Решение от 12 августа 2018 г. по делу № А41-45508/2018

Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-45508/18
13 августа 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 08 августа 2018 года

Полный текст решения изготовлен 13 августа 2018 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.Б. Семёновой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации городского округа Балашиха (адрес: 143912, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 11.01.2016)

к обществу с ограниченной ответственностью «Академстрой» (адрес: 127299, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 22.08.2005           )

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (адрес: 143969, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации 18.08.2000)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 27.12.2010 №119-П  за период с 1 квартал 2017 по состоянию на 15.02.2018 в размере 1 650 643 руб. 80 коп., а также пени в размере 280 608 руб. 16 коп., о расторжении договора аренды земельного участка от 27.12.2010 №119-П,

при участии в судебном заседании – согласно протоколу, 



УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Балашиха (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Академстрой  (далее – ответчик) со следующими требованиями:

- взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды от 27.12.2010 № 119-П  за 1 квартал 2017 в размере 1 650 643 руб. 80 коп., пени в размере 280 608 руб. 16 коп. за период с 16.03.2017 по 115.02.2018;

- расторгнуть с ответчиком договор аренды от 27.12.2010 №119-П;

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Министерство имущественных отношений Московской области.

Представители истца в судебном заседании поддержал доводы искового заявления, просил исковое заявление удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против доводов искового заявления, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, объяснения представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 27.12.2010 № 119-П (далее – договор).

Согласно условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 2,3000 га категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:15:04 01 01:471, в границах, указанных в кадастровом паспорте, расположенный по адресу: <...> для строительства и размещения торгово-складского комплекса.

Срок аренды установлен с 27.12.2010 по 26.12.2059 (49 лет).

Согласно пункту 4.4.4 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и в сроки, установленные Договором.

Арендная плата вносится арендатором в полном объеме для юридических лиц ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.

В соответствии с пунктом 3.5 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно- территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

Однако, абзацем 2 указанного пункта предусмотрено, что исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре.

В соответствии с пунктом 4.2.4 договора арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора в случаях, указанных в пунктах 3.2, 3.5 договора.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Таким образом, арендная плата по договору аренды является регулируемой в силу пункта 3.5 договора.

Истцом представлен расчет размера арендной платы за 1 квартал 2017 года. Расчет судом проверен. Ответчик контррасчет не представил.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований или возражений.

Учитывая то, что арендная плата по договору является регулируемой, несоблюдение арендодателем условий пункта 4.2.4 договора не является основанием для освобождения арендатора от ее уплаты, в связи с чем исковые требования в этой части признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению, на основании статей 307, 309, 310, 614 Гражданского кодекса в заявленном размере.

Между истцом и ответчиком в соответствии с абзацем первым статьи 331 Гражданского кодекса договоре было достигнуто соглашение о неустойке в соответствии с которым стороны определили, что в случае нарушения сроков оплаты истец вправе потребовать от ответчика уплаты неустойки.

Как установлено судом, денежное обязательство ответчика по внесению арендной платы в установленный договором срок исполнено не было, в связи с чем суд приходит к выводу, что он обязан помимо задолженности по договору уплатить истцу и неустойку.

В силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса должник не может считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В силу пункта 1 статьи 406 Гражданского кодекса кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.11.2017 по делу № А40-69823/17, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2018 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 9 954 506,60 руб. по договору аренды за период 2 квартал 2015 года по 4 квартал 2016 года.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу о том, что ответчик знал о том, что арендная плата по договору является регулируемой.

Согласно договору аренды за несвоевременное внесение арендной платы начисляется пени в размере 0,05 % от суммы, подлежащей уплате в бюджет.

Истец на основании договора аренды начислил пеню в размере 280 608,16 руб. за период с 15.03.2017 по 15.02.2018.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.

Судом расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан верным.

Ходатайство ответчика о снижении размера неустойки и применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется, поскольку несоразмерность взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательств судом не установлена.

