Решение от 25 октября 2023 г. по делу № А49-2453/2023

Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000, тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А49-2453/2023
город Пенза
25 октября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2023 года.

В полном объеме решение изготовлено 25 октября 2023 года.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Займидорога М.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ореховой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Энергоучёт» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской области (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о признании незаконным приказа,

третьи лица: 1) индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 311583804100021, ИНН <***>),

2) администрация г. Заречного Пензенской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

3) Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Пензенской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

4) Комитет по управлению имуществом города Заречного Пензенской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании: от заявителя – ФИО2 – представителя по доверенности от 05.12.2022 № 234;

от ответчика – ФИО3 – представителя по доверенности от 21.10.2022; от третьих лиц: 2) ФИО4 – представителя по доверенности от 17.08.2023 № 01-92-211/7365;

3) ФИО5 – представителя по доверенности от 08.06.2022; 4) ФИО4 – представителя по доверенности от 29.09.2023 № 01-16/2455,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Энергоучёт» (далее – заявитель, общество, ООО «СЗ «Энергоучёт») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской области (далее – ответчик, Министерство) о признании недействительным приказа от 09.03.2023 № 94/ОП «Об отмене разрешения на строительство».

В обоснование заявленных требований заявитель, ссылаясь на положения статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ, Кодекс), статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ), указал на отсутствие полномочий у Министерства на отмену разрешения на строительство, а также на то, что вопросы отмены разрешения на строительство ГрК РФ не предусмотрены. Оспариваемый приказ не содержит предусмотренных законом оснований для отмены разрешения на строительство. Кроме того, заявитель полагает, что выводы Министерства не соответствуют действующему законодательству, поскольку земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, могут быть предоставлены в аренду собственникам данных объектов не только для целей эксплуатации уже существующих зданий.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО1, администрация г. Заречного Пензенской области (далее также – администрация),

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Пензенской области, Комитет по управлению имуществом города Заречного Пензенской области (далее также – Комитет).

Третье лицо – ИП ФИО1 в судебное заседание не явился, явку своего представителя не обеспечил, хотя о времени и месте его проведения был извещен надлежащим образом. Поскольку третье лицо неоднократно принимало участие в судебных заседаниях по настоящему делу, суд полагает, что третьему лицу, безусловно, известно о начавшемся процессе.

В материалах дела также имеется письменный отзыв указанного третьего лица (том 3 л.д. 137) и дополнения к нему (том 4 л.д. 121), согласно которым он просит удовлетворить требования заявителя в полном объеме.

С учетом мнения представителей заявителя, ответчика и явившихся третьих лиц суд, руководствуясь нормами статей 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее – АПК РФ), проводит судебное разбирательство в отсутствие указанного третьего лица.

В ходе судебного разбирательства представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, подробно изложенным в заявлении (том 1 л.д. 3, 4) и возражениях на отзыв ответчика (том 4 л.д. 1, 3, 69, 70), просил удовлетворить заявленные требования.

Министерство не согласилось с заявленными требованиями, подробно его доводы приведены в письменном отзыве (том 1 л.д. 57, 58) и дополнениях к нему (том 3 л.д. 6, 7, том 4 л.д. 56, 57, 107, 108), полагало оспариваемый приказ законным и обоснованным, полномочия на его вынесение у Министерства имелись.

Представитель третьих лиц – администрации и Комитета в судебном заседании заявленные требования общества поддержал в полном объеме по доводам, приведенным в отзывах на заявление и дополнениях (том 3 л.д. 5, 6. 32, 104).

Представитель третьего лица – Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Пензенской области в судебном заседании просил удовлетворить заявленные обществом требования по основаниям, изложенным в отзыве на заявление и дополнениях к нему (том 2 л.д. 142, 143, том 4 л.д. 76 – 78).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 07.02.2023 на основании заявления общества и приложенных к нему документов Министерством было выдано разрешение на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Пензенская область, городской округ ЗАТО <...> з/у 5А, на земельном участке с кадастровым номером 58:34:001013:3124 (номер разрешения на строительство 58-34-05-2023, дата разрешения на строительство – 07.02.2023, срок действия разрешения на строительство – 19.06.2024) (том 1 л.д. 9 – 14).

