Решение от 13 мая 2024 г. по делу № А43-1103/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А43-1103/2023

г. Нижний Новгород 13 мая 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2024 года


Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Волчанской Ирины Сергеевны (шифр дела 54-31),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Леонтьевой А.А.,

рассмотрел в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Инвестком" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным решения Министерства имущественных и земельных отношений по Нижегородской области, формализованного в письме от 29.12.2023 №Исх-326-717091/23 об отказе обществу с ограниченной ответственностью "Инвестком" в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060009:92, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, Нижегородский район напротив домов 90-112 Слобода Печеры, в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0060009:112; об обязании Министерства имущественных и земельных отношений по Нижегородской области в течение 20 рабочих дней со дня вступления решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Инвестком" путем принятия всего необходимого комплекса мер направленного на заключение договора аренды,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрации города Нижнего Новгорода,


при участии в заседании представителей сторон:

от ООО "Инвестком": ФИО1 (доверенность от 01.04.2021 №93юр),

от Министерства имущественных и земельных отношений по Нижегородской области: ФИО2 (доверенность от 26.12.2023 №Сл-326-1095552/23),

от Администрации города Нижнего Новгорода: не явились, извещены надлежащим образом,



установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Инвестком" (далее - заявитель, Общество, ООО "Инвестком") с заявлением, содержащим указанные выше требования.

В обоснование заявленного требования Общество указывает, что им фактически не было реализовано право на предоставление земельного участка однократно для завершения строительства. На настоящий момент право распоряжения участком принадлежит Министерству имущественных и земельных отношений по Нижегородской области. Заявитель полагает, что добросовестно пользовался своими правами, построив объект незавершенного строительства на земельном участке, отведенном под указанные цели и соответственно обладает правом предоставления земельного участка в аренду сроком на три года в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Министерство имущественных и земельных отношений по Нижегородской области (далее - Министерство) возразило против удовлетворения заявленных требований, считает оспариваемое решение законным и обоснованным.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом. Соответственно дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 АПК РФ в его отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела и установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу №А43-12391/2022, за муниципальным образованием г.Н.Новгород зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0000000:8349. Основанием для разграничения послужило расположение в границах земельного участка противооползневого сооружения, находящегося в муниципальной собственности.

Впоследствии, по решению Администрации земельный участок с кадастровым номером 52:18:0000000:8349 разделен, из исходного земельного участка образованы земельные участки с кадастровыми номерами 52:18:0000000:10252 и 52:18:0060009:92.

В целях реализации инвестиционного проекта для строительства предприятия общественного питания на основании договора аренды от 03.06.2014 №17264/06 заключенного с Администрацией сроком действия до 15.01.2019 ООО "Инвестком" был предоставлен земельный участок площадью 2221,00 кв.м по адресу: г. Нижний Новгород, Нижегородский район, напротив домов 90-112 Слобода Печеры с кадастровым номером 52:18:0060009:92.

Соглашением от 30.04.2019 договор аренды земельного участка от 03.06.2014 №17264/06 расторгнут.

Этим же числом заключен договор аренды земельного участка от 30.04.2019 №17852/06 для завершения строительства сроком до 30.04.2022.

Дополнительным соглашением от 11.02.2021 срок действия договора аренды земельного участка от 03.06.2014 №17852/06 продлен до 30.04.2025.

На указанном земельном участке ООО "Инвестком" возвело объект незавершенного строительства - нежилое здание (ресторан) площадью 1787 кв. м с кадастровым номером 52:18:0060009:112, степень готовности — 95% (далее - объект), а также асфальтобетонную площадку площадью 381 кв.м с кадастровым номером 52:18:0060009№234, о чем в ЕГРН 15.11.2019 и 22.07.2020 внесены соответствующие сведения.

В связи с принятием Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ООО "Инвестком" обратилось 01.12.2022 в адрес Администрации г.Н.Новгорода с заявлением о продлении договора аренды сроком на 3 года. Администрация отказала продлении срока договора, указав на наличие в суде спора о принадлежности участка и его истребовании.

