Постановление от 10 июля 2018 г. ФАС УО (ФАС Уральского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3508/18

Екатеринбург

11 июля 2018 г.


Дело № А07-23882/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2018 г.


Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Семеновой З.Г., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.12.2017 по делу

№ А07-23882/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 01.03.2018), ФИО3 (доверенность

от 17.11.2017);

муниципального автономного учреждения «Управление землеустройства, архитектуры и строительства муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан» – ФИО4 (доверенность от 01.08.2017

№ 734).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к муниципальному автономному учреждению «Управление землеустройства, архитектуры и строительства муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан» (далее – управление) и Администрации Уфимского района Республики Башкортостан (далее – администрация) о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:47:060501:36, о взыскании суммы задатка в размере 1 953 000 руб.,

судебных расходов в сумме 30 000 руб.


Решением суда первой инстанции от 22.12.2017 (судья Абдуллина Э.Р.) в удовлетворении исковых требований предпринимателя ФИО1 к учреждению о признании торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:47:060501:36 недействительными, взыскании 1 953 000 руб. суммы задатка, 30 000 руб. судебных расходов отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 06.03.2018 (судьи Карпачева М.И., Пирская О.Н., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит обжалуемые судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судами норм материального права – статей 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 37, 38 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель не согласен с ошибочным, по его мнению, выводом судов об отсутствии факта нарушения ответчиком порядка проведения торгов. Заявитель поясняет, что отсутствие в информационном сообщении о торгах сведений об обременении выставленного на аукцион земельного участка в виде санитарно-защитной зоны, рассчитанной для объекта, строящегося на смежном земельном участке, является нарушением правил, установленных абзацем 7 пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, порядка проведения торгов, нарушает права предпринимателя и влечет признание торгов и заключенного на их основании договора недействительными. Заявитель отмечает, что в извещении о проведении аукциона от 03.04.2017 по лоту № 4 указана только санитарно-защитная зона основных магистралей, а санитарно-защитная зона объекта, размещаемого на смежном земельном участке, налагаемая на земельный участок, выставляемый на торги, не отмечена.

С учетом изложенного заявитель не согласен с выводами судов об отсутствии доказательств невозможности использования земельного участка для целей проектирования и строительства логистического центра.

Заявитель поясняет, что на рассмотрение судов первой и апелляционной инстанций предъявлялись документы, подтверждающие факт имеющегося ограничения на выставленный на торги земельный участок, однако суды не дали оценку представленным доказательствам, а именно: санитарно-эпидемиологическому заключению Управления Роспотребнадзора по Республике Башкортостан от 07.07.2016 № 02Б1Д.01.С00.Т.000668, экспертному заключению Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан» от 17.06.2016 № 06-3686, постановлению главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.09.2007

№ 74, письму Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан» от 05.06.2017

№ 06-4092.

Также заявитель полагает, что судами необоснованно отклонены ходатайства предпринимателя ФИО1 о проведении экспертизы с целью выяснения вопроса о наложении санитарно-защитной зоны на выставленный на аукцион земельный участок, о вызове третьих лиц, а именно общества с ограниченной ответственностью КБ «МашЭнергоПроект», Управления Роспотребнадзора по Республике Башкортостан с целью пояснения о существующей санитарно-защитной зоне, истребования подлинников, подтверждающих наличие санитарно-защитной зоны.

Управление представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что постановлением Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан от 24.03.2017 № 654 принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка: лот № 4 - земельный участок с кадастровым номером 02:47:060501:36 площадью

58 439 кв. м, для проектирования и строительства логистического центра в границах сельского поселения Зубовский сельсовет северо-западнее с. Лебяжий муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан. Срок аренды 5 лет.

Условия аукциона: начальная цена ежегодной арендной платы

2 170 000 руб., задаток - 90% от начальной цены – 1 953 000 руб., шаг аукциона - 3% от начальной цены – 65 100 руб.

Согласно договору о подготовке документации и проведении аукциона

от 01.12.2015, заключенному администрацией и управлением на основании

статей 39.11, 39.12, 39.13 Земельного Кодекса Российской Федерации, управление осуществляет подготовку и организует аукционы по продаже права собственности/аренды земельных участков на территории муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан.

Суды установили, что 31.03.2017 организатором торгов на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» - www.torgi.gov.ru, а также в выпуске газеты «Уфимские нивы» от 04.04.2017 размещено извещение

№ 310317/11354507/01 о проведении аукциона на право аренды земельного участка под проектирование и строительство логистического центра.

