Решение от 24 сентября 2025 г. по делу № А59-3168/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект, д. 28, <...>


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-3168/2025
г. Южно-Сахалинск
25 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 25 сентября 2025 года.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Зуева М.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потийчук Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Корсаковского муниципального округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «САС-К» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о расторжении договора аренды земельного участка от 11.09.2020 № 3683,

при участии:

от администрации Корсаковского муниципального округа - ФИО1 по доверенности от 19.03.2025,

от общества с ограниченной ответственностью «САС-К» - представитель не явился,

установил:

администрация Корсаковского муниципального округа (далее - администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «САС-К» (далее - общество, ответчик) договора аренды земельного участка от 11.09.2020 № 3683.

В обоснование исковых требований указано, что между сторонами был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 65:04:0000001:342, площадью 10843 кв. м с видом разрешенного использования «Отдых (рекреация), для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения» - в целях реализации инвестиционного проекта. Вместе с тем, поскольку общество утратило статус резидента свободного порта Владивосток, и указанное обстоятельство является основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателю, администрация обратилась к обществу с предложением о расторжении договора аренды. Оставление обществом предложения без удовлетворения явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Определением от 18.06.2025 исковое заявление принято к производству.

В ходе рассмотрения дела истец на заявленных требованиях настаивал, указывая на расторжение соглашения об осуществлении детальности резидента свободного порта Владивосток, явившееся основанием для заключения договора аренды, что свидетельствует о существенном изменении обстоятельств.

Ответчик иск не оспорил, отзыв на исковое заявление не представил, явку своего представителя не обеспечил. О месте и времени рассмотрения дела ответчик извещен надлежащим образом.

В соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание по рассмотрению дела проведено в отсутствие представителя ответчика.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

С учетом положений пункта 33 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) 11.09.2020 заключен договор аренды земельного участка № 3683.

По условиям указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 65:04:0000001:342 площадью 10 843 кв. м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Сахалинская область, Корсаковский городской округ, <...>, разрешенное использование: «Отдых (рекреация), для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения» - в целях реализации инвестиционного проекта «Создание базы стоянки на маломерных судов и оказание комплексных услуг на ее основе».

По акту приема-передачи от 11.09.2020 арендодатель передал арендатору в аренду указанный земельный участок.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Сахалинской области 26.10.2020 за № 65:04:0000001:342-65/025/2020-1.

Срок аренды участка устанавливается с 01.10.2020 до 24.04.2085 (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 5.2 договора по требованию арендодателя настоящий договор может быть расторгнут по решению судебных органов в случаях, предусмотренных действующим законодательством, а также в случае, если арендатор:

- не осуществляет деятельность, предусмотренную соглашением об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 24.04.2020 № СПВ-1947/20, в течение двадцати четырех месяцев с даты подписания соглашения об осуществлении деятельности резидента;

- расторжения соглашения об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 24.04.2020 № СПВ-1947/20;

- использует земельный участок не по назначению;

- более двух раз не вносит арендную плату в установленные договором сроки;

- уклонился от государственной регистрации права аренды земельного участка;

- не исполняет возложенные на него обязанности, предусмотренные законодательством и настоящим договором.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 29.05.2025 по делу № А51-4505/2025 по иску АО «Корпорация развития Дальнего Востока» к обществу расторгнуто соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 24.04.2020 № СПВ-1947/20, заключенное между АО «Корпорация развития Дальнего Востока» и ответчиком.

В связи с тем, что соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 24.04.2020 № СПВ-1947/20 расторгнуто в судебном порядке, администрация направила в адрес общества претензию с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.09.2020 № 3683 по соглашению сторон. К предложению приложен проект соглашения о расторжении договора, а также акта приема-передачи земельного участка.

Однако ответ на указанное письмо в адрес администрации от общества не поступил.

Администрация, полагая, что после расторжения соглашения резидента свободного порта Владивосток существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, признает требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме в силу следующего.

Оценивая характер спорных правоотношений, возникших между истцом и ответчиком, арбитражный суд квалифицирует их как отношения, возникшие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Отношения по аренде земельных участков регулируются общими положениями ГК РФ об обязательствах, специальными нормами об аренде (глава 34 ГК РФ), а также нормами земельного законодательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Согласно статье 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

При этом в силу положений статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как следует из материалов дела, предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 65:04:0000001:342 площадью 10 843 кв. м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Сахалинская область, Корсаковский городской округ, <...>, разрешенное использование: «Отдых (рекреация), для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения» - в целях реализации инвестиционного проекта «Создание базы стоянки на маломерных судов и оказание комплексных услуг на ее основе».

Указанный земельный участок был предоставлен обществу как резиденту свободного порта Владивосток.

В рассматриваемом случае, установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования обществом земельного участка по целевому назначению в связи с расторжением соглашения об осуществлении деятельности резидента от 24.04.2020 № СПВ-1947/20. Заключение указанного соглашения, в свою очередь, послужило основанием для предоставления обществу земельного участка без торгов в соответствии с подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса (в редакции, действовавшей до 26.10.2020).

На основании статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ).

Согласно подпункту 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент заключения спорного договора) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

По правилам подпункта 18 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом «О свободном порте Владивосток».

Таким образом, судом установлено, что на момент заключения договора аренды, положения земельного законодательства устанавливали особый порядок представления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на праве аренды резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

Из материалов дела следует, что 24.04.2020 АО «Корпорация развития Дальнего Востока» и общество заключили соглашение № СПВ-1947/20 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, согласно условиям которого ответчик обязался реализовать в период с 2020 года по 2021 год инвестиционный проект «Создание базы стоянки на 90 маломерных судов и оказание комплексных услуг на ее основе».

Следовательно, целью предоставления земельного участка являлась реализация резидентом СПВ обязательств по реализации инвестиционного проекта посредством размещения в границах указанного участка объектов портовой инфраструктуры.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 29.05.2025 по делу № А51-4505/2025 соглашение от 24.04.2020 № СПВ-1947/20 расторгнуто в связи с тем, что в нарушение условий заключенного соглашения общество в установленный срок инвестиционный проект не реализовало. Как следует из решения суда, общество инвестиции в форме капитальных вложений по проекту в заявленном размере не осуществило, деятельность по соглашению не осуществляет.

Таким образом, на момент предъявления иска и рассмотрения требований по существу установленные договором аренды основания владения земельным участком у ответчика отсутствуют.

Учитывая изложенное, судом установлено, что обстоятельства, послужившие основанием для предоставления в аренду обществу земельного участка и заключения договора, существенно изменились, у ответчика отпали основания для использования земельного участка.

Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 15.10.2020 № 318-ФЗ «О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с изменением порядка предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, резидентам свободного порта Владивосток» признаны утратившими силу, в том числе подпункт 33 пункта 2 статьи 39.6 и подпункт 18 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Таким образом, в связи с расторжением соглашения от 24.04.2020 № СПВ-1947/20, право на предоставление спорного земельного участка у ответчика в настоящее время отсутствует.

По правилам пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим Федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ, норма пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

С учетом изложенного, суд считает заявленные требования о расторжении договора аренды земельного участка от 11.09.2020 с кадастровым номером 65:04:0000001:342 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Принимая во внимание удовлетворение требования о расторжении договора аренды, правовые основания владения и пользования арендуемым земельным участком у ответчика отсутствуют.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика и, учитывая, что истец в силу статьи 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 и 176 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.09.2020 № 3683, заключенный между администрацией Корсаковского муниципального округа и обществом с ограниченной ответственностью «САС-К».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «САС-К» в доход федерального бюджета 50 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, в кассационном порядке – в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья

М.В. Зуев