Решение от 29 марта 2021 г. по делу № А32-6709/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар

Дело № А32-6709/2021

Резолютивная часть решения оглашена 22.03.2021 года.

Полный текст решения изготовлен 29.03.2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: Управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: ООО «Кубань-Джип-Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:32:0702004:166 и продажи с публичных торгов,

о прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:32:0702004:8,

об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:32:0702004:8 по акту приема передачи,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 - по доверенности,

от ответчика: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район (далее – истец, управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Кубань-Джип-Центр» (далее – ответчик, общество), в котором просит:

- изъять у общества путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:32:0702004:166 площадью 98,8 кв.м., планируемое назначение: нежилое здание степень готовности объекта: 40%, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, станица Юго-Северная, секция 6 часть контура 10, 12;

- прекратить право аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:32:0702004:8, площадью 5800 кв. метров, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: «для строительства многотопливной АЗС», местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Тихорецкий район, станица Юго-Северная, секция 6 часть контура 10, 12;

- обязать общество возвратить управлению по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:32:0702004:8 площадью 5 800 кв. м., из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: «для строительства многотопливной АЗС», местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Тихорецкий район, станица Юго-Северная, секция 6 часть контура 10, 12;

- указать, что решение суда является основанием для аннулирования записи в ЕГРН об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:32:0702004:8 площадью 5800 кв. м., правом аренды общества.

Представитель истца настаивал на требованиях.

Ответчик отзыв не представил, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте уведомлен надлежащим образом.

Суд в порядке ч. 4 ст. 137 АПК РФ завершает предварительное судебное заседание и открывает судебное заседание в первой инстанции.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

На основании договора аренды земельного участка от 02.10.2014 № 3200003984 (далее – договор) обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:32:0702004:8 площадью 5800 кв. м., из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: «для строительства многотопливной АЗС», местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Тихорецкий район, станица Юго-Северная, секция 6 часть контура 10, 12.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости 07.07.2017 зарегистрировано право собственности ответчика на объект недвижимости: «Объект незавершенного строительства; кадастровый номер: 23:32:0702004:166, площадь: 98,8 кв. м.; планируемое назначение: нежилое здание, степень готовности объекта: 40%, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, станица Юго-Северная, секция 6 часть контура 10, 12» (далее-Объект).

Соглашением от 13.09.2017 договор аренды от 23.12.2013 № 5000003723 расторгнут.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 и подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) между управлением и обществом заключен договор аренды от 13.09.2017 № 3200004248 (далее-договор).

Согласно подпункту 7.1 Договора он вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации, и действует в течение 3 лет.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.11.2017, таким образом, срок его действия истек 11.11.2020.

По состоянию на 21.12.2020 степень готовности объекта составляет 40%, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.01.2020.

Согласно акту осмотра земельного участка от 27.11.2020 на спорном земельном участке имеется металлическая конструкция.

Ответчиком не была достигнута цель предоставления участка, поскольку в пределах срока действия договора строительство объекта ответчиком завершено не было, что послужило истцу основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Статья 3 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» дополнила часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации статьей 239.1 следующего содержания:

«Статья 239.1. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка

1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено».

При этом в пункте 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано следующее:

«Положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона».

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»:

«Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2015 года, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу».

Статьей 11 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В частности, в статье 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» пункт 21 был изложен в следующей редакции:

«21. В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом».

В соответствии с пунктом 21 статьи 1 Федеральный закон от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1, содержащей, в том числе, статью 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой:

«2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта».

Как следует из материалов дела, право на однократное предоставление без проведения торгов земельного участка в аренду для завершения строительства расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительством было реализовано и состоялось такое предоставление в аренду на трёхлетний срок для завершения строительства 13.09.2017, то есть после 01.03.2015 (введения в действие вышеупомянутых норм Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

На основании договора аренды от 13.09.2017 № 313200170010651 управление предоставила обществу спорный земельный участок сроком на три года для строительства многотопливной АЗС.

Данный договор аренды заключен в связи с истечением срока действия предыдущего договор аренды от 02.10.2014 № 3200003984 и его расторжением для завершения строительства многотопливной АЗС.