Так посчитав действия Администрации по распоряжению земельным участком незаконными Министерство обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании отсутствующим права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 52:18:006009:92 (дело №А43-27147/2022).

Кроме того, Министерство обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением к ООО "Инвестком" об освобождении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060009:92 путем сноса (демонтажа) следующих объектов: объекта незавершенного строительства (нежилое здание) с кадастровым номером 52:18:0060009:112, площадью 1 787 кв.м., асфальтобетонной площадки с кадастровым номером 52:18:0060009:234 площадью 381 кв.м, расположенных по адресу: г.Н.Новгород, Нижегородский район, напротив домов 90-112 слободы Печеры (дело №А43-14023/2022).

Полагая, что Администрация не имела прав распоряжения земельным участком с кадастровым номером 52:18:0060009:92 в Арбитражный суд Нижегородской области также обратилась Прокуратура Нижегородской области с заявлением об истребовании в не разграниченную собственность земельного участка с кадастровым номером 52:18:006009:92 (дело №А43-12391/2022).

Учитывая принцип единства земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, вышеназванные дела объединены в одно производство в рамках дела №А43-12391/2022.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 28.12.2022 по делу №А43-12391/2022, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2023 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.07.2023, признано отсутствующим право муниципальной собственности на указанный земельный участок. Земельный участок истребован у ООО "Инвестком" в неразграниченную собственность. В удовлетворении исковых требований Министерства об освобождении участка путем сноса объекта незавершенного строительства отказано.

Решение арбитражного суда Нижегородской области от 28.12.2022 по делу №А43-12391/2022 исполнено, 01.06.2023 в ЕГРН погашена запись о зарегистрированном праве муниципальной собственности на земельный участок.

В мае и июне 2023 года ООО "Инвестком" обращалось в Министерство с заявлениями о внесении изменений в договор аренды в части смены арендодателя с Администрации на Министерство, а также о продлении срока действия договора до 30.04.2028.

Письмом от 14.07.2023 года Министерство отказало в удовлетворении указанных заявлений и внесении соответствующих изменений.

Соответственно ООО "Инвестком" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к Министерству о разрешении разногласий, возникших при заключении соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 30.04.2019 №17852/06 заключенный в целях завершения строительства предприятия общественного питания (дело №А43-21823/2023).

В частности ссылаясь на решение Арбитражного суда Нижегородской области по делу №А43-12391/2022 ООО "Инвестком" просило установить арендодателем по договору аренды Министерство и изложить пункт 2 договора аренды в следующей редакции: "Срок действия настоящего договора установлен до 30.04.2028".

Министерство возражая относительно предъявленных к нему требований указало, что спорный договор является недействительной сделкой, поскольку решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу №А43-12391/2022 земельный участок истребован в неразграниченную собственность, в связи с чем Администрация не являлась уполномоченным лицом на передачу земельного участка в аренду.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 30.11.2023 по делу №А43-12391/2022 в удовлетворении требований ООО "Инвестком" отказано, со ссылкой на невозможность применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 617 ГК РФ.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2024 решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.11.2023 по делу №А43-12391/2022 оставлено без изменений, при этом в названном судебном акте указано на недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка от 30.04.2019 №17852/06 и невозможности внесения в него в связи с этим каких-либо изменений.

Также в Арбитражном суде Нижегородской области рассматривался спор по иску Администрации к ООО "Инвестком" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 30.04.2019 №17852/06 за период с 01.01.2023 по 31.05.2023 (дело №А43-30882/2023).

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 09.01.2024 по делу №А43-30882/2023 в удовлетворении требований Администрации отказано со ссылкой на недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка от 30.04.2019 №17852/06 и наличия доказательств внесения ООО "Инвестком" платы за пользование земельным участком в пользу Министерства, осуществляющего полномочия собственника в отношении спорного земельного участка.

