Решение от 8 августа 2023 г. по делу № А79-11688/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-11688/2022
г. Чебоксары
08 августа 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 августа 2023 года.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Филиппова Б.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Токаревым А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Центр жилищного строительства", ИНН:2130088419, 440000, <...>,

к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ИНН:2126003194, 428032, <...>

о взыскании 2762000 руб.,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Финансовое управление администрации города Чебоксары Чувашской Республики,

Управление архитектуры и градостроительства администрации <...>, <...>,

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации <...>, <...>.

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 18.10.2022,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Центр жилищного строительства" (далее – истец, Общество, Застройщик) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – ответчик, Администрация) о взыскании 2 762 000 руб. неосновательного обогащения.

Заявленное требование обосновано положениями статей 453, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что по расторгнутому решением суда договору о развитии застроенной территории в городе Чебоксары от 11.06.2013 № 40 истец оплатил ответчику 2 762 000 руб.

Определениями от 26.12.2022, от 01.02.2023, от 01.03.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Финансовое управление администрации города Чебоксары Чувашской Республики, Управление архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары.

В судебном заседании представитель истца заявленное требование поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В отзыве на исковое заявление ответчик указал на то, что истцом не представлены доказательства неосновательного обогащения администрации города Чебоксары на сумму в размере 2 762 000 руб.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Выслушав представителя истца и изучив материалы дела, суд установил следующее.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 07.12.2021 по делу № А79-3323/2021 установлены следующие обстоятельства.

27.05.2009 Администрацией принято распоряжение № 1914-р "О развитии застроенной территории квартала площадью 5,6245 га, ограниченного улицей Богдана Хмельницкого, улицей Суворова, улицей Коммунальная Слобода города Чебоксары", на которой находятся здания, строения, сооружения, подлежащие сносу, реконструкции или капитальному ремонту (улица Богдана Хмельницкого, дома № 12В, № 14, № 16).

26.02.2013 Администрацией принято постановление № 516 о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории площадью 5,6245 га, ограниченного улицей Богдана Хмельницкого, улицей Суворова, улицей Коммунальная Слобода города Чебоксары, с изменениями, внесенными постановлением Администрации от 20.03.2013 № 703.

02.04.2013 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации торгов http://torgi.gov.ru и на официальном сайте Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары ЧР (http://gov.cap.ru/SiteMap.aspx?id=1501973&gov;_id=149) опубликовано извещение о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории площадью 5,6245 га, ограниченного улицей Богдана Хмельницкого, улицей Суворова, улицей Коммунальная Слобода города Чебоксары.

В извещении и аукционной документации какая-либо охранная зона территории объектов культурного наследия в качестве обременения не указана.

Протоколом заседания постоянно действующей комиссии по подготовке и проведению аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории от 15.05.2013 заявки общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания", общества с ограниченной ответственностью "Центр жилищного строительства" и общества с ограниченной ответственностью "Сервис" допущены к участию в аукционе.

Протоколом об итогах аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории от 30.05.2013 победителем признано общество с ограниченной ответственностью "Центр жилищного строительства".

11.06.2013 сторонами заключен договор № 40 о развитии застроенной территории в городе Чебоксары.

Предметом договора явилась обязанность застройщика в установленные договором сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 2.1.2-2.1.5 договора по развитию застроенной территории квартала общей площадью 5,6245 га, ограниченного улицей Богдана Хмельницкого, улицей Суворова, улицей Коммунальная Слобода города Чебоксары. Администрация города Чебоксары обязалась создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 2.1.3-2.3.3 договора. Приложением № 1 к договору утверждена схема расположения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии (приложение 1 к договору).

Застроенная территория включает в себя земельные участки со следующими кадастровыми номерами: 21:01:020201:45, 21:01:020201:207, 21:01:020201:205, 21:01:020201:203, 21:01:020201:49, 21:01:020201:254, 21:01:020201:191, 21:01:020201:487, 21:01:020201:388, 21:01:020201:286, 21:01:020201:198, 21:01:020201:408, 21:01:020201:37, 21:01:020201:253, 21:01:020201:289, 21:01:020201:190, 21:01:020201:267, 21:01:020201:268, 21:01:020201:270, 21:01:020201:271, 21:01:020201:6, 21:01:020201:7, 21:01:020201:273, 21:01:020201:385, 21:01:020201:47, 21:01:020201:48, 21:01:020201:50, 21:01:020201:464, 21:01:020201:195, 21:01:020201:196, 21:01:020201:26, 21:01:020201:458, 21:01:020201:445, 21:01:020201:269, 21:01:020201:238, 21:01:020201:197, 21:01:020201:376, 21:01:020201:378, 21:01:020201:377, 21:01:020201:483, 21:01:020201:194, 21:01:020201:22, 21:01:020201:484, 21:01:020201:485, 21:01:020201:17, 21:01:020201:32, 21:01:020201:52, 21:01:020201:466, 21:01:020201:53, 21:01:020201:27, 21:01:020201:247, 21:01:020201:448, 21:01:020201:446, 21:01:020201:451.

Перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу, реконструкции при развитии территории определен в приложении № 2 к Договору (п.1.2):


Адрес

(улица, № дома)

дом

Примечание

1
ФИО2, 12В

Многоквартирный

жилой дом

Программа сноса аварийного жилья, снос

2
ФИО2, 14

Многоквартирный

жилой дом

Программа сноса аварийного жилья, снос

3
ФИО2, 16

Многоквартирный

жилой дом

Программа сноса аварийного жилья, снос

Данные многоквартирные жилые дома включены в Перечень аварийных многоквартирных домов согласно Приложению №1 к республиканской адресной программе "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории Чувашской Республики" на 2013 – 2017 годы, утвержденной постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 30.04.2013 №168.

Договор действует с момента его подписания сторонами и до момента исполнения сторонами предусмотренных договором обязательств (пункт 4.1). Обязанности сторон договора приведены в разделе 2 договора.

Так, согласно пункту 2.1.2 договора застройщик обязан был подготовить и представить в администрацию города Чебоксары проект планировки территории, включая проект межевания, в соответствии с Генеральным планом Чебоксарского городского округа, Правилами землепользования и застройки Чебоксарского городского округа.

Согласно пункту 2.1.5 договора застройщик обязан осуществить строительство объектов в соответствии с утвержденным проектом планировки.

Застройщик обязан в срок не более 24 месяцев с момента утверждения проекта планировки территории создать, либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Чебоксары благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на развиваемой территории (п.п. 2.1.3 и 2.1.3.1 Договора).

Застройщик в течение месяца с момента подписания соглашения с собственником (с момента вступления в силу соответствующего судебного решения) обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения администрации жилые помещения в расположенных на развиваемой территории многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу (п.п. 2.1.4-2.1.4.2 Договора).

Согласно п.2.3.2 договора администрация обязана принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, подлежащей развитию, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные жилые дома, в соответствии с жилищным законодательством.

Максимальный срок выполнения обязательств - в течение 30 дней после утверждения проекта планировки.

19.11.2013 застройщик во исполнение своих обязанностей по договору представил в администрацию проект планировки территории, включая проект межевания территории.

Публичные слушания по данному вопросу проведены 22.04.2014, протоколом №4 и заключением публичных слушаний проект планировки территории и проект межевания территории рекомендованы к утверждению.

Проект планировки и проект межевания территории квартала, ограниченного улицей Богдана Хмельницкого, улицей Суворова, улицей Коммунальная Слобода города Чебоксары утвержден постановлением Администрации от 26.05.2014 № 1868. Согласно проекту планировки и проекта межевания, утвержденному данным постановлением администрации города Чебоксары предусмотрено строительство двух восьмиэтажных жилых домов, трех жилых домов переменной этажности со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, детского сада на 170 мест и индивидуальных жилых домов.

02.10.2014 Общество письмом № 218 обратилось в Администрацию о принятии решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах №№14, 16 и 12В по улице Богдана Хмельницкого и о направлении жильцам вышеуказанных домов соответствующих уведомлений в письменной форме.

02.10.2014 Общество письмом №219 уведомило Администрацию о том, что разработаны эскизные проекты объектов строительства "позиция 4А, 4Б", "позиция 3", данные эскизные проекты согласованы с главным архитектором города Чебоксары, выполнена и согласована схема границ земельного участка "позиция 4а, 4б", отправлены запросы в энергоснабжающие организации о выдаче технических условий по проектированию позиций.

09.10.2014 Общество письмом №748 обратилось в администрацию о предоставлении земельного участка в аренду под строительство жилого дома, переменной этажности со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания позиция 4А, позиция 4Б.