Согласно информационному сообщению максимальный коэффициент застройки предлагаемого земельного участка составил 50%; наружная грань объектов капитального строительства располагается по линиям, которые устанавливаются в градостроительном плане земельного участка и составляют 25 м; минимальный коэффициент озеленения составил 10%.

Извещение о проведении аукциона, аукционная документация были доступны для ознакомления неопределенному кругу лиц.

Согласно представленной организатором торгов информации по состоянию на 28.04.2017 к участию в аукционе были допущены 3 участника – общество с ограниченной ответственностью «АгроТехСервис», общество с ограниченной ответственностью «Инстрой», предприниматель ФИО1

Аукцион состоялся 04.05.2017, согласно протоколу от 04.05.2017 победителем торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по лоту № 4 признан предприниматель ФИО1, ежегодная плата по лоту № 4 составила 25 280 500 руб.

На земельный участок с кадастровым номером 02:47:060501:36 выдано градостроительное заключение от 07.10.2016 № 224, содержащее необходимые согласования.

Далее суды установили, что в соответствии с протоколом от 16.06.2017

№ 12/1 заседания комиссии по проведению аукционов по продаже земельных участков и аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков победитель аукциона предприниматель ФИО1 уклонился от подписания договора аренды спорного земельного участка.

В адрес истца для подписания направлены два письма с проектом договора аренды и квитанция на оплату, которые не были возвращены организатору торгов.

В соответствии с протоколом от 16.06.2017 № 12/1 торги признаны несостоявшимися по причине отказа победителя от подписания договора.

Из пояснений предпринимателя ФИО1 суды установили, что причиной отказа от подписания договора послужило следующее.

При согласовании с арендатором соседнего примыкающего земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:9832 площадью 42 796 кв. м некоторых параметров предстоящего строительства логистического центра арендатором указанного земельного участка – обществом с ограниченной ответственностью Конструкторское бюро «МашЭнерго-Проект» истцу было предъявлено санитарно-эпидемиологическое заключение от 07.07.2016 № 02БЦ.01.000.Т.000668, выданное Управлением Роспотребнадзора по Республике Башкортостан, в приложении к которому записано в п. 3: «По результатам расчетов по совокупности факторов химического и физического воздействия проектом предложено установить расчетную санитарно-защитную зону для проектно-производственного центра по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский рай-он, с/с Зубовский, в придорожной полосе автомобильной дороги М-5 «Урал» на 1462 км. справа по ходу километража на расстоянии 100 м от границы промплощадки по всем направлениям».

Указанное заключение выдано на основании экспертного заключения на соответствие санитарных норм и правил проектной документации от 17.06.2016 № 06-3686, составленного Федеральным бюджетным учреждением «Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан» по проектной документации общества с ограниченной ответственностью КБ «МашЭнергоПроект».

Вместе с тем суды установили, что в извещении о проведении аукциона от 03.04.2017, опубликованном ответчиком по лоту № 4, указана санитарно-защитная зона (СЗЗ) основных магистралей (часть - 29365 кв. м). Более никаких ограничений не указано.

Суды установили, что предприниматель ФИО1 обратился с жалобой от 12.05.2017 в Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан.

Решением комиссии Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан от 05.06.2017 № 30 жалоба заявителя признана необоснованной.

Претензией от 19.06.2017 № 39 истец обратился к управлению с просьбой признать состоявшиеся торги недействительными и о возврате суммы задатка.

В ответе от 22.06.2017 № 456 управление указало, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о невозможности строительства логистического центра на спорном земельном участке.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что организатором торгов в соответствии со статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» выполнены все требования законодательства в рамках подготовки и проведения аукциона, нарушений при проведении аукциона в связи с предоставлением недостоверной информации в отношении земельного участка, выставленного на торги, не установлено. С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что предпринимателем ФИО1 не представлено доказательств, свидетельствующих о невозможности строительства на земельном участке с кадастровым номером 02:47:060501:36 логистического центра.

