Решение от 26 апреля 2019 г. по делу № А38-381/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-381/2019
г. Йошкар-Ола
26» апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 26 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Камаевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску муниципального образования «Оршанский муниципальный район» в лице администрации муниципального образования «Оршанский муниципальный район»

к ответчику фермерскому - крестьянскому хозяйству Мамедова Гусейна Гурбанали Оглы (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды

с участием представителей:

от истца – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от ответчика – не явился, заявил о рассмотрении дела в отсутствие представителя

УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Оршанский муниципальный район» в лице администрации муниципального образования «Оршанский муниципальный район» (далее – муниципальное образование), обратился в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к ответчику, фермерскому - крестьянскому хозяйству Мамедова Гусейна Гурбанали Оглы (далее – ФКХ ФИО3), о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 22.11.2010 № 322.

Исковое заявление было принято к производству Арбитражным судом Кировской области, возбуждено дело № А28-13474/2018 (т.1, л.д. 4-7). В связи с принятие иска с нарушением правил подсудности определением от 21.12.2018 дело передано на рассмотрение в Арбитражный суд Республики Марий Эл (т.1, л.д. 65-66).

Определением от 29.01.2019 дело принято к производству Арбитражного суда Республики Марий Эл (т.1, л.д. 1-3).

В исковом заявлении и дополнениях к нему муниципальное образование просит расторгнуть договор аренды земельного участка и обязать ответчика возвратить земельный участок по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Истцом изложены доводы о необходимости расторжения договора аренды земельного участка по правилам статьи 619 ГК РФ и с учетом пункта 4.1.2 договора, поскольку арендатором не внесена арендная плата за 2016, 2017, 2018 годы и в течение трех лет земельный участок не обрабатывается, не используется по целевому назначению.

Кроме того, истец сообщил, что не согласен с реализацией в рамках банкротства права аренды земельного участка, поскольку земли сельскохозяйственного назначения необходимо вернуть в сельскохозяйственный оборот.

Муниципальное образование отметило, что в случае расторжения договора аренды земельный участок будет предоставлен другому арендатору для использования в целях сельскохозяйственного производства в соответствии с земельным законодательством (т.1, л.д. 14-15, 71, 138, 150).

Ответчик в отзыве на исковое заявление и дополнении к нему требования муниципального образования не признал и указал, что решением Арбитражного суда Кировской области от 29.01.2019 по делу № А28-53/2018 ФКХ ФИО3 признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства. По мнению ответчика, право аренды входит в конкурсную массу и должно быть реализовано в процедуре банкротства.

Также ответчик сообщил, что оценка права аренды не приводилась, 15.04.2019 утверждена опись имущества должника (т.1, л.д. 142, т.2, л.д. 3).

Истец и ответчик в судебное заседание не явились. Ответчик письменно известил арбитражный суд о возможности рассмотрения дела в его отсутствие.

На основании частей 2 и 3 статьи 156 АПК РФ спор разрешен без участия сторон по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 22 ноября 2010 года администрация муниципального образования «Оршанский муниципальный район», действовавшая от имени муниципального образования «Оршанский муниципальный район» (арендодатель), и фермерское – крестьянское хозяйство Мамедова Гусейна Гурбанали Оглы (арендатор) заключили в письменной форме договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, № 322, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование земельный участок площадью 1 118 119 кв.м., кадастровый номер 12:06:0501005:28, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, Оршанский р-н, в юго-западной части кадастрового квартала, для сельскохозяйственного производства, а арендатор обязался вносить арендную плату (т.1, л.д. 21-22).

В соответствии с дополнительным соглашением от 27.03.2017 к договору аренды площадь переданного в аренду земельного участка составила 1084331 кв.м. (т.1, л.д. 25-26).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор аренды заключен сторонами на срок более одного года, с 22.11.2010 по 20.11.2059. В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. Требование закона о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключённого на срок не менее года, сторонами исполнено, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т.1, л.д. 72-125).

Таким образом, договор аренды земельного участка соответствует требованиям гражданского законодательства о его предмете, форме, цене и государственной регистрации, поэтому его необходимо признать законным. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами главы 34 ГК РФ, а также статьями 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ.

Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в её пользу, и одновременно её кредитором в том, что имеет право от неё требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец, как арендодатель, свое обязательство по передаче земельного участка в аренду ответчику исполнил надлежащим образом, что подтверждается договором аренды, который, по соглашению сторон, стал актом приема-передачи (т.1, л.д. 22).

В силу статьи 614 ГК РФ, статей 42 и 65 Земельного кодекса РФ, пункта 3.2 договора у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате владения и пользования арендованным земельным участком путем ежегодного (не позднее 1 декабря текущего года) перечисления арендной платы в бюджет муниципального образования (т.1, л.д. 21-26).

Однако арендатором не вносилась арендная плата за 2016, 2017, 2018 годы. Определением Арбитражного суда Кировской области от 16.04.2019 по делу № А28-53/2018-531 требование муниципального образования о взыскании арендной платы в сумме 30 522 руб. 56 коп. включено в третью очередь реестра требований кредиторов ФКХ ФИО3 (т.1, л.д. 139).

Доказательства погашения арендатором задолженности отсутствуют. Тем самым судебным актом доказано, что арендатор совершил существенное нарушение договорных обязательств по внесению арендной платы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

Пунктом 4.1.2 договора аренды также закреплена возможность досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев (т.1, л.д. 21 оборотная сторона).

Длительное невнесение платы по договору аренды земельного участка за 2016, 2017, 2018 годы арбитражный суд признает существенными нарушением обязанностей арендатора по договору. Отсутствие у должника необходимых денежных средств не освобождает его не только от исполнения взятых на себя по соглашению обязанностей, но и от гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательства.