Соответственно 30.11.2023 Общество обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на три года однократно без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Рассмотрев заявление Общества, Министерство отказало в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства со ссылкой на возможность такого предоставления исключительно однократно, и на использование данного права обществом ранее - путем заключения договора аренды земельного участка от 30.04.2019 №17852/06 с Администрацией.

Не согласившись с данным решением ООО "Инвестком" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением об оспаривании решения Министерства.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В силу Закона Нижегородской области от 13.12.2005 №192-З "О регулировании земельных отношений в Нижегородской области" и принятого в его исполнение постановления Правительства Нижегородской области от 10.02.2006 №31 Министерство имущественных и земельных отношений по Нижегородской области осуществляет управление и распоряжение земельными участками в Нижнем Новгороде, государственная собственность на которые не разграничена.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, регулируются Земельным кодексом РФ.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В силу пунктов 1 и 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу статьи 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Статьей 39.17 Земельного кодекса РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В рассматриваемом случае ООО "Инвестком" является собственником объекта незавершенного строительства, - нежилого здания площадью 1787 кв.м с кадастровым номером 52:18:0060009:112, который самовольной постройкой не признан, поскольку при рассмотрении спора по делу №А43-12391/2022 суд исходил из добросовестного приобретения ООО "Инвестком" прав на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060009:92 и соблюдения процедуры предоставления земельного участка ООО "Инвестком" в соответствии с требованиями статей 29, 30, 31, 32, 39.6 Земельного кодекса РФ.

При этом между ООО "Инвестком" и Министерством договор аренды земельного участка по основаниям предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ ранее не заключался, соответственно принцип однократности предоставления земельного участка в названных целях, соблюдается.

Ссылка Министерства на договор аренды земельного участка от 30.04.2019 №17852/06, заключенный между ООО "Инвестком" и Администрацией судом не может быть признан обоснованным, поскольку данная сделка признана судом ничтожной, недействительна с момента ее совершения и соответственно не влечет за собой никаких правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Таким образом, ссылка Министерства на указанный договор как на акт порождающий гражданско-правовые последствия не обоснована. Соответственно, в рассматриваемом случае Обществом соблюдены требования подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

С учетом изложенного, у Министерства отсутствовали основания для отказа заявителю в предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060009:92 для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Отказ по этой причине является незаконным и нарушающим права и законные интересы Общества, которое в этой ситуации является потерпевшей стороной в условиях неправомерных действий третьих лиц.

В связи с чем требование заявителя подлежит удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Подпункт 3 пункта 5 статьи 201 АПК РФ устанавливает, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, о б отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

По смыслу этой нормы суд самостоятельно определяет необходимые действия, которые нужно произвести с целью устранения нарушений прав лица, обратившегося с заявлением, и разумный срок для их выполнения.

Удовлетворяя рассматриваемое требование общества, суд, учитывая наличие всех условий для предоставления на праве аренды земельного участка, считает необходимым в целях окончательного урегулирования спорной ситуации в качестве правовосстановительной меры обязать Министерство имущественных и земельных отношений по Нижегородской области в течение 20 рабочих дней со дня вступления решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Инвестком" путем принятия всего необходимого комплекса мер направленного на заключение договора аренды.

Поскольку заявленные требования подлежат удовлетворению, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000,00 руб. в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на Министерство.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

требования заявителя удовлетворить.

Признать незаконным решение Министерства имущественных и земельных отношений по Нижегородской области, формализованное в письме от 29.12.2023 №Исх-326-717091/23 об отказе обществу с ограниченной ответственностью "Инвестком" в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060009:92, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, Нижегородский район напротив домов 90-112 Слобода Печеры, в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0060009:112

Обязать Министерство имущественных и земельных отношений по Нижегородской области в течение 20 рабочих дней со дня вступления решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Инвестком" путем принятия всего необходимого комплекса мер направленного на заключение договора аренды.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений по Нижегородской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Инвестком" (ОГРН <***> ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000,00 руб.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа и направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Судья И.С.Волчанская