Решение от 5 июня 2020 г. по делу № А40-317197/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Москва

05 июня 2020 года Объединенное дело № А40-317197/19-121-2343

А40-35060/20-130-239

Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 05 июня 2020 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

председательствующего - судьи Е.А. Аксеновой,

при секретаре судебного заседания – Е.В. Каркавцевой

рассматривает в открытом судебном заседании дело по заявлению

1) АО "Трест КХМ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, дата регистрации: 17.10.2002, 115035, Москва город, набережная Кадашёвская, дом 36, строение 5)

2) ОАО «ИКМА» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, дата регистрации: 22.08.2002, 125599, Москва город, улица Ижорская, 3)

к Управлению Росреестра по г. Москве (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, дата регистрации: 03.11.2009, 115191, Москва город, улица Тульская Б., 15),

третье лицо: ООО «Продуктоф Митино»

о признании незаконными решений от 23.10.2019 № 77/011/223/2019-8013 и от 23.01.2020 № 77/011/223/2019-8013,

В судебное заседание явились:

от заявителя 1: ФИО1 (по дов. от 13.02.2020 б/н, паспорт),

от заявителя 2: ФИО2 (по дов. от 10.01.2020 б/н, паспорт),

от ответчика: неявка (изв.),

от третьего лица: неявка (изв.),

УСТАНОВИЛ:

АО "Трест КХМ", ОАО «ИКМА» обратились в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным решения от 23.10.2019 № 77/011/223/2019-8013 о приостановлении внесения в ЕГРН записи о прекращении аренды и от 23.01.2020 № 77/011/223/2019-8013 об отказе во внесении в ЕГРН записи о прекращении аренды в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0002002:1235, расположенного по адресу: <...>.

Заинтересованным лицом представлены письменные отзывы на заявление, в которых просит суд в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представители заявителей в судебном заседании поддержали заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в заявлениях, просили суд удовлетворить их в полном объеме.

Управление Росреестра по г. Москве, ООО «Продуктоф Митино», извещенные надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.kad.arbitr.ru, своих представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ч.ч. 3,5 ст. 156 АПК РФ.

Суд, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности представленные доказательства, пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, АО «ТРЕСТ КХМ» является залогодержателем нежилого помещения, кадастровый номер 77:09:0002002:1235, общей площадью 2 348,1 кв. м, расположенного в здании по адресу: <...> (далее – Помещение № 77:09:0002002:1235), которое принадлежит на праве собственности ОАО «ИКМА».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.03.2016 года по делу № А40-223059/15 с учетом определения Арбитражного суда города Москвы от 06.12.2016 года по тому же делу о процессуальном правопреемстве с ОАО «ИКМА» в пользу АО «ТРЕСТ КХМ» взыскана задолженность в размере 114 730 421,57 руб. и обращено взыскание на предмет залога – Помещение № 77:09:0002002:1235.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.05.2018 года по делу № А40-38632/2015 ОАО «ИКМА» признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.

Требования АО «ТРЕСТ КХМ» к ОАО «ИКМА» в размере 126 659 110 руб. включены в реестр требований кредиторов должника как обеспеченные залогом Помещения № 77:09:0002002:1235 (определение Арбитражного суда города Москвы от 26.01.2017 года по делу № А40-38632/2015).

В соответствии со ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в ходе конкурсного производства осуществляется продажа предмета залога, а требования конкурсного кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом, подлежат удовлетворению за счет средств, вырученных от продажи заложенного имущества.

Вместе с тем в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении Помещения № 77:09:0002002:1235 содержится запись № 77-77-09/109/2013-400 от 06.12.2013 года об обременении объекта недвижимости в виде аренды части объекта в пользу арендатора ООО "Продуктоф Митино" (ИНН <***>) на основании договора аренды нежилого помещения от 01.11.2013 года № 479 (далее – Договор аренды), сроком с 01.11.2013 года по 01.11.2018 года.

Заявители указывают, что в настоящее время срок аренды истек, Договор аренды прекращен, помещения арендатором освобождены и возвращены арендодателю.

Поскольку наличие в ЕГРН указанной записи об аренде может явиться для многих потенциальных покупателей помещения препятствием для его покупки, что повлияет на продажную цену помещения на торгах в сторону ее уменьшения (т.е. на размер выручки, а следовательно, на объем удовлетворения требований АО «ТРЕСТ КХМ»), заявитель обратился к ОАО «ИКМА» с просьбой совершить действия, необходимые для внесения в ЕГРН записи о прекращении обременения в виде аренды.

