Решение от 5 мая 2023 г. по делу № А17-8388/2022

14/2023-41296(1)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б

http://ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-8388/2022
г. Иваново
05 мая 2023 года
Резолютивная часть решения оглашена 03 мая 2023 года Полный текст решения изготовлен 05 мая 2023 года

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Балашовой Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гусевой М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Иванова (ИНН <***>, ОГРН <***>, город Иваново) к обществу с ограниченной ответственностью «Верамарк» (ИНН <***>, ОГРН <***>, город Иваново) о взыскании 16 843 501 руб. 53 коп., при участии:

от истца – ФИО1, представителя по доверенности от 15.09.2021, установил:

Администрация города Иванова (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Верамарк» (далее - ООО «Верамарк», ответчик) о взыскании 17 055 853 руб. 84 коп., в том числе: 16 274 208 руб. 22 коп. задолженности за период с 01.07.2019 до 01.01.2022 по договору аренды № С-3/03-1788 от 01.06.2015 земельного участка с кадастровым номером 37:24:030617:31 площадью 2 171 кв.м, расположенного по адресу: <...>, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности (при условии соблюдения принципов силуэта застройки и размещения градостроительных акцентов) с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного назначения, 781 645 руб. 62 коп. пени за период с 01.10.2019 до 01.01.2022.

Определением суда от 12 сентября 2022 года исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокольным определением суда от 06 октября 2022 года дело назначено к судебному разбирательству. Рассмотрение дела откладывалось.

При рассмотрении спора по существу представитель истца уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за


пользование земельным участком в сумме 16 131 764 руб. 38 коп. за период с 09.07.2019 до 01.01.2022, 711 737 руб. 15 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2020 до 01.01.2022. Уточненные исковые требования представитель истца поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, заявлении об уточнении, отметил, что на земельном участке располагался объект незавершенного строительства, принадлежащий ответчику.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал, указал, что истец отказал в заключении договора аренды для завершения строительства на земельном участке, оспаривал зарегистрированное право собственности ответчика на объект незавершенного строительства. Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. В ходе рассмотрения дела представил контррасчет исковых требований, пояснил, что после расторжения договора задолженность должна быть рассчитана в соответствии с решением Ивановской городской Думы № 257 от 01.11.2006, корректирующий коэффициент должен быть применен в размере 0,001 (использование земель для многоэтажной застройки).

В судебном заседании объявлялся перерыв.

После перерыва представитель ответчика в судебное заседание не явился, заявлений, ходатайств не поступило.

Принимая во внимание принятые со стороны суда меры по надлежащему уведомлению ответчика, дело в соответствии с положениями статей 123, 15, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие его представителей.

Заслушав в ходе рассмотрения дела представителей сторон, изучив исковое заявление и представленные по делу документы, арбитражный суд установил.

На основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка № 24 (Лот № 2) от 20.05.2015 администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ВЕРАМАРК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № С-3/031788 от 01.06.2015. По договору арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 37:24:030617:31, площадью 2 171 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности (при условии соблюдения принципов силуэта застройки и размещения градостроительных акцентов) с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного назначения. Срок аренды установлен на 48 месяцев со дня подписания договора аренды (пункт 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договором аренды стороны установили размер арендной платы на 2015 – 2019 годы, предусмотрели, что арендная плата уплачивается арендатором самостоятельно ежеквартально: за первый, второй, третий кварталы – не позднее 30 числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал – не позднее 15 ноября (пункты 3.1, 3.2 договора).

26 февраля 2016 года ответчику выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке. Ответчиком и


третьими лицами заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 15.11.2017 по делу № А175439/2017 договор аренды расторгнут.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 26.12.2019 по делу № А175392/2019 ответчик признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

По уточненному расчету истца за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 16 131 764 руб. 38 коп. за период с 09.07.2019 до 01.01.2022.

За несвоевременное перечисление арендной платы ответчику начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 711 737 руб. 15 коп. за период с 01.10.2020 до 01.01.2022 (с учетом уточнения исковых требований).

В адрес ответчика истцом направлялась претензия от 08.10.2021 с предложением в добровольном порядке погасить задолженность по арендной плате и процентам за пользование чужими денежными средствами.

