Постановление от 29 июля 2024 г. по делу № А80-91/2022

Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000,

официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 06АП-3072/2024
29 июля 2024 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2024 года.Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2024 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сапрыкиной Е.И.

судей Мильчиной И.А., Швец Е.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пинегиной В. А.

без участия представителей сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования Чукотский муниципальный район

на решение от 03.05.2024 по делу № А80-91/2022

Арбитражного суда Чукотского автономного округа

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Ирбис»

о признании незаконным бездействия Администрации муниципального образования Чукотский муниципальный район, Управления финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования Чукотский муниципальный район и обязании предоставить право выкупа

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Ирбис» (далее - ООО «Ирбис») обратилось в Арбитражный суд Чукотского автономного округа с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании незаконным бездействия Администрации муниципального образования Чукотский муниципальный район (далее – администрация) и Управления финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования Чукотский муниципальный район (далее – управление), выразившегося в неисполнении обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ); об обязании управления совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в отношении следующего имущества - нежилого помещения, общей площадью 687 кв.м, расположенного по адресу: 689300, Чукотский автономный округ, <...>, а именно обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, в 2-месячный срок с даты вступления в силу решения суда; направить ООО «Ирбис» проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества; обязании администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Ирбис» путем принятия решения об условиях приватизации в отношении следующего имущества: нежилого помещения, общей площадью 687 кв.м, расположенного по адресу: 689300, Чукотский автономный округ, <...>.

Решением суда от 03.05.2024 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным судебным актом, управление заявило апелляционную жалобу, в которой просило его отменить.

По мнению апеллянта, судом нарушены положения закона №159-ФЗ и ГК РФ, а также не учтены разъяснения Федеральной службы Росреестра, а также судебная практика.

ООО «Ирбис» в отзыве на жалобу выразило несогласие с изложенными в ней доводами, настаивало на законности судебного решения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе с учетом опубликования соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку в судебное заседание своих представителей не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы с учетом отзыва, апелляционный суд приходит к следующему.

Из материалов дела видно, что между управлением (Арендодатель) и ООО «Ирбис» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности муниципального образования Чукотский муниципальный район от 26.01.2019 № 4, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование нежилое помещение площадью 450,0 кв.м в нежилом 2-этажном здании, общей площадью 1104,6 кв.м, расположенном по адресу: 689300, Чукотский автономный округ, <...>. Срок действия договора с 26.01.2019 г. по 26.12.2019 г. (пункты 1.1, 2.1).

В соответствии с пунктом 1.2 договора нежилое помещение передано ООО «Ирбис» по акту приема-передачи недвижимого имущества от 26.01.2019.

Также в отношении указанного нежилого помещения между управлением (Арендодатель) и ООО «Ирбис» (Арендатор) заключены договоры аренды нежилого помещения муниципальной собственности муниципального образования Чукотский муниципальный район: от 03.02.2020 № 3 со сроком действия, в редакции дополнительного соглашения от 27.01.2020, с 27.12.2019 по 05.03.2020 Нежилое помещение передано ООО «Ирбис» по акту приема-передачи недвижимого имущества от 03.02.2020; от 06.03.2020 № 6 со сроком действия с 06.03.2020 по 05.02.2021

Нежилое помещение передано ООО «Ирбис» по акту приема-передачи недвижимого имущества от 06.03.2020.

Дополнительным соглашением от 24.02.2021 стороны внесли изменения в договор от 06.03.2020 № 6 в части срок его действия, определив такой срок: с 06.02.2021 по 05.01.2022.

Соглашением от 23.08.2021 стороны решили расторгнуть договор от 06.03.2020 № 6. Нежилое помещение возвращено Арендодателю по акту от 23.08.2021.

В дальнейшем, управление (Арендодатель) и ООО «Ирбис» (Арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности муниципального образования Чукотский муниципальный район от 24.08.2021 № 19, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование нежилое помещение площадью 689,10 кв.м, расположенное на 2 этаже в 2-этажном нежилом здании, общей площадью 1104,6 кв.м, с кадастровым номером: 87:08:000000:919, находящемся по адресу: 689300, Чукотский автономный округ, <...>. Срок действия договора с 24.08.2021 по 24.07.2022 (пункты 1.1, 2.1).

Нежилое помещение передано ООО «Ирбис» по акту приема-передачи недвижимого имущества от 24.08.2021.

