Решение от 27 июля 2021 г. по делу № А49-8188/2020

Арбитражный суд Пензенской области

440000, г. Пенза, ул. Кирова, д. 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А49-8188/2020
г. Пенза
27 июля 2021 года
резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2021 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Аверьянова С.В. при ведении протокола с помощью средств аудиозаписи помощником судьи Поповой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуальных предпринимателей ФИО1 (ОГРНИП 314580511300012, ИНН <***>), ФИО2 (ОГРНИП 320583500019045, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 309580525000057, ИНН <***>) о разделе нежилого помещения,

при участии в заседании:

от соистцов – ФИО3.(по доверенности);

от ответчика – ФИО4 (по доверенности),

установил:

индивидуальные предприниматели ФИО1 и ФИО2 обратились в Арбитражный суд Пензенской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, в котором просят разделить нежилое помещение (магазин «Перекресток»), кадастровый номер 58:32:0020605:1660, площадью 150 кв.м, по адресу: <...>, пом.н-1, выделив самостоятельное нежилое помещение в общую долевую собственность истцов и самостоятельное нежилое помещение в собственность ответчика.

На основании ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены: Администрация города Сердобска, Управление Россреестра по Пензенской области, а также ООО «Жилсервис 2», которые, будучи извещенными надлежащим образом в порядке ст.ст.122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку в судебное заседание не обеспечили. Их неявка проведению судебного заседания не препятствует (ч.5 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В отзыве на исковое заявление Управление Росреестра по Пензенской области просит о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, при этом рассмотрение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель соистцов исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении; пояснил, что предпочтительным для соистцов является первый вариант раздела, тем не менее, они согласны и на второй вариант раздела.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, приведенным в отзыве на исковое заявление; в частности, полагал, что экспертом не учтено то, что состояние передаваемой ФИО1 части помещения хуже состояния части помещения, предназначенной для ФИО1 и ФИО2; предпочтительным для ответчика является второй вариант раздела спорного помещения.

В свою очередь, представитель соистцов с доводами, приведенными представителем ответчика, не согласился, пояснив, что обе части помещений нуждаются в ремонте; по его мнению, вопреки утверждениям представителя ответчика при оценке размера компенсации эксперт учитывал техническое состояние части помещения, предназначенной при разделе ответчику.

Возражений против рассмотрения дела по существу представители сторон не заявили. Согласно их пояснениям возможность мирного разрешения спора на данный момент отсутствует.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

Соистцам и ответчику на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение (магазин «Перекресток»), 1 этаж, кадастровый номер 58:32:0020605:1660, площадью 150 кв.м, по адресу: <...>, пом.н-1. Размеры долей: ФИО1 – 60/150; ФИО2 – 45/150; ФИО1 – 45/150.

Согласно экспликации к поэтажному плану строения данное помещение включает в себя помещения: №1 (основное) площадью 42,7 кв.м; №2 (основное) площадью 29,7 кв.м; №3 (основное) площадью 63,8 кв.м; №4 (подсобное) площадью 5,4 кв.м; №5 (подсобное) площадью 2 кв.м; №6 (туалет) площадью 1,1 кв.м; №7 (коридор) площадью 5,3 кв.м.

Соистцы просят разделить данное помещение, ответчик против раздела возражает.

Оценив доводы сторон и имеющиеся в деле доказательства в порядке ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.

Право участника долевой собственности требовать в судебном порядке выдела в натуре своей доли при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них предусмотрено ст.252 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В п.35 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

Для установления технической возможности раздела спорного помещения в соответствии с идеальными долями, разработки вариантов раздела и определения перечня и стоимости строительно-монтажных работ назначалась судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту АНО «НИЭЛСЭ» ФИО5

По результатам проведенных исследований эксперт в заключении №359/16 от 27.01.2021 пришел к выводу о наличии технической возможности раздела спорного помещения между соистцами и ответчиком, в том числе с учетом степени износа и без нанесения значительного ущерба техническому состоянию, в соответствии с максимальным приближением к идеальным долям совладельцев, включая возможность обустройства коммуникаций во вновь образуемых в результате раздела помещениях, а также предложил следующие два варианта раздела:

- по варианту №1 (см. Графическое приложение №2) образуется два помещения: собственникам ФИО6, ФИО2 в соответствии с долями 60/150 и 45/150 предоставляется помещение общей площадью 107,3 кв.м, которое включает в себя помещения: №2 (основное) площадью 29,7 кв.м; №3 (основное) площадью 63,8 кв.м; №4 (подсобное) площадью 5,4 кв.м; №5 (подсобное) площадью 2 кв.м; №6 (туалет) площадью 1,1 кв.м; №7 (коридор) площадью 5,3 кв.м; собственнику ФИО1 в соответствии с долей 45/150 предоставляется помещение площадью 42,7 кв.м, которое соответствует помещению №1 (основное);

- по варианту №2 (см. Графическое приложение №3) образуется два помещения: собственникам ФИО6, ФИО2 в соответствии с долями 60/150 и 45/150 предоставляется помещение общей площадью 100,4 кв.м, которое включает в себя помещения: часть помещения №2 (основное) площадью 22,8 кв.м; №3 (основное) площадью 63,8 кв.м; №4 (подсобное) площадью 5,4 кв.м; №5 (подсобное) площадью 2 кв.м; №6 (туалет) площадью 1,1 кв.м; №7 (коридор) площадью 5,3 кв.м; собственнику ФИО1 в соответствии с долей 45/150 предоставляется помещение площадью 48,92 кв.м, которое включает в себя помещения: №1 (основное) площадью 42,7 кв.м; часть помещения №2 (2.1) (основное) площадью 6,22 кв.м.

В заключении №359/16 от 27.01.2021 эксперт также определил перечень и стоимость строительно-монтажных работ, необходимых для раздела нежилого помещения по каждому из разработанных им вариантов, а именно:

- вариант №1 предусматривает выполнение следующих работ: перенос отопительного прибора (батареи) в помещении №1 (согласно схеме – см. Графическое приложение №2); задел дверного проема между помещениями №1 и №2 (согласно схеме – см. Графическое приложение №2); устройство дверного проема в помещении №1 (согласно схеме – см. Графическое приложение №2); установка входной двери в помещении №1 (согласно схеме – см. – Графическое приложение №2); стоимость работ и затрат по переоборудованию нежилого помещения ориентировочно составляет 33 743 руб. согласно Локальной смете №1 Приложения;

- вариант №2 предусматривает выполнение следующих работ: устройство перегородки t=120 мм в помещении №2 (согласно схеме – см. Графическое приложение №3); перенос отопительного прибора (батареи) в помещении №2 (согласно схеме – см. Графическое приложение №3); устройство дверного проема в помещении №2 (согласно схеме – см. Графическое приложение №3); установка входной двери в помещении №2 (согласно схеме – см. Графическое приложение №3); стоимость работ и затрат по переоборудованию нежилого помещения ориентировочно составляет 43 263 руб. согласно Локальной смете №2 Приложения.

Как следует из заключения эксперта №359/16 от 27.01.2021, возможность раздела спорного помещения эксперт определял в соответствии с действующими нормативными актами и следующими критериями делимости: отсутствием законодательных запретов делимости; сохранением частями исходного целевого (функционального) назначения помещения; недопустимостью нанесения несоразмерного ущерба всему имуществу, то есть сохранением частями материальной ценности, в том числе удобства в пользовании.

Для установления технической возможности раздела спорного помещения эксперт провел анализ и сопоставление требований действующей нормативно-технической документации, предъявляемых к объектам аналогичного назначения, в совокупности с существующим и предполагаемым объемно-планировочным и конструктивным решением подлежащего разделу объекта. В результате экспертного осмотра конструктивных элементов спорного объекта экспертом установлено, что физический износ нежилого помещения находится в интервале 20-30%, что соответствует удовлетворительному техническому состоянию, когда раздел (выдел) возможен.

Согласно заключению эксперта №359/16 от 27.01.2021 и пояснениям эксперта ФИО5 в судебном заседании 29.03.2021 оба предложенных варианта раздела составлены с максимальным приближением к идеальным долям, технически возможны и не приведут к изменению функционального использования помещения и причинению несоразмерного ущерба имуществу.

В связи с тем, что оба предложенных экспертом варианта раздела нежилого помещения подразумевали небольшое отступление от идеальных долей, для определения размера денежной компенсации по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой было поручено тому же эксперту – ФИО5

Согласно заключению эксперта №158/16.1 от 08.06.2021 размер денежной компенсации за отступление от идеальных долей при варианте №1 составляет 54 200 руб., при варианте №2 – 62 300 руб.

