Решение от 9 июля 2020 г. по делу № А40-55444/2020

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Москва

Дело № А40-55444/20

130-363

09 июля 2020 г.

Резолютивная часть решения суда объявлена 08 июля 2020 г.

Полный текст решения суда изготовлен 09 июля 2020 г.

Арбитражный суд в составе судьи Кукиной С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению) АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "УПРАВЛЕНИЕ МЕХАНИЗАЦИИ №3" (123104, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА БРОННАЯ Б., ДОМ 7, ЭТ 1 ПОМ 3 КОМ 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.05.2010, ИНН: <***>) к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ТУЛЬСКАЯ Б., 15, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии г. Москвы от 21.02.2020 №77/011/223/2019-9014, 9015, 9016, 9017, 9024, 9025, 9026,

третье лицо - ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "СБЕРБАНК РОССИИ"

117997, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.08.2002, ИНН: <***>

при участии представителей: от истца (заявителя) – ФИО2 (дов. № 07/Д/2019 от 30.09.2019 г., паспорт, диплом); от ответчика (заинтересованного лица) – ФИО3 (дов. № Д-36/2019 от 30.12.2019 г., паспорт, диплом); от третьего лица – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "УПРАВЛЕНИЕ МЕХАНИЗАЦИИ №3" (далее – Заявитель, Компания) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии г. Москвы от 21.02.2020 №77/011/223/2019-9014, 9015, 9016, 9017, 9024, 9025, 9026.

Заявитель в судебном заседании поддержал требования по доводам, изложенным в заявлении.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения третьего лица о дате, времени и месте проведения судебного разбирательства по правилам ст.123 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив представленные ими доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы, необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 4 ст. 200 АПК РФ).

Согласно системному толкованию ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верхового Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Из материалов регистрационного дела следует, что «24» октября 2019 г. между акционерным обществом «Управление Механизации №3» (далее по тексту - «Заявитель») и публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (далее по тексту - «Третье лицо») был заключен договор последующей ипотеки №6865/И-2 (приложение №1), согласно которому Заявитель передаёт Третьему лицу в последующий залог принадлежащее Заявителю на праве собственности и на праве аренды недвижимое имущество (далее по тексту — «Предмет залога»), а именно:

нежилое 2-х этажное здание, общей площадью 4084,1 кв.м., расположенное по адресу: <...> Д.69А, стр.1, кадастровый номер: 77:09:0003012:3596;

нежилое 1-этажное здание, общей площадью 2594,9 кв.м., расположенное по адресу: <...> Д.69А, стр.2, кадастровый номер: 77:09:0003012:3595;

нежилое 2-х этажное здание, общей площадью 463,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:09:0003012:3598;

нежилое 1 этажное здание, общей площадью 456,0 кв.м., расположенное по адресу: <...> Д.69А, стр.4, кадастровый номер: 77:09:0003012:3597;

нежилое 2-х этажное здание, общей площадью 1430,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:09:0003012:3599;

нежилое 2-х этажное здание, общей площадью 328,2 кв.м., расположенное по адресу: <...> Д.69А, стр.7, кадастровый номер: 77:09:0003012:3594.

земельный участок, кадастровый номер 77:09:0003012:3507, под расположенными на нём зданиями предоставлен Заявителю в аренду по договору №М-09-038254 от 08/10/2012 г., заключенному с Департаментом земельных ресурсов города Москвы на срок до 30/08/2061 г.

«11» ноября 2019 г. Заявитель и Третье лицо обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее по тексту - Заинтересованное лицо) с заявлением №77/011/223/2019-9014, 9015, 9016, 9017, 9024, 9025, 9026 о государственной регистрации обременении в виде ипотеки в отношении Предмета залога с приложением соответствующих документов.