20.11.2014 Общество письмом №263 обратилось в Администрацию о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:020201:1732, 21:01:020201:445 для производства инженерно-геологических изысканий, формирования проектной документации и получения технических условий у энергоснабжающих организаций.

17.03.2015 Общество письмом №62 обратилось в Администрацию об ускорении решения вопроса о принятии выделения земельного участка в аренду и заключения договора аренды земельного участка под строительство жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания позиции 4а, 4б по улице Богдана Хмельницкого, улицы Суворова и улицы Коммунальная Слобода.

24.03.2015 между обществом и администрацией заключен договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:020201:1732, 21:01:020201:445 под строительство жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания в соответствии с подпунктом 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Срок аренды установлен с 17.03.2015 по 17.03.2018.

24.03.2015 Общество письмом №69 обратилось в Администрацию с письмом о подготовке градостроительного плана земельного участка под строительство жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания.

14.05.2015 постановлениями администрации города Чебоксары №№ 1644 и 1645 были утверждены градостроительные планы земельных участков на территории квартала, ограниченного ул. ФИО2, ул. Суворова, ул. Коммунальная Слобода г. Чебоксары, поз. 4А, поз. 4Б (I очередь строительства). Земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:020201:445 и 21:01:020201:1732 расположены в зоне общественно-деловой активности О-2. Предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений в указанной территориальной зоне Правилами землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденными решением Чебоксарского Собрания депутатов Чувашской Республики от 14.07.2005 № 1683, не установлены.

18.06.2015 Чебоксарским городским Собранием депутатов Чувашской Республики принято решение №2004 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденные решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 14.07.2005 №1683" в части изменения градостроительного регламента:- части территориальной зоны многоквартирных домов в 3-5 этажей (Ж-2) на зону многоквартирных домов в 6-16 этажей земельного участка с кадастровым номером 21:01:020201:445, расположенного по адресу: <...>, под строительство 8- этажного жилого дома; - части территориальной зоны малоэтажных индивидуальных жилищных домов с участками на зону многоквартирных домов в 6-16 этажей (Ж-1) земельного участка с кадастровым номером 21:01:020201:484, расположенного по адресу: <...>, под строительство 8-этажного жилого дома.

Чебоксарским городским собранием депутатов Чувашской Республики решением № 187 от 03.03.2016 утверждены новые Правила землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, согласно которым земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:020201:445 и 21:01:020201:1732 вошли в территориальную зону Ж-5.1 "Подзона застройки жилыми домами смешанной этажности со сложившейся застройкой индивидуальными жилыми домами".

Принятие решения о предоставлении застройщику для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории, земельных участков предшествует определение органом местного самоуправления технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения – процесс, дающий возможность осуществления подключения строящихся (реконструируемых) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также к оборудованию по производству ресурсов.

Обществом не получены технические условия по отоплению, а ресурсоснабжающие организации отвечали отказом в их выдаче в связи с отсутствием резерва мощности по производству соответствующего ресурса и резерва пропускной способности сетей, обеспечивающего передачу необходимого объема ресурса.

Данные обстоятельства подтверждаются следующими сведениями.

Согласно проекту планировки территории, теплоснабжение было предусмотрено индивидуальное от газовых котлов, газоснабжение от газопровода среднего давления, проложенного вдоль улицы Богдана Хмельницкого с установкой ГРП.

На основании схемы теплоснабжения города Чебоксары, утвержденной постановлением администрации города Чебоксары от 03.06.2014 № 2001, территории квартала, ограниченного ул. ФИО2, ул. Суворова, ул. Коммунальная Слобода, попадали в зону эффективного теплоснабжения котельных 12К, 7К, 3К и теплоснабжение должно быть централизованным. Все перечисленные котельные являются муниципальными.

На дату получения технических условий тепловые сети от котельной 12К не имели резерва тепловой мощности и пропускной способности трубопроводов тепловых сетей для подключения.

Администрация уведомляла Общество о том, что будет разработана инвестиционная программа по развитию тепловых сетей и после утверждения ее Минстроем Чувашии будет известна стоимость технологического присоединения, направленная на снятие технических ограничений по резерву мощности и пропускной способности тепловых сетей. В утвержденной схеме теплоснабжения модернизация котельных предусмотрена только в 2025 году. Об этом Общество сообщило в письме от 11.08.2015 №450, застройщик рассматривал вариант поквартирного индивидуального отопления. В схеме газоснабжения города Чебоксары, утвержденной постановлением администрации города Чебоксары от 14.07.2014 № 2400 не предполагалось газоснабжение домов данной территории, в связи с чем ОАО "Газпром газораспределение Чебоксары" отказано в выдаче техусловий на подачу газа для отопления.