09.03.2023 приказом Министерства № 94/ОП «Об отмене разрешения на строительство» (том 1 л.д. 7) в соответствии с положениями статьи 51 ГрК РФ, пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ и с учетом Обзора судебной практики № 4, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2018, указанное выше разрешение на строительство было отменено.

Письмом от 10.03.2023 № 23/1411 Министерство уведомило общество о вынесенном приказе (том 1 л.д. 8).

Заявитель оспаривает данный приказ в настоящем деле. При разрешении спора суд руководствовался следующими нормами.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту,

устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Обязанность государственного органа по доказыванию соответствия оспариваемых действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту не освобождает заявителя от доказывания нарушения прав и законных интересов лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемыми действиями (бездействиями).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

Порядок выдачи разрешения на строительство регламентирован положениями статьи 51 ГрК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 – 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (часть 4 статьи 51 ГрК РФ).

В части 7 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что в целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный на выдачу разрешение орган. К заявлению прилагаются документы, перечисленные в этой части статьи.

Одним из обязательных документов, представляемых для получения разрешения на строительство, в силу пункта 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ, являются правоустанавливающие документы на земельный участок.

При этом под правоустанавливающим документом надлежит понимать документ, устанавливающий или удостоверяющий право застройщика на земельный участок, на котором предполагается производить строительство.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы местного самоуправления проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; проводят проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка; выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения (часть 11 статьи 51 ГрК РФ).

Основания для отказа уполномоченным на выдачу разрешений на строительство органом исполнительной власти названы в части 13 статьи 51 ГрК РФ, к числу которых относятся отсутствие документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 названного Кодекса, несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

При этом пунктом 21.1 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления или уполномоченной организации, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и

государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, в случае: принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд; отказа от права собственности и иных прав на земельные участки; расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки; прекращения права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Таким образом, по смыслу приведенной нормы, которая носит императивный характер, орган местного самоуправления, выдавший застройщику разрешение на строительство объекта капитального строительства, вправе принять решение о прекращении действия (аннулировании, отмене) этого разрешения только при наличии хотя бы одного из перечисленных выше оснований.

Согласно общему правилу, предусмотренному частью 4 статьи 51 ГрК РФ, разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В силу статьи 8.2 ГрК РФ полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области градостроительной деятельности, установленные настоящим Кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Закона № 131-ФЗ.

В соответствии с абзацем первым части 1.2 статьи 17 Закона № 131-ФЗ законами субъекта Российской Федерации может осуществляться перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации. Перераспределение полномочий допускается на срок не менее срока полномочий законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Такие законы субъекта Российской Федерации вступают в силу с начала очередного финансового года.

Аналогичное положение содержится в части 3 статьи 6 Федерального закона от 21.12.2021 № 414-ФЗ «Об общих принципах организации публичной власти в субъектах Российской Федерации».

Согласно Закону Пензенской области от 24.11.2021 № 3765-ЗПО «О перераспределении отдельных полномочий в сфере градостроительной деятельности между органами местного самоуправления и органами государственной власти Пензенской области» уполномоченные Правительством Пензенской области исполнительные органы Пензенской области осуществляют следующие полномочия органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности, в частности, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства в случаях, когда выдача разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в соответствии с ГрК РФ отнесена к компетенции органов местного самоуправления.

Постановлением Правительства Пензенской области от 20.01.2022 № 29-пП «Об утверждении Положения о Министерстве градостроительства и архитектуры Пензенской области» Министерство наделено полномочием по выдаче разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства в случаях, когда выдача разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации отнесена к компетенции органов местного самоуправления (пункт 3.1.20).

