Решение от 12 мая 2021 г. по делу № А49-15024/2019

Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, e-mail:penza.info@arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Пенза

«12» мая 2021 года Дело № А49-15024/2019

Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля 2021 г.

Решение изготовлено в полном объеме 12 мая 2021 г.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Каденковой Е.Г. при ведении протокола помощником судьи Кодомасовой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (ул. Коммунистическая, 50, г. Саранск, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Эверест» (ул. Маршала Крылова, стр. 1, каб. 4, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Стройкомплект» (ул. Комсомольская, д. 1А, с.Голицыно, Нижнеломовский р-н, Пензенская обл., 442144; ОГРН <***>, ИНН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Оценочные системы» (пр-кт Ленина, д. 19, пом. 301, г. Саранск, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>),- о взыскании 1900742 руб. 81 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1. – представителя по доверенности от 15.05.2020 №13-ИВ/5588,

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности от 09.02.2021,

установил:

Российская Федерация в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эверест» о взыскании 952694 руб. 66 коп., в том числе 879394 руб. 29 коп. – задолженности по арендной плате за период с 28.02.2018 по 01.11.2019, 73300 руб. 37 коп. – неустойки (пени), начисленной за период с 28.02.2019 по 10.12.2019 за просрочку внесения арендной платы.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ).

Определением от 27.12.2019 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Пензенской области.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Стройкомплект» и общество с ограниченной ответственностью «Оценочные системы».

Определением суда от 28.09.2020 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено автономной некоммерческой организации «Приволжский экспертно-консультационный центр» (440039, <...> г) в лице эксперта ФИО3 и ФИО4, производство по делу приостановлено.

В связи с поступлением заключения эксперта АНО «Приволжский ЭКЦ» от 05.02.2021 № 140, производство по настоящему делу определением суда от 09.02.2021 возобновлено.

После неоднократного изменения исковых требований, принятых определениями от 24.08.2020 и 21.09.2020, исковые требования считаются заявленными о взыскании 1900742 руб. 81 коп., в том числе 1553115 руб. 18 коп. – задолженности по арендной плате за период с 28.02.2018 по 01.11.2019, 347627 руб. 63 коп. – процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 12.03.2019 по 15.09.2020.

Ответчик в отзыве на иск, дополнениях к нему (т.1 л.д.49-53, т.2 л.д.2-3) против удовлетворения исковых требований возражал, указывая, что в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, к ООО «Эверест» в силу п.1 ст.35 ЗК РФ, п.3 ст.552 ГК РФ перешло право на использование части участка с кадастровым номером 58:29:3002006:23, занятого данной недвижимостью и необходимого для ее эксплуатации, которую ответчик до настоящего времени использует. Каких-либо взаимоотношений с арендатором земельного участка – ООО «Меридиан» ответчик не имеет. При разрешении спора о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за пользование земельным участком суду необходимо установить площадь фактического использования земельного участка, необходимую для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. ООО «Эверест» по собственным расчетам эксплуатирует 1742,65 кв.м. земельного участка с кадастровым номером 58:29:3002006:23 (из расчета 468,7 кв.м. + 139 кв.м. + 407,7 кв.м. + 325,1 (часть участка, занятого недвижимостью) + 402,15 кв.м. (часть участка, необходимого для эксплуатации недвижимости = 30%), что составляет 26,53% от общей площади земельного участка, из расчета = 1742,65 кв.м./6568 кв.м.*100. Таким образом, за период с 8.02.2019 по 01.11.2019 (8 месяцев) стоимость арендной платы за фактическое использование части спорного земельного участка должна составлять 204958 руб. 05 коп. из расчета 96569 руб.*8 мес.*26,53%, исходя из определенной в решении Арбитражного суда Пензенской области от 18.12.2017 по делу №А49-11690/2016 рыночной стоимости земельного участка и ставки рефинансирования, действующей на начало 2019 г. Поскольку, по мнению ответчика, он приобрел объекты недвижимости у ООО «СтройКомплект» - продавца, у которого отсутствовали права аренды на спорный земельный участок на момент отчуждения объектов недвижимости, расположенных на нем, то к заявленным требования должны быть применены нормы о неосновательном обогащении. Поскольку впервые ООО «Эверест» узнало о сумме задолженности из претензии истца, поступившей в адрес ответчика, 13.11.2019, то и период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами должен исчислять с момента получения претензии истца от 08.11.2019 исх. №13/13969, в связи с чем за период с 13.11.2019 по 10.12.2019 должен составлять 1021 руб. 98 коп. Произведенный истцом расчет арендной платы на основании отчета об оценке №20/034/143-н/11 от 17.04.2020, выполненного ООО «Оценочные системы» является недостоверным, поскольку указанный отчет выполнен с многочисленными нарушениями законодательства и не может быть признан надлежащим доказательством по делу, обосновывающим размер задолженности; арендная платы рассчитана без учета требований п.6 Правил от 16.07.2009 №582 в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 №531, исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка, рассчитанного на весь срок аренды. С учетом представленного в материалы дела заключения эксперта АНО «Приволжский ЭКЦ» размер арендной платы за период с 28.02.2019 по 01.11.2019 составил 288311,09 руб., а размер процентов за пользование чужими денежными средствами – 27142, 24 руб. Иск считает подлежащим частичному удовлетворению.

