Постановление от 23 января 2025 г. по делу № А63-19504/2023АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА Именем Российской Федерации арбитражного суда кассационной инстанции Дело № А63-19504/2023 г. Краснодар 24 января 2025 года Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 24 января 2025 года. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие им. С.В. Луценко "Пролетарская воля"» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 23.11.2023), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «СХП "Водопад"» – ФИО2 (доверенность от 01.02.2024), в отсутствие третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «МИГ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО3 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО4 (г. Пятигорск), ФИО5 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО6 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО7 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО8 (г. Пятигорск), ФИО9 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО10 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО11 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО12 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО13 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО14 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО15 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО16 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО17 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО18 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО18 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО19 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО20 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО21 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО22 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО23 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО24 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО25 (г. Пятигорск), ФИО26 (г. Пятигорск), ФИО27 (г. Самара), ФИО28 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО29 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО30 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО31 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО32 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО33 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО34 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО35 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО36 (Предгоргый р-н, с. Юца), ФИО37 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО38 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО39 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО40 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО41 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО42 (г. Пятигорск), ФИО43 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО44 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО45 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО46 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО47 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО48 (г. Пятигорск), ФИО49 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО50 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО51 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО52 (Предгорный район, с. Юца), ФИО53 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО54 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО55 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО56 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО57 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО58 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО59 (г. Минеральные Воды), ФИО60 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО61 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО62 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО63 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО64 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО65 (г. Норильск), ФИО66 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО67 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО68 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО69 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО70 (г. Санкт-Петербург), ФИО71 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО72 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО73 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО74 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО75 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО76 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО77 (г. Железноводск), ФИО78 (г. Москва), ФИО79 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО80 (Предгорный р-н, ст. Ессентукская), ФИО81 (г. Пятигорск), ФИО82 (г. Пятигорск), ФИО83 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО84 (г. Ростов-на-Дону), ФИО85 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО86 (г. Пятигорск), ФИО87 (г. Пятигорск), ФИО88 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО89 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО90 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО91 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО92 (Предгорный район, с. Юца), ФИО93 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО94 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО95 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО96 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО97 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО98 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО99 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО100 (г. Пятигорск), ФИО101 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО102 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО103 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО104 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО105 (Предгорный р-н, с. Юца,) ФИО106 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО107 (г. Пятигорск), ФИО108 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО109 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО110 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО111 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО112 (Минераловодский р-н, с. Левокумка), ФИО113 (г. Новопавловск), ФИО114 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО115 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО116 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО117 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО118 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО119 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО120 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО121 (г. Пятигорск), ФИО122 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО123 