Решение от 13 марта 2023 г. по делу № А79-4758/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-4758/2022
г. Чебоксары
13 марта 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 06.03.2023.


Арбитражный суд в составе судьи Цветковой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в заседании суда дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, 429956, г. Новочебоксарск, Чувашская Республика,

к обществу с ограниченной ответственностью "Партнер", ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428003, г. Чебоксары, Чувашская Республика, Б-вы йпроезд зд. 6А, оф. 2,

обществу с ограниченной ответственностью "Типография Новое Время", ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428038, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. О. Беспалова здание 1Ж, корп. 1

закрытому акционерному обществу "Холдинговая компания "Голицын", ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 429950, г. Новочебоксарск, Чувашская Республика, ул. Коммунальная, д. 9

об обязании,

третье лицо - ФИО3,

при участии:

от истца: ФИО4 по доверенности от 14.06.2022,

от ответчика ЗАО "Холдинговая компания "Голицын" – ФИО5 по доверенности от 10.06.2022, ФИО6,

от третьего лица – ФИО7 по доверенности от 11.02.2022,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Партнер", обществу с ограниченной ответственностью "Типография Новое Время", закрытому акционерному обществу "Холдинговая компания "Голицын" (далее – ответчики) об обязании перевести на истца права и обязанности покупателя на ? доли объекта незавершенного строительства – культурно-развлекательный комплекс, степень готовности - 95%, кадастровый номер 21:02:000000:2070 и ? доли земельного участка общей площадью 4800 кв.м. кадастровый номер 21:02:010217:65 по договорам купли-продажи №Л-1 и №Л-2 от 08.02.2022.

Исковые требования мотивированы следующим.

Истец является собственником ? доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – культурно-развлекательный комплекс, степень готовности - 95%, кадастровый номер 21:02:000000:2070 и ? доли земельного участка общей площадью 4800 кв.м. кадастровый номер 21:02:010217:65 ФИО2. Собственником оставшейся ? доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости являлось закрытое акционерное общество "Холдинговая компания "Голицын" на основании определения Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии по делу № А79-10955/2018 от 25.10.2019. Сведениями о том, что в отношении ЗАО "ХК "Голицын" открыто конкурсное производство истец не обладал. 13 мая 2022 на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве истцом обнаружена информация о проведенных торгах в отношении спорного имущества. Согласно сообщению №8778855 от 13.05.2022, следует, что 08.02.2022 года были заключены договоры № Л-1 и Л-2 с покупателем ООО "Партнер". Из сведений следует, что цена ? доли объекта незавершенного строительства - культурно-развлекательный комплекс, степень готовности - 95%, кадастровый номер 21:02:000000:2070 составила 8 110 000 руб., а цена ? доли земельного участка общая площадь 4 800 кв.м., кадастровый номер 21:02:010217:65 составила 3 142 000 руб. Таким образом, что общая цена договоров купли-продажи составила 11 252 000 руб. Поскольку арбитражным управляющим ЗАО "ХК "Голицын" в адрес истца уведомление с предложением заключить договоры купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости на условиях, на которых был определен победитель не направлялось, истец обратился в суд настоящим иском.

Определением от 22.09.2022 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен ФИО3.

Определением от 17.11.2022 производство по делу приостановлено до вступления в силу судебного акта по заявлению ФИО3 к закрытому акционерному обществу "Холдинговая компания "Голицын", обществу с ограниченной ответственностью "Типография Новое Время" о признании незаконными решений организатора торгов и договора купли-продажи имущества, признании победителем торгов в рамках дела № А79-2538/2019.

Определением от 31.01.2023 заявление истца удовлетворено, по делу приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение сделок, направленных на отчуждение спорного имущества, а также запрета на совершение в отношении него регистрационных действий.

Определением от 27.02.2023 индивидуальному предпринимателю ФИО2 предложено представить встречное обеспечение путем внесения на депозитный счет суда денежных средств в размере 11 252 000 руб.

Платежным поручением №41 от 27.02.2023 ИП ФИО8 внесла на депозитный счет суда денежные средства в размере 11 252 000 руб.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 27.02.2023 по 06.03.2023.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ЗАО "Холдинговая компания "Голицын" иск не признал, в отзыве указал следующее. Принимая во внимание, что в отношении данного ответчика открыта процедура банкротства – конкурсное производство, реализация имущества должника возможно лишь на торгах, в связи с чем преимущественное право покупки продаваемой доли у истца отсутствует. Указал, что у истца не имеется реального намерения исполнять условия договора купли-продажи, так как отсутствует финансовая возможность. Кроме того, представлен договор поручения от 02.08.2021 заключенный между истцом и ответчиком, на продажу ? доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, принадлежащие истцу и доверенность от ее имени.