Таким образом, на территории Пензенской области произошло перераспределение полномочий между органами власти Пензенской области и органами местного самоуправления, в соответствии с которым вопросы о выдаче разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства в случаях, когда выдача разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в соответствии с ГрК РФ отнесена к компетенции органов местного самоуправления, отнесены к компетенции Министерства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 48 Закона № 131-ФЗ муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими)

соответствующий муниципальный правовой акт, в случае упразднения таких органов или соответствующих должностей либо изменения перечня полномочий указанных органов или должностных лиц – органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, к полномочиям которых на момент отмены или приостановления действия муниципального правового акта отнесено принятие (издание) соответствующего муниципального правового акта, а также судом; а в части, регулирующей осуществление органами местного самоуправления отдельных государственных полномочий, переданных им федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, – уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации (уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации).

Исходя из содержания указанной нормы, орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им правовой акт в случае выявления его противоречия закону.

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2004 № 1424/04 компетентный орган местного самоуправления, его должностное лицо, основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый данным либо другим должностным лицом органа местного самоуправления правовой акт.

Указанное согласуется также и с позицией, изложенной в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019.

Согласно разъяснениям, содержащимся в указанном Обзоре, если уполномоченный орган выдал разрешение на строительство, но впоследствии установил, что оно выдано в противоречие с действующим законодательством на момент его выдачи, то прекращение действия такого разрешения на строительство является правомерным.

В рассматриваемом случае, с учетом вышеизложенного, суд полагает, что ввиду отсутствия правового регулирования в отношении актов, действий, решений органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, можно применить аналогию права в случае с принятием Министерства по отмене ранее принятого им правового акта в порядке самоконтроля.

Доводы заявителя об обратном основаны на неверном толковании вышеуказанных норм.

Вместе с тем реализация уполномоченным органом названного выше полномочия не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов. Уполномоченный орган должен доказать, что отмененный им нормативный акт не соответствовал нормам действующего законодательства, а отменяющий акт уполномоченного органа должен соответствовать закону и не нарушать законных прав и интересов граждан и организаций, произвольно ограничивать их субъективные права. Соответствующее решение должно быть мотивированно и основано на нормах законов и иных нормативных актов, регулирующих соответствующие правоотношения, в рамках которых отменяемый акт был издан.

При рассмотрении дела судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 58:34:0010139:2916, расположенным по адресу: <...>, расположены объекты недвижимого имущества – здание, назначение: нежилое, площадью 4600,7 кв.м, количество этажей: 1-4, в том числе подземных – 0, кадастровый номер № 58:34:0010139:2949, адрес (местоположение): 442962, <...> строение 3; – здание, назначение: нежилое, площадью 88,4 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных – 0, кадастровый номер № 58:34:0010139:2909, адрес (местоположение): 442962, <...> строение 5А.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка 58:34:0010139:2916 от 08.10.2014 № 5800/300/14-229012 вид его разрешенного использования указан «для эксплуатации здания школа № 218».

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.11.2014 субъектом права являлось – ЗАТО г. Заречный Пензенской области, объект права – земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания школы № 218, общая площадь 12826 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <...>.

Постановлением администрации от 20.09.2019 № 1971 установлены виды разрешенного использования для земельного участка с кадастровым номером 58:34:0010139:2916 –

«многоквартирные жилые дома выше 5 этажей; многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями; аптеки, аптечные пункты, оптики; учреждения дополнительного образования; магазины торговой площадью не более 3000 кв.м; объекты коммунально-бытового обслуживания, в том числе жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы; физкультурно-оздоровительные сооружения; паркинги, в том числе многоэтажные; объекты (сооружение) инженерно-технического обеспечения (РП, ТП, ГРП, НС, АТС и т.д.), для размещения которых требуется отдельный земельный участок, являющиеся основными видами для территориальной зоны Ж-4, в которой участок расположен, соответствующие видам разрешенного использования, содержащимся в Классификаторе – среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5) «амбулаторно-поликлиническое обслуживание» (код 3.4.1); «образование и просвещение» (код 3.5); «магазины» (код 4.4); «коммунальное обслуживание» (код 3.1); «спорт» (код 5.1); «хранение автотранспорта» (код 2.7.1), относящийся к виду «обслуживание жилой застройки» (код 2.7) (том 4 л.д. 75, 134).