ОАО «ИКМА» обратилось в Управление Росреестра по Москве (далее – Управление) с заявлением о государственной регистрации прав, а именно о внесении в ЕГРН записи о прекращении обременения в виде аренды в отношении Помещения № 77:09:0002002:1235 в связи с истечением срока действия Договора аренды.

Уведомлением от 30.08.2019 года № 77/011/223/2019-6827 Управление сообщило о приостановлении внесения в ЕГРН записи о прекращении аренды сославшись на непредоставление документа, подтверждающего «отсутствие отношений между арендатором и арендодателем по договору».

В ответ на это уведомление ОАО «ИКМА» представило в Управление дополнительный документ – письмо арендатора о расторжении Договора аренды.

Уведомлением от 23.10.2019 года № 77/011/223/2019-8013 Управление вновь сообщило о приостановлении внесения в ЕГРН записи о прекращении аренды.

В этом письме Управление сообщило, что для прекращения аренды необходимо представить документ, подписанный всеми сторонами договора, свидетельствующий о прекращении обязательств.

По мнению Управления, отсутствие такого документа свидетельствует о том, что Договор аренды – несмотря на истечение его срока – в соответствии с п. 2. ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому для внесения записи о прекращении аренды необходимо представить уведомление об отказе от договора, направленное другой его стороне за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ), а также доказательства его направления.

Конкурсный управляющий ОАО «ИКМА» ФИО3 также обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации прав, а именно о внесении в ЕГРН записи о прекращении обременения в виде аренды в отношении Помещения № 77:09:0002002:1235 в связи с истечением срока действия Договора аренды.

Уведомлением от 30.08.2019 № 77/011/223/2019-6827 Управление Росреестра по Москве сообщило о приостановлении внесения в ЕГРН записи о прекращении аренды сославшись на непредоставление документа, подтверждающего «отсутствие отношений между арендатором и арендодателем по договору».

В ответ на это уведомление ОАО «ИКМА» представило в Управление Росреестра по Москве дополнительный документ - письмо арендатора о расторжении Договора аренды.

Уведомлением от 23.10.2019 № 77/011/223/2019-8013 Управление Росреестра по Москве вновь сообщило о приостановлении внесения в ЕГРН записи о прекращении обременения в виде аренды.

Уведомлением от 23.01.2020 № 77/011/223/2019-8013 Управлением Росреестра по Москве конкурсному управляющему ОАО «ИКМА» ФИО3 отказано во внесении в ЕГРН записи о прекращении Договора аренды.

По мнению Управления, для прекращения аренды необходимо представить документ, подтверждающий отсутствие отношений между Арендатором и Арендодателем по Договору аренды. Таким документом может быть соглашение о расторжении Договора аренды, акт приема передачи и иной документ, подписанный всеми сторонами Договора, свидетельствующий о прекращении обязательств.

По мнению Управления, для прекращения аренды необходимо представить документ, подтверждающий отсутствие отношений между Арендатором и Арендодателем по Договору аренды. Таким документом может быть соглашение о расторжении Договора аренды, акт приема передачи и иной документ, подписанный всеми сторонами Договора, свидетельствующий о прекращении обязательств.

Не согласившись с приведенными отказами АО "Трест КХМ", ОАО «ИКМА», обратились в Арбитражный суд города Москвы с заявлением.

В силу части 3 статьи 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения государственного органа возлагается на орган, который приняли оспариваемое решение.

Таким образом, в силу положений Главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководящих разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», основанием для удовлетворения требований заявителя является наличие одновременно двух установленных в ходе судебного разбирательства и подтвержденных надлежащими доказательствами обстоятельств: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта требованиям закона, а также нарушение материальных прав заявителя принятием данного документа.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона №218-ФЗ.

Судом установлено, что в соответствии с п. 6.1 Договора аренды от 01.11.2013 № 479 срок действия договора определяется по 01 ноября 2018 года, т.е. договор заключен на определенный срок.

Договор аренды не содержит условий об автоматической пролонгации срока аренды по истечении срока действия договора.

В связи с этим договор аренды прекратился с истечением срока его действия (п. 1 ст. 610 ГК РФ), что является основанием для прекращения обременения в виде аренды.

Закон не связывает прекращение договора аренды, заключенного на определенный срок, с подписанием его сторонами каких-либо документов.

Поэтому требование Управления о предоставлении соглашения о расторжении договора, акта приема передачи или иного документа, подписанного всеми сторонами договора, свидетельствующего о прекращении обязательств, противоречит закону.

