Постановление от 22 августа 2024 г. по делу № А81-1041/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А81-1041/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2024 года Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2024 года

И.И. РахматуллинАрбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Демидовой Е.Ю., судей Донцовой А.Ю., ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента градостроительной политики и земельных отношений администрации Надымского района Ямало-Ненецкого автономного округа на решение от 28.03.2024 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Чалбышева И.В.) и постановление от 22.05.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Бацман Н.В., Воронов Т.А.) по делу № А81-1041/2024 по иску и.о. прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа (ИНН <***>, ОГРН <***>) к департаменту градостроительной политики и земельных отношений администрации Надымского района Ямало-Ненецкого автономного округа (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания Сибири» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительными пунктов договора аренды.

Cуд установил:

исполняющий обязанности прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к департаменту градостроительной политики и земельных отношений администрации Надымского района Ямало-Ненецкого автономного округа (далее - департамент), обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания Сибири» (далее - общество) о признании недействительными пунктов 4.3.2, 4.3.3 договора аренды земельного участка от 19.05.2022 № 2022-29/РА (далее – договор).

Решением от 28.03.2024 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 22.05.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с результатами рассмотрения спора, полагая, что судами допущено неправильное применение норм материального права, департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы указывает, что установленный положениями пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) запрет не распространяется на передачу арендатором прав по договору аренды, заключенного по результатам торгов, в залог, поскольку обязательств по исполнению договора сохранятся на стороне общества; обращает внимание, что залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности арендатором такого участка в пределах срока договора аренды допускается статьей 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, по мнению департамента, возможность передачи права аренды земельного участка в залог, внесение арендных прав на участок в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества не приводит к ограничению конкуренции, нарушению прав публичного собственника; ограничение прав арендатора, связанных с передачей прав по договору аренды земельного участка, приводит к нарушению требований законодательства, устанавливающего дополнительные гарантии для стабильного использования участка на условиях долгосрочного договора аренды. Также департамент указывает, что положения пункта 7 статьи 448 ГК не являются специальными по отношению к положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и, поскольку оспариваемые пункты договора положениям земельного законодательства не противоречат, то выводы об их ничтожности ошибочны.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по условиям заключенного между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) последнему во временное владение и пользование передан земельный участок, находящийся в составе земель, государственная собственность на которые не разграничена, из категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 89:04:010904:7214, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ямало- Ненецкий автономный округ, район Надымский, согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (Приложение № 1), общей площадью - 13 251,0 кв.м (пункт 1.1). Вид разрешенного использования участка - склад (код 6.9) (пункт 1.2).

Договор заключен сроком на 5 лет: с 22.04.2022 по 21.04.2027 (пункт 2.1 договора).

По условиям пункта 4.3.2 договора арендатор имеет право вносить арендные права

на земельный участок в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора, в соответствии с действующим законодательством при условии письменного уведомления арендодателя в срок не позднее 10 дней с даты заключения сделки с третьим лицом.

Согласно пункту 4.3.3 договора арендатор имеет право отдать в залог право аренды на участок без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Указанный договор заключен на основании пункта 14 статьи 39.12 ЗК РФ (в связи с признанием аукциона несостоявшимся, протокол о рассмотрении заявок на участие в аукционе от 22.04.2022 № 03/2022-А). Общество являлось единственным участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Прокурор указал, что признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено к его непроведению, подписание спорного договора является результатом аукциона; пункты 4.3.2, 4.3.3 договора являются ничтожными, поскольку нарушают явно выраженный запрет - право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона в силу статьи 22 ЗК РФ невозможно ввиду запрета такой переуступки статьей 448 ГК РФ.

Указав, что включением незаконных условий в договор нарушен не только законодательный запрет, но и публичные интересы муниципального образования, направленные на эффективное использование муниципального имущества, прокурор обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

Руководствуясь при вынесении обжалуемых судебных актов положениями статей 10, 168, 392.3, 421, 422, 448, 615 ГК РФ, статей 22, 39.6, 39.12 ЗК РФ, разъяснениями, данными в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021, определении от 05.07.2022 Верховного Суда Российской Федерации № 308-ЭС22-2357, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о несоответствии спорных условий требованиям законодательства, регулирующих передачу прав по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Суд округа находит обозначенные выводы судов первой и апелляционной инстанции сделанными при правильном применении норм материального права.

В силу части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных

образований.

Предметом иска является требование о признании отдельных положений договора, касающихся регламентации порядка передачи права аренды земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 75 Постановления № 25 договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Таким образом, законом допускается ограничение прав арендатора земельного участка.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В настоящем случае признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено к его непроведению; подписание договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 ЗК РФ, безусловно, является результатом аукциона.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Приведенное ограничение направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

По общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 № 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 № 310-ЭС19-26737).

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357, между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Таким образом, проанализировав спорные условия договора на предмет их соответствия закону, принимая во внимание установленное положениями пункта 7 статьи 448 ГК РФ ограничение на передачу прав в отношении земельного участка, предоставленного результатам проведения торгов, учитывая, что такое ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего

в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ), суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу о том, что условие пунктов 4.3.2, 4.3.3 договора нарушает установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ такие условия правильно квалифицированы как ничтожные, посягающие на публичные интересы.

В целом, все изложенные в кассационной жалобе доводы, в том числе и довод о приоритетности норм статьи 22 ЗК РФ перед нормами пункта 7 статьи 448 ГК РФ, являлись предметом рассмотрения судов, получили правовую оценку и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Между тем суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций в силу своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ.

Иное толкование заявителем норм действующего законодательства, в том числе статьи 448 ГК РФ, подлежащей применению в настоящем деле, не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 28.03.2024 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 22.05.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-1041/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.Ю. Демидова

Судьи А.Ю. Донцова

ФИО1