27.04.2020 по результатам продажи между ИП ФИО1 и Комитетом заключен договор купли-продажи от 24.04.2020 № 408 муниципального имущества – комплекса объектов имущества, расположенного по адресу: <...> д. 3, сооружение 3Б.

05.06.2020 ИП ФИО1 в администрацию было подано заявление о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 58:34:0010139:2916, основание предоставление – договор купли-продажи № 408 муниципального имущества по адресу: <...>, для эксплуатации зданий на срок 49 лет (том 4 л.д. 98).

На основании распоряжения администрации от 13.07.2020 № 01-05/439 (том 4 л.д. 99) ИП ФИО1 (арендатор) и Комитетом (арендодатель) 13.07.2020 заключен договор аренды земельного участка № 10777 (далее – договор аренды от 13.07.2020) (том 1 л.д. 85 – 90), согласно которому предметом договора являются условия пользования земельным участком с кадастровым номером 58:34:0010139:2916, площадью 12826 кв.м, местоположение: <...> (том 1 л.д. 91 – 98).

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что участок предоставляется в аренду с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома выше 5 этажей; многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями; аптеки, аптечные пункты, оптики; учреждения дополнительного образования; магазины торговой площадью не более 3000 кв.м; объекты коммунально-бытового обслуживания, в том числе жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы; физкультурно-оздоровительные сооружения; паркинги, в том числе многоэтажные; объекты (сооружение) инженерно-технического обеспечения (РП, ТП, ГРП, НС, АТС и т.д.), для размещения которых требуется отдельный земельный участок.

Участок относится к категории – земли населенных пунктов (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 1.5 договора приведенное описание участка и цель его использования являются окончательными, именуются в дальнейшем разрешенным использованием и не могут самостоятельно изменяться арендатором.

Впоследствии ИП ФИО1 была инициирована процедура раздела участка земельного участка с кадастровым номером 58:34:0010139:2916 на два земельных участка (которым впоследствии были присвоены кадастровые номера 58:34:0010139:3125 и 58:34:0010139:3124), подготовлен межевой план 04.08.2020.

Постановлением администрации от 04.09.2020 № 1486 (том 4 л.д. 136, 136) утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 58:34:0010139:2916, о присвоении адресов земельных участков, согласно которому были также установлены виды разрешенного использования для каждого из участков – «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6), «Дошкольное, начальное и среднее общее образование» (код 3.5.1), «Магазины» (код 4.4), «Обеспечение занятий спортом в помещениях» (код 5.1.2), являющиеся основными видами для территориальной зоны Ж-4, «Благоустройство территории» (код 12.02.2), являющийся вспомогательным видом для территориальной зоны Ж-4.

17.10.2020 между ИП Сидоровым Д.А. (продавец) и ООО «Энергоучёт» (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество:

- здание, назначение: нежилое, площадью 4600,7 кв.м, количество этажей: 1-4, в том числе подземных – 0, кадастровый номер № 58:34:0010139:2949, адрес (местоположение): 442962, <...> строение 3;

- здание, назначение: нежилое, площадью 88,4 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных – 0, кадастровый номер № 58:34:0010139:2909, адрес (местоположение): 442962, <...> строение 5А.

02.11.2020 между ООО «Энергоучёт» (новый арендатор) и ИП ФИО1 был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.07.2020 № 10777, согласно которому ИП ФИО1 передал, а новый арендатор принял в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка от 13.07.2020 № 10777, заключенному с Комитетом (том 1 л.д. 76, 77).

