Решение от 18 декабря 2025 г. АС Владимирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, <...>; http: // vladimir.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

г. Владимир

«19 декабря 2025 года Дело № А11-13263/2024

Резолютивная часть решения объявлена 05.12.2025. Решение в полном объеме изготовлено 19.12.2025.

Арбитражный суд Владимирской области в составе: судьи Анфиловой Е.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиной М.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Коврова (<...>, ИНН <***>)

к 1. Фонду местных сообществ «Фонд развития города Коврова» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (<...>)

2. индивидуальному предпринимателю ФИО2 (г. Ковров)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (<...>)

о признании отсутствующим права собственности, недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности,

при участии: от истца – не явились; от ответчика – не явились;

от второго ответчика – ФИО3 (доверенность от 16.03.2021 года сроком действия десять лет),

от третьего лица – не явились, установил:

истец, администрации города Коврова, обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к ответчикам, Фонду местных сообществ «Фонд развития города Коврова» в лице конкурсного управляющего ФИО1 и ФИО2 с требованиями:

- признать недействительным договор купли-продажи от 06.02.2022, заключенный между Фонду местных сообществ «Фонд развития города Коврова» и ФИО2, в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 33:20:015406:526, расположенного по адресу: <...>;

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца гор. Барда Азербайджанской ССР на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 33:20:015406:526 расположенный по адресу: <...>.

Определением суда от 18.11.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в отзыве от 05.12.2024 оставило рассмотрение спора на усмотрение суда.

Ответчик, ФИО2, полагает, что исковые требования подлежат отклонению. Подробно позиция ответчика изложена в отзывах от 09.01.2025, от 12.03.2025, от 16.09.2025, от 28.10.2025.

От Администрации города Владимира в материалы дела поступили возражения на отзыв ответчика от 26.02.2025.

Истец уточнил исковые требования в порядке ст. 49 АПК РФ, в которых просил:

признать отсутствующим право собственности Фонда местных сообществ «Фонд развития города Коврова» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 33:20:015406:526, расположенного по адресу: <...>, исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве Фонда местных сообществ «Фонд развития города Коврова» в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 33:20:015406:526, расположенного по адресу: <...>.

Признать недействительным договор купли-продажи от 06.02.2022, заключенный между Фондом местных сообществ «Фонд развития города Коврова» и ФИО2 в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 33:20:015406:526, расположенного по адресу: <...>.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 33:20:015406:526, расположенный по адресу: <...>.

Уточнения приняты судом к производству. Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

09.07.2007 между администрацией г. Коврова и ФМС «Фонд развития г. Коврова» заключен договор аренды № 8-01/6864 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 33:20:015406:0028 по адресу: <...>, для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома с встроено-пристроенным блоком обслуживания в границах, указанных в плане земельного участка, прилагаемого к настоящему договору, общей площадью 11098 кв.м. Срок действия договора с 12.02.2007 по 01.01.2010.

ФМС «Фонд развития г. Коврова» были получены разрешения на строительство многоэтажного жилого дома с встроено-пристроенным блоком обслуживания:

- № RU 3330300-66 от 11.12.2007 (1-я очередь строительства) 9-ти этажный 3-х секционный кирпично-панельный жилой дом; прямоугольное здание с подвалом и теплым чердаком, состоит и трех блок-секций с размерами в плане 18,6х14,4 кв.м., расположенный по адресу: <...>, срок действия разрешения до 31.12.2009;

- № RU 33303000-12 от 12.03.2008 (2-я очередь строительства) 9-ти этажный 4-х секционный кирпично-панельный жилой дом; прямоугольное здание с подвалом и теплым чердаком, состоит из одной секции с размерами в плане 18,6х14,4 кв.м., расположенный по адресу: <...>, срок действия разрешения до 31.12.2009;

- № RU 33303000-42 от 06.06.2008 (3-я очередь строительства): блок обслуживания кирпичное двухэтажное здание с размерами в плане 25,2х25,2 м., расположенный по адресу: <...>, срок действия разрешения до 31.12.2009.

В целях привлечения денежных средств на строительство встроено-пристроенного блока обслуживания по адресу: <...> между ФМС «Фонд развития г Коврова» и СКПК «Кредитный дворе» и ФМС «Фонд развития г Коврова» и ПО «Дом на паях» заключены договоры инвестирования в строительство нежилого здания от 29.07.2008, согласно условиям которых, инвесторы получали долю в объекте недвижимости после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

17.12.2008 ПО «Дом на паях» и 14.04.2010 СКПК «Кредитный двор» уступили ФИО4 права и обязанности по указанным договорам инвестирования в строительства нежилого помещения от 29.07.2008. Согласно акта приема-передачи от 03.10.2018 ФМС «Фонд развития города Коврова» передал ФИО4 незавершенный строительством объект: встроено-пристроенный блок обслуживания общей площадью 1200 кв.м. этаж 1, этаж 2, адрес объекта: <...>.

