Решение от 27 ноября 2018 г. по делу № А32-38384/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. (861) 293-81-03

сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-38384/2018
г. Краснодар
27 ноября 2018 года
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Агирбовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Скат+» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды от 31.07.2017 № 4900009732

третье лицо: ФИО1

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности

от ответчика – ФИО3 по доверенности

от третьего лица – не явился

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Скат+» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора от 31.07.2017 № 4900009732 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:2044, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхэма, д. 8/5, площадью 3 320 кв.м., с видом разрешенного использования земельного участка – «административное здание». Требования мотивированны ненадлежащим исполнением ответчиками своих обязательств, вытекающих из договора аренды.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования к обществу с ограниченной ответственностью «Скат+» поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных требований.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В отзыве на исковое заявление ФИО1 пояснила, что является собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303008:2044.

Полагает, что на момент рассмотрения дела обладает правами арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:2044, является стороной сделки (договора аренды) в силу закона.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствии лиц уведомленных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в соответствии с положениями ст.156 АПК РФ.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2016 дело № А32-39193/2015 и решения Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2017 № А32-39193/2015 между муниципальным образованием город – курорт Сочи и обществом с ограниченной ответственностью «Скат+» заключен договор от 31.07.2017 № 4900009732.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, дата регистрации 27.09.2017, номер регистрации 23:49:0303008:2044-23/050/2017-1.

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок, площадью 3 320 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0303008:2044, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхэма, д. 8/5, с видом разрешенного использования – «административное здание», в территориальной зоне «Ж5». Категория земель – земли населенных пунктов.

Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации на 5 лет (п. 2.1).

Пунктом 5.2.7 закреплена обязанность арендатора использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных п. 1.1 договора, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному ресурсу.

Согласно п. 4.1.1 арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором.

Во исполнение поручения Главы города Сочи от 08.12.2016 № 1926 «О проведении мониторинга на предмет целевого использования земельных участков», управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:2044.

В ходе осмотра земельного участка было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303008:2044 функционирует СТО, шиномонтаж, автомойка.

Истец мотивирует свои исковые требования тем, что в результате обследования земельного участка выявлены предусмотренные законом и договором основания для расторжения договора аренды, указывает, что арендатор использует предоставленный ему земельный участок не по целевому назначению, способами, не соответствующими его разрешенному использованию, следовательно, нарушает условия договора.

В рамках досудебного урегулирования спора администрацией письмом от 11.01.2018 № 041/02-05-16 в адрес ответчика направлена претензия об устранении нарушений в части использования земельного участка по назначению в 30-дневный срок со дня получения претензии.

Истец указывает, что в связи с не устранением нарушений в установленный срок, письмом от 23.03.2018 № 4918/02-05-16 обществу была направлена претензия с предложением расторгнуть договор аренды.

Вышеуказанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.

При рассмотрении заявленных исковых требований, суд руководствуется следующим.

С точки зрения правовой природы спорные отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Пунктом 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано за муниципальным образованием город – курорт Сочи, о чем в едином государственном реестре недвижимости от 14.03.2014 сделана запись регистрации № 23-23-19/2006/2014-341.

В соответствии со ст. 606 далее – ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из содержания п. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обязательства, возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, как и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309 и ст.310 ГК РФ).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ, . 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (ст. 287 ГК РФ).

Частью 3 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязанности в разумный срок.

Материалами дела подтверждено соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ право аренды земельного участка прекращается принудительно, в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде.

В обоснование своих требований о расторжении договора истец указывает, что ответчиком допущены нарушения в виде использования спорного земельного участка не по целевому назначению в соответствии с договором аренды.

В силу положений Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 2 и 3 ст. 36).

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.

Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (ст. 1, 7, 42 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

В п. 7 ст. 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно ст. 30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами ст. 34, 35 ГрК РФ.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (ч. 1 ст. 37 ГрК РФ).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (ч. 4 ст. 37 ГрК РФ, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется в установленном ст. 39 ГрК РФ порядке (ч. 6 ст. 37 ГрК РФ).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, которые могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

Вид разрешенного использования земельного участка зависит от его назначения и определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (ст. 30 ГрК РФ).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Земельный участок, предоставленный обществу, имеют вид разрешенного использования – «административное здание».

Градостроительный регламент территориальной зоны – «Ж5» в которую входит участок под строением общества, относит такой вид использования как:

- Мастерская автосервиса (п. 20А)

- Автомобильные мойки (п. 20.10.)

- Кафе (п. 6.2) относятся к числу разрешенных (таблица № 9 правил землепользования и застройки, утвержденных Решением городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202).

Таким образом, судом установлено, что объекты недвижимости не подвергались конструктивным изменениям. Административное здание и здание склада используются по своему назначению. Кафе расположено в части административного здания, здание склада только частично используется под ремонтную мастерскую автомобилей.

Согласно градостроительному плану земельного участка, выданному администрацией города Сочи от 27.02.2018, основными видами разрешенного использования земельного участка являются, в том числе, обслуживание и хранение автотранспорта (мастерская автосервиса, автомобильная мойка) (стр. 4).

То обстоятельство, что часть помещений здания склада используется в качестве помещений, предназначенных для ремонта транспортных средств, по мимо административного здания, само по себе не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Функциональное назначение этого здания относится к вопросу использования объекта недвижимости, а не земельного участка.

Установленный вид разрешенного использования «административное здание» не ограничивает право собственника использовать это здание или его часть в определенных им целях,

Вследствие этого, эксплуатации здания склада в качестве ремонтной мастерской не подтверждают использование обществом земельного участка для иных целей, установленных для категории земель населенных пунктов.

Тем самым, по заявленным администрацией основаниям, не может быть расторгнут договор аренды земельного участка, предоставленного для эксплуатации легально возведенного объекта недвижимости.

Таким образом, довод администрации о существенном нарушении условий договора в части нецелевого использования земельного участка не имеет правовых оснований.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 21.06.2018 по делу № А32-46544/2017.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от 05.05.2018 собственником здания склада, лит. «Ф», площадью 329,5 кв.м., а также здания конторы лит. И площадью 529,7 кв.м., расположенных по аресу: <...> является ФИО1.

Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Переход права собственности на недвижимость, занимающую арендованный земельный участок, от арендатора к другому лицу не поименован среди оснований для расторжения договора ни законом, ни договором.

Такое обстоятельство влечет перемену лиц на стороне арендатора земельного участка в силу положений ч. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ. При этом арендное обязательство не прекращает своего действия.

Таким образом, ФИО1 является стороной спорного договора аренды в силу закона.

При таких обстоятельствах, общество с ограниченной ответственностью «Скат+» является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

В судебном заседании суд предложил истцу заменить ответчика на ФИО1.

Однако представитель администрации города Сочи пояснил, что не желает заменять, так как проверка проводилась в отношении ООО «Скат+».

В соответствии со ст. 47 АПК РФ если истец не согласен на замену ответчика другим лицом или на привлечение этого лица в качестве второго ответчика, арбитражный суд рассматривает дело по предъявленному иску.

Таким образом, основания для удовлетворения заявленных требований у суда отсутствуют.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы распределению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований администрации города Сочи отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В. Семушин