Решение от 2 июня 2022 г. по делу № А81-4233/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru



ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-4233/2022
г. Салехард
02 июня 2022 года
Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Антоновой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем И.А. Севли, рассмотрев заявление закрытого акционерного общества «Ямалгазспецстрой-Жилье» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к муниципальному учреждению «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений администрации города Лабытнанги» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании незаконным отказа в предоставлении земельных участков и заключении договоров аренды земельных участков на новый срок с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, доверенность от 09.03.2022 (диплом);

от ответчика – ФИО2, доверенность от 01.06.2022 (диплом);

от Администрации города Лабытнанги – ФИО2, доверенность от 31.05.2022 (диплом);

от НО «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» – ФИО3, доверенность от 03.03.2021 (диплом);

установил:

закрытое акционерное общество «Ямалгазспецстрой-Жилье» обратилось в арбитражный суд с заявлением к муниципальному учреждению «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений администрации города Лабытнанги» о признании незаконным отказа департамента, содержащегося в письме от 16.02.2022 № 89-173/0101-05-02/285, от заключения с обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 89:09:110303:39, площадью 2425 кв. м., расположенного в Ямало-Ненецком автономном округе, <...> участок № 15, на новый срок и обязании департамента заключить с обществом договор аренды земельного участка на срок 3 года; признании незаконным отказа департамента, содержащегося в письме от 16.02.2022 № 89-173/0101-05-02/286, от заключения с обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 89:09:110303:38, площадью 2688 кв. м., расположенного в Ямало-Ненецком автономном округе, <...> участок № 14, на новый срок и обязании департамента заключить с обществом договор аренды земельного участка на срок на 3 года.

До рассмотрения дела по существу истцом заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве заинтересованного лица Администрации г. Лабытнанги (далее – администрация).

Лица, участвующие в деле, не возражали против привлечения к участию в деле Администрации.

В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

На основании изложенного, учитывая присутствие представителя администрации в судебном заседании, суд считает возможным удовлетворить ходатайство заявителя и привлечь к участию в деле Администрацию г. Лабытнанги в качестве третьего лица.

Кроме того, истцом до рассмотрения дела по существу уточнены требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Просит обязать администрацию заключить с ЗАО «Ямалгазспецстрой-Жилье» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 89:09:110303:39, площадью 2425 кв. м., расположенного в Ямало-Ненецком автономном округе, <...> участок № 15, сроком на 3 года; обязать администрацию заключить с ЗАО «Ямалгазспецстрой-Жилье» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 89:09:110303:38, площадью 2688 кв. м., расположенного в Ямало-Ненецком автономном округе, <...> участок № 14, сроком на 3 года.

Требования истца к администрации мотивированы тем, что в соответствии с Законом Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 апреля 2021 года № 32-ЗАО «О преобразовании муниципального образования поселок Харп и муниципального образования город Лабытнанги путем их объединения и организации местного самоуправления на территории городского округа город Лабытнанги Ямало-Ненецкого автономного округа» (далее – Закон ЯНАО № 32-ЗАО) органы местного самоуправления городского округа город Лабытнанги Ямало-Ненецкого автономного округа являются правопреемниками органов местного самоуправления муниципального образования поселок Харп.

Администрация города Лабытнанги является исполнительно-распорядительным органом городского округа город Лабытнанги Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с Федеральным законом 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 131-ФЗ), Уставом муниципального образования городской округ город Лабытнанги Ямало-Ненецкого автономного округа, Администрация города Лабытнанги осуществляет полномочия по решению вопросов местного значения, а также наделена полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами автономного округа.

Спорными земельными участками распоряжается Администрация г. Лабытнанги в силу ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с Положением о муниципальном учреждении «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги», утвержденным решением Городской Думы муниципального образования г. Лабытнанги от 21 июня 2017 года № 321, Департамент является отраслевым (функциональным) органом Администрации г. Лабытнанги и уполномочен осуществлять в пределах, установленных законодательством Российской Федерации и настоящим Положением, функции по выработке и реализации политики муниципального образования и нормативно-правовому регулированию в сфере градостроительства, землепользования, рекламной деятельности, управления и распоряжения собственностью муниципального образования г. Лабытнанги (за исключением жилищного фонда), независимо от местонахождения собственности.

