Решение от 9 сентября 2022 г. по делу № А83-9846/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru

E-mail: info@crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-9846/2022
09 сентября 2022 года
г. Симферополь



Резолютивная часть решения объявлена 05 сентября 2022 года. Решение в полном объеме изготовлено 09 сентября 2022 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Лукачева С.О. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел материалы искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Мосрегионгаз» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; километр Киевское шоссе 21-й, 3, стр. 1, эт. 3, пом. LXXI, пос. Мосрентген, <...>)

к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым (ОГРН – <***>; дата государственной регистрации - 04.07.2014; ИНН – <***>; ул. Севастопольская, 17, г. Симферополь, <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды,

при участии:

от истца – ФИО2, доверенность №20211122-43 от 22.11.2021, диплом, представитель;

от ответчика - ФИО3, доверенность № 170-Д от 15.03.2022, диплом, представитель.

УСТАНОВИЛ:

19.05.2022 общество с ограниченной ответственностью «Мосрегионгаз» (далее – истец, ООО «Мосрегионгаз», общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым (далее - суд) к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым (далее – ответчик, министерство, Министерство имущественных и земельных отношений) с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды от 22.11.2021 №1958н/24-2021, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 2.3 исключить из текста договора аренды.

Пункт 3.1 договора аренды изложить в следующей редакции: «Договор аренды земельного участка заключен сроком на 49 лет со дня подписания акта о передаче земельного участка».

Пункт 4.10 договора аренды изложить в следующей редакции: «Неиспользование земельного участка арендатором по причине, за которую арендатор не отвечает, является основанием для невнесения арендной платы».

Пункт 5.3 договора аренды изложить в следующей редакции: «Арендатор имеет право: самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на земельном участке в соответствии с целями и условиями его предоставления; передавать арендованный земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, передавать арендные права по настоящему договору в залог - при условии письменного уведомления арендодателя; с письменного согласия арендодателя возводить в установленном законодательством порядке здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов; получать продукцию и доходы от использования земельного участка; требовать досрочного расторжения настоящего договора по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством и настоящим договором».

Абзац 10 пункта 5.4, а также пункт 6.5 договора аренды исключить из текста договора аренды.

Заявленные требования истец мотивирует положениями статей 611, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статей 39.20, 39.14 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и указывает, что редакция договора аренды земельного участка, изложенная Министерством имущественных и земельных отношений, противоречит интересам собственника объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке, а также действующему правовому регулированию по спорным пунктам договора.

Во время судебного заседания представитель ООО «Мосрегионгаз» требования, изложенные в исковом заявлении и возражениях на отзыв от 31.08.2022, поддержал в полном объеме.

Представитель Министерства имущественных и земельных отношений против удовлетворения заявления возражал по основаниям, изложенным в отзыве от 05.08.2022, ссылаясь на невозможность заключения договора аренды земельного участка в редакции, предложенной истцом.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

Согласно договору купли-продажи имущества, находящегося в собственности Республики Крым №473 от 14.06.2019 в собственность ООО «Мосрегионгаз» перешло имущество - автозаправочная станция № 33, расположенная по адресу <...> «а».

Указанное имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 90:24:070101:140. Данный земельный участок находится в государственной собственности Республики Крым

На основании пункта 4.5 договора купли продажи покупатель обязуется оформить права на земельный участок в соответствии с действующим законодательством.

Исполняя условия названного договора, ООО «Мосрегионгаз» обратилось в Министерство имущественных и земельных отношений с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 90:24:070101:140 в аренду сроком на 49 лет на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статей 39.20, 39.14 ЗК РФ. Тем не менее, министерство предоставить земельный участок в аренду отказалось (письмо от 21.12.2020 №62385/01-11).

В этой связи общество обратилось в суд с соответствующим заявлением. Решением от 21.07.2021 по делу №А83-379/2021, вступившим в законную силу, суд признал незаконным отказ министерства в предоставлении земельного участка, оформленный письмом от 21.12.2020 №62385/01-11, и обязал министерство устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путём заключения с ООО «Мосрегионгаз» договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:24:070101:140, расположенного по адресу: <...> «а» в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу.

30.11.2021 обществом получен проект договора аренды земельного участка №1958н/24-2021 от 22.11.2021. Не согласившись с некоторыми условиями проекта договора аренды, направило протокол разногласий от 08.11.2021, который получен адресатом 27.12.2021.