«20» ноября 2019 г. Заинтересованным лицом принято решение о приостановлении государственной регистрации ипотеки в отношении Предмета залога. В качестве оснований для приостановки государственной регистрации указаны:

По мнению Заинтересованного лица, имеется противоречие в представленных документах в части указания срока действия ипотеки (до 22/07/2023 г.) и срока исполнения основного обязательства, в обеспечение которого предоставляется ипотека Предмета залога (до 23/07/2020 г.).

По мнению Заинтересованного лица, договор ипотеки содержит недостоверные сведения относительно объектов недвижимости. Также, по мнению Заинтересованного лица, не представлены документы, подтверждающие законность проведённых работ на заявленных объектах недвижимости.

По сведениям, содержащимся в ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0003012:3507, расположен объект с кадастровым номером 77:09:0003012:1087 по адресу: <...> Д.69А, стр. 1а, принадлежащее на праве собственности иному лицу, в связи с чем, по мнению Заинтересованного лица, государственная регистрация обременении в виде ипотеки на основании договора произведена быть не может.

Заинтересованное лицо указало, что в договоре последующей ипотеки №6865/И-2 от 24/10/2019 г. отсутствуют реквизиты документа об осуществлённой процедуре оценки права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:09:0003012:3507; представленный в материалы регистрационных дел отчёт об оценке Предмета залога, составленный по состоянию на 19/11/2012 г., не может рассматриваться в рамках регистрационного дела.

В качестве основания для приостановления, а затем отказа в государственной регистрации обременении Заинтересованное лицо указало отсутствие в кадастре недвижимости записи об уточнённых координатах в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 77:09:0003012:3594, 77:09:0003012:3595, 77:09:0003012:3596, 77:09:0003012:3597, 77:09:0003012:3598, 77:09:0003012:3599.

Ещё одним основанием для приостановления послужило отсутствие подписи лица, принявшего уведомление от 30/10/2019 г. №90, на штампе Департамента городского имущества г. Москвы, принявшего такое уведомление.

«23» января 2020 г. в целях устранения указанных государственным регистратором недостатков Заявитель представил в Управление Росреестра по г.Москве пояснительную записку с изложением позиции по каждому пункту приостановки государственной регистрации, а также пояснительное письмо от Третьего лица. Факт передачи документов подтверждается описями.

Уведомлением от 21/02/2020 г. Заинтересованное лицо отказало в проведении государственной регистрации по заявлениям №77/011/223/2019-9014, 9015, 9016, 9017, 9024, 9025, 9026 (приложение №6). В качестве оснований для отказа в проведении государственной регистрации обременении Предмета залога в виде ипотеки.

Вместе с тем, Управлением при вынесении оспариваемого решения не учтено следующее.

Согласно ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.4 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам залога применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Как указано в п.1 ст.9 Федерального закона от 16/07/1998 г. №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должен быть указан, в том числе, срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (п.4 ст.9 Федерального закона от 16/07/1998 г. №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

При этом ни в Федеральном законе от 16/07/1998 г. №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ни в Федеральном законе от 13/07/2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ни в Гражданском кодексе Российской Федерации нет прямого указания или требования о том, что в договоре ипотеки должен быть указан срок действия договора ипотеки, а равно, что этот срок не должен быть более или менее срока действия обеспечиваемого ипотекой обязательства.

При этом действующее законодательство не содержит такого основания для отказа в государственной регистрации права (обременения) как срок действия права (обременения).

Кроме того, тот факт, что договор ипотеки подписан Заявителем и Третьим лицом и представлен на государственную регистрацию с очевидностью свидетельствует о согласовании сторонами всех условий и договора ипотеки, представленного на государственную регистрацию, и основного обязательства.

Исходя из изложенного, довод Заинтересованного лица о противоречии в представленных документах в части указания срока действия ипотеки (до 22/07/2023г.) и срока исполнения основного обязательства, в обеспечение которого предоставляется ипотека Предмета залога (до 23/07/2020г.), а равно о том, что договор ипотеки не считается заключённым, т.к. Заявитель и Третье лицо, по мнению сотрудника Управления Росреестра по г. Москве, не пришли к соглашению, несостоятелен и не основан на нормах действующего законодательства.