Третьи лица отзыв на иск не представили.

В судебном заседании 21 апреля 2021 г. представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал, представил контррасчет исковых требований.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд на основании ст. 163 АПК РФ объявил в судебном заседании перерыв до 28 апреля 2021 года до 16 часов 05 минут. После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей истца и ответчика.

В судебном заседании 28.04.2021 г. представитель истца поддержал заявленные исковые требования по доводам иска и возражениям на отзыв ответчика и пояснил, что в ходатайстве от 15.09.2020 № 13/10403 (т.3 л.д.40-43), согласно расчету просит взыскать именно неустойку по договору, а не проценты за пользование чужими денежными средствами.

Исходя из изложенного и условий ходатайства об изменении исковых требований, содержащихся в дополнении истца от 15.09.2020 № 13/10403 (т.3 л.д.40-43), суд в части мер ответственности считает иск заявленным о взыскании неустойки, начисленной за период с 12.03.2019 по 15.09.2020 в сумме 347627 руб. 63 коп.

Представитель ответчика поддержал ранее изложенную позицию.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены о начавшемся судебном процессе, а также времени и месте проведения настоящего судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), что подтверждается, в т.ч. возвращенными за истечением срока хранения почтовыми отправлениями, направлявшимися по адресу регистрации третьих лиц, указанных в ЕГРЮЛ (т.2 л.д.6, т.3 л.д.15).

Кроме того, каждый судебный акт по данному делу размещен в картотеке арбитражных дел в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.penza.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru).

Учитывая вышеизложенное, суд признает извещение третьих лиц надлежащим.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд на основании ст.156 АПК РФ считает возможным рассмотреть спор в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (п. 2 ст. 307, 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, Российская Федерация является собственником земельного участка с кадастровым номером 58:29:3002006:23, площадью 6568+29 кв.м, расположенного в границах участка, адрес ориентира <...>. Право федеральной собственности на спорный земельный участок зарегистрировано 27.07.2005 за ГРН 58-58-01/035/2005-496 (т.1 л.д.21-22).

09 апреля 2013 года между ТУ Росимущества в Пензенской области (арендодатель) и ФИО5 (первоначальный арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №574 (далее также – Договор, т.1 л.д.93-103), в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял во владение и пользование земельный участок площадью 6568+29 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 58:29:3002006:23, находящийся по адресу: относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира <...>, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка,- для размещения административных и складских помещений (п.1.1 Договора).

Согласно п.2.1 Договора на участке имеются объекты недвижимости: нежилое здание (контора), общая площадь 468,7 кв.м., инв. №10594, лит.В; нежилое здание (овощехранилище), общая площадь 201,9 кв.м., инв. №10594, лит.В; нежилое здание, общая площадь 833,4 кв.м., инв. №10594, лит.Ж, Ж1, Ж2; нежилое помещение в литере И, общая площадь 315,1 кв.м.; нежилое здание, общая площадь 407,7,4 кв.м., инв. №10594, лит.ДД1; нежилое здание, общая площадь 139 кв.м., инв. №10594, лит.Б.

В соответствии с п. 3.1 Договора Договор заключен на 49 лет и действует по 06.02.2062 года.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.04.2013, что подтверждается отметкой Управления Федеральной регистрационной службы по Пензенской области на Договоре.

Размер арендной платы за участок установлен в сумме 153435 руб. 05 коп. в год (п.5.1 Договора).