В ответе на данное письмо министерство указало об отсутствии информации о подписании (неподписании) договора аренды земельного участка от 22.11.2021 №1958н/24-2021 ввиду непоступлением экземпляров договора.

Кроме того, 01.03.2022 ООО «Мосрегионгаз» направило в адрес министерства дополнительный протокол разногласий, который получен арендодателем 09.03.2022. Письмом от 06.09.2022 министерство отклонило представленный протокол разногласий.

Полагая отклонение министерством договора аренды земельного участка в редакции с протоколом разногласий необоснованным, а определение ряда условий договора аренды без учета замечаний общества, не соответствующими положениям действующего законодательства, ООО «Мосрегионгаз» обратилось в суд с данным исковым заявлением, прибегнув к судебной защите.

Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается исковое заявление, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

В силу части 1 статьи 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Таким образом, статья 445 ГК РФ применяется к иным, помимо публичного договора, случаям, когда для стороны в силу иного закона обязательно заключение договора.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

В статье 173 АПК РФ закреплено положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

При таких обстоятельствах в порядке статьи 445 ГК РФ условия договора определяются в судебном порядке.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 №11657/11 по делу №А76-15904/2010, сторона, обязанная заключить договор, вправе представить суду заявление о рассмотрении разногласий по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

При разрешении разногласий по существенному условию договора суд не вправе уклониться от их урегулирования и отказать в иске (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 №4667/10).

Таким образом, суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда. Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 №309-ЭС15-17035, от 14.09.2017 №305-ЭС17-6961, от 20.04.2015 №307-ЭС15-2292 по делу №А05-13164/2013.

Так, согласно пункту 2.3 проекта договора аренды в редакции ответчика, с которой несогласно общество, земельный участок предоставляется в аренду без права осуществления хозяйственной деятельности до приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно разъяснениям, содержащемся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, поскольку заключение договора аренды обусловлено именно необходимостью использования ООО «Мосрегионгаз» принадлежащего ему на праве собственности имущества, пункт 2.3 проекта договора в редакции ответчика подлежит исключению из договора аренды земельного участка от 22.11.2021 №1958н/24-2021.

При этом ссылки ответчика на письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.09.2021 №11-7099-БА/21, носящего рекомендательный характер, несостоятельны, поскольку пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

В пункте 3.1 проекта договора аренды в редакции ответчика предусмотрено, что договор аренды земельного участка заключен сроком на 1 (один) год, со дня подписания акта о передаче земельного участка, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6.5 настоящего договора.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение в собственность или аренду земельных участков. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, на праве оперативного управления.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке (подпункт 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 12 статьи 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Системный анализ вышеприведенных норм в совокупности свидетельствует о том, что общество вправе определить срок договора аренды в соответствии с подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2020 №21АП-845/2020 по делу №А83-16181/2019, постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.09.2017 по делу №А21-9310/2016, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 20.01.2020 №Ф10-6341/2019 по делу №А83-234/2019.

Применительно к указанным нормативным положениям и установленным по делу обстоятельствам ООО «Мосрегионгаз» вправе требовать заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка на срок 49 лет. Доводы ответчика об обратном не согласуются с действующим правовым регулированием по данному вопросу.

Таким образом, пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 22.11.2021 №1958н/24-2021 подлежит изложению в редакции, предложенной истцом.

В пункте 4.10 договора аренды земельного участка в редакции ответчика, с которой не согласилось общество, предусмотрено, что неиспользование земельного участка арендатором не является основанием для невнесения арендной платы.

Между тем, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 611 ГК РФ и пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Как уже указывалось судом выше, поскольку договор аренды носит взаимный характер и имеет место встречное исполнение сторонами своих обязательств, то невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Иными словами, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае невозможности пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от него.

Таким образом, пункт 4.10 договора аренды земельного участка от 22.11.2021 №1958н/24-2021 подлежит изложению в редакции, предложенной истцом: неиспользование земельного участка арендатором по причине, за которую арендатор не отвечает, является основанием для невнесеиия арендной платы.

