Решение от 21 февраля 2024 г. по делу № А32-2774/2023

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32–2774/2023

21 февраля 2024 г.


Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 21 февраля 2024 г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кауфман И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Геленджик

к Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик

третье лицо: Управление архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик

о признании права собственности на объект капитального строительства


при участии:

от истца: ФИО2

от ответчика: ФИО3

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд к Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик с требованиями о признании права собственности на объект капитального строительства в реконструированном состоянии – гостиницу, общей площадью 604,8 кв. м., назначение объекта – «жилое», количество этажей: 4, в том числе 1 подземный, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0407079:4 по адресу: <...> (требования, уточненные в порядке 49 АПК РФ).

Истец в судебном заседании настаивал на исковых требованиях.

Ответчик в судебном заседании заявил о необходимости вызова эксперта.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явилось, о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

В судебном заседании 05.02.2024 г. объявлялся перерыв до 12 час. 00 мин. 14.02.2024 г., по окончании которого судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

От ответчика поступило ходатайство о вызове эксперта ФИО4 для дачи пояснений по проведенной судебной экспертизе, в частности: по методам исследования и приборов, использованных при проведении экспертизы; по соответствию спорного объекта противопожарным нормам и правилам с учетом расположения на земельном участке иных объектов капитального строительства; по обеспечению спорного объекта необходимым количеством парковочных мест, которое судом рассмотрено и отклонено, поскольку суд не усматривает необходимости в совершении данного процессуального действия.

Суд отмечает, что вопрос наличия парковочных мест был исследован при проведении первоначальной судебной экспертизы (заключение строительно-технической экспертизы от 21.07.2022 г., подготовленной экспертом ФИО5).

Методы исследования, которые применялись при проведении судебной экспертизы экспертом ФИО4 отражены в разделе 2 заключения № 0447 от 24.10.2023 г. (л.д. 82, Т.3, страница 12 экспертного заключения).

Сведения о соответствии спорного объекта противопожарным нормам и правилам приведены экспертом при ответе на вопрос 6, поставленный судом в определении от 30.06.2023 г. При этом, расположенный на земельном участке жилой дом предметом настоящего спора не является.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцу - ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 585 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание, с кадастровым номером 23:40:0407079:4 по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 30.01.2023 г.

Согласно выпискам из ЕГРН, на указанном земельном участке расположены объект недвижимого имущества:

- жилой дом, общей площадью 528,7 кв.м., количество этажей: 4, в том числе подземных – 1, 2010 года постройки, с кадастровым номером 23:40:0407079:76, право собственности на который зарегистрировано за истцом с 14.10.2019 г. (номер регистрации 23:40:0407079:76-23/012/2019-2);

- жилой дом со стеклянной верандой, общей площадью 45,9 кв.м., количество этажей: 1, с кадастровым номером 23:40:0410007:113, право собственности на который зарегистрировано за истцом с 14.10.2019 г. (номер регистрации 23:40:0410007:113-23/012/2019-2).

Как указывает истец в исковом заявлении, в 2010 году после окончания строительства жилого дома с кадастровым номером 23:40:0407079:76, данный объект в этом же году был реконструирован, в результате чего его площадь увеличилась до 604,8 кв.м.

Заочным решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21.01.2021 г. по делу № 2-403/21 были удовлетворены исковые требования администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО1 о запрете эксплуатации объекта капитального строительства. ФИО1 и иным физическим и юридическим лицам запрещена эксплуатация четырехэтажного объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0407079:4, в качестве гостиницы, до оформления права собственности на него в установленном порядке в качестве гостиницы, изменении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с его фактическим использованием, получения в коммунальных службах и выполнения технических условий на обеспечение их коммунальными ресурсами в соответствии с необходимыми объемами потребления, оборудования на собственном или арендованном земельном участке парковочных мест в соответствии с требованиями градостроительных нормативов, получения заключения специализированной экспертной организации о его соответствии строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, подтверждающим отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и возможность дальнейшей безопасной эксплуатации объекта.