По мнению Заинтересованного лица, имеет место указание в договоре последующей ипотеки №6865/И-2 от 24/10/2019 г. недостоверных сведений о Предмете ипотеки, а именно: Заинтересованным лицом были направлены запросы в ГБУ МосгорБТИ, Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости г.Москвы. Из поступивших ответов следовало, что в 2012 г. без надлежащего оформления разрешительной документации были проведены работы по реконструкции и частичному демонтажу нежилых зданий, входящих в Предмет залога. В результате проведения указанных работ общая площадь объектов увеличилась; площадь самовольного строительства составила 3 318, 4 м2.

Таким образом, Заинтересованное лицо пришло к выводу о том, что нежилое здание, расположенное по адресу: <...> Д.69А, стр.1 (кадастровый номер: 77:09:0003012:3596), нежилое здание, расположенное по адресу: <...> Д.69А, стр.2 (кадастровый номер: 77:09:0003012:3595), нежилое здание, расположенное по адресу: <...> (кадастровый номер: 77:09:0003012:3598), нежилое здание, расположенное по адресу: <...> Д.69А, стр.4 (кадастровый номер: 77:09:0003012:3597), нежилое здание, расположенное по адресу: <...> (кадастровый номер: 77:09:0003012:3599) и нежилое здание, расположенное по адресу: <...> Д.69А, стр.7 (кадастровый номер: 77:09:0003012:3594) являются объектами самовольного строительства, что препятствует проведению регистрационных действий.

Заявитель является собственником указанных нежилых зданий, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (приложения №8-13).

В соответствии с ч.5 ст. 1 Федерального закона от 13/07/2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» недвижимости государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу ч. ч. 1, 2 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч.6 ст.1 Федерального закона от 13/07/2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с ч.1 ст.6 Федерального закона от 16/07/1998 г. №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена на указанное в ст.5 указанного Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности.

Следовательно, оспариваемым решением об отказе в государственной регистрации ипотеки Заинтересованное лицо нарушает права Заявителя как собственника помещения в части распоряжения им.

Государственный регистратор, ссылаясь на ответы из ГБУ МосгорБТИ и Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости, посчитал, что включение нежилых зданий в Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство свидетельствует о том, что они являются самовольной постройкой и в силу ч.2 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться таким объектом.

Однако находящийся в открытом доступе, а также в актуальных правовых базах на момент обращения Заявителя в Управление Росреестра по Москве Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство), являющийся приложением к Постановлению Правительства Москвы от 11/12/2013 г. №819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» не содержит информации о нежилых зданиях, расположенных по адресу: <...> Д.69А, стр.1, 2, 3, 4, 5, 7.

При этом решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 05/10/2017 г. №30 принято решение о применении штрафных санкций по факту самовольного строительства на земельном участке по адресу: ул. Коптевская, вл. 69А (раздел 62 протокола - приложение №19).

Комиссией было принято решение согласиться с целесообразностью внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы в отношении территории по адресу: ул.Коптевская, вл.69А (кадастровый номер 77:09:0003012:3507) в части добавления в основные виды разрешенного использования земельного участка:

«- размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности) (4.1.0);

размещение объектов капитального строительства общей площадью свыше 5000 кв.м. с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу и (или) оказание услуг ,в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5.0, 4.6.0, 4.8.0, 4.9.0; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра (4.2.0);

размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары) (4.6.0);

размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов придорожного сервиса (4.9.1.4);

размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей (4.9.1.3)». Таким образом, внесённые Заявителем без предварительного получения разрешительной документации конструктивные изменения в нежилые здания, являющиеся Предметом залога, фактически легализованы со стороны г.Москвы, а значит, их нельзя рассматривать как объекты самовольного строительства.

