Решение от 26 декабря 2017 г. по делу № А69-1937/2017

Арбитражный суд Республики Тыва

Кочетова ул., 91, г. Кызыл, 667000

тел./факс (394 22) 2-11-96; е-mail: info@tyva.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А69-1937/2017
г. Кызыл
26 декабря 2017 г.
Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2017 г. Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2017 г.


Арбитражный суд Республики Тыва в составе судьи Хертек А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» ИНН (<***>), ОГРН (<***>) к Департаменту архитектуры, градостроительству и земельных отношений Мэрии города Кызыла ИНН (<***>), ОГРН (<***>), Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва ИНН (<***>), ОГРН (<***>) об обязании предоставить в аренду земельный участок №17:18:0105032:147, общей площадью 2354 кв.м., из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> сроком на три года для завершения строительства

при участии представителей сторон:

истца: ФИО2 директора общества, ФИО3 по доверенности от 20.11.2017;

Департамента архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии города Кызыла: ФИО4 по доверенности от 11.01.2017;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Вертикаль» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии города Кызыла, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва об обязании предоставить в аренду земельный участок №17:18:0105032:147, общей площадью 2354 кв.м., из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> сроком на три года для завершения строительства.

Определением суда от 05.10.2017 в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное бюджетное учреждение Республики Тыва «Управление капитального строительства» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие надлежащим образом извещенных ответчика – Министерства земельных и имущественных отношений и третьего лица (почтовые уведомления от 09.10.2017).

В судебном заседании представители истца представили ходатайство о прекращении производства по делу в части требований к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва в связи с отказом от иска. Требования к Департаменту архитектуры, градостроительству и земельных отношений Мэрии города Кызыла представители истца поддержали. По мнению представителя истца, в данном случае имеются специальные основания для пролонгации договоров аренды земельного участка, предоставленного для строительства, и доказательства, свидетельствующие об осуществлении им мероприятий по возведению на спорном участке объекта недвижимости, согласно представленного в материалы дела кадастрового паспорта готовность объекта составляет 40%, однако органы местного самоуправления чинят препятствия в строительстве многоквартирного дома.

Представитель Департамента не согласился с заявленными требованиями. Министерство представил письменный отзыв, в котором изложены основания несогласия с иском.

Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства по делу.

Из материалов дела следует, что 27.02.2015г. государственным бюджетным учреждением республики Тыва и обществом с ограниченной ответственностью «Вертикаль» заключен договор подряда на строительство благоустроенных жилых домов общей площадью 3 021, 90 кв.м. в мкрн. Спутник в целях реализации муниципальной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2015 годы.

15.07.2015 между ООО «Вертикаль» ( Арендатор) и муниципальным казенным учреждением «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла» ( Арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка № 001.

В соответствии с п. 1.1 договора Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером № 17:18:0105052:147, общей площадью 2354 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> , под строительство многоквартирных жилых домов.

Согласно п. 2.1. договора, договор заключен сроком с 15.07.2015 по 31.12.2015г.

Пунктом 4.2. договора установлено, что Арендатор обязан в течение года с момента заключения настоящего договора предоставить проектную документацию на объект, утвержденную в установленном порядке.

В соответствии с п. 5.4. договора, по истечению срока действия договора в случае надлежащего исполнения его условий, если ни одна из сторон не изъявила желания расторгнуть договор, срок действия договора пролонгируется на то тот же срок.

16 февраля 2016 года Мэрией г. Кызыла ООО «Вертикаль» было выдано разрешение на строительство № RU/17302000-21-1, 6-ти этажного 2-х подъездного жилого дома, на земельном участке с кадастровым номером №17:18:0105032:147, адрес объекта - <...>.

На указанном участке обществом начато строительство многоквартирных жилых домов, что подтверждается кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства от 10.11.2016г. и заключением ООО «Судстройэкспертиза» от 22.07.2017г.

04.04.2016г. ООО «Вертикаль» обратилось в департамент с заявлением о продлении срока действия договора аренды №001 от 15.07.2015г. до 31.12.2016г.

19.04.2016г. сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 15.07.2015г.