Как установлено в указанном решении суда общей юрисдикции, специалистами управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Геленджик с выездом на место выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0407079:4 по адресу: <...> осуществлено строительство четырехэтажного объекта капитального строительства с планировкой гостиничного типа, которое эксплуатируется в качестве гостиницы без получения необходимых разрешений, на не отведенном для этих целей земельном участке. В ходе мониторинга информационно-телекоммуникационной сети Интернет администрацией было установлено, что на общедоступных информационных ресурсах размещены объявления о сдаче гостиничных номеров в гостинице «Парус», расположенной по указанному адресу.

25.08.2021 г. в связи с изменением сведений о площади, наименовании здания и определения (уточнения) местоположения здания с кадастровым номером 23:40:0407079:76 кадастровым инженером ФИО6 по заказу истца был подготовлен технический план, согласно которому указано наименование объекта – «гостевой дом», количество этажей – 4, общая площадь – 604,8 кв.м.

11.11.2021 г. истец обратился в администрацию с заявлением о сохранении спорного объекта в качестве гостевого дома, приложив технический план от 25.08.2021 г.

Письмом от 15.12.2021 г. исх. № 110-52-13055/21-01-11 Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик указало истцу на невозможность оформления спорного объекта в качестве гостевого дома в административном порядке, поскольку объект капитального строительства уже возведен, строительные нормы и правила, в соответствии с которыми должен быть возведен гостевой дом, не соблюдены (л.д. 43, Т.1).

20.01.2022 г. истец обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию спорного объекта в качестве гостевого дома, а также внесении изменения в разрешения на строительство, однако, указанные разрешения истцу выданы не были.

Ссылаясь на невозможность оформления права собственности на спорный объект недвижимости в качестве гостиницы в административном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском о признании права собственности.

Возражая против удовлетворения исковых требований, администрация ссылается на то, что, истцом в 2010 году была произведена реконструкция жилого дома без получения необходимого разрешения на строительство (реконструкцию), в связи с чем спорный объект является самовольной постройкой.

При рассмотрении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии со ст. 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

В соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из указанным норм следует, что в предмет доказывания по иску о признании права собственности на объект самовольной постройки входит установление возведения самовольной постройки истцом, наличия титула землепользования и соответствия самовольно построенного строения строительным, градостроительным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным обязательным нормам и правилам, отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, либо отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки.

Также, необходимо учитывать соблюдение установленного законом порядка осуществления строительства.

Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 12.05.2010 г. № 1165 был утвержден градостроительный план № Ru23303000-000000000001765 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407079:4.

Согласно выписке из Правил землепользования и застройки по состоянию на 16.09.2021 г., земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407079:4 ранее был расположен в территориальной зоне Ж-2 (зона малоэтажной жилой застройки), основными видами разрешенного использования в которой являются, в том числе: для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание (размещение гостиниц, а также иных зданий (в том числе гостевых домов), используемых с целью извлечения выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них).

В соответствии с выпиской из Правил землепользования и застройки по состоянию на 03.04.2023 г. в настоящее время спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж1.2 (зона застройки индивидуальными жилыми домами), в которой в качестве одного из основных видов разрешенного использования предусмотрено индивидуальное жилищное строительство (код 2.1), в качестве одного из вспомогательных видов разрешенного использования – гостиничное обслуживание (размещение гостиниц) (код 4.7).

Согласно ст. 3 Решению Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010 г. № 466 (ред. От 10.09.2021 г.) «Об утверждении правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик» гостевой дом представляет собой строение, предназначенное для сезонного проживания отдыхающих и туристов, возведенное в установленном порядке, предназначенное для проживания одной семьи и размещения отдыхающих не более 30 человек и с количеством номеров не более 15, высота гостевого дома составляет не более 20 метров, количество этажей – не более 3 надземных; гостиница представляет собой комплекс зданий, предназначенных для временного проживания людей (за исключением гостевых домов).

В 2022 году по заявлению истца в сведения ЕГРН были внесены изменения в части видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407079:4, помимо «для индивидуального жилищного строительства», дополнительно установлен вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание».