«28» декабря 2017 г. Заявитель представил в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы оригиналы следующих документов:

заключение эксперта по результатам исследования объекта от 27/12/2017 г. о техническом состоянии объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> Д.69А, стр.1;

заключение эксперта по результатам исследования объекта от 27/12/2017 г.о техническом состоянии объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> Д.69А, стр.2;

заключение эксперта по результатам исследования объекта от 27/12/2017 г. о техническом состоянии объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>;

заключение эксперта по результатам исследования объекта от 27/12/2017 г. о техническом состоянии объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> Д.69А, стр.4;

заключение эксперта по результатам исследования объекта от 27/12/2017 г. о техническом состоянии объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>;

заключение эксперта по результатам исследования объекта от 27/12/2017 г. о техническом состоянии объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> Д.69А, стр.7.

По результатам исследования указанных объектов недвижимости экспертом установлено полное соответствие строений строительным нормам и правилам с возможностью безопасной эксплуатации, не создающей угрозы для жизни и здоровья граждан. Доказательств, подтверждающих того, что объекты возведены в нарушение проекта или с отступлением от него, отступлением от строительных норм и правил с нарушением градостроительных, строительных и архитектурных норм нет.

«23» апреля 2018 г. Заявителем представлено в Комитет по архитектуре и градостроительству г.Москвы архитектурно-градостроительное решение комплекса зданий дилерских центров компании Favorit Motors по адресу: <...>.

«27» апреля 2018 г. Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы в адрес Заявителя представлено распоряжение №259 «О подготовке проекта внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы в отношении территории по адресу: ул.Коптевская, вл.69А».

«21» мая 2018 г. Заявителем получен от Департамента городского имущества г.Москвы проект дополнительного соглашения к договору аренды от 08/10/2012 г. №М-09-038254.

«06» июня 2018 г. Заявитель направил в Департамент городского имущества г.Москвы подписанные со своей стороны экземпляры дополнительного соглашения к договору аренды от 08/10/2012 г. №М-09-038254.

«01» августа 2018 г. Заявитель в полном объёме оплатил в пользу г.Москвы штраф за неправомерное увеличение технико-экономических показателей объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <...> Д.69А, стр.1,2,3,4,5,7, документы в подтверждение оплаты представлены в Департамент городского имущества г.Москвы.

Таким образом, Заявитель уже понёс наказание за допущенные им нарушения, и исполнил требования муниципальных властей города Москвы об оплате штрафа.

Включение того или иного объекта в Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство не означает, что строение является самовольной постройкой при отсутствии решения суда.

В соответствии с п.1 Информационного Письма Президиума ВАС РФ от 09/12/2010 г. №143 принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.п.22, 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29/04/2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

О необходимости обращения в суд указывается и в п. 2.2. Постановления Правительства №819-ПП от 11/12/2013 г. Департамент городского имущества города Москвы в отношении перечня объектов недвижимого имущества, указанных в п.1.2 данного Постановления, в течение 1 месяца с даты актуализации заявляет в суд соответствующие требования.

Таким образом, вопрос о признании самовольной постройкой конкретного объекта недвижимости разрешается исключительно при рассмотрении иска о сносе самовольной постройки, решение суда по которому служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности лица на самовольную постройку.

Таким образом, довод Управления Росреестра по Москве о том, что нежилые здания по адресу: <...> Д.69А, стр.1, 2, 3, 4, 5, 7, являются самовольной постройкой, сделан при отсутствии надлежащих правовых оснований, в отсутствие судебного решения либо решения органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки.

Предметом договора ипотеки являются объекты недвижимости, находящиеся в собственности Заявителя и также на праве аренды (земельный участок), приобретенные в установленном Законом порядке.

В силу ст. ст. 209, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации у Управления Росреестра по Москве не имелось полномочий на отказ в государственной регистрации ипотеки на основании п.9 4.1, ч.3 ст.26 Федерального закона от 13/07/2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Такой отказ является неправомерным и необоснованным.

