Решение от 2 ноября 2017 г. по делу № А65-26454/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело №А65-26454/2016

Дата принятия решения – 03 ноября 2017 года

Дата объявления резолютивной части – 31 октября 2017 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Салимзянова И.Ш., при ведении протокола судебного заседания секретарем Идиятовой М.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЮИТ Казань", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>), при участии третьих лиц - ФИО3, г.Чебоксары (далее третье лицо №1) и  Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани", г.Казань (далее третье лицо №2), Муниципального казенного учреждения «Управление градостроительных разрешений ИК МО г.Казани», г.Казань (далее третье лицо №3) и Муниципального казенного учреждения «Управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета г.Казани», г.Казань (далее третье лицо №4) о  взыскании 42 699 руб. 76 коп. неосновательного обогащения,

с участием представителей:

от истца – не явился, извещен

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности

от третьего лица №1 – ФИО3, паспорт,

от третьего лица №2 – ФИО5, представитель по доверенности

от третьих лиц №3 и №4 – не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЮИТ Казань", г.Казань (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Казань (далее - ответчик) о  взыскании 42 699 руб. 76 коп. неосновательного обогащения.

Определением от 11.11.2016г. в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3, г.Чебоксары (далее третье лицо №1).

Определением от 09.12.2016г. в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани", г.Казань (далее третье лицо №2).

Этим же определением суд перешел к рассмотрению дела по правилам общего производства.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.03.2017г., оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2017г., исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд взыскал с Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ЮИТ Казань", г.Казань 42 699 руб. 76 коп. неосновательного обогащения, 2 000 руб. расходов по госпошлине.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 28.08.2017г. решение Арбитражного суда РТ и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда были отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении, определением от 09.10.2017г. в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Муниципальное казенное учреждение «Управление градостроительных разрешений ИК МО г.Казани», г.Казань (далее третье лицо №3) и Муниципальное казенное учреждение «Управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета г.Казани», г.Казань (далее третье лицо №4).

Истец и третьи лица №3 и №4 в судебное заседание 31.10.2017г. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определил провести судебное заседание в их отсутствие.

Третье лицо №2 представило для приобщения к материалам дела Постановление ИК МО г.Казани, соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 13.07.2015г., акт сверки взаимных расчетов от 12.10.2017г., фототаблицу спорного земельного участка от 20.09.2016г.

Третье лицо №1 представил фотографии здания, расположенного на спорном земельном участке.

Документы сторон приобщены к материалам дела.

Исследовав и проанализировав представленные доказательства, оценив их в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Комитетом земельных и имущественных отношений «Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – комитет) (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.09.2011 № 15993/001-1017, согласно которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1581 кв. м, кадастровый номер 16:50:110603:553, категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Сибгата Хакима, д. 60. Разрешенное использование земельного участка для строительства объектов жилья и соцкультбыта.

Договор заключен сроком до 16.11.2015г.

Истцом на данном участке построено 2-этажное офисное здание, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 13.08.2013 №RU16301000-91гр.

Распоряжением комитета от 16.09.2013г. № 2267р земельному участку с кадастровым номером 16:50:110603:553 по вышеуказанному адресу присвоен адресный номер «40а».

Согласно кадастрового паспорта, земельный участок с кадастровым номером 16:50:110603:53 поставлен на кадастровый учет 21.04.2011г., с разрешенным использованием: для строительства объектов жилья и соцкультбыта (л.д.107-108 т.1).

25.12.2013г. за предпринимателем зарегистрировано право общей долевой собственности, доля в праве ½, на нежилое помещение площадью 139,7 кв. м, этаж 1 по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Сибгата Хакима, д. 40а, помещение 1401, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Общество письмом от 22.04.2014г. уведомило предпринимателя, что поскольку акт приема-передачи офиса подписан сторонами 15.09.2013г., то с этого числа у предпринимателя возникла обязанность по оплате арендных платежей за земельный участок пропорционально площади офиса. Просило компенсировать оплаченную обществом арендную плату по состоянию на 22.04.2014г.

Соглашением о расторжении от 13.06.2015г. договор аренды земельного участка от 23.09.2011 № 15993/001-1017 расторгнут, согласно пункту 4 уплата арендной платы за землю производится арендатором до 31.05.2015г.

Арендная плата оплачена обществом в полном объеме в соответствии с договором и соглашением о расторжении.

Претензией от 21.09.2016 общество предложило предпринимателю произвести выплату неосновательного обогащения в размере 42 699,76 руб. за период с 01.01.2014 по 31.05.2015.

Предпринимателем задолженность не погашена, претензия оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

По правилу статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что право пользования земельным участком возникает с момента регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66, 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления № 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Как пояснили представители общества и предпринимателя при рассмотрении дела все помещения в офисном здании реализованы и права собственности зарегистрированы, кроме ответчика, и за иными лицами.

Согласно статье 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок сформирован после введения в действие названного Кодекса, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, а также земельный участок, на котором расположен дом, и иное общее имущество многоквартирного дома.

В соответствии со статьёй 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Исходя из пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.

Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22), а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13147/09, от 02.03.2010 N 13391/09.

Состав общей долевой собственности приводится в статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен этот дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац 4 пункта 66 Постановления от 29.04.2010 N 10/22).

Вышеперечисленные правовые нормы позволяют сделать вывод о том, что после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

С указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие под объектом недвижимости, введенным в эксплуатацию.

Как усматривается из представленных сторонами документов, спорное офисное здание, является фактически встроено-пристроенным офисным зданием между двух многоквартирных жилых домов №40 и №42, и составляется единый жилой комплекс. Также из представленных фототаблиц усматривается, что на спорном земельном участке располагается придомовая территория жилых домов, путем размещения детской площадки и автостоянки.

Таким образом, с учетом положений вышеуказанных норм, суд приходит к выводу, что с момента государственной регистрации права собственности за ответчиком (25.12.2013г.) оснований для уплаты арендных платежей не имелось, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины и судебные расходы по оплате экспертизы, суд, в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относит на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяИ.Ш. Салимзянов