Решение от 5 июля 2018 г. по делу № А04-2229/2018

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-2229/2018
г. Благовещенск
05 июля 2018 года
изготовление решения в полном объеме


28 июня 2018 года

объявлена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Аныша Дениса Сергеевича,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Р.О.С.П.А.К. С/Х» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к
индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 311280106800011, ИНН <***>)

о взыскании 1 000 000 руб.,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Компания АЮСС» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в заседании:

от истца: не явился, извещен (ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 122, ч. 1 ст. 123 АПК РФ);

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 28.12.2016 № 28АА0830040, сроком на пять лет;

от третьего лица: не явился, извещен (ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 122, ч. 1 ст. 123 АПК РФ);

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Р.О.С.П.А.К. С/Х» (далее – истец, ООО «Р.О.С.П.А.К. С/Х») с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании денежных средств в размере 1 000 000 руб.

Определением от 12.04.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Компания АЮСС» (далее – третье лицо, ООО «Компания АЮСС»).

Исковые требования обоснованы тем, что 15.01.2018 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор субаренды нежилого помещения. 25.01.2018 между сторонами заключено соглашение о задатке, на основании которого истец перечислил ответчику денежные средства в сумме 1 000 000 руб. по платежному поручению № 27 от 06.02.2018. 12.02.2018 по итогам совместного осмотра объектов аренды, проводимого с ответчиком, было установлено, что предлагаемые в субаренду объекты не соответствуют критериям, установленным предварительным договором от 15.01.2018, в связи с чем, истец по вине ответчика не смог принять в аренду объекты аренды.

12.02.2018 истцом направлена претензия с требованием на основании статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и факта перечисления задатка в размере 1 000 000 руб. оплатить истцу 2 000 000 руб.

Ответчик в ответ на претензию 15.02.2018 перечислил 1 000 000 руб., иных оплат не последовало.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил дополнительные документы для приобщения к материалам дела, а также дополнительные пояснения к исковому заявлению, в которых просит рассмотреть дело в отсутствие представителя. Сообщил, что осуществляет сельскохозяйственную деятельность, собственными либо арендованными площадями для хранения сельхозпродукции не обладает, в связи с чем испытывает необходимость в приобретении в аренду таковых.

Ответчик в судебном заседании требования искового заявления не признал по основаниям, изложенным в ранее представленном письменном отзыве, в котором указал в частности, что 01.05.2015 между ИП ФИО2 и ООО «Компания АЮСС» заключен договор № 1 субаренды нежилого помещения сроком до 01.07.2020. Предметом договора субаренды от 01.05.2015 являлись те же помещения, которые указаны в предварительном договоре субаренды от 15.01.2018. ООО «Компания АЮСС» уведомила ответчика 08.11.2017 о досрочном расторжении договора субаренды от 01.05.2015, передача объектов была запланирована на 06.02.2018. Учитывая положения договора субаренды от 01.05.2015, ответчик направлял ООО «Компания АЮСС» требования о приведении арендуемых объектов в надлежащее состояние (письмо от 20.11.2017 вх. № 20, письмо от 28.11.2017 вх. № 25). 06.02.2018 ответчиком от ООО «Компания АЮСС» приняты объекты недвижимости, арендуемые по договору субаренды от 01.05.2015. Состояние объектов аренды зафиксировано в актах приема-передачи. Исправить указанные в актах недостатки до 12.02.2018 не представлялось возможным в силу объема работ и малого времени на осуществление работ. После совместного осмотра объектов аренды выявлено их несоответствие условиям, указанным в предварительном договоре аренды от 15.01.2018. Передача объектов аренды между истцом и ответчиком 12.02.2018 не состоялась, основной договор аренды сторонами подписан не был. Ответчик в ответ на претензию истца от 12.02.2018 перечислил 1 000 000 руб., других оплат не производил.

