Решение от 20 сентября 2021 г. по делу № А82-3802/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-3802/2021
г. Ярославль
20 сентября 2021 года
Резолютивная часть решения принята 09.09.2021 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Тепениной Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью "Коммунары"

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту градостроительства мэрии города Ярославля

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора Мэрии города Ярославля, Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, ФИО2, ФИО3

о признании обязанности (задолженности) по исполнению обязательств, предусмотренных договором, отсутствующей,


при участии:

от истца – ФИО4 (представитель по доверенности от 06.04.2021, диплом от 27.06.2006 № 10-61/2006),

от ответчика – ФИО5 (представитель по доверенности от 01.03.2019 № 05-05/26, диплом от 01.06.2012 № 63),

от Мэрии города Ярославля – ФИО6 (представитель по доверенности от 14.01.2019 № 1/19-122, диплом от 30.06.2004 № 1892),

от иных третьих лиц – не явились (извещены),



установил:

общество с ограниченной ответственностью "Коммунары" (далее по тексту – общество, ООО "Коммунары") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту градостроительства мэрии города Ярославля (далее по тексту – Департамент) о признании обязанности (задолженности) по исполнению обязательств, предусмотренных пп. 3.3 п. 3 договора о развитии застроенной территории от 14.04.2015 № 41, в отношении <...> на дату вынесения судебного акта отсутствующей (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В ходе рассмотрения спора к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Мэрия города Ярославля, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, ФИО2, ФИО3 в соответствии с положениями статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Представитель истца предъявленные (с учётом уточнения) исковые требования поддержал. Общество исходит из того, что исполнило договор о развитии застроенной территории № 41 от 14.04.2015 в полном объеме, в том числе в части квартир №№ 4 и 9 – внесением денежных средств на депозит нотариуса в общей сумме <***> руб. в соответствии с отчетами об оценке №1-11/08/16-4, №2-11/08/16-4 от 11.08.2016г. В обоснование позиции по делу данный участник спора отметил, что, принимая решение участвовать в аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории, ООО "Коммунары" изучило все условия договора (в том числе, обязательства инвестора), указанные в аукционной документации исходя из буквального значения. По результатам изучения буквального значения положений договора (в том числе, пунктов 3.2, 3.3) и цели, преследуемой при заключении такого договора, оценив соответствующие затраты по исполнению договора, ООО "Коммунары" подняло цену предложения по заключению договора на конкретных и определенных аукционной документацией условиях. По мнению истца, требование исполнить решения Дзержинского районного суда г. Ярославля, на которые ссылается ответчик, является существенным изменением условий пункта 3.3. договора, имевших существенное значение для определения цены на торгах и не допустимо в силу части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса РФ, статьи 310, части 8 статьи 448 Гражданского кодекса РФ. В связи с этим, по утверждению ООО "Коммунары", довод Департамента и третьих лиц о том, что общество взяло на себя обязательства по расселению аварийного жилого фонда, а также приняло на себя риски изменения условий договора в связи с вынесенными решениями судов об обязании мэрии города Ярославля исполнить возложенные на нее нормами Жилищного кодекса РФ обязанности по расселению и сносу противоречат законодательству и условиям договора.

Кроме того, ООО "Коммунары" отклонены доводы ответчика и Мэрии города Ярославля о невозможности применения отчета об оценке (не оспоренного в судебном порядке), а также недобросовестности действий общества при зачислении денежных средств на депозит нотариуса.

Избранный способ защиты в виде признания задолженности отсутствующей, по мнению ООО "Коммунары", является надлежащим.

Департамент требования ООО "Коммунары" не признал, представил письменный отзыв. Согласно доводам данного участника процесса, договор № 41 о развитии застроенной территории от 14.04.2015 не содержит такого условия, как обязанность органа местного самоуправления по расселению жилых помещений, собственники которых не согласились с суммой возмещения и оспорили ее в судебном порядке, изменив при этом способ возмещения с денежного на - в натуральной форме путем предоставления жилого помещения. Более того, не предусмотрена возможность включения такого условия в договор о развитии застроенной территории и законодателем (статья 46.2 Градостроительного кодекса РФ). В противном случае, по мнению Департамента, теряется смысл заключения и реализации договоров о развитии застроенных территорий, заложенный в статья 46.1-46.3 Градостроительного кодекса РФ о расселении всего аварийного жилищного фонда в границах территории развития за счет средств и сил лица, с которым орган местного самоуправления заключил договор о развитии застроенной территории.