По сведениям, содержащимся в ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0003012:3507, расположен объект с кадастровым номером 77:09:0003012:1087 по адресу: <...> Д.69А, стр. 1а, принадлежащий на праве собственности третьему лицу.

Данное основание является необоснованным и не соответствует действительности, так как нежилое здание с кадастровым номером фактически расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0003012:9, что подтверждается данными публичной кадастровой карты и выписками из ЕГРН {приложения №17, 18). Объект капитального строительства с кадастровым номером 77:09:0003012:1087 расположен на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0003012:9 и не относится к предмету договора последующей ипотеки №6865/И-2 от 24/10/2019 г.

Как указывает Управление в оспариваемом отказе в государственной регистрации, в договоре последующей ипотеки №6865/И-2 от 24/10/2019 г. отсутствуют реквизиты документа об осуществлённой процедуре оценки права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:09:0003012:3507; представленный в материалы регистрационных дел отчёт об оценке Предмета залога,составленный по состоянию на 19/11/2012 г., не может рассматриваться в рамках регистрационного дела.

Однако согласно п.1 ст.9 Федерального закона от 16/07/1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст.67 Федерального закона от 16/07/1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении (п.3 ст.9 Федерального закона от 16/07/1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем (п.2 ст.67 Федерального закона от 16/07/1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Полный и исчерпывающий перечень требований к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указан в ст.21 Федерального закона от 13/07/2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как указано в п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28/01/2005 г. №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

Условия об оценочной и залоговой стоимостях Предмета залога указаны в приложении №1 к договору последующей ипотеки №6865/И-2 от 24/10/2019 г. При этом Заявителем и Третьим лицом установлено, что оценочная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:09:0003012:3507 составляет 124 059 000 руб., а залоговая стоимость - 74 435 400 руб., т.к. по соглашению сторон Третьему лицу предоставлен дисконт в размере 40%. Следовательно, Стороны договора последующей ипотеки Л»6865/И-2 от 24/10/2019 г. договорились о размерах залоговой и оценочной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:09:0003012:3507 как предмета залога; спор между сторонами указанного договора по этому вопросу отсутствует.

При этом ни Федеральный закон от 16/07/1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ни Федеральный закон от 13/07/2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не содержан такого требования как указание в договоре ипотеки реквизитов документа об осуществлённой процедуре оценки, равно как нет требования о предоставлении отчёта об оценке передаваемых в залог объектов недвижимости (прав). К тому же, ссылка Заинтересованного лица на ст.67 Федерального закона от 16/07/1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» некорректна, так как по договору последующей ипотеки передаётся не земельный участок с кадастровым номером 77:09:0003012:3507, а право аренды указанного земельного участка, принадлежащее Заявителю в силу договора №М-09-038254 от 08/10/2012 г.

Также в качестве основания для отказа в государственной регистрации обременении Заинтересованное лицо указало отсутствие в кадастре недвижимости записи об уточнённых координатах в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 77:09:0003012:3594, 77:09:0003012:3595, 77:09:0003012:3596, 77:09:0003012:3597, 77:09:0003012:3598, 77:09:0003012:3599.

Однако ни в Федеральном законе от 16/07/1998 г. №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ни в Федеральном законе от 13/07/2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ни в Гражданском кодексе Российской Федерации нет прямого указания на то, что в государственной регистрации обременения может быть отказано по причине отсутствия в кадастре недвижимости записи об уточнённых координатах в отношении объектов недвижимости записи об уточнённых координатах в отношении объектов недвижимости.

Полный перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав указан в ст.26 Федерального закона от 13/07/2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при этом указанная норма Закона не содержит такого основания для отказа в государственной регистрации права (обременения) как расхождение в географических координатах либо отсутствие в кадастре недвижимости записи об уточнённых координатах в отношении объектов недвижимости записи об уточнённых координатах, что является очевидным фактом превышения полномочий со стороны государственного регистратора.

