Решение от 23 октября 2023 г. по делу № А40-161359/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-161359/22-150-1317
г. Москва
23 октября 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2023года

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2023 года


Арбитражный суд г. Москвы в составе: Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ЦПК" (125009, <...>, ЭТ 4 ПОМ 5 КОМ 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.05.2017, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

объекта недвижимости,

при участии:

от истца - ФИО2 по дов. от 05.10.2023

от ответчика - ФИО3 по дов. от 10.11.2022

после перерыва при участии:

от истца - ФИО2 по дов. от 05.10.2023, В. по дов. от 01.02.2022

от ответчика - ФИО3 по дов. от 10.11.2022

Судебное заседание проводилось с перерывом с



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЦПК" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью «Центр проектных компетенций» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0004022:2596, общей площадью 74,3 кв. м,

- изложив п.3.1 договора в следующей редакции: «п. 3.1. Цена Объекта составляет 9 592 336 (девять миллионов пятьсот девяносто две тысячи триста тридцать шесть) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта по делу № А40-161359/22-150-1317, выполненным в рамках арбитражного дела №А40- 161359/22-150-1317 Обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз». В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

- изложив п.3.4 договора в следующей редакции: «п.3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 342 583, 43 (триста сорок две тысячи пятьсот восемьдесят три) руб. 43 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга».

Определением от 27.11.202г. произведена замена судьи Маслова С.В. на судью Чекмареву Н. А. для рассмотрения дела №А40-161359/22-150-1317

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что он обратился в службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0004022:2596, общей площадью 74,3 кв. м.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо с приложением Проекта договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0004022:2596, общей площадью 74,3 кв. м.

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в отчете Департамента, является необоснованно завышенной, направил в адрес ответчика Протокол разногласий.

Ответчик Протокол разногласий истца в установленный законом срок не подписал, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении, с учетом уточнений в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов судебной экспертизы, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «Центр Проектных Компетенций» (истец) является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0004022:2596, общей площадью 74,3 кв. м, согласно договору аренды нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 29 ноября 2019 года № 00-01720/19, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы (ответчик).

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, 27 апреля 2022 года в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», истец обратился к ответчику с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении арендуемого Объекта недвижимости.

Запрос был зарегистрирован Департаментом городского имущества города Москвы за № 33-5-44801/22-(0)-0.

Ответчиком в адрес истца были направлены проекты договоров купли - продаж недвижимости от 27 июня 2022 года для подписания истцом по цене 13 650 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 30.05.2022 No Ml73-125 П/2022, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс».

Посчитав, что цена объекта недвижимости необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости объект недвижимости.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненным ООО «Агентство оценки и консультаций» рыночная стоимость объекта составляет 5 616 000 руб. 00 коп.

06 июля 2022 года истец направил в Департамент городского имущества города Москвы подписанные проекты договоров купли-продажи недвижимости в редакции Протокола разногласий.

Департаментом городского имущества г. Москвы посредством электронной связи было направлено в личный кабинет истца обращение 07 июля 2022 года, которым ответчик отклонил протокол разногласий к проекту договоракупли-продажи с учетом редакции, указанной в протоколе разногласий, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Из изложенного следует, что вопрос о необходимости проведения экспертизы, установление круга вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, определение экспертного учреждения, которому будет поручено проведение экспертизы, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, судом в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 13.01.2023г. назначена судебная экспертиза по делу №А40-161359/22-150-1317, проведение которой поручено АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ", эксперту ФИО4. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:01:0004022:2596, общей площадью 74,3 кв.м по состоянию на 27 апреля 2022 года?»

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:01:0004022:2596, общей площадью 74,3 кв. м по состоят»: 27 апреля 2022 года составляет 6 250 000 руб. 00 коп.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2023 назначена повторная оценочная экспертиза.

Определением суда от 23.06.2023г. проведение повторной судебной оценочной экспертизы по делу №А40-161359/22-150-1317 поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз" , эксперту ФИО5. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:01:0004022:2596, общей площадью 74,3 кв.м по состоянию на 27 апреля 2022 года?»

Согласно Заключению эксперта №216-ОЭ от 25 сентября 2023 года рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 74,3 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0004022:2596, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 27.04.2022 составляет: 9 592 336 руб. 00 коп.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611).

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости нежилого помещения, суд приходит к выводу о том, что рыночная цена объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:01:0004022:2596, общей площадью 74,3 кв. м. составляет 9 592 336 руб. 00 коп.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы возлагаются на ответчика.

Расходы по госпошлине по иску относится на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110, 150, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Центр проектных компетенций» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0004022:2596, общей площадью 74,3 кв. м,

- изложив п.3.1 договора в следующей редакции: «п. 3.1. Цена Объекта составляет 9 592 336 (девять миллионов пятьсот девяносто две тысячи триста тридцать шесть) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта по делу № А40-161359/22-150-1317, выполненным в рамках арбитражного дела №А40- 161359/22-150-1317 Обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз». В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или 2 произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

- изложив п.3.4 договора в следующей редакции: «п.3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 342 583, 43 (триста сорок две тысячи пятьсот восемьдесят три) руб. 43 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЦПК" (125009, <...>, ЭТ 4 ПОМ 5 КОМ 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.05.2017, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья Н.А. Чекмарева