Тот факт, что расселение граждан из аварийного жилья, расположенного на территории, в отношении которой заключен договор № 41 о развитии застроенной территории, не предусмотрено за счет бюджетных средств следует и из региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Ярославской области на 2013 - 2017 годы, утвержденной Постановлением Правительства Ярославской области от 22.04.2013 № 432-п 9 (далее по тексту – Региональная программа). Так, в разделе 1 Региональной программы устанавливается, что часть аварийного жилья планируется расселить в рамках решений (договоров, соглашений) органов местного самоуправления о развитии застроенных территорий с привлечением средств частных инвесторов. В связи с заключением договора № 41 о развитии застроенной территории финансирование расселения спорного дома в рамках Региональной программы предусмотрено за счет внебюджетных источников (фактически за счет средств ООО "Коммунары").

Таким образом, учитывая смысл, который заложен законодателем в ст. 46.1-46.3 Градостроительного кодекса РФ, цель заключения договора о развитии застроенной территории от 14.04.2015 № 41 – это расселение из аварийных домов собственников и нанимателей жилых помещений в полном объеме силами и за счет средств лица, заключившего такой договор по результатам аукциона.

Согласно позиции Департамента, по сути потенциальные судебные споры с гражданами по расселению из многоквартирных домов, которые могут возникнуть при реализации договора о развитии застроенной территории – это риски, которые инвестор, как субъект предпринимательской деятельности должен учитывать, вступая в правоотношения с органом местного самоуправления по развитию застроенной территории, поскольку вступление в такие правоотношения является исключительно волей субъекта предпринимательской деятельности (инвестора). Участие Общества в аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории свидетельствовало о принятии последним определенных рисков, сопряженных с его вступлением в соответствующие правоотношения.

Довод истца об исполнении обязательств по расселению квартир № 4 и № 9 по пер. Коммунаров д. 1 путем перечисления на депозитный счет нотариуса суммы, установленной в отчете об оценке ООО "Метро-оценка" от 2016 года, в качестве возмещения за изымаемые помещение, по утверждению Департамента, также является несостоятельным.

Оценка выкупной стоимости квартир, произведенная ООО "Метро-оценка" в 2016 году, оспаривалась заинтересованными лицами – собственниками квартир в рамках судебных дел о принудительном изъятии земельного участка и жилых помещений в доме № 1 по пер. Коммунаров (решения Дзержинского районного суда г. Ярославля от 05.06.2017 по делу №-1304/2017 и от 22.06.2017 №2-1314/2017, приняты при участии ООО "Коммунары"). По результатам разрешения указанных судебных дел определен способ изъятия аварийных помещений и земельного участка по соответствующему адресу у их собственников в виде возмещения в натуральной форме – путем предоставления им благоустроенных жилых помещений. В решении судов указано, что граждане претендуют на возмещение в натуральной форме и только после предоставления последним благоустроенных жилых помещений подлежит прекращению право частной собственности на аварийные помещения и земельный участок, возникает право частной собственности и право муниципальной собственности на них.

Как следует из пояснений Департамента, перечисляя денежные средства на депозит нотариуса в размере, предусмотренном отчетом об оценке от 2016 года, после вступления решений Дзержинского районного суда г. Ярославля в законную силу, обществу было известно о том, что изменен способ предоставления возмещения и отчет об оценке 2016 года в силу норм федерального законодательства не действителен и о том, что Мэрия города Ярославля не примет от общества денежные средства по недействующему отчету об оценке, а также в связи с вынесенным решением суда (о чем свидетельствовало письмо департамента от 14.09.2018 № 8889 в адрес нотариуса ФИО7). Ввиду указанных обстоятельств общество и пошло на такие действия по перечислению денежных средств на депозит нотариуса, чтобы не нести дополнительные финансовые затраты на добросовестное исполнение обязанностей по предоставлению возмещения в большем объеме. Таким образом, по мнению Департамента, в нарушение положений пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ общество действовало не добросовестно.