Дополнительным соглашением от 20.02.2021 сторонами (Комитетом и ООО «Энергоучёт») внесены изменения в договор аренды земельного участка от 13.07.2020 № 10777 (том 1 л.д. 99 – 116).

В частности, пункт 1.1 изложен в новой редакции: предметом договора являются условия пользования земельными участками с кадастровыми номерами:

58:34:0010139:3125, площадью 5007 кв.м, местоположение: Российская Федерация, Пензенская область, городской округ ЗАТО город Заречный, <...> з/у 3;

58:34:0010139:3124, площадью 7818 кв.м, местоположение: Российская Федерация, Пензенская область, городской округ ЗАТО город Заречный, <...> з/у 5А.

Пункт 1.2 изложен в новой редакции – участки предоставляются в аренду с разрешенным использованием: с видом разрешенного использования: «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6), «дошкольное, начальное и среднее общее образование» (код 3.5.1), «магазины» (код 4.4), «обеспечение занятий спортом в помещениях» (код 5.1.2), «благоустройство территории (код 12.0.2), для размещения объектов, характерных для населенных пунктов».

01.02.2023 ООО СЗ «Энергоучёт» обратилось в Министерство с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Многоэтажный многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенными по адресу: Российская Федерация, Пензенская область, городской округ ЗАТО город Заречный, <...> з/у 5А», на земельном участке с кадастровым номером 58:34:0010139:3124. К заявлению был приложен соответствующий пакет документов.

Министерством 07.02.2023 выдано разрешение на строительство № 58-34-05-2023 на земельном участке с кадастровым номером 58:34:0010139:3124 со сроком действия до 19.06.2024 (том 1 л.д. 9 – 15).

При рассмотрении заявления общества о выдаче разрешения на строительство и проверки представленных документов Министерством обстоятельства, препятствующие выдаче разрешения на строительство, установлены не были. Данное разрешение выдано уполномоченным органом с соблюдением процедуры его выдачи. Доказательств обратного не представлено.

Вместе с тем 09.03.2023 приказом Министерства № 94/ОП «Об отмене разрешения на строительство» (том 1 л.д. 7) указанное выше разрешение на строительство было отменено.

Судом установлено, что оспариваемый приказ не содержит причин, обосновывающих отмену разрешения на строительство, а также конкретных ссылок на пункт 21.1 статьи 51 ГрК РФ, предусматривающей исчерпывающий перечень оснований для принятия решения о прекращении действия разрешения на строительство.

Более того, согласно пояснениям представителей Министерства оснований для прекращения разрешения на строительство не имелось.

При этом отменяя разрешение на строительство в порядке самоконтроля, Министерство в судебном заседании пояснило, что земельный участок с кадастровым номером 58:34:0010139:3124 заявителю для строительства на нем объектов недвижимости путем проведения аукциона не предоставлялся, указанный земельный участок с видом разрешенного использования – «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6), «дошкольное, начальное и среднее общее образование» (код 3.5.1), «магазины» (код 4.4), «обеспечение занятий спортом в помещениях» (код 5.1.2), «благоустройство территории (код 12.0.2), для размещения объектов,

характерных для населенных пунктов» предоставлялся обществу под существующий на нем объект недвижимости с кадастровым номером 58:34:0010139:2949 и мог им использоваться только в целях эксплуатации данного объекта недвижимости. Также изменение одного вида разрешенного использования на другой направлено на обход предусмотренных земельных законодательством публичных процедур.

Между тем суд полагает, что действия Министерства по отмене разрешения на строительство являются несостоятельными, противоречат действующему законодательству.

Согласно пункту 8 части 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Исходя из положений пункта 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

В силу пункта 1 части 6 статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в пределах соответствующей территориальной зоны устанавливаются в градостроительных регламентах.