Как следует из материалов регистрационного дела, по договору дарения земельного участка и жилого дома от 21.11.2012 г. ФИО7 подарила ФИО8 земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407079:4, площадью 585 кв.м. и находящийся на нем жилой дом, общей площадью 45,9 кв.м., условный номер 23-01.12-25.2002-286, литер А,а, расположенные по адресу: <...>.

На основании кадастрового паспорта здания от 05.08.2013 г. за ФИО8 было зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым номером 23:40:0407079:76.

После смерти ФИО8 право собственности на спорный жилой дом с кадастровым номером 23:40:0407079:76 было зарегистрировано за его сыном – ФИО1

Согласно вышеуказанному кадастровому паспорту от 05.08.2013 г. спорный объект представляет собой жилой дом, количество этажей – 4, в том числе подземных этажей – 1, общая площадь 528,7 кв.м. (л.д. 19, Т.2).

При этом, согласно техническому паспорту жилого дома по адресу: <...>, подготовленному Филиалом ГУП Краснодарского края «Крайтехинвентаризация –Краевое БТИ» по городу Геленджику по состоянию на 05.07.2013 г. общая площадь здания составляет 604,8 кв.м.

Определением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 30.06.2022г. по данному делу до передачи его в арбитражный суд (номер дела 2-2333/2022) была назначена судебная техническая экспертиза, проведение которой поручено ИП ФИО5

Согласно заключению строительно-технической экспертизы от 21.07.2022 г. экспертом ФИО5 сделаны следующие выводы:

1. Строение, с кадастровым номером 23:40:0407079:76, расположенное на земельном участке по адресу: <...> по своим параметрам, функциональному назначению (фактическому использованию) и архитектурно-панировочному решению, является гостиницей.

2. Объект исследования представляет собой завершенное строительством здание гостиницы с кадастровым номером 23:40:0407079:76, этажностью 4 этажа, из которых 3 надземных этажа и 1 подземный этаж, общей площадью 527,7 кв.м. и площадью застройки 181,6 кв.м. Год постройки вышеуказанного здания, согласно технического плана от 25.08.2021 г. - 2010. Гостиница расположена на земельном участке общей площадью 585 кв.м. с кадастровым номером 23:40:0407079:4 по адресу: 353460, <...>.

3. Исследуемое здание гостиницы с кадастровым номером 23:40:0407079:76, расположенное по адресу: 353460, <...>, соответствует градостроительным, строительным, пожарным, санитарным норам и правилам, правила землепользования и застройки при строительстве указанного объекта не нарушены.

4. В отношении спорного объекта недвижимости с кадастровым номером 23:40:0407079:76, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0407079:4, по адресу: <...> заключены договоры о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения от 08.06.2015 г. № 404 и № 403, а также получены Технические условия на подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе водоотведения от 08.06.2015 г. № 625. Технические условия по электроснабжению, газоснабжению и теплоснабжению в материалах гражданского дела № 2-2333/2022 отсутствуют и на изучение эксперта представлены не были. Парковочными местами в соответствии с требованиями градостроительных нормативов исследуемый объект обеспечен на основании Договора аренды части земельного участка под парковочные места от 1 июня 2022 года.

5. Гостиница, с кадастровым номером 23:40:0407079:76, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0407079:4 по адресу: г. Геленджик, л. ФИО9 39, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, в целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу определением арбитражного суда от 20.06.2023 по данному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «НЕЗАВИСИМАЯ ЭКСПЕРТНАЯ КОМПАНИЯ «ФАВОРИТ» (350001, <...>) ФИО4.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Установить, какие объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407079:4 по адресу: <...>?

Установить технические характеристики указанных объектов: размеры, площадь, площадь застройки, высоту, этажность, материал стен, фундамента (вид и глубину залегания), наличие и вид коммуникаций. Представить фото-таблицу.

Являются ли указанные объекты капитальными или нет, и по каким признакам.

Имеются ли в границах земельного участка объекты (жилые дома) с кадастровыми номерами 23:40:0407079:76 и 23:40:0410007:113.

