Решение от 13 декабря 2019 г. по делу № А27-16957/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Красная, д.8, г. Кемерово, 650000,

тел. (3842) 58-43-26, факс. (3842) 58-37-05

www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-16957/2019
город Кемерово
13 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 06 декабря 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 13 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Драпезо В.Я. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), г. Кемерово

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Кемерово

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора аренды,

при участии:

от истца – ФИО2 - паспорт;

от ответчика – ФИО3 – представитель по доверенности от 14.10.2019 №42-АЛ-07/2900, паспорт,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРНИП <***>, ИНН <***> (далее – «истец», «Предприниматель») обратился в арбитражный суд с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – «Управление», «МТУ ФАУГИ», «ответчик») об определении условий договора от 03.06.2019 №Д19-2/489-ФЗ аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301008:413, площадью 22 617 кв. м, расположенного по адресу: <...> «в», следующим образом:

«1. Пункт 3.1. договора аренды изложить в следующей редакции:

Размер арендной платы за Участок, указанный в пункте 1.1. договора составляет: 465 383 (четыреста шестьдесят пять тысяч триста восемьдесят три) руб. в год., 116 345 (сто шестнадцать тысяч триста сорок пять) руб. 75 коп. в квартал.

2. Второе предложение в абз.2 пункта 3.3. договора аренды изложить в следующей редакции:

Арендная плата за период с 03.12.2018 по 03.06.2019 в размере 232 691 (двести тридцать две тысячи шестьсот девяносто один) руб. 50 коп., должна быть внесена Арендатором в течение тридцати дней с момента подписания Сторонами настоящего договора.

3. Приложение №1 к договору аренды изложить в следующей редакции:

Приложение №1 к договору аренды

земельного участка, находящегося

в федеральной собственности

№Д19-2/489-ФЗ от 03.06.2019 г.

Расчет арендной платы

Плательщик: ИП ФИО2

ОГРН <***>

Расчет арендной платы произведен на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, определенной в заключении №02-10-19/з от 31.10.2019, подготовленном экспертом ООО «Губернские оценщики» ФИО4

Кадастровый номер земельного участка

Площадь,

м'

Местоположение

Рыночная стоимость права аренды участка, руб. в год

Арендная плата в год, руб.

Сумма платы за неосновательное обогащение за период с 03.12.2018 по 03.06.2019, руб.

1
2

4
5

6
42:24:0301008:413

22617

<...> строение 32в

465 383,00

465 383,00

232 691,50

А = С

А - арендная плата, руб.

С - рыночная стоимость права аренды земельного участка, руб. в год

Расчет произведен на основании:

Постановления правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Арендодатель: Арендатор:

МТУ Росимущества в Кемеровской и ИП ФИО2

Томской областях ОГРН <***>

ОГРН <***>, ИНН <***> ИНН <***>

Заместитель руководителя ФИО5 ФИО2».

(изложено в редакции принятого судом ходатайства об уточнении заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте судебного разбирательства по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – «АПК РФ»); обеспечили явку представителей в судебное заседание 06.12.2019.

В обоснование заявленных требований Истец со ссылками на статьи 445, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ»), статью 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – «Земельный кодекс РФ»), статью 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – «Закон об оценочной деятельности») указал на наличие между сторонами преддоговорного спора относительно условий договора, касающихся величины арендной платы, определяемой на основании отчета о рыночной стоимости, представил отчет об оценке земельного участка с определением рыночной стоимости размера годовой арендной платы от 21.05.2019 №ОН/78-13-05-2019-6, подготовленный независимым оценщиком ООО «НИИ РР», согласно которому размер арендной платы за участок составляет в год 459 000 руб., что значительно меньше размера арендной платы за участок, определенной независимым оценщиком Ответчика.

Ответчик в отзыве и его представитель в судебном заседании просили отказать Истцу в удовлетворении требований, указав, что Территориальным органом при подготовке проекта договора соблюдены требования действующего законодательства, предусматривающего порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в федеральной собственности, размер арендной платы определен в соответствии с Законом об оценочной деятельности, на основании отчета от 12.10.2018 №1-1746/23 ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр», в соответствии с которым рыночная стоимость права аренды на земельный участок составляет 2 574 425 руб.