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО124 (Предгорный р-н, ст. Ессентукская), ФИО125 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО126 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО127 (Мурманская область, г. Мончегорск), ФИО128 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО129 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО130 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО131 (г. Пятигорск), ФИО132 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО133 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО134 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО135 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО136 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО137 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО137 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО138 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО139 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО140 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО141 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО142 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО143, (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО144 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО145 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО146 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО147 (г. Пятигорск), ФИО148 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО149 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО150 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО151 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО152 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО153 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО154 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО155 (г. Пятигорск), ФИО156 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО157 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО158 (г. Пятигорск), ФИО159 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО160 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО161 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО162 (Республика Крым, г. Симферополь), ФИО163 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО164 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО165 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО166 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО167 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО168 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО169 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО170 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО171 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО172 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО173 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО174 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО175 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО176 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО177 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО178 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО179 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО180 (г. Ессенутки), ФИО181 (Предгорный р-н, с.Юца), ФИО182 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО183 (г. Пятигорск), ФИО184 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО185 (г. Москва), ФИО186 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО187 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО188 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО189 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО190 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО191 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО192 (г. Пятигорск), ФИО193 (г. Пятигорск), ФИО194 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО195 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО196 (г. Краснодар), ФИО197 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО198 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО199 (Предгорный район, с. Юца), ФИО200 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО201 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО202 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО203 (г. Санкт-Петербург), ФИО204, (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО205 (Предгорный р-н, с. Юца), оенко Светланы Ивановны (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО207 (Предгорный р-н, ст. Ессентукская), ФИО208 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО209 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО210 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО211 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО212 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО213 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО213 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО214 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО215 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО216 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО217 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО218 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО219 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО220 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО221 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО222 (Свердловская область, Невьянский р-н, с.Аятское), ФИО223 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО224 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО225 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО226 (г. Пятигорск), ФИО227 (Предгорный р-н, с. Юца) ФИО228 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО229 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО230 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО231 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО232 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО233 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО234 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО235 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО236 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО237 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО238 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО239 (г. Пятигорск), ФИО240 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО241 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО242 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО243 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО244 (Предгорный р-н, х. Новая Пролетарка), ФИО245 (г. Санкт-Петербург), ФИО246 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО247 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО248 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО249 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО250 