Судом уточнённые требования приняты к рассмотрению.

Департаментом и администрацией представлены отзывы на заявление, в котором ссылаясь на однократное представление земельных участков истцу для завершения строительства, просят отказать в удовлетворении исковых требований. В судебном заседании представитель Департамента и Администрации доводы отзывов поддержала.

Представитель третьего лица, поддержал доводы, изложенные истцом в заявлении и уточненных требованиях.

Учитывая, что дело готово к судебному разбирательству, характер спорного правоотношения определен, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела выяснены, доказательства представлены, возражений в отношении рассмотрения дела в первой инстанции в данном судебном заседании не заявили, суд, руководствуясь статьями 123, 137 и 156 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 17 февраля 2016 года между Администрацией муниципального образования поселок Харп (арендодатель) и ЗАО «Ямалгазспецстрой-Жилье» (арендатор) были заключены договор аренды земельного участка № 20-А (далее – договор № 20-А) и договор аренды земельного участка № 21-А (далее – договор № 21-А).

Согласно договору № 20-А, заключенному в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 89:09:110303:39, общей площадью 2 425 кв.м., для завершения строительства объекта – 39-ти квартирного жилого дома (п. 1.1., 1.2 договора). На участке имеется объект незавершенного строительства, общая площадь застройки которого составляет 537,4 кв.м. Срок аренды земельного участка составляет 3 года, а именно, с 29 августа 2015 года по 28 августа 2018 года. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что действие договора распространяется на отношения сторон, возникшие с 29 августа 2015 года.

Согласно договору № 21-А, заключенному в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 89:09:110303:38, общей площадью 2 688 кв.м., для завершения строительства объекта – 39-ти квартирного жилого дома (п. 1.1., 1.2 договора). На участке имеется объект незавершенного строительства, общая площадь застройки которого составляет 633,7 кв.м. Срок аренды земельного участка составляет 3 года, а именно, с 29 августа 2015 года по 28 августа 2018 года. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что действие договора распространяется на отношения сторон, возникшие с 29 августа 2015 года.

На земельных участках с кадастровыми номерами 89:09:110303:39 и 89:09:110303:38 располагаются объекты незавершенного строительства, возводимые истцом:

- 39-ти квартирный жилой дом, площадью 537,4 кв. м., расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Приуральский район, пгт. Харп, ул. Гагарина, кадастровый номер 89:09:110303:127;

- 39-ти квартирный жилой дом, площадью 633,7 кв. м., расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Приуральский район, пгт. Харп, ул. Гагарина, кадастровый номер 89:09:110303:126 (далее – Объекты незавершенного строительства).

Возведение объектов незавершенного строительства осуществляется на основании договоров участия в долевом строительстве №№ 69, 70 от 28.02.2013, заключенных между истцом и НО «ФЖС ЯНАО».

Согласно договору участия в долевом строительстве № 70 от 28.02.2013 (далее – договор № 70) застройщик, т.е. истец, обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом № 2 «Два трехэтажных жилых дома в п. Харп», расположенный по адресу: ЯНАО, Приуральский район, муниципальное образование <...> на земельном участке с кадастровым номером 89:09:110303:39, а участник долевого строительства, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную цену договора и принять квартиры при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 3.1 договора № 70).

По договору участия в долевом строительстве № 69 от 28.02.2013 (далее – договор № 60) застройщик, т.е. истец, обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом № 1 «Два трехэтажных жилых дома в п. Харп», расположенный по адресу: ЯНАО, Приуральский район, муниципальное образование <...> на земельном участке с кадастровым номером 89:09:110303:38, а участник долевого строительства, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную цену договора и принять квартиры при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 3.1 договора № 69).

