Решение от 22 мая 2017 г. по делу № А40-229250/2016

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-22950/2016-6-2028
22 мая 2017 г.
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 17 мая 2017 г.

Дата изготовления решения в полном объеме 22 мая 2017 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Селиверстовой Н.Н.

протокол ведет секретарь судебного заседания Аветисян К.А.

рассматривает в открытом судебном заседании

дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, юридический адрес: 125009, <...>)

к ответчику: Обществу с ограниченной ответственностью «АЛЛЕМАНДА» (ОГРН <***>, юридический адрес: 107370,<...>)

о взыскании 2 058 426,79 руб.расторжении договора и выселении

в судебное заседание явились:

от истца - ФИО1 дов. №33-Д-1470/16 от 30.12.2016 года. ФИО2 дов. №33-Д-271/17 от 21.02.2017 года.

от ответчика - ФИО3 дов. от 25.02.2017 года

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «АЛЛЕМАНДА» о взыскании задолженности в размере 2 058 426 руб. 79 коп., из них: задолженность по арендной плате в размере 1 907 827 руб. 07 коп. и пени в размере 150 599 руб. 72 коп., о расторжении договора аренды № 04-00655/04 от 08.10.2004 года, заключенного с Обществом с ограниченной ответственностью «АЛЛЕМАНДА» на нежилое помещение общей площадью 177,00 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. 4-ая Гражданская, д. 43, корп. 2 о выселении ответчика из указанного объекта недвижимости и передаче помещений в освобожденном виде Истцу.

Требования заявлены со ссылкой на ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды.

Истец в судебное заседание явился, требования по иску поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание явился, возражает по предъявленным требованиям, по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 08 октября 2004 года между Департаментом имущества города Москвы (правопреемник – Департамент городского имущества города Москвы, Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «АЛЛЕМАНДА» (Арендатор) был заключен Договор аренды нежилого фонда №04-00655/04в редакции дополнительного соглашения к договору, согласно условиям которого, арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение площадью 177,0 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. 4-ая Гражданская, д. 43, корп. 2. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 14 декабря 2004 года.

Срок действия договора установлен с 01.05.2004 г. по 30.04.2019 г. (п. 2.1 Договора).

Согласно п. 4.4.2 Договора, Арендатор обязуется вносить арендную плату за объект аренды в порядке и сроки, установленные Договором.

Согласно п. 5.1 Договора, арендная плата вносится Арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере, установленном договором аренды, в бюджет города Москвы.

В соответствии со ст. 5.2 Договора, в случае изменения условий, размера, порядка оплаты аренды ставка арендной платы считается измененной Арендодателем в одностороннем порядке. В этом случае Арендодатель направляет Арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло. Данное условие является обязательным для сторон и считается согласованным с даты, указанной в нормативном акте.

Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно с оплатой не позднее 5 числа каждого месяца (п. 6.2 договора).

Дополнительным соглашением от 21.05.2015 года к договору стороны предусмотрели, что с 21 мая 2015 года ставка арендной платы устанавливается по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда за 1 кв.м в год 11 055,00 руб. без учета НДС.

Как указывает Истец, Ответчик в нарушение принятых обязательств оплату арендных платежей за период за период с 01.06.2015 года по 30.09.2016 года не произвел, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 1 907 827 руб. 07 коп.

За ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды в части оплаты арендных платежей Истцом начислена неустойка за период с 01.10.2015 г. по 30.09.2016 г. в размере 150 599 руб. 72 коп., предусмотренная п. 6.1 Договора аренды.

Так, согласно п. 6.1 Договора, при неуплате Арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ответчик, возражая по заявленному иску, указывает, что Ответчик является субъектом малого предпринимательства. Письмом от 06.08.2015 г. Обществом в Департамент направлено обращение о сохранении льготной ставки арендной платы в размере 3 500,00 руб. за 1 кв.м в год. Учитывая неполучение ответа на указанное обращение, Ответчиком повторно направлены обращения от 19.01.2016 года, от 28.03.2016 года с аналогичными просьбами. Письмом № ДГИ-7245/16/01-1 от 18.02.2016 г. Департамент уведомил Общество, о том, что вопрос о предоставлении ООО «Аллеманда» имущественной поддержки на 106 год включен в повестку заседания Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства. Иных уведомлений Ответчика, о принятом комиссией решении от Истца не поступало. Учитывая, что у Ответчика имеется право на получение преференции в виде установления льготной ставки арендной платы по договору на аренду нежилого фонда в размере 3.500 рублей 00 копеек за кв.м в год расчет задолженности произведен Истцом неверно.