Градостроительные регламенты, в свою очередь, являются составной частью правил землепользования и застройки (пункт 3 части 2 статьи 30 ГрК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства

Частью 1 статьи 37 ГрК РФ определены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Частью 4 названной статьи предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Как было указано выше, права и обязанности по земельному участку с кадастровым номером 58:34:0010139:2916 перешли к заявителю по договору от 02.11.2020 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.07.2020 № 10777.

Пунктом 2 данного договора указаны виды разрешенного использования земельного участка – многоквартирные жилые дома выше 5 этажей; многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями; аптеки, аптечные пункты, оптики; учреждения дополнительного образования; магазины торговой площадью не более 3000 кв.м; объекты коммунально-бытового обслуживания, в том числе жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы; физкультурно-оздоровительные сооружения; паркинги, в том числе многоэтажные; объекты (сооружение) инженерно-технического обеспечения (РП, ТП, ГРП, НС, АТС и т.д.), для размещения которых требуется отдельный земельный участок.

Общество, приняв на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от 13.07.2020 № 10777, выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка, указанного в пункте 2 договора.

При этом судом установлено, что изменение вида разрешенного использование земельного участка с кадастровым номером 58:34:0010139:2916 осуществлено администрацией по собственной инициативе задолго до выставления на продажу нежилых помещений на нем расположенных и последующего представления его в аренду ИП ФИО1

То есть на момент приобретения нежилых помещений обществом у ИП ФИО1 вид разрешенного использования земельного участка допускал строительство на нем многоквартирных жилых домов, земельный участок с кадастровым номером 58:34:0010139:2916 имел категорию земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирные жилые дома выше 5 этажей; многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями; аптеки, аптечные пункты, оптики; учреждения дополнительного образования; магазины торговой площадью не более 3000 кв.м; объекты коммунально-бытового обслуживания, в том числе жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы; физкультурно-оздоровительные сооружения; паркинги, в том числе многоэтажные; объекты (сооружение) инженерно-технического обеспечения (РП, ТП, ГРП, НС, АТС и т.д.), для размещения которых требуется отдельный земельный участок.

Позднее с учетом дополнительного соглашения к договору от 13.07.2020, заключенного Комитетом и обществом, пункты 1.1 и 1.2 договора на основании постановления администрации от 04.09.2020 № 1486 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 58:34:0010139:2916, о присвоении адресов земельным участкам» (в редакции от 28.12.2020) были изложены в новой редакции, а именно: предметом договора установлены условия пользования земельными участками с кадастровыми номерами 58:34:0010139:3125 и 58:34:0010139:3124 (пункт 1.1); земельные участки предоставляются арендатору в аренду с разрешенным использованием: с видом разрешенного использования: «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6), «дошкольное, начальное и среднее общее образование» (код 3.5.1), «магазины» (код 4.4), «обеспечение занятий спортом в помещениях» (код 5.1.2), «благоустройство территории (код 12.0.2), для размещения объектов, характерных для населенных пунктов» (пункт 1.2).

Самостоятельное изменение обществом (арендатором) вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не проводилось, доказательств обратного не представлено.

При этом заключение Комитетом дополнительного соглашения с обществом к договору аренды земельного участка от 13.07.2020 № 10777 было связано с образованием двух земельных участков с кадастровыми номерами 58:34:00101139:3124 и 58:34:00101139:3125 из земельного участка с кадастровым номером 58:34:0010139:2916 и с внесенными изменениями в действующие

Правила землепользования и застройки ЗАТО г. Заречного Пензенской области, утвержденные Решением Собрания представителей г. Заречного от 24.12.2012 № 375 (далее – Правила землепользования и застройки), относительно классификаторов видов разрешенного использования.

Стороны не оспаривают, что согласно градостроительному плану спорный земельный участок с кадастровым номером 58:34:00101139:3124 располагается в зоне Ж-4, выделенной для формирования застройки многоэтажными многоквартирными домами, как и земельный участок с кадастровым номером 58:34:0010139:2916 ранее.