Согласно пунктам 5.4 и 5.6 Договора арендная плата начисляется с момента передачи земельного участка в арендное пользование и перечисляется арендатором за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяца.

В пункте 5.3 Договора стороны установили, что размер арендной платы пересматривается:

- при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах),

- при изменении кадастровой стоимости земельного участка (в случае определения арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка),

- в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года,

- при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не чаще чем 1 раз в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка).

В случаях, указанных в пункте 5.3, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

В пункте 7.1 Договора стороны согласовали, что изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, за исключением случаев, предусмотренных п. 5.3 Договора.

Между ФИО5 и ООО «Меридиан» 03.06.2013 г. заключено соглашение переуступки права аренды земельного участка №574 от 09.04.2013.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 03.06.2013. Соглашение зарегистрировано 14.05.2015.

28.04.2015 между истцом, ФИО5 и ООО «Меридиан» подписано дополнительное соглашение к договору аренды (т.1 л.д.105) об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «для строительства многоквартирных жилых домов выше пяти этажей», а также указано, что права прежнего арендатора в полном объеме перешли к новому арендатору - ООО «Меридиан».

Указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Пензенской области от 18.12.2017 по делу №А49-11690/2016 и от 29.05.2019 по делу №А49-2521/2019.

22.03.2017 между ООО «Меридиан» и ООО «СтройКомплект» заключен договор о передаче имущества (в редакции дополнительного соглашения №1 от 10.04.2017), расположенного на земельном с кадастровым номером 58:29:3002006:23 (<...>), правообладателем которого является ООО «Меридиан» на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 09.04.2013 г. №574 и дополнительного соглашения к нему от 28.04.2015. В частности, переданы следующие объекты недвижимости: - нежилое здание (контора) общей площадью 468,7 кв.м., инв. №10594, лит.В; нежилое здание общей площадью 139 кв.м., инв. №10594, лит.В; нежилое здание общей площадью 407,7,4 кв.м., инв. №10594, лит.ДД1); нежилое помещение (гараж) общей площадью 315,1 кв.м. в литере И.

Право собственности ООО «СтройКомплект» на поименованные объекты недвижимости зарегистрировано 17.04.2017 (т.2 л.д.40-47).

Из содержания ч.1 ст.35 ЗК РФ и ч.1 ст.552 ГК РФ следует, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (второй абзац пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Таким образом, с момента регистрации перехода права собственности на нежилое здание новый собственник признается фактическим землепользователем участка под объектом недвижимости, несмотря на отсутствие арендных отношений в виде составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного документа.

Исходя из изложенного, с приобретением в собственность объектов недвижимости ООО «СтройКомплект» стало арендатором земельного участка с кадастровым номером 58:29:3002006:23 по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №574 от 30.03.2012.

08.02.2019 г. между ООО «СтройКомплект» и ООО «Эверест» заключен договор купли – продажи имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 58:29:3002006:23 (<...>), а именно:

- нежилое здание (контора) общей площадью 468,7 кв.м., инв. №10594, лит.В (кадастровый номер 58:29:3002006:1246);

- нежилое здание общей площадью 139 кв.м., инв. №10594, лит.В (кадастровый номер 58:29:3002006:1248);

- нежилое здание общей площадью 407,7,4 кв.м., инв. №10594, лит.ДД1 (кадастровый номер 58:29:3002006:236);

- нежилое помещение (гараж) общей площадью 315,1 кв.м. в литере И (кадастровый номер 58:29:3002006:427) (пункт 1.1 договора купли – продажи имущества от 08.02.2019 - (т.2 л.д.48-52)).

По акту приема - передачи недвижимости ООО «СтройКомплект» передало ООО «Эверест» названное недвижимое имущество.

Право собственности ответчика на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрировано Управлением Росреестра по Пензенской области 28.02.2019 г. (т.1 л.д.23-31, т.2 л.д.54).

В силу положений ч.1 ст.35 ЗК РФ и ч.1 ст.552 ГК РФ с момента государственной регистрации перехода права собственности на поименованные объекты недвижимости (28.02.2019) к ответчику перешло право пользования земельным участком с кадастровым номером 58:29:3002006:23 на праве аренды. Следовательно, у ООО «Эверест» возникла обязанность по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №574 от 30.03.2012.