Постановлением главы города Коврова от 21.08.2008 № 1564 произведен раздела земельного участка с кадастровым номером 33:20:015406:0028, в результате чего был образован земельный участок с кадастровым номером 33:20:015406:30, для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома с встроенно-пристроенным блоком обслуживания общей площадью 5981 кв.м.

Постановлением главы города Коврова от 19.11.2008 № 2286 утвержден проект раздела земельного участка с кадастровым номером 33:20:015406:30 на земельные участки и установлено разрешенное использование вновь образованных земельных участков:

- с кадастровым номером 33:20:015406:27 площадью 4675 кв.м. для строительства многоэтажного дома;

- с кадастровым номером 33:20:015406:36 площадью 449 кв.м. для строительства административного здания; с кадастровым номером 33:20:015406:37 площадью 875 кв.м. для строительства магазина.

28.12.2009 в связи с окончанием строительства жилого дома с встроенно-пристроенным блоком обслуживания договор № 8-01/6864 от 09.02.2007 был расторгнут.

Постановлением главы города Коврова от 02.12.2009 ФМС «Фонд развития г. Коврова» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 33-20:015406:37 площадью 875 кв.м. для строительства магазина.

Договор аренды земельного участка, на котором расположенный данный объект заключен не был.

В указанный период времени ФМС «Фонд развития г. Коврова» фактически продолжал строительство объекта недвижимости: блока обслуживания - кирпичного двухэтажного здания с размерами в плане 25, 2 х 25, 2 м., расположенного по адресу: <...> (III очередь строительства).

23.10.2009 ФМС «Фонд развития г. Коврова» обратился к администрации города Коврова Владимирской области за разрешением на строительство магазина по адресу: <...>, в чем ему было отказано.

По адресу: <...> имеется самостоятельный незавершенный строительством объект недвижимого имущества - магазин, площадью застройки 646, 2 м., который 09.07.2018 по заявлению администрации г. Коврова принят на учет как бесхозяйный объект недвижимого имущества.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 33:20:015406:37, площадью 875 кв. м., на котором расположен данный объект, не заключен, срок действия разрешения на строительство от 06.06.2008 № RU 33303000-42 истек 31.12.2009, не продлевался.

Решением Арбитражного суда Владимирской области от 09.01.2013 по делу А11-2769/2012, оставленным без изменения постановлением Первого Арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013, ФМС «Фонд развития г.

Коврова» отказано в удовлетворении иска к администрации города Коврова Владимирской области, г. Ковров Владимирской области, Управлению экономики, имущественных и земельных отношений администрации г. Коврова, г. Ковров Владимирской области, о признании права собственности на объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: <...>, строение 2.

Решением Арбитражного суда Владимирской области от 28.10.2015 по делу А11-4624/2015, оставленным без изменения постановлением Первого Арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016, отказано в удовлетворении заявления ФМС «Фонд развития г. Коврова» о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в лице Камешковского отдела (далее - Управление Росреестра), изложенного в сообщении от 02.04.2015 № 33/023/014/2014-428, об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по 2 адресу: <...>, об обязании Управления Росреестра зарегистрировать право Фонда на вышеуказанный объект недвижимости.

Определением Арбитражного суда Владимирской области от 27.04.2022 прекращено производство по делу № А11-5342/2021 по иску ФМС «Фонд развития города Коврова» в лице временно исполняющего обязанности конкурсного управляющего ФИО5 к администрации города Коврова о признании права собственности на незавершенный строительством объект по адресу: Владимирская область, МО город Ковров (городской округ), <...>, в связи с отказом истца от иска.

Истцу стало известно, что право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано за Фондом местных сообществ «Фонд развития города Коврова» 04.02.2022 (регистрационная запись № 33:20:015406:526-33/061/2022-3); 14.02.2022 зарегистрирован переход права собственности на указанный объект от Фонда местных сообществ «Фонд развития города Коврова» к ФИО2 (регистрационная запись № 33:20:015406:526-33/061/2022-5).