Общество неоднократно обращалось в администрацию города Чебоксары об оказании содействия в получении технических условий.

Общество сообщило администрации города Чебоксары письмом от 25.11.2014 № 270 (вх. в адм. от 25.11.2014 № 16262) об отсутствии возможности в получении технических условий на отопление и горячее водоснабжение из-за отсутствия резерва мощности. Общество просило оказать содействие в получении технических условий на отопление и горячее водоснабжение. Данное обращение Администрацией оставлено без ответа.

11.08.2015 Общество письмами № 450, № 451 (вх. в адм. 12.08.2015 № 12244, № 12243) повторно обратилось с просьбой организовать совещание по вопросам развития застроенной территории и проблемам получения технических условий и невыполнения со стороны администрации условий договора. В обращении было указано, что обществом не представляется возможным исполнить обязательства по договору в установленный срок без содействия администрации.

20.08.2015 администрацией города Чебоксары было организовано и проведено совещание при заместителе главы администрации по вопросам архитектуры и градостроительства ФИО3 по вопросу обеспечения инфраструктуры объектов капитального строительства, ограниченной улицами Коммунальная Слобода, ФИО4, ФИО2.

По итогам совещания были приняты протокольные решения от 20.08.2015 № 25:

1) до 25.08.2015 Управлению архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары поручено собрать предложения по внесению изменений в Схему газификации и газораспределения города Чебоксары;

2) до 01.09.2015 Управлению ЖКХ, энергетики, транспорта и связи администрации города Чебоксары заключить договор с ГУП "Ленгипроинжпроект" для внесения изменений с Схему газификации и газораспределения города Чебоксары;

3) Управлению ЖКХ, энергетики, транспорта и связи администрации города Чебоксары рассмотреть возможность подключения жилых домов к котельной К12.

Общество 24.08.2015 письмом № 469 (вх. в адм. от 24.08.2015 № 12812) представило в адрес администрации города Чебоксары расчет потребности газа группы жилых домов позиций: № 1, № 3, № 4 А, № 4 Б, № 4Б, № 4В, № 5 А, № 5 Б согласно проекту планировки территории.

02.09.2015 Общество повторно обратилось письмом за № 481 (вх. в адм. 02.09.2015 № 13313) в части неисполнения Управлением ЖКХ, энергетики, транспорта и связи администрации города Чебоксары поручений о заключении договора с ГУП "Ленгипроинжпроект" для внесения изменений в Схему газификации и газораспределения города Чебоксары и рассмотрения возможности подключения жилых домов к котельной К-12.

В декабре 2015 года администрацией города Чебоксары внесены изменения в схему газификации и газораспределения города Чебоксары, с этого момента появилась возможность получить технические условия и проектирование сетей теплоснабжения (постановление администрации г. Чебоксары Чувашской Республики от 24.12.2015 № 3802).

29.01.2015 Администрацией №277 принято постановление "Об изъятии земельного участка и жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности в доме №14 по улице Богдана Хмельницкого".

Во исполнение данного постановления от 29.01.2015 №277 Обществом заключены договора купли продажи:

17.06.2017 с ФИО5 и ФИО6 на покупку квартиры, находящуюся по адресу: <...> дом №76, квартира 49 стоимостью 1600000 рублей (т.1, л.д. 41-50), платежными поручениями от 17.07.2017 №№ 116, 117, 118 Общество оплатило стоимость квартиры;

22.06.2017 с ФИО7 на покупку квартиры площадью 31 кв.м., по адресу: <...> дом №68, квартира №17 стоимостью 1050000 рублей (т.1, л.д. 29-33), платежным поручением от 22.06.2017 №91 Общество оплатило стоимость квартиры;

22.06.2017 с ФИО8 на покупку квартиры площадью 33,5 кв.м., по адресу: <...> дом №4, квартира №6 стоимостью 1100000 рублей (т.1, л.д. 35-39), платежным поручением 22.06.2017 №90 Общество оплатило стоимость квартиры;