По мнению ответчика, его вина в ненадлежащем состоянии объектов аренды отсутствует, учитывая принятие всех мер осмотрительности и заботливости, что подтверждается направленными в адрес ООО «Компания АЮСС» письмами от 20.11.2017 вх. № 20, от 28.11.2017 вх. № 25.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом, ранее представило письменный отзыв, в котором указывает, что ООО «Компания АЮСС» принимало меры для решения вопроса восстановительного ремонта.

Судебное заседание проводилось в отсутствие представителей истца и третьего лица на основании частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав доводы стороны, материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

01.05.2015 между ИП ФИО2 (арендатор) и ООО «Наполеон» (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с которым арендодатель представляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения для использования в целях работы складского помещения, в том числе:

склад, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 2324,4 кв.м., инв. № 12319:0001, литер А, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, Северо-западный узел, кадастровый (или условный) номер: 28:01:030006:0033:12319:0001;

бокс, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 449,7 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...> кадастровый номер: 28:01:030006:191

Склад, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 512 кв.м., лит А4, адрес: Амурская область, г. Благовещенск, Северо-западный промышленный узел, кадастровый номер (или условный) номер: 28-28-01/513/2012-170;

СКЛАД-НАВЕС, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 1005,4 кв., инв.№12319, лит.АЗ, адрес: Амурская область, г. Благовещенск, Северо-западный пром. узел, кадастровый номер: 28:01:030006:199;

СКЛАД «КИСЛОВОДСК», назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 947 кв. м., инв.№12319, лит. А1, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, Северо-западный промышленный узел, лит. А1.

01.05.2018 межу ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Компания АЮСС» заключен договор субаренды нежилого помещения, в соответствии с пунктом 1.2. которого объектом аренды являются:

- встроенное нежилое помещение площадью 1 168,5 кв.м., кадастровый номер: 28:01:030006:0129:12319:0001:20002, являющееся частью нежилого помещения – склад общей площадью 2 324,4 кв.м., назначение: нежилое, 1 этажный, инвентарный номер 12319:0001, литер А, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, Северо-западный узел, кадастровый номер: 28:01:030006:0033:12319:0001;

- встроенное нежилое помещение площадью 578,3 кв.м., кадастровый номер: 28:01:030006:0129:12319:0001:20001, являющееся частью нежилого помещения – склад общей площадью 2 324,4 кв.м., назначение: нежилое, 1 этажный, инвентарный номер 12319:0001, литер А, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, Северо-западный узел, кадастровый номер: 28:01:030006:0033:12319:0001;

- бокс, назначение: нежилое, 1 этажный, общая площадь 449,7 кв.м., адрес объекта: <...> кадастровый номер: 28:01:030006:191;

- склад, назначение: нежилое, 1 этажный, общей площадью 512 кв.м., литер А4, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, Северо-западный промышленный узел, кадастровый (условный) номер: 28-28-01/513/2012-170;

- СКЛАД-НАВЕС, назначение: нежилое, 1 этажный, общей площадью 1005,4 кв.м., инвентарный номер 12319, литер А3, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, Северо-западный промышленный узел, кадастровый (условный) номер: 28:01:030006:199;

- СКЛАД «КИСЛОВОДСК», назначение: нежилое, 1 этажный, общей площадью 947 кв.м., инвентарный номер 12319, литер А1, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, Северо-западный промышленный узел, литер А1

Нежилые помещения возвращены третьим лицом ответчику по актам приема-передачи 06.02.2018.

15.01.2018 между ООО «Р.О.С.П.А.К. С/Х» (арендатор) и ИП ФИО2 (арендодатель) заключен предварительный договор субаренды нежилого помещения (далее – предварительный договор), согласно пункту 1 которого арендодатель обязался в срок до 12.02.2018 заключить с арендатором договор аренды, по которому арендодатель обязан до 12.02.2018 передать в аренду, подписав основной договор аренды, а арендатор обязался принять и вносить арендную плату в соответствии с условиями основного договора аренды в отношении нежилых помещений.