В связи с неуплатой ответчиком задолженности истец обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

28 марта 2023 года сторонами заключен договор аренды № СН-03-2271 земельного участка с кадастровым номером 37:24:030617:31 площадью 2 171 кв.м, расположенного по адресу: <...>, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно собственнику объекта для завершения его строительства.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению об удовлетворении исковых требований в части.

Правовые отношения по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.


В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При заключении договора аренды земельного участка стороны согласовали его существенные (необходимые) условия: размер и местонахождение земельного участка, его разрешенное использование (для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности), размер арендной платы, порядок ее уплаты, договор подписан сторонами без разногласий и дополнений, в установленном законом порядке зарегистрирован и не оспорен.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности, при этом каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Как указывалось выше, представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал, указал, что истец отказал в заключении договора аренды для завершения строительства на земельном участке, оспаривал зарегистрированное право собственности ответчика на объект незавершенного строительства, договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. В ходе рассмотрения дела представил контррасчет исковых требований, пояснил, что после расторжения договора задолженность должна быть рассчитана в соответствии с решением Ивановской городской Думы № 257 от 01.11.2006, корректирующий коэффициент должен быть применен в размере 0,001 (использование земель для многоэтажной застройки).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договор аренды и назначению имущества.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из положений указанных выше статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в


обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм в совокупности со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату подписания договора аренды) в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (часть 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее - постановление Пленума № 6), в соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

По общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса


Российской Федерации, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности, несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков) (пункт 39 постановления Пленума № 6).

Данная позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810 по делу № А11-9358/2017.

Из представленных истцом документов следует, что органом местного самоуправления предпринимались действия по снятию земельного участка с кадастровым номером 37:24:030617:31, площадью 2 171 кв.м., с кадастрового учета. Из указанного земельного участка и участка с кадастровым номером 37:24:030617:64 был образован земельный участок с кадастровым номером 37:24:030617:1030, площадью 3 169 кв.м. и поставлен на кадастровый учет 16.04.2019, снят с кадастрового учета 15.03.2021, запись о земельном участке с кадастровым номером 37:24:030617:31 площадью 2 171 кв.м. в реестре восстановлена.

01 марта 2021 года зарегистрировано право собственности ответчика на объект незаверенного строительства, расположенный на спорном земельном участке.

Администрация в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ответчика обратилась с требованиями о признании отсутствующим зарегистрированного права ответчика на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 37:24:030617:31. Определением Арбитражного суда Ивановской области от 17.10.2022 в удовлетворении требований отказано. Постановлением Арбитражного суда Волго – Вятского округа от 27.04.2023 судебные акты первой и апелляционной инстанций отменены, требования администрации удовлетворены.

В соответствии с положениями части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» также установлено, что взыскание арендной платы за


фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Доказательства возврата земельного участка после прекращения действия договора аренды в материалы дела не представлены.

Как указано выше в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельный участок предоставлялся арендатору для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности (при условии соблюдения принципов силуэта застройки и размещения градостроительных акцентов) с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного назначения.

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается факт нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежавшего ответчику.

Ответчик заявлением от 12.04.2021 обращался к истцу с просьбой заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:030617:1030 для завершения строительства объекта. Письмом от 27.04.2021 в предоставлении земельного участка отказано в связи с непредставлением необходимых документов, а также в связи со снятием участка с кадастрового учета.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 09 июля 2019 года по делу № А17-5392/2019 принято к производству заявление о признании ответчика несостоятельным (банкротом), далее вынесено определение от 10 сентября 2019 года о применении при рассмотрении дела о банкротстве ООО «Верамарк» правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков», решением от 26 декабря 2019 года ответчик признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

При этом судом установлено, что в соответствии с нормами Закона о банкротстве, целью введения конкурсного производства в отношении застройщика является предоставление участникам строительства гарантий по защите их прав и интересов, приоритет заявления Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» перед заявлениями иных кредиторов, с одновременной отменой общего порядка календарной очередности рассмотрения заявлений кредиторов о банкротстве застройщика, установленный в п.2.6 ст. 201.1 Закона о банкротстве, является специальной нормой, устанавливающей особый порядок правового регулирования признания застройщика банкротом.

Пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что дела о банкротстве юридических лиц и граждан рассматриваются арбитражным судом по правилам,


предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 63 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.