Кроме того, в пункте 5.3 проекта договора аренды в редакции ответчика, с которой не согласен истец, предусмотрено, что арендатор имеет право: самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на земельном участке в соответствии с целями и условиями его предоставления; передавать арендованный земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, передавать арендные права по настоящему договору в залог с письменного согласия арендодателя; с письменного согласия арендодателя вызволить в установленном законодательном порядке здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов; получать продукцию и доходы от использования земельного участка; требовать досрочного расторжения настоящего договора по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством и настоящим договором.

Также в пункте 6.5 договора аренды в редакции ответчика предусмотрено, что в случае несогласия арендатора на изменение условий договора в части изменения размера арендной платы по основаниям, предусмотренным пунктом 4.7 договора, стороны пришли к соглашению, что договор считается прекращенным в связи с окончанием срока его действия с момента получения арендодателем уведомления арендатора».

Так, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Следовательно, при утверждении судом пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 22.11.2021 №1958н/24-2021, касающегося срока его действия, в редакции, предложенной истцом, включение в договор условий о письменном согласии арендодателя при передаче земельного участка в субаренду, в залог, а также передачи своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, как и включение в договор условий о его прекращении в связи с несогласием арендатора изменения размера арендной платы (пункт 6.5 договора) не согласуется с нормами действующего законодательства.

В этой связи пункт 5.3 договора аренды земельного участка подлежит утверждению судом в следующей редакции истца: «Арендатор имеет право: самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на земельном участке в соответствии с целями и условиями его предоставления; передавать арендованный земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, передавать арендные права по настоящему договору в залог при условии письменного уведомления арендодателя; с письменного согласия арендодателя возводить в установленном законодательством порядке здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов; получать продукцию и доходы от использования земельного участка; требовать досрочного расторжения настоящего договора по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством и настоящим договором».

Пункт 6.5 договора подлежит исключению судом из текста последнего.

Судом также не принимаются доводы ответчика относительно несоответствия предложенной истцом редакции спорных пунктов договора типовой форме договора аренды, утвержденной приказом Министерства имущественных и земельных отношений от 07.03.2018 №447, поскольку предложенная обществом редакция указанных пунктов в полной мере соответствует положениям земельного и гражданского законодательства Российской Федерации. При этом нормативными актами не предусмотрен запрет на согласования пунктов договора в иной редакции, нежели это предусмотрено типовыми формами договора.

Суд также принимает во внимание, что в абзац 10 пункта 5.4 (раздел договора «Арендатор обязан») включено условие об обязанности арендатора требовать от арендатора соблюдения экологической безопасности землепользования. Принимая во внимание несогласованность данного пункта договора с иными его частями, а также отсутствие возражений Министерства имущественных и земельных отношений по его исключению из договора, суд счел возможным исключить абзац 10 пункта 5.4 из договора.

Таким образом, исковые требования ООО «Мосрегионгаз» являются законными и обоснованными, вследствие чего подлежат удовлетворению судом в полном объеме.

Применительно к статье 110 процессуального закона взысканию с ответчика в пользу истца подлежит государственная пошлина в размере 6 000,00 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка от 22.11.2021 №1958н/24-2021, между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым и обществом с ограниченной ответственностью «Мосрегионгаз», изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 2.3 исключить из текста договора аренды.

Пункт 3.1 договора аренды изложить в следующей редакции: «Договор аренды земельного участка заключен сроком на 49 лет со дня подписания акта о передаче земельного участка».

Пункт 4.10 договора аренды изложить в следующей редакции: «Неиспользование земельного участка арендатором по причине, за которую арендатор не отвечает, является основанием для невнесения арендной платы».

Пункт 5.3 договора аренды изложить в следующей редакции: «Арендатор имеет право: самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на земельном участке в соответствии с целями и условиями его предоставления; передавать арендованный земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, передавать арендные права по настоящему договору в залог - при условии письменного уведомления арендодателя; с письменного согласия арендодателя возводить в установленном законодательством порядке здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов; получать продукцию и доходы от использования земельного участка; требовать досрочного расторжения настоящего договора по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством и настоящим договором».

Абзац 10 пункта 5.4, а также пункт 6.5 договора аренды исключить из текста договора аренды.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым (ОГРН – <***>; дата государственной регистрации - 04.07.2014; ИНН – <***>; ул. Севастопольская, 17, г. Симферополь, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мосрегионгаз» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; километр Киевское шоссе 21-й, 3, стр. 1, эт. 3, пом. LXXI, пос. Мосрентген, <...>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000,00 руб.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).


Судья С.О. Лукачев