Решение от 4 декабря 2017 г. по делу № А40-165048/2016

именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-165048/16-35-1351
г. Москва
04 декабря 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2017 года

Арбитражный суд в составе:

председательствующего: Панфиловой Г.Е.

членов суда: единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарь с/з Драгун Е.Н.

с использованием средств аудиозаписи

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску ООО «Ветераны спорта»

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо ООО «Землеустройство, Еородской кадастр и Оценка»

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

с участием:

от истца - ФИО1. по доверенности от 24.11.2017г. №б/н

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 09.01.2017г. №33-Д-3/17

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ветераны спорта» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 169,3 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-14, пом. VI, комн. , комн. 1,2) в части определения рыночной стоимости нежилого помещения.

Департамент требование Истца не признал.

Изучив материалы дела, суд считает, что требование Истца подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

ООО «Ветераны спорта» является субъектом малого предпринимательства, арендует у Департамента городского имущества города Москвы нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 169,3 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-14, пом. VI, комн. 1,2), принадлежащее на праве собственности городу Москве, по договору аренды от 11.05.2006г. за № 1-573/06 и дополнительному соглашению от 15.09.2010г.

Истец задолженности по арендной плате не имеет, имеет преимущественное право на выкуп указанных помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008г. № 159- ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

16.11.2015г. Истец обратился к Ответчику за оказанием государственной услуги - по возмездному отчуждению недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности города Москвы (peг. номер: 33-5-95687/15-(0)-0.

20.01.2016г. Ответчик принял решение о приватизации указанного имущества и передал Истцу на рассмотрение и подписание проект договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения (в 3 экземплярах).

В проекте договора купли-продажи была указана цена нежилого помещения, установленного на основании отчета от 25.12.2015г. № 138-15Б/35 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения в размере 23 147 000 рублей, выполненного оценочной компанией ООО «АБН-Консалт», с положительным экспертным заключением от 25.12.2015г. №3918/С-15.

Истец выразил свое согласие на подписание договора, но не несогласился с отдельными положениями договора купли-продажи, в том числе по цене объекта, полагая, что цена нежилого помещения составляет 10 898 729 рублей, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным 21.12.2015г. по заказу Истца – ООО «Землеустройство, Городской кадастр и Оценка» (оценка объекта была произведена на момент подачи заявления от 16.11.2015г.) и направил Ответчику 19.02.2016г. подписанные проекты договоров купли-продажи с протоколами разногласий (в 3-х экземплярах).

26.02.2016г. Ответчик не согласился с документами Истца и отклонил договор, с представленными разногласиями. Ответ Ответчика получен Истцом 11.03.2016г.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения «О Департаменте городского имущества города Москвы» утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. № 99-ПП, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона № 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества»;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества»;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009 г.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» Истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В соответствии с абз. 2 п. 2. ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пп. 2 п. 8 ст. 4 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В рамках рассмотрения дела Арбитражным судом города Москвы Определением от 1 27.09.2017 г. назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство судебных экспертов» (107023,<...>. оф.804-Б) ФИО3

По результатам экспертизы от ООО «Агентство судебных экспертов» поступило экспертное заключение, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилых помещений, общей площадью 169,3 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-14, пом. IV, комн. 1,2), расположенных по адресу: <...> (на момент подачи заявления о выкупе – 16.11.2015г.) составляет 19 648 000 руб. без учета НДС.

Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 150, 151, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между «Ветераны спорта» и Департаменту городского имущества города Москвы при заключении договора купли- продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 169,3 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-14, пом. VI, комн. , комн. 1,2) в части определения рыночной стоимости нежилого помещения, в том числе изложить пункты Договора купли-продажи в следующей редакции:

Пункт 2.1.1. - «Полностью уплатить Цену Объекта (пункт 3.1. Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктами 3.2.,3.4. Договора»;

Пункт 2.1.2. - «Осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект и залога на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявления о государственной регистрации права собственности на Объект Покупатель обязан представить Продавцу копию расписки в приеме документов на государственную регистрацию права собственности и, залога на Объект»;

Пункт 3.1. - «Цена Объекта составляет 19 648 000руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется»;

Пункт 3.2. - «Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект за Покупателем»

Пункт 3.4. - «Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект за Покупателем. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 982 400руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта».

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд, в срок не превышающий месяца с момента изготовления решения в полном виде.


Судья Панфилова Г.Е.