Дополнительно ответчик указал, что по аналогичному решению суда с ФИО3 и ФИО2 между Мэрией города Ярославля, инвестором и одним из собственников расселяемого дома была достигнута договоренность о предоставлении последнему возмещения в размере 1 535 450 руб. вместо благоустроенного жилого помещения, в связи с чем сторонами было принято решение о заключении мирового соглашения. Ввиду достигнутых договоренностей департаментом в адрес нотариуса ФИО7 было направлено письмо от 27.06.2019 № 2589 о перечислении на расчетный счет департамента 366 000 руб. Оставшаяся разница денежных средств в размере 1 169 450 руб. была передана инвестором МКУ "Агентство по строительству" г. Ярославля по договору № 1 от 01.07.2019 для исполнения решения Дзержинского районного суда города Ярославля от 04.07.2017 по делу № 2-1620/2017 в рамках договора о развитии застроенной территории.

Учитывая сложивший деловой оборот по исполнению обязательств по договору в связи с принятыми решениями судов по спорам об изъятии аварийного жилья и земельного участка под ним, в сентябре 2019 года была достигнута договоренность с инвестором и собственниками ФИО2 и ФИО3 о заключении мировых соглашений о выплате возмещения по 1 600 000 руб. каждой взамен предоставления жилых помещений. В связи с указанной договоренностью департаментом вновь было направлено письмо нотариусу ФИО7 о перечислении на расчетный счет департамента денежных средств для указанных граждан. Вместе с тем, после принятия указанных средств департаментом инвестор стал игнорировать достигнутые ранее договоренности, в связи с чем мировые соглашения с ФИО2 и ФИО3 Мэрией города Ярославля не были подписаны. Таким образом, позиция Департамента основана на том, что обязательства ООО "Коммунары" по расселению дома № 1 по пер. Коммунаров не исполнены.

Дополнительно Департамент настаивает на том, что истцом избран не надлежащий способ защиты права.

Позиция Мэрии города Ярославля по спору аналогична позиции Департамента и состоит в том, что общество не выполнило обязательства по договору № 41 в части расселения квартир № 4 и 9 в доме № 1 по пер. Коммунаров в г. Ярославль.

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля доводы Департамента поддержал, просил отказать в удовлетворении требований ООО "Коммунары", рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

ФИО2, ФИО3 направили письменные пояснения по делу.

Подробно позиция участников спора отражена в исковом заявлении, отзыве, дополнительных пояснениях.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

31 июля 2014 года мэрией города Ярославля издано постановление №1891 "О развитии застроенной территории в районе пересечения переулка Коммунаров и Тутаевского шоссе в Дзержинском районе города Ярославля".

17 февраля 2015 года в соответствии со статьями 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса РФ и указанным постановлением мэрии города Ярославля принято постановление мэрии города Ярославля от №276 "О проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, расположенной в Дзержинском районе города Ярославля, площадью 28116 кв.м, в районе пересечения переулка Коммунаров и Тутаевского шоссе".

Указанным постановлением утверждены условия торгов по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории.

25 марта 2015 года на основании вышеуказанных постановлений мэрии города Ярославля Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля проведен аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории в районе пересечения переулка Коммунаров и Тутаевского шоссе в Дзержинском районе города Ярославля, победителем которого было признано ООО "Коммунаря".

14 апреля 2015г. в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса РФ и протоколом о результатах аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории от 25.03.2015г №2 между мэрией города Ярославля в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом (Мэрия) и ООО "Коммунары" (Исполнитель) заключен договор о развитии застроенной территории №41 (далее по тексту – Договор № 41).