В качестве основания для отказа в проведении государственной регистрации Заинтересованное лицо указало отсутствие на штампе Департамента городского имущества подписи лица, принявшего уведомление от 30/10/2019 г. исх.№90.

Согласно п. 1.1. ст.62 Закона об ипотеке залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более 5 лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Как указано в тексте договора ипотеки, а также согласно данным в ЕГРН, право аренды земельного участка (имеющего ориентиры: <...> Д.69А, площадью 27 064,0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, участки смешанного размещения общественно-деловых и производственных объектов (1.2.5/1, 2.7/1.2.9), кадастровый номер 77:09:0003012:3507) передано АО «УМ-3» на срок до 30/08/2061 г., т.е. более чем на 5 лет.

Письменное уведомление в адрес Департамента г. Москвы как собственника земельного участка с кадастровым номером 77:09:0003012:3507 о передаче права аренды указанного земельного участка в последующую ипотеку было представлено вместе со всем пакетом документов, что указано в описи документов, принятых для оказания государственных услуг 11/11/2019 г.

Со своей стороны, АО «УМ-3» предоставило в Управление Росреестра по г.Москве уведомление, направленные в Департамент имущества города Москвы, о передаче права аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> Д.69А (кадастровый номер 77:09:0003012:3507), сроком до 30/08/2061 г. в залог ПАО «Сбербанк России» по договору последующей ипотеки №6865/И-2 от 24/10/2019.

В соответствии с ч. 12 ст.29 Федерального закона от 13/07/2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отказ в государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие)государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При изложенных обстоятельствах оспариваемое решение Управления Росреестра по Москве не соответствует действующему законодательству РФ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Учитывая изложенное, требования заявителя являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ, в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В соответствии с п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных ответчиком нарушений законных прав и интересов заявителя, суд считает необходимым обязать Управление Росреестра по Москве в тридцатидневный срок с даты вступления решения в законную силу, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов АО "ХОРТЕКС" (адрес: 129323, Москва город, улица Снежная, дом 26, помещение XXVI ч. ком. № 11, ОГРН: 1027739317616, Дата присвоения ОГРН: 04.10.2002, ИНН: 7714039207,) в установленном законом порядке, путем осуществления снятия с государственного кадастрового учета и регистрации прекращения права собственности объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 77:01:0004025:1041, расположенного по адресу: г. Москва, 2-й Земельный пер., д. 6, стр. 1.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со статьей 110 Кодекса. Данная позиция соответствует разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» (абзац третий пункта 21).

Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие действующему законодательству, признать незаконными решения УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ТУЛЬСКАЯ Б., 15, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>) от 21.02.2020 №77/011/223/2019-9014, 9015, 9016, 9017, 9024, 9025, 9026.

Обязать Управление Росреестра по Москве в тридцатидневный срок с даты вступления решения в законную силу, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "УПРАВЛЕНИЕ МЕХАНИЗАЦИИ №3" (123104, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА БРОННАЯ Б., ДОМ 7, ЭТ 1 ПОМ 3 КОМ 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.05.2010, ИНН: <***>) в установленном законом порядке, путем осуществления государственной регистрации обременения в виде залога (ипотеки) в пользу ПАО «Сбербанк России) нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:09:0003012:3596, 77:09:0003012:3595, 77:09:0003012:3598, 77:09:0003012:3597, 77:09:0003012:3599, 77:09:0003012:3594 по адресам: <...> д. 69 А, стр. 1,2,3,4,5,7, соответственно, а также права аренды земельного участка, кадастровый номер 77:09:0003012:3507, расположенного по адресу: <...> д. 69 А на основании договора последующей ипотеки №6865/И-2 от 24.10.2019.

Взыскать с УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ТУЛЬСКАЯ Б., 15, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "УПРАВЛЕНИЕ МЕХАНИЗАЦИИ №3" (123104, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА БРОННАЯ Б., ДОМ 7, ЭТ 1 ПОМ 3 КОМ 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.05.2010, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 (три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.М. Кукина