Пунктом 1.1 предварительного договора предусмотрено, что объекты аренды должны обладать следующими характеристиками:

- обеспечение теплоснабжением, позволяющим поддерживать в помещениях температуру +12 С?, за исключением следующего объекта: бокс, назначение: нежилое, 1 этажный, общей площадью 449,7 кв.м., адрес объекта: <...> кадастровый номер: 28:01:030006:191;

- обеспечение электроснабжением мощностью 100 кВатт;

- пригодность для коммерческой эксплуатации, как складское помещение: не должен требовать проведения текущего и капитального ремонта, освобожден от имущества третьих лиц, в том числе арендодателя, не захламлен (отсутствует строительный и иной мусор), осветительные приборы в работоспособном состоянии, ворота в работоспособном состоянии;

- оснащение действующей охранно-пожарной сигнализацией.

Согласно разделу 3 предварительного договора арендатор в счет причитающихся с него платежей по основному договору аренды, который стороны планируют заключить между собой 12.02.2018, обязуется в доказательство заключения предварительного договора аренды и в обеспечение его исполнения выдать арендодателю до 06.02.2018 задаток в сумме 1 000 000 руб.

25.01.2018 между ООО «Р.О.С.П.А.К. С/Х» (арендатор) и ИП ФИО2 (арендодатель) заключено соглашение о задатке, согласно которому арендатор в качестве задатка по предварительному договору аренды от 25.01.2018 вносит арендодателю задаток в сумме 1 000 000 руб., который в последующем будет засчитан сторонами в счет оплаты арендной платы (далее – соглашение о задатке).

Согласно пункту 2 соглашения о задатке внесение (оплата) задатка осуществления путем перечисления на расчетный счет арендодателя до 06.02.2018 включительно.

Задаток в размере 1 000 000 руб., предусмотренный предварительным договором и соглашением о задатке, перечислен истцом платежным поручением от 06.02.2018 № 27.

12.02.2018 представителям ООО «Р.О.С.П.А.К. С/Х» и ИП ФИО2 составлен акт осмотра, фиксирующий текущее состояние объектов, с целью установления пригодности складов и помещений целям, установленным в предварительном договоре субаренды нежилого помещения от 15.01.2018.

12.02.2018 ответчиком получена претензия истца о выплате в течение 10 календарных дней с момента получения претензии двойной суммы задатка в размере 2 000 000 руб., которая мотивирована невозможностью аренды помещений, указанным в предварительном договоре, в связи с их не соответствием согласованным критериям.

Ответчиком требуемая сумма оплачена частично в размере 1 000 000 руб. платежным поручением от 15.02.2018 № 41, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает необходимым исковые требования удовлетворить в полном объеме, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с частью 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Субаренда заключается в сдаче в аренду арендатором арендуемого им имущества третьему лицу - субарендатору. Поскольку договор субаренды является производным, то его условия предопределены договором аренды. При этом арендатор не может предоставить субарендатору больше прав, чем имеет сам.

Пункт 2 статьи 615 ГК РФ устанавливает, что к договорам субаренды применяются правила, установленные для договоров аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как усматривается из условий предварительного договора субаренды, сторонами согласован предмет, условия основного договора субаренды, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Кроме того, заключая предварительный договор субаренды, стороны исходили из необходимости соответствия нежилых помещений, которые истец намеревался взять в субаренду, указанным в пункте 1.1 предварительного договора характеристикам, а именно:

- обеспечение теплоснабжением, позволяющим поддерживать в помещениях температуру +12 С?, за исключением следующего объекта: бокс, назначение: нежилое, 1 этажный, общей площадью 449,7 кв.м., адрес объекта: <...> кадастровый номер: 28:01:030006:191;

- обеспечение электроснабжением мощностью 100 кВатт;

- пригодность для коммерческой эксплуатации, как складское помещение: не должен требовать проведения текущего и капитального ремонта, освобожден от имущества третьих лиц, в том числе арендодателя, не захламлен (отсутствует строительный и иной мусор), осветительные приборы в работоспособном состоянии, ворота в работоспособном состоянии;

- оснащение действующей охранно-пожарной сигнализацией.