Согласно п. 1.1 Договора № 41 его предметом являются обязательства Исполнителя в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по развитию застроенной территории, расположенной в Дзержинском районе города Ярославля, площадью 28 116 кв.м, в районе пересечения переулка Коммунаров и Тутаевского шоссе (далее – Территория), а Мэрия обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств.

Согласно пункту 3.1. Договора № 41 Исполнитель обязался разработать проект планировки территории, в том числе проект межевания территории.

В соответствии с подпунктом 3.2 пункта 3 Договора № 41 ООО "Коммунары" обязано создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию не ранее 1990 года, для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма в многоквартирном доме №1 по пер. Коммунаров до 30.09.2016г.

В соответствии с подпунктом 3.3 пункта 3 Договора № 41 ООО "Коммунары" обязано уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления мэрии города Ярославля жилые помещения, находящиеся в частной собственности, в многоквартирных домах, указанных в подпункте 1.2 пункта 1 Договора, и земельные участки, на которых расположены эти дома, либо по соглашению с собственниками таких помещений предоставить взамен изымаемых другие жилые помещения с зачетом их стоимости в выкупную цену:

- в доме №1а по переулку Коммунаров до 30.09.2015г.

- в доме №1 по переулку Коммунаров до 30.09.2016г.

В соответствии с подпунктами 7.1, 7.2 пункта 7 Договора № 41 установлена потребность в жилых помещениях для исполнения Исполнителем обязательства, предусмотренного подпунктами 3.2, 3.3 пункта 3 Договора, определенная на основании требований Жилищного кодекса РФ.

Письмом №3134 от 12.08.2016 года Департамент организации строительства и жилищной политики мэрии города Ярославля уточнил общую площадь жилых помещений, подлежащих расселению в домах 1, 1а по пер. Коммунаров. Общая площадь жилых помещений составила 638,1 кв. м:

- 340, 3 кв. м - общая площадь жилых помещений в д. 1а по пер. Коммунаров,

- 297, 8 кв. м - общая площадь жилых помещений в д. 1 по пер . Коммунаров.

10 августа 2016г. для исполнения обязательств, предусмотренных подпунктом 3.3 пункта 3 Договора № 41 Комитетом с ООО "Метро-оценка" заключен муниципальный контракт №31/е-2016 на оказание услуг по определению размера возмещения за жилое помещение. По результатам оказанной услуги ООО "Метро-оценка" представлены отчеты №1-11/08/16-4, №2-11/08/16-4 от 11.08.2016г. "Об определении выкупной стоимости объектов оценки", согласно которым выкупная стоимость квартир №№ 4 и 9 составила 316 000 руб. и 313 000 руб. соответственно.

Решением Дзержинского районного суда г.Ярославля от 05.06.2017 по делу № 2-1304/2017 на мэрию города Ярославля возложена обязанность предоставить ФИО2 на праве собственности благоустроенное жилое помещение в рамках Региональной программы, отвечающее санитарным и техническим требованиям, общей площадью не менее 47,2 кв м в пределах города Ярославля, взамен помещения, признанного аварийным и непригодным для проживания.

Решением Дзержинского районного суда г.Ярославля от 22.06.2017 по делу № 2-1314/2017 на мэрию города Ярославля возложена обязанность предоставить ФИО3 на праве собственности благоустроенное жилое помещение в рамках Региональной программы, отвечающее санитарным и техническим требованиям, общей площадью не менее 47,6 кв м в пределах города Ярославля, взамен помещения, признанного аварийным и непригодным для проживания.

В соответствии с извещением от 13 февраля 2018 года № 526 нотариус Ярославского нотариального округа ФИО7 уведомила Департамент о поступлении денежных средств на депозит нотариуса в счет исполнения обязательств, предусмотренных подп. 3.3 пункта 3 договора № 41, в том числе 316 000 руб. (выплата возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество по адресу: <...> и доли в общей долевой собственности на земельный участок, собственник ФИО3) и 313 000 руб. (выплата возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество по адресу: <...> и доли в общей долевой собственности на земельный участок, собственник ФИО2).