22.06.2017 с ФИО9, ФИО10, ФИО11 на покупку квартиры находящуюся по адресу: <...> стоимостью 1060000 рублей (т.1, л.д. 93-102), платежными поручениями от 22.06.2017 №№93,94 Общество оплатило стоимость квартиры;

26.06.2017 c ФИО12 на покупку квартиры, находящуюся по адресу: <...> стоимостью 960000 рублей, платежным поручением от 26.06.2017 №101 Общество оплатило стоимость квартиры;

06.07.2017 с ФИО13 на покупку квартиры, находящуюся по адресу: <...> дом №16, квартира №87 стоимостью 1530000 рублей (т.1, л.д. 71-75), платежным поручением от 06.07.2017 №104 Общество оплатило стоимость квартиры;

18.07.2017 с ФИО14, ФИО15, ФИО16 на покупку квартиры, находящуюся по адресу: <...> дом №34, квартира №71 стоимостью 1600000 рублей, платежными поручениями от 18.07.2017 №№122-124 Общество оплатило стоимость квартиры;

22.07.2017 с ФИО17, ФИО18, ФИО19 на покупку квартиры, находящуюся по адресу: <...> стоимостью 1650000 рублей, платежными поручениями от 26.07.2017 №№134-136 Общество оплатило стоимость квартиры.

08.08.2017 с ФИО20 на покупку квартиры, находящуюся по адресу: <...> стоимостью 1700000 рублей, платежным поручением от 08.08.2017 №138 Общество оплатило стоимость квартиры;

06.09.2017 с ФИО21 на покупку квартиры, находящуюся по адресу <...> стоимостью 1700000 рублей, платежным поручением от 06.09.2017 №155 Общество оплатило стоимость квартиры;

08.09.2017 Администрацией принято постановление №2104 о принятии в муниципальную собственность города Чебоксары квартир, находящихся по следующим адресам: <...> дом №68, квартира №17; проезд Соляное, дом №4, квартира №6; проспект Мира, дом №76, квартира 49; улица Хузангая, дом №34, квартира №71; проезд Соляное, дом 18, квартира 57; проезд Соляное, дом №16, квартира №87; улица Роза Люксембург, дом 6, квартира 33; улица Розы Люксенбург, дом 6, квартира 38; улица Розы Люксенбург, дом 1, квартира 9; улица Розы Люксенбург, дом 6, квартира 10.

08.09.2017 между обществом и администрацией заключен договор №33/17 о безвозмездной передаче в муниципальную собственность города Чебоксары вышеуказанных квартир на общую стоимость 13950000 рублей для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на развиваемой территории. 22.09.2017 произведена государственная регистрация перехода прав собственности на квартиры, составлен акт приема-передачи квартир.

Также в соответствии с п. 2.1.4 договора общество в период с июня по сентябрь 2017 года уплатило выкупную цену за изымаемые на основании решения администрации города Чебоксары жилые помещения в расположенных на развиваемой территории многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, равную в совокупности 5 670 000 руб.

Истцом были приобретены квартиры №№1, 3, 5/1, 5/2, расположенные в доме по улице Богдана Хмельницкого, № 14 в городе Чебоксары по договорам купли продажи у следующих граждан:

ФИО22 и ФИО23 за 1 840 000 руб., платежными поручениями от 20.07.2017 №№130-131 Общество оплатило стоимость квартиры;

ФИО24 за 1 840 000 руб., платежным поручением от 20.06.2017 №84 Общество оплатило стоимость квартиры;

ФИО25 за 900 000 руб., платежным поручением от 30.06.2017 №103 Общество оплатило стоимость квартиры;

ФИО26 за 1 090 000 руб., платежным поручением от 23.06.2017 №100 Общество оплатило стоимость квартиры. Однако соглашения о выкупной стоимости квартиры №2 с собственником не достигнуто.

Истцом оплачены денежные средства за приобретенные квартиры на общую сумму 5 670 000 руб.

В общей сумме истцом потрачено 5 670 000 + 13 950 000 = 19 620 000 рублей.

В последующем обществу стало известно, что 08.11.2017 в ходе заседания Кабинета Министров Чувашской Республики рассмотрен проект постановления Кабинета Министров Чувашской Республики об утверждении границ объединенной зоны охраны объектов культурного наследия.