Также у ответчика не имелось никаких оснований полагать, что после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя и что к отношениям сторон подлежит применению норма п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора на неопределенный срок.

Поэтому требование Управления о предоставлении в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ уведомления об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, также противоречит закону.

Кроме того, договор аренды, заключенный (или возобновленный) на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). Следовательно, даже если бы договор действительно был бы возобновлен на неопределенный срок, то и в этом случае никаких оснований для сохранения в ЕГРН записи о регистрации аренды помещения не имелось бы.

В соответствии с ч. 5 ст. 18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В постановлении Арбитражного суда Московского округа от 06.03.2019 № Ф05-1488/2019 по делу № А40-151421/2018 изложена следующая позиция. Если договор аренды был заключен на определенный срок, то основанием для погашения регистрационной записи об аренде является заявление, указывающее на истечение срока действия договора. Требование Управления Росреестра по Москве по представлению соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи помещения (после окончания срока действия договора) для регистрации записи о прекращении аренды является неправомерным.

В постановлении Арбитражного суда Московского округа от 31.08.2016 № Ф05-12812/2016 по делу № А40-217867/14 указано, что государственная регистрация прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока, на который договор аренды был заключен, осуществляется на основании заявления любой из его сторон и, если иное не установлено договором аренды, не требует представления каких-либо дополнительных документов, в том числе соглашения о расторжении договора аренды, уже прекращенного в связи с истечением срока его действия.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 14.04.2016 № Ф05-4129/2016 по делу № А40-18198/2015.

Обе стороны договора аренды выразили свою волю на прекращение арендных отношений.

Для внесения в ЕГРН записи о прекращении аренды ОАО «ИКМА» представило в Управление, в частности, письмо арендатора ООО "Продуктоф Митино" (исх. № 138), которым он сообщил арендодателю о расторжении Договора аренды.

Данное письмо свидетельствует о наличии воли арендатора на прекращение аренды.

В свою очередь, обращение арендодателя ОАО «ИКМА» в Управление с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении аренды свидетельствует о наличии воли арендодателя на прекращение аренды.

Таким образом, в распоряжении Управления имелись документы, подтверждающие волеизъявление всех сторон Договора аренды на его прекращение.

В связи с этим требование Управления о предоставлении документа, подписанного всеми сторонами договора, свидетельствующего о прекращении обязательств, противоречит закону – ч. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации недвижимости, в силу которой не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, не предусмотренных законом.

Как указывалось выше, Помещение № 77:09:0002002:1235 подлежит продаже в порядке ст. 138 Закона о банкротстве, а требования конкурсного кредитора и залогодержателя АО «ТРЕСТ КХМ» к должнику ОАО «ИКМА», обеспеченные залогом этого помещения, подлежат удовлетворению за счет выручки от его продажи. Поэтому АО «ТРЕСТ КХМ» и ООО «ИКМА» заинтересованы в продаже помещения по максимальной цене.

Наличие в ЕГРН записи об обременении помещения в виде аренды значительно влияет на его ликвидность и препятствует его эффективной продаже, поскольку многое потенциальные покупатели либо вообще не готовы покупать объект с обременениями, либо готовы купить по существенно сниженной цене.

Кроме того, непогашенная запись об аренде является для будущего собственника помещения препятствием для его сдачи в аренду, т.к. препятствует регистрации нового договора аренды по причине наличия противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (п. 3 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Таким образом, наличие в ЕГРН указанной записи негативно отразится на количестве потенциальных покупателей и, соответственно, на продажной цене помещения, а значит, на объеме удовлетворения требований АО «ТРЕСТ КХМ» из полученной выручки.

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличие у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что отказ в государственной регистрации является незаконным, а требования заявителя подлежат удовлетворению.

В соответствие с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статей 4, 65, 110, 167, 168, 169, 170, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Признать недействительными уведомление Управления Росреестра по Москве от 23.10.2019 № 77/011/223/2019-8013 о приостановлении внесения в ЕГРН записи о прекращении аренды и уведомление от 23.01.2020 № 77/011/223/2019-8013 об отказе во внесении в ЕГРН записи о прекращении аренды.

Проверено на соответствие гражданскому законодательству.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить допущенное нарушение прав и законных интересов АО "Трест КХМ" и ОАО «ИКМА» путем осуществления государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0002002:1235, расположенное по адресу: <...> в порядке и сроки, установленные Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Взыскать с Управления Росреестра по г. Москве в пользу АО "Трест КХМ" сумму уплаченной государственной пошлины в размере 3 000 (три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Е.А. Аксенова