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО251 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО252 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО253 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО254 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО255 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО256 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО257 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО258 (Предгорный р-н, с. Садовое), ФИО259 (Ленинградская область, г. Санкт-Петербург), ФИО260 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО261 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО262 (г. Пятигорск), ФИО263 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО264 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО265 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО266 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО267 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО268 (г. Пятигорск), ФИО269 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО270 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО271 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО272 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО273 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО274 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО275 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО276 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО276 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО277 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО278 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО279 (Предгорный р-н, с. Юца), ФИО280 (Предгорный р-н, с. Юца) (далее – физические лица), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СХП "Водопад"» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.04.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2024 по делу № А63-19504/2023, установил следующее. ООО «Сельскохозяйственное предприятие им. С.В. Луценко "Пролетарская воля"» (далее – предприятие) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «СХП «Водопад»» (далее – общество) о переводе на предприятие прав и обязанностей арендатора по заключенному 10.06.2023 договору аренды при множественности лиц на стороне арендодателя земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 26:29:000000:2040; о переводе на предприятие прав и обязанностей арендатора по заключенному 03.06.2023 договору аренды при множественности лиц на стороне арендодателя земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 26:29:000000:2042; о переводе на предприятие прав и обязанностей арендатора по заключенному 28.07.2023 и зарегистрированному 02.08.2023 договору о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:000000:2044 (далее – спорные договоры; спорные участки). В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление), ООО «МИГ» и физические лица – собственники земельных долей земельных участков с кадастровыми номерами 26:29:000000:2040, 26:29:000000:2042, 26:29:000000:2044. Решением суда от 18.04.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 31.07.2024, исковые требования предприятия удовлетворены в полном объеме; на предприятие переведены права и обязанности арендатора по заключенному 10.06.2023 и зарегистрированному 30.06.2023 договору аренды при множественности лиц на стороне арендодателя земельного участка сельскохозяйственного назначения земельного участка для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 26:29:000000:2040 площадью 4 507 833 кв. м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вида разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – Тракторная бригада. Участок находится примерно в 0,5 км по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Предгорный р-н, в границах землепользования предприятия секция 1 контуры 45, 46, 48, 51, 52, секция 2 контуры 76, 81, 83, 89, 93, 96, 98, 99, секция 5 контуры 1, 3, 13, секция 4 контуры 8, 22, секция 14 контуры 3, 5, часть 15, часть 51, сек., номер государственной регистрации: 26:29:000000:2040-26/109/2023-174, срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости – с 08.10.2023 на 5 лет; на предприятие переведены права и обязанности арендатора по заключенному 03.06.2023 и зарегистрированному 30.06.2023 договору аренды при множественности лиц на стороне арендодателя земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 26:29:000000:2042 площадью 6 077 333 кв. м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вида разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – здание школы № 10. Участок находится примерно в 0,5 км по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Предгорный р-н, с. Юца, в границах землепользования предприятия секция 7, контуры 1, 3, секция 9 контуры 56, 90 части 40, 47, 52, 95, 5, 12, секция 12 контуры 9,7, 32, 56, 59, секция 16 контура 8 часть 17, секция 14 контуры 4, 52, номер государственной регистрации 26:29:000000:2042-26/109/2023-216, срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с 08.10.2023 по 08.10.2028; на предприятие переведены права и обязанности арендатора по заключенному 28.07.2023 и зарегистрированному 02.08.2023 договору о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:000000:2044 площадью 7 066 333 кв. м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вида разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – здание школы № 10. Участок находится примерно в 15 км по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Предгорный р-н, с. Юца. В границах землепользования предприятия секция 14 контуры 13, 16, 42, 54, секция 15 контуры 16, 19, 65, часть контура 35, часть контура 43, секция 17 контур 27, секция 8 контур 12, часть 12, часть 50, часть 40, 46, 48, срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с 08.10.2023 по 08.10.2028. С общества в пользу предприятия взыскано 18 тыс. рублей судебных расходов на оплату государственной пошлины; предприятию возвращено 3 тыс. рублей государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением от 06.10.2023 № 1851. Судебные акты мотивированы тем, что в материалы дела не представлены доказательства нарушения предприятием условий договоров аренды спорных участков от 16.07.2008, на основании которых предприятие использовало спорные участки, а также доказательства того, что предприятие не уведомило арендодателей о намерении заключить договоры аренды спорных участков на новый срок в связи с окончанием срока действия договоров от 16.07.2008. Соответственно, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие имеет преимущественное право на заключение договоров аренды на спорные участки на новый срок. Кроме того, спорные договоры между обществом и собственниками спорных участков заключены в 2023 году в период действия