2. Является ли спорный четырехэтажный объект реконструкцией жилых домов с кадастровыми номерами 23:40:0407079:76 и 23:40:0410007:113? Если да, то в чем выражена эта реконструкция, результатом реконструкции какого из объектов является спорный объект?

3. Соответствует ли спорный объект требованиям градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также градостроительному плану земельного участка, градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки, проекту планировки территории муниципального образования город-курорт Геленджик? Если нет, то в чем выражается несоответствие и является ли существенным?

4. Установить расстояние (отступы) от спорного объекта до границ земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407079:4, соседних объектов строительства (капитальных и некапитальных), расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407079:4 и на смежных земельных участках, а также относительно друг друга.

Составить схему их размещения на земельном участке.

5. Соответствует ли спорный объект требованиям, предъявляемым к строительству гостиниц? Подробно указать перечень соответствий или несоответствий.

6. Создает ли строительно-техническое состояние спорных объектов угрозу жизни и здоровья граждан?

В заключении судебной экспертизы № 0447 от 24.10.2023 г. экспертом ФИО4 сделаны следующие выводы:

1. По результатам исследований установлено, что на момент проведения обследования на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0407079:4 по адресу: <...> находились следующие объекты:

- гостиница;

- жилой дом с пристройкой-гаражом;

- надворная постройка № 1;

- надворная постройка № 2.

Экспертизой по результатам выполнения исследований установлено, что объект исследования:

- Гостиница является объектом капитального строительства;

- Жилой дом является объектом капитального строительства;

- Надворная постройка № 1 не является объектом капитального строительства;

- Надворная постройка № 2 не является объектом капитального строительства;

По результатам выполнения исследований экспертиза приходит к выводу о том, что объект капитального строительства с кадастровым номером 23:40:0410007:113 является индивидуальным жилым домом, расположенным в границах земельного участка.

По результатам выполнения исследований экспертиза приходит к выводу о том, что объект капитального строительства с кадастровым номером 23:40:0407079:76 является реконструированным в гостиницу индивидуальным жилым домом, расположенным в границах земельного участка.

2. По результатам выполнения исследований установлено, что собственником выполнена реконструкция жилого дома площадью 528,7 кв. м в гостиницу площадью 604.8 кв.м. без увеличения этажности относительно первоначального жилого дома, путём изменения площади помещений и переноса некапитальных перегородок. Реконструкция объекта исследования выразилась в увеличении общей площади за счет перепланировки внутреннего пространства.

Объект капитального строительства с кадастровым номером 23:40:0407079:76 является индивидуальным жилым домом, реконструированным в гостиницу.

3. По результатам выполненных исследований установлено, что объект исследования соответствует требованиям строительных, противопожарных норм и правил, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости. Частично соответствует градостроительному плану земельного участка, несоответствие в части отступа от тыльной границы земельного участка и боковой с одной стороны.

Здание гостиницы соответствует требованиям правилам землепользования и застройки, проекту планировки территории муниципального образования город-курорт Геленджик, за исключением несоответствий отступов от тыльной границы земельного участка и одной из продольных боковых границ.

По вопросу о существенности нарушений эксперт считает необходимым дать следующие разъяснения: по результатам исследования строительно-технического состояния строительных конструкций объекта исследования нарушений, на момент проведения контроля, не выявлено. Противопожарные нормы и правила на момент проведения обследования соблюдены. Ущерб третьим лицам от эксплуатации здания гостиницы не установлен. По результатам выполненных исследований установлено, что выявленные несоответствия не являются существенными.

4. По результатам выполненных инструментальных исследований установлены расстояния (отступы) от спорного объекта до границ земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407079:4, соседних объектов строительства, (капитальных и некапитальных), расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407079:4 и на смежных земельных участках, а также относительно друг друга. Данные представлены в графическом виде на схеме.

5. По результатам исследований установлено, что спорный объект соответствует требованиям, предъявляемым к строительству и эксплуатации гостиниц. Подробный перечень в исследовательской части к вопросу.

