Постановление от 31 марта 2026 г. ФАС УО (ФАС Уральского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-51/26

Екатеринбург

01 апреля 2026 г.

Дело № А47-564/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2026 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2026 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Лазарева С. В., Журавлевой У. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель, истец) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.09.2025 по делу № А47-564/2025 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2025 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещенных надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Предприниматель обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Администрации города Оренбурга (далее – администрация, ответчик) о признании права собственности на объект недвижимости: нежилое здание, общей площадью 44,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, пр-кт. ФИО2, д. 23а.

Администрация обратилась с встречным иском к предпринимателю о признании самовольной постройкой торговый павильон, площадью 44,4 кв. м, расположенный вблизи многоквартирного дома по адресу: г. Оренбург, пр-кт. ФИО2, д. 23а; об обязании снести самовольно возведенный торговый павильон, площадью 44,4 кв. м, расположенный вблизи многоквартирного дома по адресу: г. Оренбург, пр-кт. ФИО2, д. 23а за счет собственных средств, в трехмесячный срок со дня вынесения решения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент градостроительства и земельных отношений администрации, Комитет потребительского рынка, услуг и развития предпринимательства администрации города Оренбурга.

Решением суда от 06.09.2025 в удовлетворении первоначального иска в отказано, встречный иск удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2025 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе и дополнении к ней предприниматель просит принятые судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы настаивает на пропуске администрацией срока исковой давности. Предприниматель указывает на противоречивое поведение ответчика.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, установленном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, распоряжением главы города Оренбурга от 07.06.2004 № 2708-р предпринимателю утвержден акт от 20.05.2004 № 1/156 выбора земельного участка для строительства торгового павильона по пр. ФИО2, № 23/1.

Распоряжением главы города Оренбурга от 22.06.2005 № 3490-р утверждены границы и сформирован земельный участок площадью 193 кв. м (местоположение: примерно в 20 метрах по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, который предоставлен предпринимателю в аренду на срок до 01.06.2006 с разрешенным использованием: строительство торгового павильона.

Между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.04.2006 № 6/л-66пр, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, имеющий кадастровый номе 56:44:0228001:0027, площадью 193 кв. м, расположенный по адресу: участок находится примерно в 20 метрах по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, для строительства торгового павильона.

Администрацией предпринимателю 05.07.2006 выдано разрешение № Г308/06 на выполнение строительно-монтажных работ по строительству торгового павильона согласно Проектной документации 14.0.00, разработанной обществом с ограниченной ответственностью «Знание», срок действия которого - до 01.02.2007.

Предпринимателем возведен торговый павильон, расположенный по адресу: <...>, и поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 53:44:0228001:585.

Постановлением главы города Оренбурга от 12.04.2007 № 2357-п утверждены границы и сформирован земельный участок площадью 57 кв. м (местоположение: участок расположен примерно в 30 метрах по направлению на северо-восток относительно ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>) для предпринимателя с разрешенным использованием: земли под объектами торговли для размещения торгового павильона.

Между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 18.04.2007 к договору аренды земельного участка от 18.04.2006 № 6/л-66пр, в соответствии с которым площадь арендуемого земельного участка уменьшена с 193 кв. м до 57 кв. м, а также изменено назначение земельного участка (вместо «строительство торгового павильона» - «размещение торгового павильона»).

Между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключены дополнительные соглашения к договору аренды о продлении аренды до 01.03.2010 (дополнительное соглашение от 18.04.2007), до 19.12.2015 (дополнительное соглашение от 12.12.2014), изменен предмет договора аренды в связи с образованием из земельного участка с кадастровым номером 56:44:0228001:27 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0228001:536 (дата постановки на кадастровый учет 19.09.2007).

Письмом от 30.03.2016 № 1598/16 Департамент в ответ на обращение предпринимателя о продлении срока аренды земельного участка направил расчет арендной платы на 2016 год, а также сообщил, что согласно изменениям в Земельный кодекс Российской Федерации не предусмотрено продление аренды под размещение нестационарных торговых объектов, необходимо обратиться в комитет потребительского рынка с заявлением о возможном включении в схему размещения нестационарных объектов и после этого обратиться с заявлением о заключении договора аренды для размещения нестационарного объекта, при заключении которого договор аренды от 18.04.2006 № 6/л66пр подлежит расторжению.

Вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2020 по делу № А47-13423/2019, оставленным в силе постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22.03.2021, установлено, что торговый павильон по пр. ФИО2, 23/1, в г. Оренбурге не включен в схему размещения нестационарных объектов на территории города Оренбурга.

Предприниматель обратилась в Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

Письмом от 17.06.2019 № 01-24/1102 заявителю отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта, поскольку не представлено разрешение на строительство соответствующего объекта капитального строительства, с указанием на то, что 05.07.2006 выдано разрешение № Г-308/06 на проведение строительно-монтажных работ по возведению торгового павильона, являющегося временным объектом.

