Решение от 20 августа 2024 г. по делу № А83-19360/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А83-19360/2023
20 августа 2024 года
г. Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2024 года.

В полном объеме решение изготовлено 20 августа 2024 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Куртлушаева М.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маленькой Е.А., рассмотрев заявление (исковое заявление):

Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым

к Обществу с ограниченной ответственностью «Ялтажилстрой»

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

Товарищество собственников жилья,

Автономная некоммерческая организация «Фонд защиты вкладчиков»,

о взыскании 592 586,67 руб.

с участием представителей: не явились


УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Ялтажилстрой» (далее - Общество), согласно которого просит взыскать задолженность по арендной плате за землю за период с 01.01.2023г. по 31.03.2023г. в размере 563 375,01 руб. и пеню за период с 11.02.2021 по 28.04.2023 в сумме 29211,66 руб.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением Обществом своих обязательств по договору аренды земельного участка от 13.04.2020.

Общество, возражая относительно исковых требований, считает, что с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и передачи квартир собственникам (членам ЖНК «Ялтажилстрой» арендные правоотношения между сторонами, в том числе обязанность по уплате арендных платежей и корреспондирующее ей право Департамента на взимание арендной платы - прекратились.

Товарищество собственников жилья «Красноармейская 13» поддержало правовую позицию ответчика и пояснило, что 23.05.2022 многоквартирный жилой дом по адресу: <...> был введен в эксплуатацию. При этом, ООО «Ялтажилстрой» не является правообладателем ни одного из помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>. Во исполнение определения суда Товарищество предоставило сведения о полной оплате 15.11.2022 пая (квартиры) членом ЖНК «Ялтажилстрой», ссылаясь на акт приема-передачи, справку о полной оплате и выписку по счету о выплате имущественного налогового вычета.

Автономная некоммерческая организация «Фонд защиты вкладчиков» в письменных пояснениях указала, что ее права и интересы в данном споре не затрагиваются.

Будучи надлежащим образом извещенными, участники процесса явку представителей в итоговое судебное заседание не обеспечили.

Учитывая то, что неявка в судебное заседание участников процесса, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие (ч. 3, ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд рассмотрел дело в отсутствие представителей, по имеющимся в материалах дела документам.

Судом были установлены следующие обстоятельства.

13.04.2020 между Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью «Добробут» был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 9014 кв.м, кадастровый номер 90:25:010120:412, расположенный по адресу: <...>, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане, карте), являющимся неотъемлемой частью Договора, зарегистрированный в установленном порядке 15.05.2020(далее - Договор).

Вид разрешенного использования земельного участка: «Среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5) (п. 1.2 Договора).

В соответствии с Дополнительным соглашением от 23.11.2020 к Договору аренды земельного участка от 13.04.2020, п.1.1 раздела 1 Договора изложен в новой редакции: «Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 9014 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 90:25:010120:412, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане, карте), являющимся неотъемлемой частью Договора, для завершения строительства объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: <...>, кадастровые номера 90:25:010120:38; 90:25:010120:54; 90:25:010120:89.

В разделе 3 Договора стороны согласовали, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания Договора и составляет 1 724 378,20 рублей и может в дальнейшем изменяться Арендодателем в одностороннем порядке в случае:

- инфляции и индексации цен;

- изменений и дополнений, вносимых в нормативные- правовые акты Российской Федерации, Республики Крым и муниципального образования городской округ Ялта;

- изменений нормативной цены (кадастровой стоимости) земельного участка, в том числе, при изменении площади земельного участка при упорядочении его границ;

- изменения вида разрешенного использования земельного участка, перевода земельного участка из одной категории в другую;

- пересмотра ставок арендной платы на соответствующий финансовый год, но не более одного раза в год.

Согласно п.3.3 Договора, арендная плата вносится Арендатором равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом, путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя.

За нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты (п. 5.2 Договора).

01.01.2021 между Обществом с ограниченной ответственностью «Добробут» (Арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью «Ялтажилстрой» (Новый Арендатор) заключен договор уступки права аренды земельного участка, зарегистрированный в установленном порядке 04.02.2021.