В Правилах землепользования и застройки зона Ж-4 ранее именовалась «Зона многоэтажной жилой застройки выше 5 этажей» и содержала 23 основных вида разрешенного использования, в том числе «многоквартирные жилые дома выше 5 этажей»; «многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями».

В связи с принятием Решения Собрания представителей г. Заречного от 05.12.2019 № 37 «О внесении изменений в решение Собрания представителей г. Заречного Пензенской области от 24.12.2012 № 375 «Об утверждении Правил землепользования и застройки закрытого административно-территориального образования г. Заречного Пензенской области», претерпели изменение территориальные зоны и виды разрешенного использования, регламентированные Правилами. В частности, виды разрешенного использования были приведены в соответствие с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540. В этой связи территориальная зона

Ж-4 переименована в «Зону многоэтажной жилой застройки выше 9 этажей». Указанной территориальной зоной предусмотрен вид разрешенного использования «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6).

Действующий классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, также содержит данный вид разрешенного использования под кодом 2.6.

При этом приведение собственником земельного участка вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки, а также классификатором видов разрешенного использования земельных участков не является изменением вида разрешенного использования земельного участка.

Установленное в договоре аренды земельного участка разрешенное использование спорного земельного участка соответствуют виду разрешенного использования земельного участка, предусмотренному Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки.

Суд также отмечает, что законность актов органа местного самоуправления, заключенных между заинтересованными лицами соглашений не оспорена, следовательно, они имеют действующий характер и предоставляют сторонам правомочия, предусмотренные их содержанием.

В связи чем являются несостоятельными доводы ответчика о том, что изменение одного вида разрешенного использования на другой в данном случае были направлены обществом на обход предусмотренных земельных законодательством публичных процедур.

Также вывод Министерства о том, что спорный земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, может быть предоставлен в аренду собственникам вышеуказанных объектов недвижимости только для целей эксплуатации уже существующего здания, а не для строительства на нем объектов недвижимости, является необоснованным на основании следующего.

Ранее ЗК РФ, в редакции, действовавшей до 01.03.2015, устанавливал разные процедуры для предоставления земельных участков, а именно: для строительства (статьи 30, 30.1 ЗК РФ) и для целей, не связанных со строительством (статьи 34, 36 ЗК РФ).

Между тем в настоящее время пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ императивно установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Одним из оснований предоставления земельного участка без торгов является предоставление его собственнику здания, расположенного на данном земельном участке (подпункт 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Данная норма полностью корреспондируется с нормой подпункта 8 части 8 статьи 39.11 ЗК РФ о том, что не могут быть предметом аукциона земельные участки, на которых расположены

здания и сооружения, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

Ответчик не оспаривает, что земельный участок с кадастровым номером 58:34:0010139:2916 был предоставлен в аренду ИП ФИО1 в соответствии с действующим законодательством на основании подпункта 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Затем между ИП ФИО1 и обществом заключен договор о передаче прав и обязанностей от 02.11.2020 по договору аренды земельного участка от 13.07.2020 № 10777 в связи с продажей предпринимателем заявителю расположенных на нем объектов недвижимости.

Вместе с тем согласно пункту 2 части 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Частью 1 статьи 41 ЗК РФ установлено, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

В полном соответствии с указанными выше нормами статей 39.6 и 39.11 ЗК РФ подлежат непосредственному применению указанные выше статьи ЗК РФ, согласно которым арендатор земельного участка обладает правом на возведение на земельном участке жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий и сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка (категории земель,) и его разрешенным использованием.

При этом законодатель не ставит данное право арендатора земельного участка в зависимость от способа получения им земельного участка (на торгах или без торгов).

Как установлено выше спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования – «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6), «дошкольное, начальное и среднее общее образование» (код 3.5.1), «магазины» (код 4.4), «обеспечение занятий спортом в помещениях» (код 5.1.2), «благоустройство территории (код 12.0.2), для размещения объектов, характерных для населенных пунктов» (пункт 1.2); категория земель – земли населенных пунктов.