В соответствии с п. 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 ГК РФ", доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки.

Согласно пункту 75 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений. Следовательно, должник обязан предоставить доказательства явной несоразмерности неустойки, а также доказательства того, что кредитор может за счет неустойки получить необоснованный размер выгоды, поскольку в предпринимательских отношениях сторон презюмируется соразмерность установленной сторонами в договоре финансовой санкции последствиям нарушения обязательства.

Между тем, доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, обосновывающих необходимость применения судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик не представил.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Условия договора, по общему правилу, определяются по усмотрению сторон в силу статьи 421 ГК РФ. Заключая договор, ответчик был осведомлен о размере ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязательств. Следовательно, ответчик знал о наличии у него обязанности выплатить покупателю неустойку в согласованном размере в случае просрочки исполнения обязательств.

Ответчик является коммерческой организацией (ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации), осуществляет предпринимательскую деятельность, каковой, согласно ст. 2 ГК РФ, является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Субъекты предпринимательской деятельности осуществляют эту деятельность с определенной степенью риска и несут ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств независимо от наличия в этом их вины (абз. 3 п. 1 ст. 2, п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Принимая во внимание фактические обстоятельства по делу, учитывая отсутствие доказательств чрезмерности взыскиваемой на основании согласованного сторонами условия в договоре неустойки, суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайство ответчика о применении статьи 333 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса), в том случае, если указанные условия не соблюдены, то исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.

Исходя из изложенного, в том случае, если имеются основания для расторжения договора аренды, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец представил в материалы дела претензию, в которой указывает на необходимость погашения спорной задолженности, в случае неоплаты задолженности предлагает в добровольном порядке подписать соглашение о расторжения договора, а в случае уклонения от подписания соглашения о расторжении договора указывает на намерение обратиться в суд с соответствующим иском.

Таким образом, досудебный порядок истцом соблюден.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса  Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из буквального толкования п. 3 ст. 619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Между тем, в настоящем споре требования о расторжении договора заявлены в связи с неисполнением обязательств по оплате задолженности за один период – 1 квартал 2017 года.

С учетом того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что ответчиком не исполнено обязательство по уплате арендной платы за предыдущий период, а в расчете истца указано на произведенную ответчиком 06.04.2017 частичную оплату, требование о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежит.

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено ходатайство о прекращении производства по делу в виду подсудности настоящего спора Арбитражному суду города Москвы.

По общему правилу, содержащемуся в статье 35 АПК РФ, иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика.

Подсудность, установленная статьями 35 и 36 АПК РФ, может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к своему производству (статья 37 АПК РФ).

Вместе с тем часть 1 статьи 38 АПК РФ устанавливает правила исключительной подсудности и предусматривает, что иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. Указанный перечень не является закрытым.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

В основе определения исключительной подсудности лежит предмет требования, его специфика предопределяет место рассмотрения.

В рамках настоящего дела рассматриваются требования, в том числе и о расторжении договора аренды земельного участка.

Данный договор зарегистрирован Управлением Росреестра 24.06.2011, что подтверждается регистрационной записью № 50-50-15/001/2011-323.

Согласно кадастровому паспорту указанный земельный участок расположен в Московской области.

В случае удовлетворения требования о расторжении зарегистрированного договора аренды исполнение судебного акта повлечет необходимость государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) недвижимого имущества арендой, порожденной указанным спорным договором, и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу о том, что спор о расторжении договора аренды должен рассматриваться в Арбитражном суде Московской области.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Академстрой" в пользу Администрации городского округа Балашиха задолженность по договору аренды земельного участка от 27.12.2010 № 119-П за 1 квартал 2017 в размере 1 650 643 руб. 80 коп., пени за период с 16.03.2017 по 15.02.2018 в размере 280 608 руб. 16 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Академстрой" в федеральный бюджет Российской Федерации государственную пошлину в размере 32 313 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.



Судья                                                                                        А.Б. Семёнова