Таким образом, арендатор спорного земельного участка в 2017 году уже реализовал право на однократное предоставление без торгов земельного участка для завершения строительства расположенного на данном земельном участке объекта незавершенного строительства.

Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:32:0702004:166 процентом готовности 40% было зарегистрировано за ответчиком 07.07.2017.

Таким образом, общество реализовала право на однократное предоставление того же земельного участка в аренду без торгов на трехлетний срок для завершения строительства расположенного на участке незавершенного строительством объекта после 01.03.2015, то есть в соответствии с нормами, введёнными Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», следовательно не вправе рассчитывать на очередное предоставление того же земельного участка также без проведения торгов и для завершения строительства расположенного на участке объекта.

Правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 утверждены Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, согласно пункту 2 которых публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами (п.3 указанных правил). При этом, согласно п.21 названных правил, средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

До настоящего времени каких-либо действий по переоформлению прав на участок в связи с истечением срока действия договора со стороны Ответчика не совершалось, доказательств невозможности завершения строительства Объекта в пределах срока действия Договора не поступало.

Исходя из технических характеристик объекта, в течение срока действия договора какие-либо реальные действия, направленные на строительство объекта, обществом не произведены (степень готовности и площадь застройки объекта не изменились с момента государственной регистрации Объекта).

Совокупное толкование приведенных норм права и установленных в рамках спора обстоятельств, позволяет сделать вывод о том, что поскольку объект незавершенного строительства так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока спорного договора, уполномоченный орган правомерно обратился в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекс с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

На основании вышеизложенного, требования истца об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:32:0702004:166 и продажи с публичных торгов подлежат удовлетворению.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.12.2020 по делу № А32-46973/2019 и от 02.07.2020 по делу № А63-1041/2019

Также истцом заявлены требования о прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:32:0702004:8 и обязании возвратить его по акту приема передачи.

В данном деле цель предъявления исковых требований состоит не только в изъятии объекта и продаже с публичных торгов, но и в исключении из ЕГРН регистрационной записи об аренде земельного участка обществом, а также возврате спорного участка.

Как указано выше, согласно п. 7.1 договора срок его действия в течении 3 лет с момента его государственной регистрации, то есть до 11.11.2020.

Согласно п. 8.1 договора его действие прекращается по истечении срока аренды.

Следовательно у общества отсутствует титул на спорный земельный участок.

В соответствии с ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку судом удовлетворено требование об изъятии объекта и продаже ео с публичных торгов, требование истца о возврате земельного участка обосновано и подлежит удовлетворению.

В связи с прекращением договорных отношений суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на прекращение регистрационной записи об аренде земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости.

Так как требования истца признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению, то государственную пошлину в размере 6 000 руб. необходимо взыскать с ответчика в доход федерального бюджета (ст.110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Изъять у ООО «Кубань-Джип-Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:32:0702004:166 площадью 98,8 кв.м., планируемое назначение: нежилое здание, степень готовности объекта: 40%, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, станица Юго-Северная, секция 6 часть контура 10, 12, путём продажи указанного объекта с публичных торгов.

Обязать ООО «Кубань-Джип-Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить управлению муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район (ИНН <***>, ОГРН <***>) земельный участок с кадастровым номером 23:32:0702004:8 площадью 5800 кв. м., из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: «для строительства многотопливной АЗС», местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Тихорецкий район, станица Юго-Северная, секция 6 часть контура 10, 12, путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Прекратить право аренды ООО «Кубань-Джип-Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 23:32:0702004:8 площадью 5800 кв. м., из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: «для строительства многотопливной АЗС», местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Тихорецкий район, станица Юго-Северная, секция 6 часть контура 10, 12.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:32:0702004:8 арендой, зарегистрированной в пользу ООО «Кубань-Джип-Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на основании договора аренды земельного участка от 13.09.2017 № 3200004248 (дата государственной регистрации аренды: 10.11.2017; номер государственной регистрации аренды: 23:32:0702004:8-23/014/20176).

Взыскать с ООО «Кубань-Джип-Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.Ю. Савин