Кроме того, во исполнение решения Арбитражного суда города Москвы от 20.02.2015 года по делу А40-243736/15, между сторонами 10.02.2017 года в отношении указанных нежилых помещений заключен договор купли-продажи недвижимости. № 59-4283.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При рассмотрении материалов дела судом установлено, что решением Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2016 года по делу № А40-243736/15, урегулированы разногласия сторон при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 177 кв.м (этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 2-8, 8а, 8б, 9-17), расположенного по адресу: <...>, а именно:

Оспариваемые пункты 3.1 и 3.4 договора изложены в редакции проекта, направленного Департаментом городского имущества заявителю (истцу) письмом от 29.07.14 № 33-5-13714/14-121-0.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2016г., оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05 декабря 2016г. решение Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2016 года по делу № А40-243736/2015 отменено. Суд урегулировал разногласия, возникшие между ООО «Аллеманда» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 177 кв.м. (этаж 1, пом. I, ком. 1, 1а, 2-8, 8а, 8б, 9-17), расположенного по адресу: <...>, установив спорные условия договора в следующей редакции:

Пункт 3.1. договора: «Цена Объекта составляет 19 727 000 (девятнадцать миллионов семьсот двадцать семь тысяч) рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется»;

Пункт 3.4 договора: «оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 547972 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, продавец обязан передать покупателю владение объектом недвижимости (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку до заключения договора купли-продажи спорное помещение уже находилось во владении и пользовании ответчика на основании договора аренды, помещение в силу требований пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации считается переданным ему с этого момента.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) прекратили обязательство по внесению арендной платы, основанное на заключенном ранее между ними договоре аренды (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд также считает обоснованным доводы Ответчика о применении при расчете арендной платы льготной ставки арендной платы, поскольку в соответствии с подп. 1.1. Постановления 800-ПП в редакции, действовавшей по состоянию на 06.08.2015 г., правом на применение льготной ставки арендной платы в размере 3 500 рублей за кв. м в год обладают субъекты малого предпринимательства, арендующие помещения общей площадью до 300 (трехсот) квадратных метров, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов.

Заявитель соответствуют вышеуказанным критериям для предоставления льготной ставки арендной платы. ООО «Аллемандра» является субъектом малого предпринимательства, внесено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, арендует помещение общей площадью 177,0 кв. м.

Требования положений Постановления Правительства Москвы от 01.07.2013 г. № 424-ПП «О создании Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы» Ответчиком были исполнены.

При таких обстоятельствах, Истец не представил пояснений не рассмотрения указанных обращений до настоящего времени.

Таким образом, суд приходит к выводу о неверном расчете периода суммы задолженности по арендным платежам и неустойки и ее расчета. Учитывая судебный акт по делу № А40-243736/15, а также то, что Ответчиком производилась оплата арендной платы за 2016 год исходя из ставки арендной платы в размере 3 500,00 руб. за 1 кв.м в год, правомерным является начисление суммы задолженности с июня 2015 года по декабрь 2015 года, размер которой составляет 770 520,65 руб., в части расчета неустойки с 06.07.2015 года по 31.12.2015 года, размер которой составляет 16 005,02 руб.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На момент рассмотрения спора Ответчик не представил доказательства перечисления денежных средств по оплате арендных платежей, требования Истца документально не оспорил.

Наличие задолженности в размере 770 520,65 руб. установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования Истца о взыскании суммы долга по арендной плате подлежит удовлетворению частично в размере 1 658 487,80 руб.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, но не должна служить средством дополнительного обогащения кредитора за счет должника.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ответчик о снижении неустойки в порядке ст.333 ГК РФ не заявил.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет требование Истца о взыскании с Ответчика договорной неустойки частично в размере 16 005 руб. 02 коп.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды и выселении ООО «Игна» из нежилого помещения общей площадью 325,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, шоссе Щелковское, д. 21, корп. 2 и обязании передать помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Учитывая, что ответчик осуществляет пользование спорным объектом недвижимости на законных основаниях, суд отказывает Истцу в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора аренды и выселении из указанного объекта недвижимости.

Расходы по оплате госпошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст.ст. 10, 11, 12, 307, 309, 310, 314,407, 606, 614 ГК РФ и ст.ст. 4, 65, 69, 75, 110, 123, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «АЛЛЕМАНДА» (ОГРН <***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) задолженность в размере 770 520 (семьсот семьдесят тысяч пятьсот двадцать) руб. 65 коп., пени в размере 16 005 (шестнадцать тысяч пять) руб. 02 коп.

В остальной части исковых требований о взыскании долга, пени, расторжении договора аренды и выселении отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «АЛЛЕМАНДА» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 18 731 ( восемнадцать тысяч семьсот тридцать один) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течении месяца с момента принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н. Н. Селиверстова