Право собственности на объекты незавершенного строительства зарегистрировано за истцом 28.08.2012.

Истец 14 февраля 2022 года обратился в Департамент с заявлениями №№ 4, 5 о предоставлении спорных земельных участков с кадастровыми номерами 89:09:110303:39 и 89:09:110303:38 на условиях аренды с целью завершения строительства объектов незавершенного строительства, расположенных на этих участках, на новый срок.

На что Департамент письмами от 16.02.2022 № 89-173/0101-05-02/285 и № 89-173/0101-05-02/286, соответственно, в предоставлении спорных земельных участков на условиях аренды на новый срок, отказал в связи с отсутствием оснований, поскольку земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, уже предоставлялись ранее однократно для завершения их строительства.

Указанные обстоятельства послужили для истца основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пункт 2 статьи 46 ЗК РФ допускает возможность прекращения аренды земельного участка по требованию арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012).

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Приведенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012 правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка, по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.

Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 ЗК РФ.

Принимая во внимание разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, предмет и существо требований общества, правовой оценке подлежат его действия, направленные на освоение земельных участков и достижение цели предоставления недвижимого имущества в аренду, а также обоснованность отказа Департамента от продления договоров аренды земельных участков.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

С 01.03.2015 вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» была изменена и редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам объектов незавершенного строительства, права на которые возникли до 01.03.2015, либо арендаторам земельных участков по договорам аренды, заключенным до этого же срока, то есть до введения в действие изменений в ЗК РФ, предоставляется право на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов.

Между тем, суд учитывает, что не заключение договоров аренды земельных участков на новый срок при наличии на таких земельных участках объектов незавершенного строительства создает правовую неопределенность судьбы данных объектов недвижимого имущества.

В то же время, предоставление земельных участков в аренду для принятия истцом мер для завершения строительства не лишает Администрацию возможности в случае необходимости провести процедуры по изъятию спорных земельных участков для муниципальных нужд в соответствии с земельным и градостроительным законодательством в случае неправомерных действий со стороны истца по строительству объектов с отклонением их параметров.

Также судом установлено, что по окончании сроков договоров аренды общество продолжает пользоваться спорными земельными участками, арендодатель против этого не возражает, требований об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (руководствуясь статьей 39.6 ЗК РФ) не заявлял, требований об освобождении земельных участков также не предъявлял.

Предоставление земельных участков в аренду на ограниченный срок позволит соблюсти баланс публичных и частных интересов. Тем более что пользование земельными участками является возмездным.

При таких обстоятельствах суд считает, что земельные участки подлежат предоставлению истцу на праве аренды на испрашивамый срок для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Судебные расходы по делу не распределяются, поскольку заявителю при обращении в суд была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, заинтересованное лицо освобождено от ее уплаты в силу подпункта 1.1 пункта 1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявление закрытого акционерного общества «Ямалгазспецстрой-Жилье» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) удовлетворить.

Обязать Администрацию города Лабытнанги (629400, Ямало-Ненецкий автономный округ, городской округ город Лабытнанги, город Лабытнанги, площадь В.Нака, дом 1; дата регистрации 30.07.1998; ИНН <***>; ОГРН <***>) заключить с закрытым акционерным обществом «Ямалгазспецстрой-Жилье» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 89:09:110303:39, площадью 2425 кв. м., расположенного в Ямало-Ненецком автономном округе, <...> участок № 15, сроком на 3 года.

Обязать Администрацию города Лабытнанги (629400, Ямало-Ненецкий автономный округ, городской округ город Лабытнанги, город Лабытнанги, площадь В.Нака, дом 1; дата регистрации 30.07.1998; ИНН <***>; ОГРН <***>) заключить с закрытым акционерным обществом «Ямалгазспецстрой-Жилье» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 89:09:110303:38, площадью 2688 кв. м., расположенного в Ямало-Ненецком автономном округе, <...> участок № 14, сроком на 3 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.



Судья

Е.В. Антонова