Как следует из заключения эксперта №158/16.1 от 08.06.2021, размер денежной компенсации за отступление от идеальных долей определялся экспертом в соответствии с федеральными стандартами оценки (ФСО №№1, 2, 7), при этом с учетом того, что объектом исследования являлось помещение коммерческого назначения, имеющее достаточный объем вторичного рынка, а также способное приносить собственнику стабильный доход, эксперт применял 2 подхода – сравнительный подход, в рамках которого применял метод прямого сравнительного анализа, а также доходный подход с использованием метода капитализации. При этом неприменение затратного подхода эксперт обосновал ссылкой на раздел VII п.24а ФСО №7 (утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611), согласно которому использовать при оценке нежилых помещений затратный подход не рекомендуется.

Заключение эксперта №158/16.1 от 08.06.2021 содержит подробные расчеты, из которых видно, что экспертом с учетом влияющих на стоимость объекта оценки факторов производились необходимые поправки посредством применения корректировочных коэффициентов, в том числе экспертом при оценке было принято во внимание техническое состояние части спорного помещения, выделение которой предполагается ответчику.

В частности, как видно из заключения эксперта №158/16.1 от 08.06.2021 (стр.19, 30, 43), эксперт с учетом того, что часть нежилого помещения, переходящая собственнику ФИО1, требует проведения косметического ремонта (замены полов), а выбранные экспертом объекты-аналоги №№1, 2, 3 и 4 находятся в среднем состоянии, применил в этой связи для аналогов понижающую поправку 0,86.

Заключение эксперта №359/16 от 27.01.2021 и заключение эксперта №158/16.1 от 08.06.2021 в целом соответствуют требованиям ст.ст.86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а сделанные в них выводы основаны на результатах проведенных экспертом исследований и достаточно мотивированы.

Выводы эксперта сторонами не опровергнуты, оснований им не доверять у суда не имеется.

Об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперт судом был предупрежден.

Ходатайств о назначении дополнительной экспертизы сторонами заявлено не было.

В этой связи арбитражный суд считает, что заключение эксперта №359/16 от 27.01.2021 и заключение эксперта №158/16.1 от 08.06.2021 являются надлежащими, относимыми и допустимыми доказательствами по делу, а соответственно сделанные экспертом ФИО5 выводы могут быть положены в основу судебного акта.

Арбитражным судом также было установлено и учтено при рассмотрении дела то, что согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) по адресу: <...> от 25.06.2020 собственниками указанного МКД было принято решение разрешить (согласовать) устройство отдельного входа в спорное помещение из существующего оконного проема со стороны фасада вдоль улицы М. Горького, с устройством входной группы, крыльца и предоставлением для целей размещения входной группы, крыльца соответствующей части земельного участка. То есть вопрос об использовании при разделе спорного помещения части общего имущества МКД (оборудование дополнительного входа в спорное помещение на месте оконного проема, установка входной группы и крыльца, использование части земельного участка) собственниками помещений в МКД был решен положительно. Сведения об оспаривании данного решения у суда отсутствуют.

От управляющей МКД организации – ООО «Жилсервис-2» и Администрации города Сердобска, являющихся по делу третьими лицами, каких-либо возражений по заявленным требованиям не поступало.

Обстоятельств, препятствующих разделу спорного помещения, ответчиком в ходе рассмотрения дела не приведено и арбитражным судом не установлено.

Ознакомившись с разработанными экспертом вариантами раздела спорного помещения, а также выслушав позицию сторон, арбитражный суд полагает возможным с учетом конкретных обстоятельств дела выбрать вариант №2, при этом обязанность проведения работ по разделу возложить на соистцов с отнесением на ответчика части затрат, пропорциональной его доле в праве собственности, а также одновременно взыскать с ответчика в пользу соистцов в равных долях компенсацию за отступление от идеальных долей, исходя из следующего.

Проведенный судом анализ разработанных экспертом вариантов раздела спорного помещения показывает, что оба варианта раздела предполагают выполнение схожего объема работ, при этом меньшая стоимость работ по варианту №1 не столь существенна, в связи с чем данное обстоятельство само по себе не может свидетельствовать о выборе в пользу данного варианта.