09.06.2017 ООО «Вертикаль» обратилось с письмом в Департамент о предоставлении спорного земельного участка за плату, как лицу, которому принадлежат права на незавершенное строительство, указав на то, что государственная регистрация объекта незавершенного строительства не может быть произведена в отсутствие прв на земельный участок.

Письмом от 20.06.2017 Департамент сообщил, что указанный земельный участок предоставлен государственному бюджетному учреждению Республики Тыва «Управление капитального строительства» по договору безвозмездного пользования от 22.11.2016г.

19.10.2017 ООО «Вертикаль» обратилось с заявлением в Департамент о предоставлении спорного земельного участка за плату, как лицу, которому принадлежат права на незавершенное строительство.

Письмом от 26.10.2017 Департамент сообщил, что заявление ООО «Вертикаль» будет рассматриваться после предоставления сведений о зарегистрированных правах собственности на объект незавершенного строительства. В случае непредставления документов правоустанавливающих документов на объект незавершенного строительства, департамент праве отказать в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Посчитав, что на спорном земельном участке находятся объекты незавершенного строительства, возведенные на законных основаниях, истец обратился в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 2 и части первой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В судебном заседании истцом заявлено ходатайство об отказе от требований к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта отказаться от иска.

В связи с тем, что заявленное ходатайство не противоречит закону и не нарушает права других лиц, арбитражный суд принимает отказ от иска и в силу п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекращает производство по требованиям к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Закона N 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.

Судом установлено, что ООО «Вертикаль» на основании договора аренды предоставлен земельный участок, на котором имеется объект незавершенного строительства со степенью готовности - 40%, данное обстоятельство подтверждается кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства от 10.11.2016г. и заключением ООО «Судстройэкспертиза» от 22.07.2017г.

До истечения срока действия договора аренды земельного участка от 15.07.2015г. №001 и в период действия разрешения на строительство истец обращался в Департамент с заявлением от 04.04.2016г. о продлении срока договора аренды.

Как пояснил представитель истца, соглашение о расторжении договора аренды от 19.04.2016г. было подписано в связи с тем, что в договоре аренды земельного участка неправильно указан кадастровый номер земельного участка.

Договор безвозмездного пользования заключенный департаментом и государственным бюджетным учреждением Республики Тыва «Управление капитального строительства» от 22.11.2016г. расторгнут.

Земельный участок фактически находится в пользовании у ООО «Вертикаль», который осуществляет строительство многоквартирного жилого дома в рамках муниципальной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2015 годы.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ заявитель в данном случае имеет право на реализацию возможности предоставления ему земельного участка в аренду для завершения строительства объекта.

Ссылка Департамента на то, что ООО "Вертикаль" не зарегистрировало в установленном законом порядке свои права на объект незавершенного строительства, что влечет невозможность предоставления ему земельного участка на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ является несостоятельной по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего в спорный период, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство.

При таких обстоятельствах отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок у заявителя является препятствием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Кроме того, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Поскольку спорный земельный участок занят объектом недвижимого имущества, принадлежащим Обществу, этот земельный участок необходим ему для использования названного объекта, исковые требования в подлежат удовлетворению.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Земельный участок был предоставлен Обществу для строительства многоквартирного жилого дома, что следует из договора аренды.

Объект незавершенного строительства представляет собой 6 - ти этажный 2-х подъездный жилой дом, строительство которого начато на основании договора подряда от 27.02.2015г. и разрешения на строительство разрешение на строительство № RU/17302000-21-1 от 16.02.2016г.

Согласно подпункту 10 пункта 2 и пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства. Указанная норма является императивной.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При изложенных обстоятельствах иск подлежит удовлетворению.

Определением суда от 01.09.2017г. истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины. В силу части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина не взыскивается.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

Р Е Ш И Л:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» удовлетворить.

Обязать Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии города Кызыла предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Вертикаль» в аренду земельный участок №17:18:0105032:147, общей площадью 2354 кв.м., из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> сроком на три года для завершения строительства. В остальной части производство по делу прекратить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий арбитражный апелляционный суд (г.Красноярск) путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его принятия. Жалоба подается через Арбитражный суд Республики Тыва.



Судья А.В. Хертек