В соответствии с п.1.1. Договора уступки права аренды земельного участка Арендатор уступает, а Новый Арендатор принимает на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного от 13.04.2020 года на срок до 13.04.2023, а также по дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка от 23.11.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:25:010120:412.

23.05.2022 многоквартирный жилой дом по адресу: <...>, для завершения строительства которого был предоставлен земельный участок, был введен в эксплуатацию, что подтверждается рразрешением, выданным Министерством жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым 23.05.2022 за №91-RU93311000-1992-2022.

Постановлением Администрации г. Ялта Республики Крым от 08.08.2022 №3446-п земельному участку, МКД и квартирам присвоен адрес - <...>.

Поскольку за период с 01.01.2023 по 31.03.2023 за Обществом с ограниченной ответственностью «Ялтажилстрой» образовалась задолженность по арендной плате в размере 563 375,01 руб., Департамент направил в адрес ответчика претензию №4398/02.1-25 от 28.04.2023 о погашении задолженности и расторжении договора.

Неоплата задолженности стала основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Изучив доводы участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 настоящего Кодекса).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и полностью вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Вместе с тем, в силу статей 289 и 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Из разъяснений, данных в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

При этом, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

То есть, собственники помещений в многоквартирном доме с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого этим домом, пользуются всеми правами законных владельцев, а публично-правовое образование не вправе распоряжаться этим участком и соответственно получать плату за пользование участком.

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Между тем в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление № 10/22), иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Аналогичные разъяснения содержатся в абзаце третьем пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса".

Таким образом, в силу закона право собственности членов кооператива на недвижимое имущество возникает с момента полной выплаты паевого взноса и не зависит от государственной регистрации данного права.

Приобретая право собственности на нежилые помещения (здания) в особом порядке с момента внесения паевого взноса, члены потребительского кооператива, после строительства объектов, на которые потребительский кооператив привлекал денежные средства, признаются фактическими владельцами земельного участка, на котором размещены принадлежащие им объекты недвижимости (пункт 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)).

Как указал представитель Товарищества собственников жилья «Красноармейская 13», жилые помещения были переданы членам жилищного кооператива, выплатившим свои паевые взносы в полном объеме, момент возникновения права собственности определяется датой подписания актов приема-передачи жилых помещений.

Во исполнение определения суда, Товариществом представлены доказательства возникновения права собственности на одно из жилых помещений указанного МКД, а именно:

- справку о полной выплате пая (квартиры), выданную члену кооператива от ЖНК «Ялтажилстрой» № 11/15-01 от 15.11.2022;

- акт приема-передачи жилого помещения по указанному адресу;

- выписку по счету от 24.08.2023 о выплате имущественного налогового вычета Федеральной налоговой службой Российской Федерации.

Указанные документы содержат все необходимые сведения, позволяющие определить, что право собственности на жилое помещение перешло одному из членов кооператива, а поэтому представленные доказательства суд считает надлежащими.

Принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу о возникновении у членов Кооператива в отношении спорного земельного участка общей долевой собственности.

В этой связи, обязательства Общества, вытекающие из землепользования по внесению арендной платы прекратились с 15.11.2022 в силу части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также ст.ст.271, 552 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ.

С учетом изложенного, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате с 01.01.2023 по 31.03.2023 в размере 563 375,01 руб. лишены правового обоснования и удовлетворению не подлежат.

Департамент также просит взыскать пеню за период с 11.02.2021 по 28.04.2023 в сумме 29211,66 руб.

Согласно п. 5.2 Договора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты.

Как указано выше судом, условия договора аренды земли с ответчиком прекратили свое действие с 15.11.2022, в связи с возникновением у членов Товарищества собственников жилья «Красноармейская 13» права общей долевой собственности на земельный участок.

Однако, ответчик добровольно продолжал вносить платежи в счет аренды земли за полные месяцы - ноябрь и декабрь 2022 года.

Соответственно, исходя из расчета истца и того, что размер пени по состоянию на 08.02.2023 (дата последней оплаты задолженности), начисленный на задолженность по арендной плате, которая возникла за период с 01.11.2022-14.11.2022, будет значительно меньше возникшей переплаты по арендным платежам по состоянию на 14.11.2022, то в этой части иска также следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд именем Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья М.И. Куртлушаев