Статьей 134 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что вне очереди за счет конкурсной массы погашаются требования кредиторов по текущим платежам преимущественно перед кредиторами, требования которых возникли до принятия заявления о признании должника банкротом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 указанного Закона под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 60 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона № 296-ФЗ от 30.12.2008 «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что исходя из положений абзаца пятого пункта 1 статьи 4, пункта 1 статьи 5 и пункта 3 статьи 63 Закона о банкротстве в редакции Закона № 296-ФЗ текущими являются только денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после возбуждения дела о банкротстве.

Пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 63 от 23.07.2009 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» установлено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими. По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

При решении вопроса о квалификации в качестве текущих платежей требований о применении мер ответственности за нарушение обязательств (возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства,


взыскании неустойки, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами) судам необходимо принимать во внимание следующее. Требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, относящихся к текущим платежам, следуют судьбе указанных обязательств (пункт 11 вышеуказанного Постановления № 63).

В рассматриваемом деле уточненные исковые требования заявлены о взыскании задолженности по арендной плате за периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве, следовательно, заявленные к взысканию платежи являются текущими. При этом взыскание задолженности должно производиться с учетом требований Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В рассматриваемом деле задолженность взыскивается в соответствии с условиями ранее заключенного сторонами договора аренды земельного участка, предоставленного арендатору для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности (при условии соблюдения принципов силуэта застройки и размещения градостроительных акцентов) с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного назначения. Как указывалось выше, договор аренды расторгнут.

При наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежавшего ответчику, отсутствуют безусловные доказательства невозможности использования земельного участка. Также ответчиком не представлены доказательства наличия недостатков переданного в аренду земельного участка или ухудшения его состояния. Таким образом, объективная невозможность исполнения обязательства, имеющая неустранимый (постоянный) характер, не наступила после возникновения обязательства, и арендодатель в период с 09.07.2019 до 01.01.2022 вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Арбитражный суд Волго – Вятского округа, рассмотрев в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ответчика требование администрации о признании отсутствующим зарегистрированного права ответчика на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 37:24:030617:31, определил, что государственная регистрация права собственности на объект, не имеющий признаков недвижимости, расположенный на принадлежащем другому лицу на праве собственности земельном участке, является, по существу, обременением прав собственника (законного владельца) этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий и влечет распространение на земельный участок правового режима, установленного законодательством Российской Федерации для недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 № 304-КГ16-761). В


рассмотренном случае сохранение государственной регистрация права собственности должника на объект, не являющийся недвижимой вещью и расположенный на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, нарушает права администрации, поскольку ограничивает возможность реализации ею правомочий публичного собственника.

В тоже время, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что истцом после расторжения договора аренды совершались действия по снятию земельного участка с кадастрового учета, в заключении договора аренды для продолжения строительства ответчику отказано, истец в судебном порядке оспаривал право собственности ответчика на объект незавершенного строительства. Указанные обстоятельства сделали невозможным в период с 09.07.2019 до 01.01.2022 заключение договора аренды земельного участка для продолжения строительства. При этом судом учтено, что в указанный период, несмотря на снятие земельного участка с кадастровым номером 37:24:030617:31 с кадастрового учета, ответчик зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном участке, следовательно, в любом случае имело место пользование спорным земельным участком. Однако, в случае заключения договора аренды для завершения строительства размер арендной платы был бы установлен исходя из Постановления Правительства Ивановской области от 25.08.2008 № 225-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», принятого в соответствии с Законом Ивановской области от 06.05.2008 № 26-ОЗ (с учетом положений Закона от 02.03.2015 № 10-ОЗ), и решения Ивановской городской Думы № 257 от 01.11.2006 «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности городского округа Иваново, и размеров корректирующих коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах городского округа Иваново Ивановской области, и земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности городского округа Иваново, предоставленные в аренду без торгов», с применением корректирующего коэффициента в размере 0,001. В заключенном сторонами договоре аренды спорного земельного участка № СН-03- 2271 от 28.03.2023 размер арендной платы определен исходя из вышеуказанного корректирующего коэффициента.

Методикой расчета арендной платы за пользование земельными участками, утвержденной Постановлением Правительства Ивановской области от 25.08.2008 № 225-п (в редакции Постановления Правительства Ивановской области от 21.12.2016 № 427-п) предусмотрено, что арендная плата за год за пользование земельным участком рассчитывается ежегодно по формуле:

АП = КСЗУ x Ккор. x К, где: АП - арендная плата за год, руб.; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Ккор. - корректирующий коэффициент, устанавливаемый и дифференцируемый в зависимости от категории и разрешенного использования земельного участка;

К - коэффициент, соответствующий произведению годовых индексов потребительских цен (тарифов) на товары и платные услуги по Ивановской области по официальным данным территориального органа Федеральной службы


государственной статистики по Ивановской области (по состоянию на декабрь предыдущего года) за период, начинающийся с года, следующего за годом введения в действие результатов государственной кадастровой оценки земель.

