Решение от 7 сентября 2023 г. по делу № А41-26613/2023

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-26613/23
07 сентября 2023 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2023 года Полный текст решения изготовлен 07 сентября 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "МЕХАНИКА" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 23.02.1996, юридический адрес: 107497, <...>, помещение VIII комната № 8)

к обществу с ограниченной ответственностью "Юнайтед Моторс" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 29.02.2008, юридический адрес: 125599, <...>, антресоль 1 этажа пом 1)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "АВТОПРАКТИКА" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 06.04.2012, юридический адрес: 107076, <...>, подв. пом I-комната 2)

о расторжении договора аренды от 29.07.2019 № 1-124/2019; об обязании освободить арендованное здание

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "МЕХАНИКА" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Юнайтед Моторс" (далее – ответчик) со следующими требованиями:

- расторгнуть Договор аренды № 1-124/2019 от 29.07.2019 между ООО «Механика» и ООО «Юнайтед Моторс»;

- обязать освободить ООО «Юнайтед Моторс» арендованное здание в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено: общество с ограниченной ответственностью "АВТОПРАКТИКА".

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали. Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований. Представитель третьего лица возражал против удовлетворения заявленных требований.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд

приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между истцом (далее – арендодатель) и ответчиком (далее – арендатор) заключен Договор аренды от 29.07.2019 № 1-124/2019 (далее – договор аренды). Объектом аренды является: нежилое здание площадью 1 675 кв. м. расположенное по адресу: <...> с кадастровым номером 50:64:0000000:655.

В составе Здания передавалась, в том числе пеллетная котельная (подтверждается актом приема-передачи к Договору). С помощью данной котельной Здание отапливалось.

15.12.2022 и 28.12.2022 Арендодатель и Арендатор провели совместный осмотр Здания. По факту осмотров были составлены акты.

В результате осмотров истцу стало известно следующее: Арендатор полностью изменил систему отопления в Здании; Пеллетная котельная не функционирует; Арендатор установил 2 электрических котла (далее – электронагреватели, электрические котлы), мощностью в 100 кВт каждый, и теперь Здание отапливается с их помощью.

Согласно п. 1.15 договора аренды Арендатор вправе выполнить работы по ремонту, отделке, приспособлению Здания, однако любые работы в Здании допускаются лишь при условии предварительного письменного согласования с Арендодателем выполненной в соответствии с действующим законодательством проектной документации, если данные работы требуют согласования и получения проектной документации.

По общему правилу, согласованному сторонами, текущий ремонт здания, выполняемый Арендатором требует только письменного уведомления Арендодателя о предстоящих работах, без получения проектной документации и т.д.

В соответствии с п. III. 3.4. договора аренды косметический и текущий ремонт осуществляется Арендатором в порядке, согласованном с Арендодателем.

В соответствии с п. III. 4.7. договора аренды, в случае проведения Арендатором капитального, текущего или косметического ремонта Арендатор обязуется при необходимости согласовать проект выполнения соответствующих работ с соответствующими органами государственной власти и местного самоуправления в случаях, когда такое согласование требуется действующим законодательством, а также с Арендодателем.

Истец полагает, что своими действиями ответчик существенно нарушил условия Договора и ухудшил состояние здания, в связи со следующим: никаких согласований с собственником Здания не было. Письменного разрешения на установку электрических котлов Арендодатель не давал. Ответчик нарушил условия Договора и не согласовал изменения системы отопления с Истцом и с органами власти. Данное нарушение по мнению истца является существенным.

Истец в двух письмах требовал устранения выявленных нарушений и приведения здания в то состояние, в котором оно было передано.

Однако Ответчик в ответе на повторную претензию отказался содействовать Истцу. 17.02.2023 в связи с неоднократными отказами Арендатора устранять выявленные нарушения Истец направил Ответчику предложение расторгнуть Договор.

16.03.2023 Ответчик от расторжения Договора отказался.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с нормами ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с п. 9.3 договора аренды Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, в случае: если Арендатор существенно ухудшает Здание или Земельный участок; Выполнения Арендатором строительных работ в Здании без согласованной в установленном действующим законодательством РФ проектной и иной необходимой, в том числе разрешительной, документации или без согласования Арендодателя, когда такое согласование необходимо по условиям настоящего договора;

Доказательств получения согласования или уведомления арендодателя на демонтаж пеллетной котельной и установки двух электрических котлов ответчиком в материалы дела не представлено.

В процессе рассмотрения спора, сторонами представлен в материалы акт осмотра от 13.07.2023 из которого следует, что 2 электрических котла демонтированы.

Однако, на момент рассмотрения спора в арендуемом ответчиком здании отсутствует какая-либо функционирующая система отопления, доказательств восстановления функционирования пеллетной котельной ответчиком в материалы дела не представлено.

Довод ответчика о том, что истцом не доказан факт существенности допущенного ответчиком нарушения Договора не может быть принят во внимание, поскольку возможность досрочного расторжения договора судом в случае когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества предусмотрена Договором, и, принимая во внимание пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, абз. 2 ст. 619 ГК РФ, истец не обязан доказывать факт существенности допущенного ответчиком нарушения.

Иные доводы ответчика изложенные в отзыве оценены судом по правилам ст. ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ и подлежат отклонению, поскольку сделаны при неверном применении и толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Материалами дела подтверждены допущенные ответчиком нарушения в пользовании арендуемым зданием.

При таких обстоятельствах требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

С учетом обстоятельств дела суд приходит к выводу, что разумным сроком для ответчика по освобождению здания является один месяца со дня вступления решения Арбитражного суда Московской области по настоящему делу в законную силу.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд приходит к выводу о признании заявленных исковых требований подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть Договор аренды недвижимости (здания) от 29.07.2019 № 1-124/2019, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Механика» и обществом с ограниченной ответственностью «Юнайтед Моторс».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Юнайтед Моторс» освободить арендованное нежилое здание по адресу: <...> с кадастровым номером 50:64:0000000:655 в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Юнайтед Моторс" в пользу в общества с ограниченной ответственностью "МЕХАНИКА" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Е.В. Самороковская