17.01.2022 ООО «Ирбис» обратилось к администрации с заявлением о намерении выкупить арендуемое им с 26.01.2019 нежилое помещение площадью 450,0 кв.м в нежилом 2-этажном здании, общей площадью 1104,6 кв.м, расположенном по адресу: 689300, Чукотский автономный округ, <...>, полагая, что обладает правом выкупа данного помещения на основании статьи 3 Закона №159-ФЗ, но письмом от 03.02.2022 № 04-01-12/305 последняя отказала со ссылкой на то, что испрашиваемое помещение не сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости и является частью здания, где осуществить раздел нежилого помещения, путем выделения запрашиваемого объекта технически невозможно.

Полагая, что данные действия администрации и управления являются незаконными и нарушающими прав, общество обратилось в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для этого процессуальный закон предусматривает совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого акта, действий (бездействия) закону или иному правовому акту и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о наличии совокупности указанных условий.

Возражения управления сводятся к несогласию с данным выводом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества урегулированы Законом № 159-ФЗ.

Из положений статьи 3 данного Закона следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 указанной статьи при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в 2-месячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ перечислены два основания, по которым уполномоченный орган имеет право отказать заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Федерального закона требованиям и (или) если отчуждение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами.

В пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» даны разъяснения, согласно которым, по смыслу Федерального закона № 159-ФЗ, объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. Законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.

В соответствии с пунктом 3.2 решения Совета депутатов муниципального образования Чукотский муниципальный район от 20.02.2006 № 99 «О приватизации имущества муниципального образования Чукотский муниципальный район» (в редакции от 10.12.2018, далее - Положение о приватизации) решения об условиях приватизации муниципального имущества принимаются администрацией.

Пунктом 1.6.3 раздела 1 указанного Положения установлено, что управление осуществляет подготовку к приватизации и приватизацию муниципального имущества района в соответствии с действующим законодательством; является уполномоченным органом по управлению муниципальным имуществом Чукотского муниципального района, осуществляет функции продавца муниципального имущества от имени муниципального образования Чукотский муниципальный район, в том числе заключает договора купли-продажи муниципального имущества, осуществляет передачу муниципального имущества согласно актам приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1.1 Положения об Управлении финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования Чукотский муниципальный район", утвержденного решением Совета депутатов Чукотского муниципального района от 30.11.2010 № 171, управление является органом, проводящим единую государственную политику, регулирование в области имущественных отношений.

В силу пункта 2.3 Положения к задачам управления относится обеспечение проведения инвентаризации и оценки муниципального имущества в установленном порядке.

Постановлением Администрации муниципального образования Чукотский муниципальный район от 15.07.2013 № 42 (в редакции от 15.08.2019) утвержден Административный регламент по предоставлению муниципальной услуги в рамках реализации Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (пункт 1.1), муниципальная услуга предоставляется управлением (пункт 2.2.1).

Таким образом, администрация и управление являются надлежащими уполномоченными органами по реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендованного муниципального имущества Чукотского муниципального района.

Из материалов настоящего дела следует, что ООО «Ирбис» соответствует требованиям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ: относится к субъектам малого предпринимательства; у него отсутствует задолженность по арендной плате; им соблюден порядок реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений.

Вместе с тем, отказывая в предоставлении преимущественного права на выкуп данного помещения, администрация сослалась на то, что арендуемое заявителем помещение невозможно сформировать и использовать как обособленный объект.

По ходатайству ООО «Ирбис» для установления факта обособленности спорного помещения определением арбитражного суда от 22.03.2023 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Ассоциации «Объединение судебных экспертов»; на разрешение эксперта поставлен вопрос о возможности сформировать в качестве обособленного объекта нежилое помещение, общей площадью 450 кв.м, расположенное в нежилом двухэтажном здании, общей площадью 1104,6 кв.м, по адресу: 689300, Чукотский автономный округ, <...>, без каких-либо дополнительных условий.

Согласно заключению эксперта от 15.10.2023 № 079А-2023-05, сформировать в качестве обособленного объекта нежилое помещение, общей площадью 450 кв.м, расположенное в нежилом двухэтажном здании, общей площадью 1104,6 кв.м, по адресу: 689300, Чукотский автономный округ, <...>, без каких-либо дополнительных условий возможно. При этом эксперт установил, что общая площадь арендуемых площадей согласно экспертному осмотру (пом. № 7, пом. № 6 Лит А1 и пом. № 1 Лит А и антресоль) 614,14 кв.м; общая площадь арендуемых помещений согласно техническому плану от 06.09.2022 (пом. № 7, пом. № 6 Лит А1 и пом. № 1 Лит А и антресоль) 687 кв.м. Разница составила 72,86 кв.м, при этом данное расхождение не влияет на возможность выдела помещений как обособленных и дальнейшую их эксплуатацию без каких-либо дополнительных условий. Также отметил, что ввиду неверного формирования технической документации пор объекту 1104,6 кв.м, а именно помещения № 6 Лит. А1, помещений № 1 Лит. А и антресоли 20 кв.м, определить границы и какие именно помещения входят в состав 450 кв.м не представляется возможным; необходимо уточнить состав данного помещения, как по наименованию, так и по площадям; а также уточнил, что все помещения, указанные в выводах исследовательской части обладают признаками обособленности и автономности в инженерных системах (электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление) и не требуют дополнительных условий.