В обоих случаях стороны конфликта получают выход на переднюю линию из своих помещений (на ул. М. Горького), что необходимо для сохранения коммерческой привлекательности этих помещений, являющихся по назначению торговыми.

Уменьшение площади в меньшую сторону по сравнению с идеальной долей, является в равной мере негативным фактором для обеих сторон. В этом случае необходимый баланс обеспечивается за счет выплаты стороне, которая получает помещение меньшей, чем ей положено, площади, соответствующей компенсации.

Согласно пояснениям представителя соистцов в судебных заседаниях соистцы хоть и считают более привлекательным для себя раздел спорного помещения по варианту №1 и даже готовы были взять на себя несение необходимых для такого раздела расходов, тем не менее, они, как лица, заинтересованные в скорейшем решении вопроса о разделе, не исключают (не возражают) против раздела спорного помещения по варианту №2, на который указал ответчик, но с отнесением в этом случае на ответчика расходов, пропорционально размеру его доли в праве собственности.

Возложение на соистцов обязанности проведения работ по приведению помещения в соответствии с выбранным вариантом раздела, по мнению суда, будет способствовать исполнимости судебного акта. При этом на ответчика должна относиться часть затрат на эти работы пропорционально его доле в праве собственности на исходное помещение, а именно: 43 263 руб. * 45 / 150 = 12 978 руб. 90 коп. / 2 = 6 489 руб. 45 коп. взыскивается с ответчика в пользу каждого соистца.

Помимо этого, с ответчика в пользу каждого из соистцов в равных долях взыскивается компенсация за отступление от идеальных долей: 62 300 руб. / 2 = 31 150 руб.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат отнесению на ответчика, как на проигравшую сторону. В связи с этим с ответчика в пользу каждого из соистцов взыскивается по 3 000 руб. расходов на оплату государственной пошлины, а также с ответчика в пользу ФИО1 взыскиваются понесенные последним расходы на оплату судебных экспертиз в размере 50 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить, судебные расходы по оплате госпошлины и судебных экспертиз отнести на ответчика.

Произвести раздел в натуре нежилого помещения (магазин «Перекресток»), кадастровый номер 58:32:0020605:1660, площадью 150 кв.м, по адресу: <...>, пом.н-1, в соответствии со схемой раздела (вариант №2), определенной заключением эксперта №359/16 от 27.01.2021, а именно: выделив в общую долевую собственность индивидуальных предпринимателей ФИО1 (размер доли 60/105) и ФИО2 (размер доли 45/105) нежилое помещение общей площадью 100,4 кв.м, которое включает в себя следующие помещения: часть помещения №2 (основное) площадью 22,8 кв.м; №3 (основное) площадью 63,8 кв.м; №4 (подсобное) площадью 5,4 кв.м; №5 (подсобное) площадью 2 кв.м; №6 (туалет) площадью 1,1 кв.м; №7 (коридор) площадью 5,3 кв.м; а в собственность ФИО1 – нежилое помещение площадью 48,92 кв.м, которое включает в себя следующие помещения: №1 (основное) площадью 42,7 кв.м; часть помещения №2 (2.1) (основное) площадью 6,22 кв.м.

Обязать индивидуальных предпринимателей ФИО1 и ФИО2 выполнить работы по приведению помещений в соответствии со схемой раздела (вариант №2), определенной заключением эксперта №359/16 от 27.01.2021, согласно локальной смете №2 на сумму 43 263 руб., а именно: устройство перегородки t=120 мм в помещении №2 (согласно схеме – см. Графическое приложение №3); перенос отопительного прибора (батареи) в помещении №2 (согласно схеме – см. Графическое приложение №3); устройство дверного проема в помещении №2 (согласно схеме – см. Графическое приложение №3); установка входной двери в помещении №2 (согласно схеме – см. Графическое приложение №3).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 37 639 руб. 45 коп., в том числе 31 150 руб. – компенсация за отступление от идеальных долей, 6 489 руб. 45 коп. – стоимость работ и затрат по разделу нежилого помещения, а также судебные расходы в сумме 53 000 руб., в том числе 3 000 руб. – по оплате государственной пошлины, 50 000 руб. – расходы по оплате судебной экспертизы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 37 639 руб. 45 коп., в том числе – 31 150 руб. – компенсация за отступление от идеальных долей, 6 489 руб. 45 коп. – стоимость работ и затрат по разделу нежилого помещения, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

Судья Аверьянов С.В.