договоров аренды, заключенных между предприятием и собственниками спорных участков в 2008 году и действующими на момент заключения договоров аренды спорных участков от 16.07.2008. Решение участников долевой собственности о расторжении договоров аренды на спорные участки от 16.07.2008 по истечении срока их действия не является основанием для отказа в удовлетворении требований о переводе прав и обязанностей арендатора по спорным договорам, поскольку арендодатель своими действиями не может лишить добросовестного арендатора права, предусмотренного статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось общество с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, суды не исследовали протокол собрания от 28.05.2005 участников общей долевой собственности спорных участков в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу, который имел значение для установления наличия либо отсутствия преимущественного права на заключение договора аренды спорных участков на новый срок. Суды не учли, что применительно к рассматриваемому спору порядок сдачи земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, регламентируется Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). Согласно пункту 2 статьи 9 Закона № 101-ФЗ договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанного договора соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных статьей 9, а также статьями 13 и 14 Закона № 101-ФЗ (пункт 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ). Согласно пункту 1, абзацу 7 пункта 3 и пункту 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности. В целях установления юридически значимых обстоятельств по делу необходимо определить начало исчисления срока действия договора аренды и дату окончания срока действия договора. С учетом приведенных норм Закона № 101-ФЗ, в первую очередь, необходимо руководствоваться решением общего собрания участников долевой собственности, если договор аренды заключается в соответствии с ним. Именно решение в данном случае определяет условия договора аренды. Только в случае, если договор аренды соответствует условиям, определенным решением общего собрания, лицо, уполномоченное совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, может подписать договор (пункт 2 статьи 9, подпункт 7 пункта 3 статьи 14 Закона № 101-ФЗ). Суды не учли, что на проведенном 28.05.2005 общем собрании собственников спорных участков проект договора аренды на утверждение не представлялся, а лишь обсуждались вопросы об арендной плате и сроке действия договоров аренды. Следовательно, условия договора разработаны позже, без обсуждения на общем собрании. В договорах аренды спорных участков от 16.07.2008 указано, что договор вступает в силу с момента государственной регистрации, что противоречит статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Суды не учли, что с учетом установленного Законом № 101-ФЗ порядка заключения договора начало исчисления срока действия договоров аренды от 16.07.2008 согласно протоколу собрания участников общей долевой собственности земельных участков от 28.05.2005 необходимо исчислять с момента принятия решения о заключении договора аренды (пункт 3 повестки собрания) и подписания протокола, т. е. с 28.05.2005. Однако в отсутствие в протоколе собрания от 28.05.2005 соответствующего решения собственников земельных долей договор аренды спорных участков датирован 16.07.2008 и зарегистрирован 08.10.2008, и именно с даты государственной регистрации суды исчислили срок действия договоров от 16.07.2008 без учета протокола собрания от 28.05.2008. Суды не устранили противоречивые сведения, содержащиеся в разных экземплярах протоколов собрания о заключении с предприятием договоров аренды, относительно срока действия договоров аренды спорных участков – 10 или 15 лет, не учли позицию общества относительно начала срока действия договоров аренды спорных участков – с 29.05.2008 и не оценили довод общества о том, что предприятие фактически использовало спорные участки 18 лет (до 08.10.2023), вместо определенного по условиям протокола собрания – до 29.05.2020. Суды не учли, что в силу пункта 1 статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенные с предприятием в 2008 году договоры аренды спорных земельных участков считаются прекращенными с 29.05.2015 (согласно одной редакции протокола общего собрания собственников земельных долей – срок договора согласован на 10 лет) или с 29.05.2020 (согласно другой редакции протокола общего собрания собственников земельных долей – срок договора согласован на 15 лет). Суды не учли, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Удовлетворив исковые требования предприятия, суды не приняли во внимание вынесенные Предгорным районным судом Ставропольского края судебные акты по делам № 2-2111/2023, 2-2325/2023, 2-2324/2023 (в рамках которых проверялась законность решений общего собрания собственников спорных участков по вопросам аренды спорных участков) и не учли часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П, от 21.12.2011 № 30-П, определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.01.2017 № 36-КГ16-26. Суды проигнорировали довод физических лиц – собственников земельных долей, возражающих против продления арендных отношений с предприятием, и не учли, что выбор наилучшего предложения и желаемой платы за пользование земельными участками в виде арендной платы – именно за арендодателем в лице собственников земельных долей. Суды немотивированно и безосновательно поддержали устное утверждение предприятия о том, что именно оно предложило лучшие условиях договоров аренды спорных участков. При этом суды не учли представленные в материалы дела протоколы общего собрания собственников земельных долей, согласно которым проведены собрания участников общей долевой собственности земельных участков с кадастровыми номерами 26:29:000000:2040 (дата проведения собрания – 18.12.2022), 26:29:000000:2042 (дата проведения собрания – 04.12.2022), 26:29:000000:2044 (дата проведения собрания – 18.12.2022), где по четвертому вопросу повесток дня приняты решения о прекращении договоров аренды от 16.07.2008, заключенных с предприятием по окончании их действия в 2023 году. В материалах дела отсутствуют доказательства нарушения общими собраниями участников общей долевой собственности спорных земельных участков требований законодательства по созыву, проведению и принятых решений, учитывая, что в силу статьи 14 Закона № 101-ФЗ собственники как арендодатели спорных участков вправе принять решение о прекращении/расторжении договора аренды при соблюдении ими предусмотренной процедуры расторжения договора аренды. В отзыве на кассационную жалобу предприятие просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу – без удовлетворения. В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации управление, ООО «МИГ» и