Кроме того, указал, что подготовленный Истцом отчет от 21.05.2019 №ОН/78-13-05-2019-6 выполнен с нарушением Закона об оценочной деятельности, в отчете имеются обстоятельства, свидетельствующие о недостоверности рыночной стоимости размера арендной платы спорного земельного участка.

С учетом наличия в материалах дела двух отчетов об оценке с различным определением стоимости права аренды одного объекта недвижимости, суд, на основании ходатайства Истца определением от 04.10.2019 назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Губернские оценщики» ФИО4, на разрешение эксперту был поставлен следующий вопрос: какова годовая рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301008:413, общей площадью 22 617 кв. м, расположенного по адресу: <...> строение 32 «В», за период с 03.12.2018 по 03.12.2019.

Согласно подготовленному экспертному заключению экспертом сделан следующий вывод: годовая рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301008:413, общей площадью 22 617 кв. м, расположенного по адресу: <...> строение 32 «В», за период с 03.12.2018 по 03.12.2019 составляет 465 383 руб.

Представитель Истца с учетом данного заключения эксперта и полученных сумм уточнил исковые требования.

В судебном заседании представитель истца на уточненных исковых требованиях настаивал.

Выслушав представителей сторон, эксперта, исследовав материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Предприниматель является собственником нежилого здания склад №6, площадью 1210,5 кв. м, кадастровый номер 42:24:0301008:398, который расположен на земельном участке общей площадью 22 617 кв. м, с кадастровым номером 42:24:0301008:413, адрес объекта: <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.12.2018.

06.02.2019 ИП ФИО2 обратился с заявлением в МТУ Росимущества о предоставлении в порядке пункта 2 статьи 39.6. Земельного кодекса РФ в аренду на 49 лет земельного участка общей площадью 22 617 кв. м, с кадастровым номером 42:24:0301008:413.

На основании распоряжения МТУ ФАУГИ от 13.02.2019 №4-2/65, измененным Распоряжением от 15.04.2019 №4-2/190, земельный участок общей площадью 22 617 кв. м, с кадастровым номером 42:24:0301008:413 был предоставлен в аренду предпринимателю сроком на 49 лет.

08.05.2019 в адрес ИП ФИО2 от МТУ Росимущества поступил подписанный и скрепленный печатью со стороны Арендодателя проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером №42:24:0301008:413, находящегося в федеральной собственности (оригиналы) в 3-х экземплярах.

В протоколе разногласий №1 от 03.06.2019 Предприниматель предложил МТУ Росимущества внести в договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №Д19-2/489-ФЗ от 03.06.2019 изменения в части размера арендной платы.

МТУ Росимущества отклонило разногласия в редакции, предложенной Предпринимателем в части внесения изменений в пункт 3.1., абзац 2 пункта 3.3 договора, приложение №1 Расчет арендной платы к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.06.2019.

Не согласившись с предложенным МТУ Росимущества размером арендной платы, по заданию ИП ФИО2 был составлен отчет №ОН/78- 13-05-2019-6 от 21.05.2019 Об оценке рыночной стоимости величины годовой арендной платы земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 42:24:0301008:413, выполненный ООО «Научно-исследовательский институт Ресурсы развития», согласно которому итоговая рыночная стоимость права пользования и владения (годового размера арендной платы) земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301008:413 на дату оценки 15.05.2019 составляет 459 000 рублей, без НДС, что в 5,6 раза меньше размера арендной платы, предложенной Арендодателем.

Ссылаясь на отчет №ОН/78-13-05-2019-6 от 21.05.2019, Предприниматель сопроводительным письмом от 03.06.2019 представил в МТУ Росимущество протокол разногласий №1 от 03.06.2019, приложение №1 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.06.2019, указав в нем годовой размер арендной платы в сумме 459 000 руб.

МТУ Росимущество отклонило предложенные ИП ФИО2 в протоколе разногласий №1 от 03.06.2019 изменения.

Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения по спорным пунктам договора, Истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных Истцом требований, исходя из следующего.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ») условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьи 445, 446 ГК РФ регулируют вопрос о передаче разногласий при заключении договора на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 9 части 2 статьи 39.6. Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом и дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Кроме того, указанным Постановлением установлены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы (далее – «Правила определения размера арендной платы»), действие которых распространяется на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и на территории Российской Федерации.

Согласно пункту 6 Правил определения размера арендной платы ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В силу положений части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При расчете арендной платы Управление использовало отчет об оценке рыночной стоимости федерального имущества, передаваемого в аренду от 12.10.2018 №1-1746/23, выполненного ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр», согласно которому размер арендной платы за участок составил в год 2 574 425 руб.

Обращаясь в суд с иском, предприниматель представил отчет от 21.05.2019 №ОН/78-13-05-2019-6, выполненный ООО «НииРР», согласно которому на 15.05.2019 рыночная стоимость арендной платы участка в год составляет 459 000 руб.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделок с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом наличия в материалах дела двух отчетов об оценке с различным определением стоимости права аренды одного объекта недвижимости, суд на основании ходатайства истца определением от 04.10.2019 назначил по делу судебную экспертизу, по результатам которой годовая рыночная стоимость права аренды составляет 465 383 руб.

Оценив заключение эксперта ООО «Губернские оценщики» №02-10-19/з, подготовленному на основании определения суда от 04.10.2019 в порядке статьи 71 АПК РФ, с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд не нашел основания для признания экспертного заключения недостоверным или недопустимым доказательством, в связи с этим суд соглашается с приведенными в заключении экспертом доводами и выводами.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что исковые требования заявлены обосновано и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Поскольку заявленные требований удовлетворены, судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение спора в суде в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат взысканию с Ответчика в пользу Истца.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167 - 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить.

Определить спорные условия договора от 03.06.2019 №Д19-2/489-ФЗ аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301008:413, площадью 22 617 кв. м, расположенного по адресу: <...> «в», - заключаемого между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (ОГРН <***>, ИНН <***>), с одной стороны, и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), с другой стороны, следующим образом:

«1. Пункт 3.1. договора аренды изложить в следующей редакции:

Размер арендной платы за Участок, указанный в пункте 1.1. договора составляет: 465 383 (четыреста шестьдесят пять тысяч триста восемьдесят три) руб. в год., 116 345 (сто шестнадцать тысяч триста сорок пять) руб. 75 коп. в квартал.

2. Второе предложение в абз.2 пункта 3.3. договора аренды изложить в следующей редакции:

Арендная плата за период с 03.12.2018 по 03.06.2019 в размере 232 691 (двести тридцать две тысячи шестьсот девяносто один) руб. 50 коп., должна быть внесена Арендатором в течение тридцати дней с момента подписания Сторонами настоящего договора.

3. Приложение №1 к договору аренды изложить в следующей редакции:

Приложение №1 к договору аренды

земельного участка, находящегося

в федеральной собственности

№Д19-2/489-ФЗ от 03.06.2019 г.

Расчет арендной платы

Плательщик: ИП ФИО2

ОГРН <***>

Расчет арендной платы произведен на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, определенной в заключении №02-10-19/з от 31.10.2019, подготовленном экспертом ООО «Губернские оценщики» ФИО4

Кадастровый номер земельного участка

Площадь,

м'

Местоположение

Рыночная стоимость права аренды участка, руб. в год

Арендная плата в год, руб.

Сумма платы за неосновательное обогащение за период с 03.12.2018 по 03.06.2019, руб.

1
2

4
5

6
42:24:0301008:413

22617

<...> строение 32в

465 383,00

465 383,00

232 691,50

А = С

А - арендная плата, руб.

С - рыночная стоимость права аренды земельного участка, руб. в год

Расчет произведен на основании:

Постановления правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Арендодатель: Арендатор:

МТУ Росимущества в Кемеровской и ИП ФИО2

Томской областях ОГРН <***>

ОГРН <***>, ИНН <***> ИНН <***>

Заместитель руководителя ФИО5 ФИО2».

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Драпезо В.Я.