Уведомлением №4915 от 12.04.2019, адресованным прежнему арендатору - ООО «Меридиан», истец с 01 января 2019 г. увеличил размер арендной платы на размер уровня инфляции (4,3%) до 1303908 руб. 92 коп (т.1 л.д.151).

В претензии №313/13969 от 08.11.2019 истец известил ответчика о размере арендной платы за 2019 год – 1303908 руб. 92 коп. и наличием задолженности по ее оплате в сумме 879394 руб. 29 коп. по состоянию на 01.11.2019 г. (т. 1 л.д.33-36)

Претензия истца №313/13969 от 08.11.2019 об оплате задолженности оставлена ответчиком без удовлетворения.

Наличие у ООО «Эверест» долга по арендной плате, а также договорной обязанности по уплате неустойки послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пп. 1 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 01.03.2015 года, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 этого же Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В данном случае договор аренды от 09.04.2013 №574 заключен сторонами после вступления в силу норм земельного законодательства (статьи 65 Земельного кодекса РФ), предусматривающих обязательное регулирование порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящийся в федеральной собственности, к числу которых относится арендуемый обществом участок с кадастровым номером 58:29:3002006:23.

Исходя из приведенных положений действующего законодательства, арендная плата по настоящему договору относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, может изменяться по требованию арендодателя.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16. 07. 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 года № 531, вступившим в силу с 12.08.2017 года, внесены изменения в Правила № 582.

В силу п. 2 Правил №582 в редакции Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 года № 531 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 Правил № 582 (в ред. Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 года № 531) ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 8 Правил от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 10 Правил № 582 в редакции Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 года № 531 предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

Таким образом, размер арендной платы за период с 01.01.2019 года подлежит определению исходя из рыночной стоимости права аренды данного земельного участка, а не из рыночной стоимости земельного участка.

В ходе рассмотрения настоящего спора истец увеличил размер арендной платы до 2309742 руб. 00 коп. в год на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка №20/03/143-н/11 от 17.04.2020 г., выполненного ООО «Оценочные системы» (т.2 л.д.89-125, 151-152).

В связи с этим, на момент рассмотрения спора истец числит за ответчиком задолженность в сумме 1553115 руб. 18 коп. за период с 28 февраля 2019 года по 1 ноября 2019 года включительно.

В соответствии с отчетом №20/03/143-н/11 от 17.04.2020 г. «Об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка населенных пунктов с разрешенным использованием: многоквартирные дома свыше 5 этажей с кадастровым номером 58:29:3002006:23 площадью 6568 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, составляющего государственную казну Российской Федерации», подготовленному по заказу истца, рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка по состоянию на 9 апреля 2013 г. составляет 2309742 руб.

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о несоответствии отчета об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка №20/03/143-н/11 от 17.04.2020 г. требованиям действующего законодательства.

С целью определения соответствия отчета №20/03/143-н/11 от 17.04.2020 г. требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам, а также с целью определения рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:3002006:23 по ходатайству ответчика определением суда от 28.09.2020 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО «Приволжский экспертно-консультационный центр» ФИО3 и ФИО4

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 1) соответствует ли отчет № 20/03/143-н/11 от 17.04.2020, выполненный ООО «Оценочные системы», требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, утвержденных методик оценки; 2) определить ежегодный размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 58:29:3002006:23, площадью 6568+29 кв.м, расположенный по адресу: относительно ориентира - нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...>,- как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка, с учетом имеющихся ограничений его использования.

Согласно заключению экспертов АНО «Приволжский ЭКЦ» от 05.02.2021 № 140, отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка №20/03/143-н/11 от 17.04.2020 г., выполненный ООО «Оценочные системы», имеет существенные несоответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки. Допущенные нарушения повлияли на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Ежегодный размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 58:29:3002006:23, площадью 6568+29 кв.м, расположенный по адресу: относительно ориентира - нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...>,- рассчитанный исходя из рыночной стоимости права аренды составляет 428766 руб. 00 коп.

У арбитражного суда отсутствуют основания подвергать сомнению правильность выводов экспертов, поскольку эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют, в выводах экспертизы содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано и соответствует требованиям, предъявляемым к заключениям эксперта, установленным ФЗ от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».

Стороны выводы экспертов не оспаривали.