По соглашению сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Обязательство истца по заключению до 12.02.2018 основного договора субаренды в отношении нежилых помещений обеспечено задатком, между сторонами заключено соответствующее письменное соглашение от 25.01.2018.

Размер задатка согласован сторонами в разделе 3 предварительного договора, который перечислен истцом ответчику платежным поручением № 27 от 06.02.2018 № 27 в сумме 1 000 000 руб.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что основной договор субаренды ни в установленный предварительным договором срок (до 12.02.2018), ни позднее между сторонами заключен не был.

В силу пункта 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 ГК РФ)

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Исходя из смысла положений статьи 401 ГК РФ, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 65 АПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора (определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 № 38-КГ15-7).

По оценке суда, материалы дела не содержат доказательств того, что обе стороны по предварительному договору субаренды утратили интерес в заключении основного договора и отказались от намерений по его заключению.

Судом из совокупности представленных сторонами в материалы дела документов и письменных пояснений установлено, что невозможность заключения основного договора обусловлена несоответствием нежилых помещений требованиям, установленным предварительным договорам, а также своему назначению (склад). Фактически нежилые помещения оборудованы под офис, требуют проведения капитального ремонта.

Наличие обстоятельств, препятствующих заключению основного договора аренды ответчиком не оспаривается, что также подтверждается возвратом ответчиком полученных от истца в качестве задатка денежных средств в сумме 1 000 000 руб.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Предварительным договором также установлена непосредственная обязанность ответчика передать истцу в субаренду соответствующие определенным характеристикам объекты недвижимости.

Таким образом, обязанность предоставить истцу нежилые помещения в состоянии, соответствующем условиям предварительного договора, назначению имущества и в состоянии пригодном для использования, была возложена на ИП ФИО2 (арендодателя), следовательно, не является обстоятельством, освобождающим ответчика от ответственности за неисполнение предварительного договора указание на факт того, что объекты, ранее переданные в субаренду ООО «Компания АЮСС», возвращены в состоянии, препятствующем их использованию по целевому назначению.

ИП ФИО2, при заключении с ООО «Р.О.С.П.А.К. С/Х» предварительного договора аренды, действуя разумно и осмотрительно, учитывая дату заключения предварительного договора (15.01.2018), срок в течении которого подлежал заключению основной договор (до 12.02.2018), а также согласованные предварительным договором характеристики нежилых помещений, должен был оценивать реальную возможность заключения основного договора в согласованные сторонами сроки.

При этом суд также учитывает, что на дату заключения предварительного договора аренды (15.01.2018), ответчику было известно фактическое состояние помещений, находящихся в субаренде у ООО «Компания АЮСС», что следует из заключения ООО «Стройэкспертсервис» от 27.11.2017 по результатам обследования объекта, переписки ИП ФИО2 и ООО «Компания АЮСС» по вопросу приведения помещений в надлежащее состояние (вх. № 20 от 20.11.2017, вх. № 25 от 28.11.2017, вх. № 30 от 21.12.2017).

При таких обстоятельствах требование истца об уплате ответчиком двойной суммы задатка является обоснованным.

С учетом частичной оплаты ответчиком двойной суммы задатка платежным поручением от 15.02.2018 № 41 в размере 1 000 000 руб., требование истца о взыскании с ответчика суммы в размере 1 000 000 руб. по соглашению о задатке от 25.01.2018 подлежит удовлетворению.

При подаче искового заявления ООО «Р.О.С.П.А.К. С/Х» уплачена государственная пошлина в сумме 23 000 руб. по платежному поручению от 19.03.2018 № 54, что соответствует требованиям подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в сумме 23 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 311280106800011, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Р.О.С.П.А.К. С/Х» (ОГРН <***> ИНН <***>) задолженность по соглашению о задатке от 25.01.2018 в сумме 1 000 000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 23 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области


Судья Д.С. Аныш