6. В результате проведения обследований экспертиза приходит к выводу о том, что дефекты, обозначенные в «Классификаторе основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов» как Значительные или Критические - на момент проведения экспертизы - отсутствуют.

Нарушения требований «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений 384-ФЗ от 30.12.2009 г.» касающихся предельных состояний и характеризующихся нарушениями прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований в частности разрушениями любого характера, потерей устойчивости формы, потерей устойчивости положения, наличию дефектов в ограждающих конструкциях, покрытиях и перекрытиях - на момент проведения обследования – отсутствуют.

Экспертизой не выявлены нарушения строительно-технического состояния спорных объектов, которые могут повлечь угрозу жизни и здоровью.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение эксперта № 0447 от 24.10.2023 г. подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

На основании вышеизложенного, заключение строительно-технической экспертизы № 0447 от 24.10.2023 г., выполненное экспертом ФИО4, принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Таким образом, заключением судебной экспертизы по данному делу установлено, что объект капитального строительства с кадастровым номером 23:40:0407079:76 является гостиницей, реконструированной из индивидуального жилого дома.

В результате реконструкции площадь здания увеличилась на 76,10 м (с 528,7 кв.м. до 604,8 кв.м.).

Как указал эксперт, реконструкция произведена без увеличения этажности относительно первоначального жилого дома, путем изменения площади помещений и переноса некапитальных перегородок (перепланировка внутреннего пространства).

Конструктивные элементы четырехэтажного жилого дома не поменялись.

Вместе с тем, использование истцом объекта в ином функциональном назначении (в качестве гостиницы, а не жилого дома) само по себе не может являться основанием для признания права собственности на данное здание.

Кроме того, как установлено судом, реконструкция спорного объекта в гостиницу была осуществлена ответчиком в отсутствие соответствующей разрешительной документации, что ответчиком не оспаривается.

В п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 9 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Действуя добросовестно и разумно, лицо, осуществлявшее строительство объектов должно было предпринять необходимые и достаточные меры для получения разрешительной документации у уполномоченного органа.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 ГрК РФ).

Норами действующего градостроительного законодательства установлены определенные требования при возведении объектов гостиничного типа, предназначенных для пребывания неопределенного круга лиц, которые отличаются от упрощенного порядка возведения объектов индивидуального жилищного строительства.

При этом, законом также предусмотрен административный порядок перевода жилых помещений в нежилые при соблюдении установленных требований.

Как было указано выше, письмом от 15.12.2021 г. исх. № 110-52-13055/21-01-11 Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик указало истцу на невозможность оформления спорного объекта в качестве гостевого дома в административном порядке, поскольку объект капитального строительства уже возведен, строительные нормы и правила, в соответствии с которыми должен быть возведен гостевой дом, не соблюдены (л.д. 43, Т.1).

Также 20.01.2022 г. истец обращался в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию спорного объекта в качестве гостевого дома, а также внесении изменения в разрешения на строительство, однако, указанные разрешения истцу выданы не были.

Обращение предпринимателя в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию гостиницы уже после реконструкции спорного объекта (из жилого дома в гостиницу с увеличением площади на 76,10 кв.м) в отсутствие соответствующего разрешения на строительство, не свидетельствует о добросовестности его поведения и не является основанием для легализации правонарушения, которым является самовольное строительство (реконструкция).

Действия истца по обращению в администрацию за изменением назначения здания, при фактической реконструкции жилого дома в гостиницу с увеличением площади, также не являются надлежащим доказательством легализации объекта.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании права собственности на объект капитального строительства в реконструированном состоянии – гостиницу, общей площадью 604,8 кв. м., расположенную на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0407079:4 по адресу: <...>, следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате судебных экспертиз, а также оплате госпошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства ответчика о вызове эксперта отказать.

В удовлетворении исковых требований отказать.

ФИО10 Анастасьевичу справку на возврат из федерального бюджета 54 000 руб. госпошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 17.11.2021г.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края


Судья Н.А. Ермолова