Согласно проекту постановления территория площадью 5,6245 га, ограниченная ул. ФИО2, ул. Суворова, ул. Коммунальная Слобода, подлежащая развитию обществом полностью попадает в границы объединенной зоны охраны объекта культурного наследия федерального значения "Владимирская церковь, нач. XVIII в.", объектов культурного наследия регионального (республиканского) значения "Усыпальница Ефремова, 1911 г.", "Дом причта при церкви Владимирской Божьей матери (первый и второй этажи каменные, третий-деревянный), 1816 г.", "Школа монастырская, где учился Герой гражданской войны ФИО27, 1896-1897 годы" к которой установлен особый режим использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах территории данной зоны.

13.11.2017 Обществом в адрес Администрации города Чебоксары, Председателя Кабинета Министров Чувашской Республики направлено обращение с просьбой изменить границы защитной зоны объектов культурного наследия, со ссылкой на то. что постановление нарушает права застройщика и приводит к возникновению значительных убытков. Согласно утвержденному проекту планировки и проекта межевания территории предполагалось строительство 8-этажных жилых домов и жилых домов переменной этажности со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания. Установленные проектом постановления Кабинета Министров Чувашской Республики границы объединенной зоны охраны объекта культурного наследия федерального, регионального значения предполагают строительство только индивидуальных жилых зданий не выше 3 этажей.

21.11.2017 постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики № 458 установлены особые режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах территории объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, согласно которым в границах указанной охранной зоны разрешается реконструкция зданий и сооружений с ограниченным изменением высотных параметров ЗРЗ-2 – до 12 м., ЗРЗ-3 – до 16 м., строительство только индивидуальных жилых и общественных зданий высотой ЗРЗ-2 – до 12 м., ЗРЗ-3 – до 16 м.

Текст постановления опубликован на Портале органов власти Чувашской Республики (http://www.cap.ru) 27.11.2017, на Официальном интернет-портале правовой информации (www.pravo.gov.ru) 27.11.2017, в газете "Вести Чувашии" от 02.12.2017 № 47 (1567). Настоящее постановление вступило в силу 08.12.2017.

На Градостроительном совете Минстроя Чувашии по вопросу утверждения границ объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, было принято решение о необходимости разработки Застройщиком нового проекта зон охраны объектов культурного наследия, получения положительного заключения историко-культурной экспертизы и представления его на рассмотрение в Минкультуры Чувашии.

23.11.2017 на совещании у главного архитектора города Чебоксары ФИО28, с участием представителей Застройщика, Минкультуры Чувашии и ООО "Стройпроект Холдинг", являющегося разработчиком проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, также было предложено Обществу осуществить финансирование работ по корректировке проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия и проведению его государственной историко-культурной экспертизы (письмо Минкультуры Чувашии в адрес Кабинета Министров Чувашской Республики от 18.12.2017 № 05/21-7575) .

Обществу предложено разработать новый проект зон охраны объектов культурного наследия, получить положительное заключение историко-культурной экспертизы и представить его на рассмотрение в Минкультуры Чувашии.

Тем самым на Общество были возложены дополнительные условия для развития застроенной территории, которые возникли не по его вине.

23.04.2018 между администрацией города Чебоксары и обществом заключен договор аренды земельных участков № 57/5792-А на земельные участки с кадастровым номером 21:01:020201:445, площадью 1811 кв.м., 21:01:020201:1732, площадью 662 кв.м. Согласно договору аренды разрешенное использование указанных земельных участков – под строительство жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания.

Разрешенное использование указанных земельных участков является существенным условием договора, которое не подлежит изменению.

15.05.2018 Решением Чебоксарского городского собрания депутатов Чувашской Республики № 1195 внесены изменения в Правила землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, в том числе, в части внесения изменения в карту зон с особым условием использования территорий, а именно, установлены границы объединенной зоны охраны объекта культурного наследия федерального значения "Владимирская церковь, нач. XVIII в.", объектов культурного наследия регионального (республиканского) значения "Усыпальница Ефремова, 1911 г., "Дом причта при церкви Владимирской Божьей матери (первый и второй этажи каменные, третий – деревянный), 1816 г.", "Школа монастырская, где учился Герой гражданской войны ФИО27, 1896-1897 годы".

Данными Правилами землепользования и застройки Чебоксарского городского округа не предусмотрено строительство домов переменной этажности со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания на развиваемой территории, что противоречит сложившейся структуре планировки территории, ограниченной ул. ФИО2, ул. Суворова, ул. Коммунальная Слобода г. Чебоксары и существующему землепользованию.