Также суд отмечает, что в ГрК РФ также внесены изменения – Глава 1 дополнена статьей 5.2 «Перечень мероприятий, осуществляемых при реализации проектов по строительству объектов капительного строительства».

В соответствии с пунктом 1 указанной выше статьи ГрК РФ под проектом по строительству объекта капитального строительства понимается перечень мероприятий, осуществляемых застройщиком, техническим заказчиком, федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и (или) иными организациями в соответствии с положениями настоящего Кодекса, в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства, ввода такого объекта в эксплуатацию, а также государственной регистрации прав на него.

Частью 2 этой же статьи определено, что реализация проекта по строительству объекта капитального строительства может состоять из следующих этапов;

1) приобретение прав на земельный участок, в том числе предоставляемый из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

2) утверждение или выдача необходимых для выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объекта капитального строительства сведений, документов, материалов;

3) выполнение инженерных изысканий и осуществление архитектурно-строительного проектирования;

4) строительство, реконструкция объекта капитального строительства, ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства;

5) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на построенный, реконструированный объект капитального строительства (помещение, машино- место).

Далее, частью 3 этой же статьи установлено, что приобретение прав на земельный участок, предоставляемый из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может включать следующие мероприятия:

1) предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду или в собственность на торгах в соответствии с земельным законодательством;

2) предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством;

3) принятие решения об установлении публичного сервитута, заключение соглашения об установлении публичного сервитута, сервитута в соответствии с гражданским законодательством, земельным законодательством, внесение изменений в такое соглашение;

4) выдача в соответствии с земельным законодательством разрешения на использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута.

Во исполнение части 9 этой же статьи постановлением Правительства Российской Федерации от 25.12.2021 № 2490 также утвержден Исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов, согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и необходимых застройщику, техническому заказчику для выполнения предусмотренных частями 3 – 7 статьи 5.2 ГрК РФ мероприятий при реализации проекта по строительству объекта капитального строительства, согласно позициям 57 и 111 которого, для приобретения застройщиком прав аренды на земельный участок без торгов в связи с нахождением на нем здания (подпункт 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ) он предоставляет в уполномоченный орган для заключения договора аренды земельного участка сообщение, содержащее перечень всех зданий, находящихся на земельном участке и принадлежащих ему, а затем для получения разрешения на строительство – договор аренды земельного участка, заключенный без торгов в соответствии с пунктами 4 и 5 статьи 39.17 ЗК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что взаимосвязанными положениями подпункта 9 части 2 статьи 39.6, подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ, а также частями 2, 3 и 9 статьи 5.2 ГрК РФ предусмотрено право арендатора на строительство на земельном участке, предоставленного ему не только посредством торгов, но и в связи с нахождением на данном земельном участке, принадлежащего ему на праве собственности здания.

На основании изложенного арбитражный суд приходит к выводу, что приказ Министерства об отмене разрешения на строительство противоречит положениям законодательства Российской Федерации, в частности ЗК РФ, ГрК РФ, действующим на момент его выдачи, нарушает права и охраняемые законом интересы общества и подлежит признанию недействительным, в соответствии с частью 4 статьи 201 АПК РФ суд возлагает на ответчика обязанность устранить нарушения прав и законных интересов заявителя, допущенные оспариваемым решением.

Ссылка ответчика на судебную практику отклоняется судом, поскольку при рассмотрении спора судом учитываются обстоятельства присущие каждому конкретному делу и основанные на доказательствах представленных лицами, участвующими в данном деле.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб. подлежат возмещению заявителю за счет ответчика.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

заявленные обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Энергоучёт» требования удовлетворить.

Признать незаконным приказ Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области от 09.03.2023 № 94/ОП «Об отмене разрешения на строительство».

Обязать Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Взыскать с Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области (ОГРН 1225800000436, ИНН 5836897350) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Энергоучёт» (ОГРН 1105838000036, ИНН 5838000907) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Пензенской области.

Судья М.В. Займидорога