Таким образом, требование о досрочном расторжении договора аренды признается обоснованным, поэтому арбитражным судом принимается решение об удовлетворении иска в полном объёме.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4.4.2 договора на арендатора возложена обязанность по использованию участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (т.1, л.д. 21 оборотная сторона).

Земельный участок использовался ответчиком по назначению в 2015 году, что подтверждается представленной отчетностью формы № 2-фермер «Сведения о сборе урожая сельскохозяйственных культур» за 2015 год (т.1, л.д. 151, т.2, л.д. 1-2). Однако указанная обязанность ответчиком не исполняется с 2016 года. Из акта осмотра земельного участка от 23.08.2018 следует, что земельный участок не обрабатывается, зарос сорной растительностью и деревьями (т.1, л.д. 28-32).

В силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества. Пунктом 4.1.2 договора аренды также закреплена возможность досрочного расторжения договора в случаях использования земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче (т.1, л.д. 21 оборотная сторона).

Невыполнение условия договора об использовании земельного участка по целевому назначению арбитражный суд также признает существенными нарушением договора аренды.

Арендодателем установленный законом досудебный порядок урегулирования разногласий по исполнению договора соблюден.

Им направлены арендатору претензии от 12.02.2018 № 283, от 01.06.2018 № 956, от 23.08.2018 № 1426, содержащие предложение погасить задолженность и явиться для решения вопроса о расторжении договора аренды земельного участка от 22.11.2010 № 322 (т.1, л.д. 33-34, 36). Вручение претензий ответчику и его временному управляющему достоверно подтверждено почтовыми уведомлениями (т.1, л.д. 16-18, 20). Арендатором письменные ответы на претензии или подписанное соглашение о расторжении договора арендодателю не направлялись, погашение задолженности по арендной плате не производилось.

Таким образом, в связи с существенным нарушением ФКХ ФИО3 условий договора аренды земельного участка от 22.11.2010 № 322 он подлежит досрочному расторжению по решению арбитражного суда с прекращением обязательств сторон (статьи 450 и 453 ГК РФ).

В связи с прекращением договора аренды арендатор в силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ обязан возвратить арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил – пригодном для дальнейшего целевого использования.

Разумный срок для передачи объекта аренды по акту истец определил в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу. Арбитражный суд также находит этот срок разумным, а требование истца о возврате земельного участка - подлежащим удовлетворению. Следовательно, ответчик обязан в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу возвратить истцу по акту приема-передачи арендованный земельный участок.

При этом признается ошибочным довод конкурсного управляющего о том, что право аренды входит в конкурсную массу и должно быть реализовано только в процедуре банкротства. Со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», пункт 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»)

Между тем по смыслу приведенных норм порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать в целях удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В договоре аренды земельного участка от 22.11.2010 № 322 его стороны пришли к соглашению о том, что арендатор вправе сдавать участок в субаренду, передавать права и обязанности по нему третьим лицам только с согласия арендодателя (пункт 4.3.2 договора) (т.1, л.д. 21 оборотная сторона).

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающих получение ФКХ ФИО3 такого согласия. Напротив, воля арендодателя как собственника земельного участка направлена на прекращение права аренды и возврат имущества. Он не согласен с реализацией права аренды в рамках дела о банкротстве и намерен предоставить земельный участок другому арендатору для использования по целевому назначению (т.1, л.д. 71, 150, т.2, л.д. 9). Поэтому право аренды земельного участка не может рассматриваться в качестве актива ФКХ ФИО3

При таких обстоятельствах предоставление конкурсному управляющему возможности без участия собственника определить нового арендатора по результатам торгов недопустимым образом ограничит право собственности на земельный участок и может повлечь причинение имущественного вреда, несравнимого с претензиями кредиторов в деле о банкротстве арендатора.

Также арбитражный суд принимает решение по существу спора и считает неправомерным оставление искового заявления без рассмотрения для передачи заявления в дело о банкротстве ответчика, поскольку данное дело передано на рассмотрение по территориальной подсудности из Арбитражного суда Кировской области, который ведет дело о банкротстве ФКХ ФИО3

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 НК РФ. Следовательно, в силу статьи 333.17 НК РФ в связи с удовлетворением иска государственная пошлина в сумме 6000 руб. подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 333.18 НК РФ ответчики уплачивают указанную в судебном акте государственную пошлину в десятидневный срок со дня вступления акта в законную силу. В связи с этим исполнительный лист на взыскание государственной пошлины с ответчика должен быть выдан по истечении десяти дней после вступления судебного акта в законную силу при отсутствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена ее плательщиком добровольно (пункт 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 46 от 11.07.2014 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2019 года. Полный текст решения изготовлен 26 апреля 2019 года, что в соответствии с частью 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 22.11.2010 № 322, заключенный муниципальным образованием «Оршанский муниципальный район» в лице администрации муниципального образования «Оршанский муниципальный район» с фермерским - крестьянским хозяйством Мамедова Гусейна Гурбанали Оглы (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Обязать фермерское - крестьянское хозяйство Мамедова Гусейна Гурбанали Оглы возвратить муниципальному образованию «Оршанский муниципальный район» в лице администрации муниципального образования «Оршанский муниципальный район» земельный участок с кадастровым номером 12:06:0501005:28 общей площадью 1084331 кв.м., расположенный по адресу: Республика Марий Эл, Оршанский р-н, в юго-западной части кадастрового квартала, по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу.

2. Взыскать с фермерского - крестьянского хозяйства Мамедова Гусейна Гурбанали Оглы (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 руб.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней после вступления судебного акта в законную силу при отсутствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена ее плательщиком добровольно.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционной суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья А.В. Камаева