Правильность и полнота ответов эксперта на поставленный перед ним вопрос подтверждены Ассоциацией «Объединение судебных экспертов» в письме от 24.01.2024 №015А.

В свою очередь, ни администрация, ни управление не представили доказательств того, что испрашиваемое в собственность заявителем нежилое помещение не может быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости.

Оценив заключения экспертов по критериям относимости, достаточности и соответствия требованиям законодательства, которые не содержат противоречий, неясностей и не вызывают сомнений в их обоснованности, содержат полные ответы на поставленные вопросы, суд первой инстанции принял их качестве надлежащих доказательств в порядке главы 7 АПК РФ.

Каких-либо надлежащих доказательств, опровергающих выводы, изложенные в экспертном заключении № 079А-2023-05, равно как и наличия оснований для проведения дополнительной или повторной экспертизы в соответствии с положениями статьи 87 АПК РФ, заинтересованными лицами в материалы настоящего дела не представлено.

Ссылки администрации и управления на заключения кадастрового инженера Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 06.09.2022 №№ 270, 271 и справку МУП «Айсберг» от 12.09.2022 № 2286 не приняты во внимание арбитражным судом, поскольку Законом № 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости, а сами по себе указанные документы не опровергают вышеуказанные вывод эксперта о возможности формирования спорных площадей в качестве обособленного объекта.

При этом как верно отметил арбитражный суд, справка от 12.09.2022 № 2286 касается возможности формирования и выделения в пользование спорного помещения как обособленного объекта исключительно с точки зрения имеющихся в этом помещении инженерных коммуникаций (тепло- и водоснабжение, электроснабжение), тогда как эти обстоятельства не являются юридически значимыми для оценки рассматриваемого вопроса.

Таким образом, наличие общих инженерных коммуникаций в здании и непосредственно в спорном арендуемом помещении в данном конкретном случае не может расцениваться как законное препятствие для реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого помещения.

Также судом первой инстанции обоснованно учтено, что выше поименованные договоры аренды заключены в отношении муниципального имущества как самостоятельного объекта недвижимого имущества, участвующего в связи с этим в гражданском обороте в качестве индивидуально определенного объекта гражданских прав.

Указание управления на наличие разъяснений Федеральной службы Росреестра также отклоняется, поскольку письма не относится к числу нормативных правовых актов, применяемых судами, арбитражными судами при рассмотрении и разрешении соответствующих дел, следовательно, содержащиеся в нем разъяснения не являются обязательными для судов.

Довод апеллянта о том, что у общества отсутствует преимущественное право на выкуп спорного недвижимого имущества, поскольку договор аренды не зарегистрирован в ЕГРН, следовательно, не может считаться заключенным, не принимается во внимание судебной коллегии, поскольку в данном случае договор сторонами обоюдно исполнялся; управление передало объект аренды и получало арендную плату.

Кроме того, принимая во внимание правовую позицию, изложенную в изложенной в пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», нельзя признать добросовестным поведение органа, проводящего регулирование в области имущественных отношений от имени муниципального образования, ссылающегося на не заключенность договора аренды только после обращения общества с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Оценив в совокупности установленные по делу обстоятельства, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о том, что арендуемое ООО «Ирбис» помещение может быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости, а значит, может выступать предметом приватизации и предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права, предоставленного Законом № 159-ФЗ.

Следовательно, у администрации отсутствовали правовые основания для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение находящегося в муниципальной собственности испрашиваемого объекта недвижимости.

Также суд второй инстанции соглашается с выводами арбитражного суда, которыми согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, он обязал заинтересованных лиц устранить нарушения прав и законных интересов общества в соответствии с действующим законодательством.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм права.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, а направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чукотского автономного округа от 03.05.2024 по делу № А80-91/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий

Е.И. Сапрыкина

Судьи

И.А. Мильчина


Е.А. Швец