Основанием для регистрации права собственности послужило разрешение на строительство от 06.06.2008 № RU33303000-42, срок действия которого истек 31.12.2009 и в дальнейшем не продлевался. Прав на земельный участок у Фонда местных сообществ «Фонд развития города Коврова» также не имелось.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Проанализировав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

В части 1 статьи 4 АПК РФ указано, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в первоначальной редакции) предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Общие положения о последствиях недействительности сделки определены в статье 167 ГК РФ.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является исчерпывающим.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с положениями ч.ч. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего

Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРН (ранее - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

По смыслу указанных разъяснений признание права отсутствующим является исключительным способом оспаривания зарегистрированного вещного права (обременения) и его применение возможно в случае отсутствия иных способов защиты (признание права, виндикация, негаторный иск) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Поскольку из существа заявленных истцом требований следует, что они заявлены в отношении имущества, право собственности ответчика на которое зарегистрировано в установленном законом порядке, предметом исследования по настоящему спору является вопрос о наличии у спорного объекта признаков недвижимого объекта, а также исследование и оценка оснований возникновения зарегистрированных прав и на предмет их законности.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 24.01.2012 № 12576/11, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект. В соответствии с действующим законодательством лицо, обратившееся с таким требованием, должно доказать свою заинтересованность в предъявлении данного иска.

Из материалов дела следует, что земельный участок по адресу: <...>, с с кадастровым номером 33:20:015406:37, площадью 875 кв. м., на котором расположен спорный

объект (объект незавершенного строительства), является муниципальной собственностью.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (часть 6 ст. 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, распространение на объект, не являющийся недвижимостью, правового режима недвижимого имущества, определяет порядок использования земельного участка и непосредственным образом влияет на условия его возможного выкупа, аренды, поэтому истец не лишен возможности в судебном порядке ставить вопрос об обоснованности внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующей записи о праве собственности.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судом установлено, что основанием для признания права собственности на спорный объект недвижимости явились:

- разрешение на строительство от 06.06.2008 № RU33303000-42;

- письмо начальника Управления имущественных и земельных отношений администрации города Коврова ФИО6 от 31.01.2022 № 08-06-01 о согласии на государственную регистрацию права Фонда местных сообществ «Фонд развития Коврова» на объект недвижимости с КН 33:20:015406:526.

В соответствии с пунктом 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Письмо начальника Управления имущественных и земельных отношений администрации города Коврова ФИО6 от 31.01.2022 № 08-06-01 о согласии на государственную регистрацию права Фонда местных сообществ «Фонд развития Коврова» на объект недвижимости с КН 33:20:015406:526 правоустанавливающим документом на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, не является.

В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в соответствии с которыми, в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек.

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, договор аренды № 8-01/6864 от 09.02.2007 земельного участка с кадастровым номером 33:20:015406:0028 расторгнут 28.12.2009.

После раздела земельного участка с кадастровым номером 33:20:015406:0028, в результате которого был образован земельный участок с кадастровым номером 33:20:015406:30, который также был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 33:20:015406:27, 33:20:015406:36 и 33:20:015406:37, договор аренды с ФМС «Фонд развития Коврова» в отношении земельного участка с кадастровым номером 33:20:015406:37 не заключался, разрешение на строительство в отношении данного земельного участка Фонду не выдавалось.

При таких обстоятельствах отсутствовали основания для регистрации права собственности Фонда местных сообществ «Фонд развития города Коврова» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 33:20:015406:526, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 33:20:015406:37.

Поскольку для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него, Фонд не праве был заключать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с ФИО2 или каким-либо образом распоряжаться объектом.

С учётом изложенного, зарегистрированное за ФИО2 право собственности на спорный объект также подлежит признанию отсутствующим.

При таких обстоятельствах исковые требования администрации города Коврова подлежат удовлетворению.

В связи с этим, доводы ответчика о применении истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права отклоняются судом как не соответствующие указанным положениям.

Указание ответчика на пропуск администрацией срока исковой давности по требованию об оспаривании договора купли-продажи от 08.02.2022, поскольку о сделке администрация узнала 04.08.2022, когда ею были направлены соответствующие заявления в Ковровскую городскую прокуратуру, отклоняются судом по следующим основаниям.

В силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

С учетом изложенного исковая давность на требование о признании права собственности отсутствующим не распространяется.

Иные доводы ответчика не опровергают установленные судом обстоятельства.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчиков.

Поскольку в силу части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина взыскивается с ответчиков в доход федерального бюджета. Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при заявлении исковых заявлений неимущественного характера уплате подлежит государственная пошлина в размере 12 000 руб. (по 6000 руб. с каждого ответчика).

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать отсутствующим право собственности Фонда местных сообществ «Фонд развития города Коврова» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 33:20:015406:526, расположенного по адресу: <...>, исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве Фонда местных сообществ «Фонд развития города Коврова» в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 33:20:015406:526, расположенного по адресу: <...>.

Признать недействительным договор купли-продажи от 06.02.2022, заключенный между Фондом местных сообществ «Фонд развития города Коврова» и ФИО2 в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 33:20:015406:526, расположенного по адресу: <...>.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 33:20:015406:526, расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с Фонда местных сообществ «Фонд развития города Коврова» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.Ю. Анфилова