Представитель третьего лица поддержал позицию истца.

Ответчик ООО "Партнер" явку представителя не обеспечил. Ранее в отзыве в иске просил отказать, пояснил, что спорные объекты недвижимости приобретены им на торгах через агента ООО "Типография Новое время".

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей ответчиков.

Выслушав представителей сторон и третьего лица, изучив материалы дела, суд установил следующее.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости собственником ? доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – культурно-развлекательный комплекс, степень готовности - 95%, кадастровый номер 21:02:000000:2070 и ? доли земельного участка общей площадью 4800 кв.м. кадастровый номер 21:02:010217:65 ФИО2.

На основании определения Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.10.2019 по делу №А79-10955/2018 собственником оставшейся ? доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – культурно-развлекательный комплекс, степень готовности - 95%, кадастровый номер 21:02:000000:2070 и ? доли земельного участка общей площадью 4800 кв.м. кадастровый номер 21:02:010217:65 с 31.10.2019 являлось закрытое акционерное общество "Холдинговая компания "Голицын" (т.1. л.д.18-25).

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 11.11.2019 по делу №А79-2538/2019 должник закрытое акционерное общество "Холдинговая компания "Голицын" признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен ФИО6.

Согласно объявлениям о банкротстве в газете "Коммерсантъ" №16030367716 (стр. 192/124 (7086) от 17.07.2021, №16030371133 (стр.193/№159 (7121) от 04.09.2021, №16030375186 (стр.202/№199 (7161) от 30.10.2021 организатор торгов – конкурсный управляющий ЗАО "ХК "Голицын" сообщил о проведении электронных торгов по продаже имущества ЗАО "ХК "Голицын", в том числе объект незавершенного строительства – культурно-развлекательный комплекс, степень готовности - 95%, кадастровый номер 21:02:000000:2070 (лот 1) и земельный участок общей площадью 4800 кв.м. кадастровый номер 21:02:010217:65 (лот 2). Проведение торгов первоначально назначено на 25.08.2021, в последующем на 13.10.2021, 07.02.2022 (т.1 л.д. 74-96).

В целях принятия участия в торгах, 04.02.2022 ООО "Партнер" (принципал) заключило агентский договор с ООО "Типография "Новое время" (агент), по условиям которого принципал поручает, а агент обязуется за вознаграждение совершать от имени и за счет принципала фактические и юридические действия, направленные на приобретение принципалом имущества, реализуемого на торгах: должник ЗАО "Холдинговая компания "Голицын" – лот 1 ? доли объекта незавершенного строительства – культурно-развлекательный комплекс, степень готовности - 95%, кадастровый номер 21:02:000000:2070, адрес местонахождения: <...>; лот 2 - ? доли земельного участка общей площадью 4800 кв.м. кадастровый номер 21:02:010217:65 (т.1 л.д. 66-67, 108-110).

Платежными поручениями №1 от 03.02.2022 на сумму 800 100 руб. №2 от 03.02.2022 на сумму 314 100 руб. ООО "Партнер" внесены денежные средства в качестве задатка для участия в торгах лот 1, лот 2 (т.1 л.д. 111-112).

По итогам проведенных торгов общество с ограниченной ответственностью "Партнер" признано победителем торгов, с кем в последующем заключены договоры купли – продажи №Л-1 от 08.02.2022, №Л-2 от 08.02.2022.

Согласно условиям договора №Л-1 от 08.02.2022, заключенного между ЗАО "Холдинговая компания "Голицын" (продавцом) и ООО "Партнер" (покупателем), продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора ? доли земельного участка: категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для содержания и завершения строительства объекта незавершенного строительства – культурно-развлекательного комплекса, общая площадь 4800 кв.м., кадастровый номер 21:02:010217:65.

Общая стоимость имущества составляет 3 142 000 руб. (пункт 3.1 договора).

08.02.2022 между сторонами подписан акт приема-передачи, которым продавец передал покупателю ? доли земельного участка: категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для содержания и завершения строительства объекта незавершенного строительства – культурно-развлекательного комплекса, общая площадь 4800 кв.м., кадастровый номер 21:02:010217:65 (т.1 л.д.64).

По условиям договора №Л-2 от 08.02.2022 заключенного между ЗАО "Холдинговая компания "Голицын" (продавцом) и ООО "Партнер" (покупателем), продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора ? доли объекта незавершенного строительства – культурно-развлекательный комплекс, степень готовности - 95%, кадастровый номер 21:02:000000:2070, адрес местонахождения: <...>.

Общая стоимость имущества составляет 8 110 000 руб. (пункт 3.1 договора).