Кроме того, указав, что нормы статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации не содержат требований к организатору торгов о размещении сведений о наличии санитарно-эпидемиологического заключения по смежному земельному участку, суд пришел к выводу о том, что оснований для признания торгов недействительными не имеется и отказал в удовлетворении заявленных предпринимателем ФИО1 требований.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, оставил решение суда без изменения, отклонив довод истца о наличии ограничений в отношении спорного земельного участка в связи с наложением на него санитарно – защитной зоны соседнего земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:9832, указав, что наличие на спорном участке каких либо препятствий к его использованию по целевому назначению не является основанием для удовлетворения заявленных требований о признании торгов недействительными, поскольку истец вправе потребовать от лица, создавшего такие препятствия в пользовании земельным участком, их устранения, а если это лицо – арендодатель, то и расторжения договора аренды. Также суд пришел к выводу о том, что вопросы наложения санитарно - защитных зон объектов, расположенных на смежных земельных участках, подлежат исследованию в рамках рассмотрения негаторных требований к лицу, ограничивающему права арендатора земельного участка, в том числе путем размещения строящегося объекта таким образом, что его охранные зоны будут выходить за границы принадлежащего этому лицу смежного земельного участка.

Вместе с тем суды не учли следующее.

На основании п. 1, 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Статей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок подготовки и организации аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать, в числе прочих сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Согласно пункту 3 части 8 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации в извещении о проведении аукциона указываются, в том числе обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории.

В соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю - особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах.

Согласно пункту 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации

ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.

В обоснование заявленных исковых требований при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций истец представил в материалы дела санитарно-эпидемиологическое заключение от 07.07.2016

№ 02БЦ.01.000.Т.000668, выданное Управлением Роспотребнадзора по Республике Башкортостан, в приложении к которому записано в п. 3: «По результатам расчетов по совокупности факторов химического и физического воздействия проектом предложено установить расчетную санитарно-защитную зону для проектно-производственного центра по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Зубовский, в придорожной полосе автомобильной дороги М-5 «Урал» на 1462 км. справа по ходу километража на расстоянии 100 м от границы промплощадки по всем направлениям».

Также истцом представлено экспертное заключение на соответствие санитарным нормам и правилам проектной документации от 17.06.2016 № 06-3686, подготовленное Федеральным бюджетным учреждением «Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан» на основании проектной документации общества с ограниченной ответственностью КБ «МашЭнергоПроект».

Принимая во внимание состоявшийся факт выдачи арендатору смежного земельного участка - обществу с ограниченной ответственностью КБ «МашЭнергоПроект» разрешений на строительство от 20.07.2016 № 02?03547000-99/Ю-2016 и от 18.10.2017 № 02?03547000-181/Ю-2017 (имеются в материалах дела – том 2 страницы 42, 46) и учитывая необходимость предстоящей государственной регистрации соответствующего ограничения прав на землю (пункт 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации), следует признать, что обстоятельства предстоящего ограничения использования земельного участка имеют существенное значение для целей оценки соответствия процедуры проведения спорных торгов требованиям нормы пункта 3 части 8 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Далее суды не учли следующее.

Согласно информационному сообщению о проведении торгов максимальный коэффициент застройки предлагаемого земельного участка с кадастровым номером 02:47:060501:36 общей площадью 58 439 кв. м. составляет 50%.

Судами установлено, что в извещении о проведении аукциона

от 03.04.2017, опубликованном ответчиком по лоту № 4, указана санитарно-защитная зона основных магистралей в размере 29 365 кв. м.

Согласно расчету истца обременение спорного земельного участка вследствие наложения на него санитарно-защитной зоны от соседнего земельного участка составляет 19 876 кв. м.

Учитывая изложенное, истец полагает, что после регистрации предстоящего дополнительного обременения земельного участка с кадастровым номером 02:47:060501:36 свободная от ограничений зона земельного участка будет составлять 9207 кв. м., то есть менее значения 50%, заявленного в информационном сообщении организатором торгов в качестве максимального коэффициента застройки предлагаемого земельного участка.

Указанный довод истца судами не исследован и не оценен.

Согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении спора суд должен дать оценку доводам сторон на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны: 1) фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; 2) доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; 3) законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Суд кассационной инстанции полагает, что перечисленные требования Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции в полном объеме не выполнены.

Нарушения, допущенные судом первой инстанции, судом апелляционной инстанции не устранены.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции пришёл к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

При новом рассмотрении суду необходимо оценить все отмеченные выше обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора, рассмотреть дело с соблюдением положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устранить нарушения ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду необходимо дать оценку доводам сторон на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств, имеющихся в материалах настоящего дела, в их совокупности и взаимосвязи.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.12.2017 по делу

№ А07-23882/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий И.А. Татаринова


Судьи З.Г. Семенова


Т.В. Сулейменова