Таким образом, размер арендной платы по Договору за 2019 год составляет 428766 руб. 00 коп. в год или 35730 руб. 50 коп. в месяц, в связи с чем размер задолженности ООО «Эверест» за период с 28.02.2019 года (дата регистрации перехода права собственности ответчика на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке) по 01.11.2019 года составляет 288311 руб. 11 коп. (35730 руб. 50 коп. : 28 = 1276 руб. 09 коп. х 1 = 1276 руб. 09 коп. + 35730 руб. 50 коп. х 8 = 285844 руб. 00 коп. + 35730 руб. 50 коп. : 30 = 1191 руб. 02 коп. х 1 = 1191 руб. 02 коп.).

Доказательств оплаты долга ответчик не представил.

Принимая во внимание, что передача земельного участка ответчику по договору аренды подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается, доказательства надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в деле отсутствуют арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 606, 614, 616 ГК РФ, ст.ст. 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, признает исковые требования Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской республике и Пензенской области о взыскании с ООО «Эверест» суммы долга в размере 1553115 руб. 18 коп. подлежащими частичному удовлетворению в размере 288311 руб. 11 коп.

В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

В связи с просрочкой исполнения обязательств по внесению арендной платы истцом начислена неустойка.

Исходя из положений статей 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Привлечение к гражданско-правовой ответственности должно осуществляться с учетом вины нарушителя и только за неисполненное или ненадлежащим образом исполненное обязательство.

В пункте 8.1 Договора стороны установили обязанность арендатора уплатить арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном разделом 5 Договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы.

Согласно представленному истцом расчету, неустойка начислена ответчику в общей сумме 347627 руб. 63 коп. за период с 12.03.2019 по 15.09.2020 (т.3 л.д.41-42).

Данный расчет суд не может признать верным, поскольку расчет неустойки произведен истцом с учетом размера неустойки, установленного Договором и ежемесячного размера арендной платы в сумме 192478 руб. 50 коп., определенного в отчете №20/03/143-н/11 от 17.04.2020 г., выполненном ООО «Оценочные системы». Кроме того, периоды просрочки внесения арендных платежей истцом определены без учета положений ст.193 ГК РФ о выходных и праздничных днях, в частности за период с 14.05.2019 по 15.09.2020 (начало периода просрочки истцом определено с 11.05.2019), с 13.08.2019 по 15.09.2020 (начало периода просрочки истцом определено с 11.08.2019), с 12.11.2019 по 15.09.2020 (начало периода просрочки истцом определено с 11.11.2019).

О несоразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком не заявлено.

При таких обстоятельствах, а также поскольку исковые требования истца о взыскании арендной платы по Договору удовлетворены частично, постольку размер правомерно начисленной на взысканную настоящим решением задолженность неустойки за период с 12.03.2019 по 15.09.2020 составляет 64441 руб. 49 коп.

В остальной части исковые требования о взыскании неустойки удовлетворению не подлежат.

Согласно ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

По правилам ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно счету № 140 от 16.10.2020 стоимость экспертизы по настоящему делу составила 26000 руб. 00 коп.

Для оплаты экспертизы ответчик перечислил на депозитный счет арбитражного суда Пензенской области денежные средства в указанном размере (платежные поручения №26 от 01.06.2020 г. на сумму 25000 руб. 00 коп. и №29 от 25.06.2020 на сумму 1000 руб. 00 коп.).

Данные денежные средства перечислены в пользу экспертной организации на основании определения Арбитражного суда Пензенской области от 21.04.2021 по настоящему делу.

На основании изложенного, в связи с частичным удовлетворением исковых требований с истца в пользу ответчика подлежат взысканию судебные издержки по оплате стоимости судебной экспертизы в сумме 21174 руб. 75 коп. В остальной части судебные издержки относятся на ответчика.

Размер госпошлины по настоящему делу составляет 32007 руб. 00 коп.

Поскольку истец, как государственный орган, освобожден от уплаты госпошлины в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, то госпошлина взысканию с него не подлежит.

С ответчика на основании ст. 110 АПК РФ, подп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета в сумме 5940 руб. 00 коп. пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эверест» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) сумму 352752 руб. 60 коп., в том числе 288311 руб. 11 коп. – основной долг, 64441 руб. 49 коп. – неустойка (пени).

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эверест» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 4855 руб. 00 коп.

Взыскать с Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Эверест» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 21174 руб. 75 коп.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.


Судья Е.Г. Каденкова