физические лица – собственники спорных участков не представили в суд отзывы на кассационную жалобу. В судебном заседании представители общества и предприятия поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей общества и предприятия, считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям. Как видно из материалов дела и установлено судами, предприятие является арендатором спорных участков на основании договоров аренды от 16.07.2008 (государственная регистрация которых осуществлена 08.10.2008), заключенных сроком на 15 лет и вступающих в силу с момента регистрации (пункт II договоров от 16.07.2008). Пунктом IV договоров от 16.07.2008 установлена арендная плата – 4 тыс. рублей или 1 тонна фуражного зерна за каждую земельную долю. Согласно пункту VII договоров от 16.07.2008 арендатор обязан вносить арендную плату в срок до 15 сентября текущего года. Пунктом VI договоров от 16.07.2008 предусмотрено, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора аренды на новый срок. Пунктом XI договоров от 16.07.2008 регламентировано преимущественное право арендатора на заключение нового договора на новый срок по истечении срока действия договора аренды. В период действия договоров от 16.07.2008 проведены собрания участников общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 26:29:000000:2040, 26:29:000000:2042, 26:29:000000:2044 – 18.12.2022, 04.12.2022, 18.12.2022, соответственно, где приняты решения о прекращении заключенных с предприятием договоров аренды от 16.07.2008 по окончании их действия в 2023 году. 13 мая 2023 года проведено собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:29:000000:2044 и принято решение о его передаче в аренду ООО «МИГ», с которым заключен договор аренды сроком с 08.10.2023 по 08.10.2028. 28 июля 2023 года ООО «МИГ» заключило договор о передаче (уступке) обществу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:000000:2044. 03 июня 2023 года проведено собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:29:000000:2042 и принято решение о его передаче в аренду обществу, с которым заключен договор аренды сроком с 08.10.2023 по 08.10.2028. 10 июня 2023 года проведено собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:29:000000:2040 и принято решение о его передаче в аренду обществу, с которым заключен договор аренды сроком с 08.10.2023 по 08.10.2028. Полагая, что решениями, принятыми на общих собраниях собственников земельных долей, нарушено преимущественное право прежнего арендатора на заключение договоров аренды на новый срок, предприятие обратилось в арбитражный суд за судебной защитой, заявив исковые требования к обществу (арендатору по спорным договорам). Суды удовлетворили исковые требования, но при этом не учли следующее. В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Из буквального содержания договоров от 16.07.2008 и спорных договоров следует, что арендодателями спорных участков являются поименованные в договорах физические лица (более 200 человек), обозначенные как собственники земельных долей спорных участков, находящихся в общей долевой собственности. В рассматриваемом деле предъявлен иск о переводе прав и обязанностей арендатора спорных участков с общества на предприятие, при этом истцом и ответчиком выступают предприятие и общество, претендующие на статус арендатора спорных участков: предприятие – как арендатор, имеющий преимущественное право, общество – как арендатор, избранный по решению общего собрания собственников земельных долей спорных участков – физических лиц. Вместе с тем, физические лица привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку спорные договоры заключены со множественностью лиц на стороне арендодателя (с физическими лицами), то собственники долей в праве общей долевой собственности на спорные участки, являющиеся арендодателями, должны участвовать в деле в качестве ответчиков, однако они привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, что является процессуальным нарушением, влекущим в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену судебных актов. Данное нарушение надлежит устранить при новом рассмотрении дела, в том числе с учетом норм главы 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о компетенции арбитражных судов, в частности части 2 статьи 27 Кодекса, согласно которой арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя. Кроме того, применив статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации при удовлетворении исковых требований о переводе на предприятие прав и обязанностей арендатора по спорным договорам, суды сделали преждевременный вывод о добросовестном исполнении предприятием условий договоров от 16.07.2008. Как предусмотрено пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, предусмотренный договором аренды, или в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность стороны арендодателя (с учетом правопреемства и представительства), предмета и условий аренды. Суды неполно исследовали доводы общества о волеизъявлении физических лиц, закрепленном в решениях общего собрания собственников земельных долей от 13.05.2023, 10.06.2023. 03.06.2023, которые приняты при соблюдении требований Закона № 101-ФЗ и не признаны недействительными по итогам рассмотрения Предгорным районным судом Ставропольского края дел № 2-2111/2023, 2-2325/2023, 2-2324/2023. Суды не учли, что по утверждению собственников земельных долей спорных участков, именно ненадлежащее исполнение предприятием обязанностей арендатора по договорам от 16.07.2008 и послужило основанием для принятия общим собранием собственников земельных долей решений о замене арендатора и заключении договоров аренды с иным арендатором – обществом, предложившим более выгодные условия договора аренды спорных участков. Ввиду неполноты установления данного обстоятельства нельзя признать обоснованным вывод судов о подтверждении предприятием наличия у него в соответствии со статьей 621 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договоров аренды спорных участков на новый срок и, соответственно, оснований для перевода права аренды общества на предприятие. Поскольку судебные акты приняты с нарушением норм права, они подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания кассационной инстанции, устранить допущенные нарушения и принять судебный акт в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.04.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2024 по делу № А63-19504/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Председательствующий Т.Н. Драбо Судьи В.А. Анциферов Р.Г. Калуцких Суд:ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа) (подробнее)Истцы:ООО "Сельскохозяйственное предприятие им. С. В. Луценко "Пролетарская воля" (подробнее)Ответчики:ООО "СХП Водопад" (подробнее)Судьи дела:Драбо Т.Н. (судья) (подробнее)Последние документы по делу: |
