Решение от 13 сентября 2018 г. по делу № А56-16433/2018

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-16433/2018
13 сентября 2018 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 13 сентября 2018 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Васильевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: :ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕНЕССАНС" (адрес: Россия 191180, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, <...>/А/31-Н, ОГРН: <***>);

ответчик: :Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, проезд Смольный д.1, корп.Б, ОГРН: <***> );

третье лицо: СПбГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"; АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ФОНД ИМУЩЕСТВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА"

от истца: ФИО2, доверенность от 29.01.2018,

от ответчика: ФИО3, доверенность от 28.12.2017,

от третьих лиц: 1) ФИО4, доверенность от 09.01.2018, ФИО5, доверенность от 09.01.2018, 2) не явился (извещен),



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ренессанс» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, определении условий о цене договора купли-продажи нежилого помещения при реализации Обществу преимущественного права на приобретение арендуемогоимущества с условием о залоге нежилого помещения, расположенного по адресу; г. Санкт- Петербург, Загородный проспект, д. 37/70, литера А, пом. 31-Н, площадью 109,9 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001622:3825, изложив пункт 2.1 Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи Объекта составляет 18 000 000 (Восемнадцать миллионов) рублей, НДС не облагается».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН).

Определением арбитражного суда от 25.04.2018 производство по делу приостановлено для проведения судебной экспертизы. В арбитражный суд поступило заключение эксперта № 116-А56-16433/2018, производство по делу возобновлено.

Истец уточнил требования с учетом экспертного заключения, просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора, определить условие о цене договора купли-продажи нежилого помещения при реализации Обществу преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге нежилого помещения, расположенного по адресу; г. Санкт- Петербург, Загородный проспект, д. 37/70, литера А, пом. 31-Н, площадью 109,9 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001622:3825, изложив пункт 2.1 Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 16 500 000 (Шестнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей, НДС не облагается».

В порядке статьи 49 АПК РФ ходатайство удовлетворено судом.

Ответчик и третьи лица возражали против заявленных требований.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Общество является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный проспект, д. 37/70, литера А, пом. 31-Н, площадью 109,9 кв.м, на основании договора аренды от 24.08.2004 № 11-А149109 (с дополнительными соглашениями к нему), заключенного с Комитетом.

Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения указанного выше арендуемого нежилого помещения в порядке реализации права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). Заявление принято Комитетом 25.08.2017.

Распоряжением Комитета № 2612-рз от 25.12.2017 «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: <...>, литера А, пом. 31-Н» определено осуществить приватизацию объекта Обществу по цене 25 200 000 руб. (НДС не облагается) в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости от 29.11.2017 № 31-8-0354(072)-2017, выполненным ГУИОН, согласно которому рыночная стоимость объекта определена по состоянию на 25.08.2017.

09.01.2018 Обществом от АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» получен проект договора купли-продажи Объекта.

Общество обратилось в Комитет с протоколом разногласий к проекту договора купли-продажи Объекта, в котором предложило установить цену выкупаемого имущества в размере 18 000 000 руб.

Ссылаясь на уклонение Комитета от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, полагая, что предложенная Комитетом стоимость выкупа арендуемого имущества завышена, Общество обратилось в суд с настоящим требованием.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона об оценке).

Определением от 25.04.2018 по ходатайству Общества назначена экспертиза по вопросу: какова рыночная стоимость объекта нежилого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург, Загородный пр.д.37/70, лит.А, пом.31-Н по состоянию на 25.08.2017, проведение которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «РМС-Оценка» ФИО6, ФИО7.

По результатам судебной экспертизы представлено экспертное заключение № 116-А56-16433/2018 от 02.07.2018, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта на 25.08.2017 составляет 16 500 000 руб. с учетом НДС.

Оценив представлено экспертное заключение с учетом требований статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о его достоверности, учитывая, что заключение мотивировано, отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта и противоречий в выводах эксперта не установлено.

Возражения ГУИОН не свидетельствуют о допущении таких ошибок и отступлений от требований законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые могли привести к существенному искажению результатов оценки и повлиять на итоговую величину рыночной стоимости помещения.

В силу статьи 12 Закона об оценке итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона об оценке в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании. В соответствии с положениями статьей 421, 445, 446 ГК РФ в данном случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из требований Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, цена объекта подлежит установлению судом на основании заключения экспертов ООО «РМС-ОЦЕНКА» № 116-А56-16433/2018 от 02.07.2018, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта на 25.08.2017 составляет 16 500 000 руб.

Расходы по уплате государственной пошлины и по проведению экспертизы подлежат взысканию с Комитета в пользу Общества в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора, определить условие о цене договора купли-продажи нежилого помещения при реализации Обществу с ограниченной ответственностью «Ренессанс» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге нежилого помещения, расположенного по адресу; г. Санкт- Петербург, Загородный проспект, д. 37/70, литера А, пом. 31-Н, площадью 109,9 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001622:3825, изложив пункт 2.1 Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 16 500 000 (Шестнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей, НДС не облагается».

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Ренессанс» 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 40 000 руб. расходов на оплату экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Васильева Н.В.