08.02.2022 между сторонами подписан акт приема-передачи, которым продавец передал покупателю ? долю объекта незавершенного строительства – культурно-развлекательный комплекс, степень готовности - 95%, кадастровый номер 21:02:000000:2070, адрес местонахождения: <...> (т.1 л.д.65).

Ссылаясь на нарушение права участника на преимущественную покупку доли в общей долевой собственности, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца ответчиком.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Из положений статей 244, 246 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, в том числе долевой.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При возмездном отчуждении доли должны соблюдаться правила, предусмотренные статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Доказательств надлежащего извещения лиц (в том числе истца), обладающих преимущественным правом покупки спорной земельной доли, о намерении продать долю ответчику как постороннему лицу, в том числе путем размещения извещения об этом на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети Интернет материалы дела не содержат.

Тот факт, что ранее истцом выдавалась доверенность конкурсному управляющему на основании договора поручения от 02.08.2021 между ЗАО "ХК "Голицын" в лице конкурсного управляющего ФИО6 (поверенным) и ИП ФИО8 (доверителем) на поиск покупателя и ведение переговоров по продаже объекта, находящегося в общей долевой собственности (т.1 л.д. 126-128), а также направление ответчиком в адрес истца письма от 23.05.2022 с предложением о мирном урегулировании разногласий не могут являться доказательством надлежащего извещения истца о планируемой реализации спорного имущества, так как не содержат сведений об условиях сделки и предложения о ее заключении, письмо от 23.05.2022 направлено после заключения сделки и возбуждения настоящего дела.

Размещение финансовым управляющим сведений о проведении торгов на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве не может считаться надлежащим извещением истца о заключении договоров. Торги в отношении спорного имущества неоднократно признавались несостоявшимися, спорные договоры заключены на иных условиях. Информация о заключении оспариваемых договоров купли-продажи с победителем торгов размещена на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве 13.05.2022.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343 и изложенной в пункте 18 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2020)", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора.

Такой подход помимо прочего отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.

Последствия нарушения преимущественного права покупки определяются пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковое заявление подано 18.05.2022, то есть в пределах указанного срока с момента размещения конкурсным управляющим информации о заключении спорных договоров купли-продажи на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве 13.05.2022.

Стоимость реализации принадлежащей должнику доли в праве собственности на спорные объекты определена в размере 11 252 000 руб. (лот 1+ лот 2: 3 142 000 руб. + 8 110 000 руб.)

Довод ответчика ЗАО "ХК "Голицын" о злоупотреблении истцом правом при обращении с настоящим иском и фактическом отсутствии финансовой возможности для приобретению продаваемой доли в праве на объекты недвижимости опровергается внесением истцом на депозитный счет суда в качестве встречного обеспечения по ходатайству ответчика денежных средств в размере цены договоров в сумме 11 252 000 руб. (платежное поручение №41 от 27.02.2023).

Приведённые обстоятельства, а также сам факт возбуждения настоящего спора свидетельствуют о намерении истца приобрести продаваемую долю в праве общей долевой собственности.

Принимая во внимание, что ответчиком продажа доли осуществлена с нарушением преимущественного права покупки истца, требование ИП ФИО8 по переводу на нее прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи № Л-1 от 08.02.2022 и № Л-2 от 08.02.2022 подлежит удовлетворению.

При этом ответчика ООО "Типография Новое Время" суд признает ненадлежащим, поскольку он не являлся стороной договоров купли-продажи, осуществлял действия по содействию в заключении указанных договоров от имени покупателя ООО "Партнер" в рамках заключенного с ним агентского договора.

В связи с удовлетворением иска сумма государственной пошлины, по уплате которой истцу предоставлена отсрочка при подаче иска, взыскивается с ответчиков ЗАО "ХК "Голицын" и ООО "Партнер" в федеральный бюджет в равных долях на основании статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Перевести на индивидуального предпринимателя ФИО2 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи № Л-1 от 08.02.2022, заключенному между закрытым акционерным обществом "Холдинговая компания "Голицын" и обществом с ограниченной ответственностью "Партнер" в отношении ? доли земельного участка общей площадью 4800 кв.м. кадастровый номер 21:02:010217:65.

Перевести на индивидуального предпринимателя ФИО2 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи № Л-2 от 08.02.2022, заключенному между закрытым акционерным обществом "Холдинговая компания "Голицын" и обществом с ограниченной ответственностью "Партнер" в отношении ? доли объекта незавершенного строительства – культурно-развлекательный комплекс, степень готовности - 95%, кадастровый номер 21:02:000000:2070.

В иске к обществу с ограниченной ответственностью "Типография Новое Время" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Партнер" 6 000 руб. государственной пошлины в федеральный бюджет.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Холдинговая компания "Голицын" 6 000 руб. государственной пошлины в федеральный бюджет.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

С.А. Цветкова