Письмом от 16 октября 2019 № 5226 Департамент указал на необходимость перечисления на расчетный счет <***> руб. Денежные средства перечислены платежным поручением от 18.10.2019 № 2.

Департамент направил обществу требование от 04 марта 2021 № 1244 об исполнении обязательств по договору № 41, в котором отметил, что гражданско-правовые обязательства, добровольно принятые ООО "Коммунары" в соответствии с подп. 3 пункта 3 договора № 41, последнее не выполнило в полном объеме: из дома № 1 по переулку Коммунаров не расселены квартира № 9 и квартира № 4. Перечисление на депозит нотариуса Ярославского нотариального округа ФИО7 денежных средств в размере <***> руб. не считается исполнением обязательств, предусмотренных подп. 3.3 пункта 3 договора № 41, поскольку в соответствии с вступившими в законную силу решениями Дзержинского районного суда г. Ярославля от 22.06.2017 по делу № 2-1314/2017 и от 30.05.2017 по делу №1304/2017 вместо выплаты возмещения установлена обязанность по предоставлению ФИО3 и ФИО2 на праве собственности благоустроенных жилых помещений взамен помещений, признанных аварийными и непригодными для проживания. Учитывая изложенное, Департамент предложил обществу исполнить обязательства по договору № 41 путем предоставления в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для расселения собственников жилых помещений № 4 и 9 в доме № 1 по пер. Коммунаров в городе Ярославле и сообщить о выполнении в срок до 19.03.2021. В противном случае Департамент будет вынужден рассмотреть вопрос о расторжении договора о развитии застроенных территорий.

Необходимость внесения определенности во взаимоотношения участников спора относительно исполнения условий договора № 41 послужила основанием для обращения ООО "Коммунары" в суд с рассматриваемым (с учетом уточнения) требованием.

При оценке доводов лиц, участвующих в деле, относительно выбранного истцом способа защиты права, суд руководствовался следующим.

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. К

Как указано Верховным судом Российской Федерации в Определении от 04.07.2019г. №305-ЭС18-22976, такой способ защиты носит превентивный характер, направлен на исключение угрозы материальному праву истца, предупреждение вредных последствий таких действий.

Целью судебной защиты в данном случае является внесение правовой определенности в отношения сторон спора, а потому вывод о том, является ли избранный истцом способ защиты надлежащим применительно к статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьям 11, 12 ГК РФ, следует оценивать таким образом, насколько действия ответчиков создают существенные препятствия истцу для реализации его гражданских прав и (или) возлагают на него необоснованные обязанности.

По результатам такой оценки суд пришел к выводу о том, что охраняемые законом интересы истца требуют судебного вмешательства на существующей стадии правоотношения и, соответственно, выбранный способ защиты прав истца является в данном случае правомерным.

При разрешении спора по существу суд исходил из следующего.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса РФ (далее по тексту – ГрК РФ), которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие "развитие застроенной территории", которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

Согласно части 1 статьи 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 ГрК РФ в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду.

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (часть 3 статьи 328 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Как следует из разъяснений Верховного Суда РФ, приведенных в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В рассматриваемом случае обязательства сторон спора вытекают из заключенного договора о развитии застроенной территории от 14.04.2015 № 41. Условия данного договора предусматривают обязанность исполнителя (ООО "Коммунары") уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления мэрии города Ярославля жилые помещения, находящиеся в частной собственности, в многоквартирных домах, указанных в подп. 1.2 пункта 1 договора, и земельные участки, на которых расположены эти дома, либо по соглашению с собственниками таких помещений предоставить взамен изымаемых другие жилые помещения с зачетом их стоимости в выкупную цену.