Вышеуказанные обстоятельства в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении настоящего дела не подлежат доказыванию.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 07.12.2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2022 по делу № А79-3323/2021, расторгнут договор от 11.06.2013 № 40 о развитии застроенной территории в городе Чебоксары, заключенный между администрацией города Чебоксары Чувашской Республики и обществом с ограниченной ответственностью "Центр жилищного строительства"; с администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр жилищного строительства" взыскано 19 620 000 руб. неосновательного обогащения, образовавшегося в связи с исполнением предусмотренного договором обязательства по расселению граждан с жилых помещений, подлежащих сносу.

По данному делу истец просит взыскать с ответчика 2 762 000 руб., уплаченных по договору о развитии застроенной территории в городе Чебоксары от 11.06.2013 № 40.

В силу абзаца 2 пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1103 ГК РФ правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 информационного письма от 11.01.2000 № 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" разъяснил, что положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала.

В соответствии с правилами статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из извещения о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, размещенного 02.04.2013 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации торгов http://torgi.gov.ru и на официальном сайте Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары ЧР (http://gov.cap.ru/SiteMap.aspx?id=1501973&gov;_id=149), начальная цена права на заключение договора о развитии застроенной территории составляет 2 522 000 руб., шаг аукциона – 120 000 руб., размер задатка – 2 522 000 руб., задаток вносится заявителем путем перечисления денежных средств на расчетный счет организатора аукциона.

Согласно представленной на запрос суда государственной корпорацией "Агентство по страхованию вкладов" выписки по операциям на счете общества с ограниченной ответственностью "Центр жилищного строительства", истцом на лицевой счет Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, указанный в извещении о проведении аукциона, перечислены денежные средства в сумме 2 762 000 руб., в том числе: 13.05.2013 – 2 522 000 руб. с назначением платежа - "Задаток за участие в аукционе 30.05.2013", 24.07.2013 – 240 000 руб. с назначением платежа - "За право на заключение договора о развитии застроенной территории в городе Чебоксары в соответствии с договором № 40 от 11.06.2013".

Пунктом 1 статьи 329, статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 18 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено обязательное внесение задатка участниками торгов.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано выше, по результатам аукциона администрацией города Чебоксары и обществом с ограниченной ответственностью "Центр жилищного строительства" 11.06.2013 заключен договор № 40 о развитии застроенной территории в городе Чебоксары.

Таким образом, фактическим получателем вышеуказанных платежей на сумму 2 762 000 руб., произведенных истцом в ходе аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории в городе Чебоксары, является администрация города Чебоксары.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации " 3 (2020), утвержденном его Президиумом 25.11.2020, обязанности по внесению платы при заключении договора о развитии застроенной территории корреспондирует обязанность по предоставлению земельного участка и обеспечению возможности осуществления строительства. При невозможности осуществления строительства по обстоятельствам, за которые отвечает публично-правовое образование, такая плата подлежит возврату застройщику.

Как установлено судом при рассмотрении дела № А79-3323/2021 договор от 11.06.2013 № 40 стал неисполнимым по причинам, которые от Общества не зависели. Общество принимало все возможные меры к исполнению всех принятых на себя обязательств. Администрация не обеспечила исполнение встречных обязательств. Застройщик надлежащим образом исполнил расходную часть своих обязательств по договору, однако, лишился возможности осуществить строительство многоэтажных жилых домов, как им ранее предполагалось при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 381 ГК РФ предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

При таких обстоятельствах денежные средства, уплаченные истцом по договору от 11.06.2013 № 40 в сумме 2 762 000 руб., являются неосновательным обогащением администрации города Чебоксары Чувашской Республики.

Ответчик факт получения от истца денежных средств в сумме 2 762 000 руб. не оспорил, доказательств возврата истцу суммы неосновательного обогащения не представил.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения подлежит удовлетворению.

Расходы общества с ограниченной ответственностью "Центр жилищного строительства" на уплату государственной пошлины в размере 36 810 руб., суд в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскивает с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Взыскать с администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр жилищного строительства" 2 762 000 (Два миллиона семьсот шестьдесят две тысячи) руб. неосновательного обогащения, 36 810 (Тридцать шесть тысяч восемьсот десять) руб. расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

Б.Н. Филиппов