Значение К в первый год применения результатов государственной кадастровой оценки земель для определения величины арендной платы за земельный участок принимается в размере, равном 1.

В остальных случаях значение К определяется по формуле: К = К1 x К2 x ... x Кn, где:

К1, К2, ..., Кn - годовые индексы потребительских цен (тарифов) на товары и платные услуги по Ивановской области по официальным данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Ивановской области (установленные по состоянию на декабрь предыдущего года и опубликованные на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики www.gks.ru) за период, начинающийся с года, следующего за годом введения в действие результатов государственной кадастровой оценки земель.

В случае наличия удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка арендная плата за год за пользование земельным участком рассчитывается по формуле:

АП = УПКСЗУ x S x Ккор. x К, где: АП - арендная плата за год, руб.;

УПКСЗУ - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м;

S - площадь земельного участка, кв. м;

Ккор. - корректирующий коэффициент, устанавливаемый и дифференцируемый в зависимости от категории и разрешенного использования земельного участка;

К - коэффициент, соответствующий произведению годовых индексов потребительских цен (тарифов) на товары и платные услуги по Ивановской области по официальным данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Ивановской области (по состоянию на декабрь предыдущего года) за период, начинающийся с года, следующего за годом введения в действие результатов государственной кадастровой оценки земель.

Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

При изложенных обстоятельствах суд, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о наличии обязанности ответчика по оплате пользования участком в период с 09.07.2019 до 01.01.2022, однако с учетом фактических обстоятельств дела, учитывая действия истца, расторжение договора аренды, признание ответчика несостоятельным (банкротом) с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков», наличие неопределенности в дальнейшей возможности использования участка, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в сумме 6 202 руб. 53 коп. за период с 09.07.2019 до 01.01.2022 (расчет приложен к материалам дела).


Статьями 307 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона в установленные сроки, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

С учетом прекращения действия договора аренды за несвоевременное перечисление арендной платы за пользование спорным земельным участком ответчику начислены проценты за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 ГК РФ, то положения пункта 1 статьи 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (пункт 4 статьи 395 ГК РФ).

Пунктом 66 вышеуказанного Постановления № 7 установлено, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016, разъяснено, что если размер процентов, рассчитанных на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, превышает размер неустойки, суд при установлении факта нарушения денежного обязательства удовлетворяет исковые требования частично в пределах размера суммы неустойки, подлежащей взысканию.

В рассматриваемом деле размер процентов за пользование чужими денежными средствами не превышает размер неустойки.

Статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

В соответствии с Указанием Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Согласно пункту 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других


сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ).

Принимая во внимание частичное удовлетворение исковых требований о взыскании суммы основного долга, требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат удовлетворению в сумме 265 руб. 30 коп. за период с 01.01.2020 до 01.01.2022 (расчет приложен к материалам дела).

Государственная пошлина по делу составляет 107 218 руб. (с учетом уточнения исковых требований) и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в сумме 41 руб. (пропорционально удовлетворенным исковым требованиям). Принимая во внимание, что при обращении с исковым заявлением истец государственную пошлину не уплатил в связи с тем, что в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь статьями 64, 65, 110, 156, 163, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Уточненные исковые требования удовлетворить в части.

2. Государственную пошлину в сумме 41 руб. отнести на ответчика.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Верамарк» (ИНН

<***>, ОГРН <***>):

1) в пользу администрации города Иванова (ИНН <***>, ОГРН

<***>) 6 202 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате и 265 руб.

30 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 2) в доход федерального бюджета 41 руб. государственной пошлины по делу.

4. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в

течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может

быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не

превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в

соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального

кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом

рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд

апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока

подачи апелляционной жалобы.

Жалобы (в том числе направленные посредством заполнения формы,

размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно -

телекоммуникационной сети «Интернет» (система «Мой арбитр»)) подаются

через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья Н.С. Балашова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 27.02.2023 10:43:00

Кому выдана Балашова Наталья Сергеевна