При рассмотрении дела № А47-13423/2019 судом апелляционной инстанции установлено, что в момент обращения предпринимателя за выделением ей земельного участка для возведения объекта (20.05.2004), в случае принятия лицом решения о возведении объекта недвижимости, являлось необходимым получение разрешения на строительство. После введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, но до принятия Постановления № 698, распоряжением главы города Оренбурга от 22.06.2005 № 3490-р утверждены границы и сформирован земельный участок для передачи его в аренду предпринимателю. В соответствии с названным распоряжением предпринимателю предоставлен земельный участок с разрешенным использованием: строительство торгового павильона, с указанием на предоставление разрешения на производство строительно-монтажных работ, а не возведение объекта капитального строительства. Предпринимателем разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по строительству павильона получено 05.07.2006, то есть в период, когда форма разрешения на строительство утверждена Постановлением № 698. Строительно-монтажные работы начаты предпринимателем в период действия нового Градостроительного кодекса Российской Федерации, что обуславливает необходимость соблюдения действовавшего градостроительного законодательства. Так, в случае возведения объекта капитального строительства необходимо получение разрешения на строительство, которое получено не было. Апелляционный суд пришел к выводу, что торговый павильон является объектом капитального строительства и возведен в нарушение градостроительного законодательства.

Земельные участки 56:44:0228001:27 и образованный из него земельный участок с кадастровым номером 56:44:0228001:536 сняты с кадастрового учета (19.09.2007 и 15.05.2023 соответственно).

Объект недвижимости с кадастровым номером 56:44:0228001:585 здание торговый павильон снят с кадастрового учета 05.05.2023.

В удовлетворении требования предпринимателя о признании незаконным отказа Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости - нежилого здания «Торговый павильон» общей площадью 44,4 кв. м по адресу: <...>, кадастровый номер 53:44:0228001:585, выраженный в письме № 01-24/1102 от 17.06.2019, отказано.

Ссылаясь на то, что торговый павильон является объектом недвижимости, истец эксплуатирует его, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Ссылаясь на то, что спорный объект является самовольной постройкой, администрация обратилось в арбитражный суд со встречным иском о ее сносе.

Отказывая в первоначальном иске и удовлетворяя встречный иск, суды исходили из следующего.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Согласно положениям пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшим в редакции на момент возведения спорного здания, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В настоящее время данный пункт Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос или приведение в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктах 39 - 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) содержатся условия, при наличии совокупности которых возможно признание права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Особое значение для применения этой позиции имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства определенного объекта. Именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признать право собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (абзац 59 раздела «Вопросы применения материального права») указано, что при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума № 44 в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума № 44, с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

Согласно пункту 1 статьи 7, абзацам 1, 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

В силу пункта 2 части 1 и пункта 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Статья 60 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливает каких-либо самостоятельных, специальных способов восстановления нарушенных прав.

Такой способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности по освобождению земельного участка от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, в настоящем случае статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая судебный акт по делу А47-13423/2019, суды установили, что предпринимателем на земельном участке возведен объект капитального строительства в отсутствие разрешения на его строительство, возведение капитального строения на спорном земельном участке не предусматривалось, земельный участок для строительства капитального объекта недвижимости не предоставлялся, воля собственника на строительство на земельном участке объекта недвижимости отсутствовала, договор аренды прекращен односторонним отказом арендодателя от договора, предприниматель не является законным землепользователем земельного участка.

При таких обстоятельствах, суды правомерно отказали в удовлетворении иска о признании права собственности, и удовлетворили встречный иск о признании торгового павильона самовольной постройкой и ее сносе.

Довод заявителя о пропуске срока исковой давности отклоняется как основанный на неверном толковании норм права.

Согласно п. 15 постановления Пленума № 44 к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения.

Согласно пункту 16 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, исковая давность не распространяется на требование собственника земельного участка о сносе или приведении объекта в соответствие с установленными требованиями в случае, когда такое требование направлено на устранение препятствий в пользовании земельным участком, которым фактически владеет истец и на части которого без его согласия создана самовольная постройка.

На требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абзац 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность не распространяется, в том числе, на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, установив, что земельный участок, на котором был построен объект, снят с кадастрового учета, не принадлежит предпринимателю ни на каком праве, не отводился в установленном порядке для целей капитального строительства, при этом администрация не лишена права владения земельным участком под самовольно возведенным объектом, нормы об исковой давности к требованиям о признании объекта самовольной постройкой и сносе в настоящем случае применению не подлежат.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неправильном толковании норм права, не учитывают установленные обстоятельства по делу, кроме того, указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.09.2025 по делу № А47-564/2025 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Купреенков

Судьи С.В. Лазарев

У.В. Журавлева