерным, при том, что необходимость такого согласования ответчик фактически не оспаривает.

При этом доводы о злоупотреблении правом со стороны истца и отсутствии содействия не нашли своего подтверждения.

Ответчик не представил доказательств, что обращался к истцу за таким содействием, что обращался к управляющей организации за соответствующим согласованиями и ему было отказано.

Указывая на несоблюдение претензионного порядка урегулирования спора ответчик в своем же отзыве (пункт 2) указывает, что ему известно о наличии претензии со стороны истца с 2024 года, а также на принятие им самим мер для урегулирования спора.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.01.2025 по делу № А56-73063/2024 отменить. Принять новый судебный акт.

Расторгнуть договор аренды от 05.02.2018 № 13993, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Агроторг».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 16 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Т.С. Сухаревская

Судьи Н.А. Бугорская

Н.Е. Целищева