По мнению суда, основанному на анализе положений ГрК РФ относительно договора о развитии застроенной территории (в том числе, в части целей сторон рассматриваемого договора, распределения их обязательств), условий договора № 41, редакция пункта 3.3 не исключает обязанности застройщика уплатить выкупную цену за жилые помещения и земельные участки, отличную от отчетов №1-11/08/16-4, №2-11/08/16-4 от 11.08.2016г., в том числе при наличии фактических обстоятельств, рассматриваемых в рамках настоящего дела. Иной подход свидетельствовал бы о наличии оснований для освобождения исполнителя от обязанностей по договору (в той или иной части), не позволил бы обеспечить баланс имущественных интересов участников гражданского оборота. Договор № 41 не содержит такого условия, как обязанность органа местного самоуправления по расселению жилых помещений, собственники которых не согласились с суммой возмещения и оспорили её в судебном порядке, изменив при этом способ возмещения; не предусмотрена возможность включения такого условия в договор о развитии застроенной территории и законодателем. В противном случае, как справедливо отмечает Департамент, смысл заключения и реализации договоров о развитии застроенных территорий, заложенный статьями 46.1-46.3 ГрК РФ, был бы утрачен.

На момент перечисления денежных средств обществом на депозит нотариуса в 2018 году ООО "Коммунары" было известно об определенных судом способах предварительного и равноценного возмещения при изъятии у собственников жилых помещений № 4 и 9 в доме № 1 по пер. Коммунаров.

Согласно решениям Дзержинского районного суда г. Ярославля от 05.06.2017 по делу № 2-1304/2017 и от 22.06.2017 по делу № 2-1314/2017 в связи с заключением вышеуказанного договора финансирование расселения спорного дома в рамках Региональной адресной программы предусмотрено за счет внебюджетных источников (фактически за счет средств ООО "Коммунары") в сумме 14 651 760 руб., планируемая дата переселения - март 2017. В результате рассмотрения соответствующих дел суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска и изъятия у ФИО3/ФИО2 недвижимого имущества путем предоставления возмещения в сумме 316 000 руб./ 313 000 руб., поскольку в силу закона последние имеют право на предоставление в собственность иного благоустроенного жилого помещения.

Изложенное свидетельствует о невозможности признания правомерной позиции ООО "Коммунары" об исполнении обязательств по расселению квартир № 4 и № 9 по пер. Коммунаров д. 1 путем перечисления на депозитный счет нотариуса суммы, установленной в отчете об оценке ООО "Метро-оценка" от 2016 года, в качестве возмещения за изымаемые помещение.

Решения судов по делам №А82-2684/2020, А82-8177/2020, А82-4051/2021 не содержат выводов об исполнении всех обязательств по договору № 41 ООО "Коммунары". Так в решении Арбитражного суда Ярославской области по делу №А82-8177/2020 указано, что информация о неполном выполнении заявителем своих обязательств требует дополнительной проверки. В решении по делу №А82-2684/2020 суд обратил внимание ответчика на необходимость проверить информацию по выплате выкупной цены за жилые помещения в доме № 1 по пер. Коммунаров, установить факт исполнения обязательств заявителем, установить в полном ли объеме выполнены обязательства по договору, а при наличии обоснованных и документально подтвержденных препятствий к предоставлению земельного участка бесплатно в собственность указать все основания. В судебных актах по делу №А82-4051/2021 особо отмечено, что, не разрешая спор между мэрией и обществом о полном или неполном исполнении последним условий договора № 41, суд установил, что действия, направленные на исполнение обязательств в спорной части, предприняты обществом еще в 2016 году.

В целом, доводы общества по настоящему делу отклонены судом, поскольку не учитывают специфику взаимоотношений сторон договора о развитии застроенной территории и конкретные фактические обстоятельства спора.

При обращении в суд ООО "Коммунары" перечислено в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины (платежное поручение от 16.03.2021 № 68). Применительно к уточненным исковым требованиям, размер государственной пошлины, подлежащей перечислению в доход федерального бюджета, составляет 6 000 руб. Таким образом, учитывая результаты рассмотрения настоящего дела и положения статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы истца в сумме 6 000 руб. суд относит на данного участника спора, а 6 000 руб. подлежат возврату ООО "Коммунары" из федерального бюджета на основании подп. 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Коммунары" (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины, перечисленной платежным поручением от 16.03.2021 № 68.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

Тепенина Ю.М.