Решение от 19 октября 2025 г. по делу № А51-1783/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...> Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А51-1783/2025
г. Владивосток
20 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 20 октября 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Яфаевой Е.Р., при ведении протокола помощником судьи Кан А.Д., рассмотрев дело по иску главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: администрация Хорольского муниципального округа, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра

о признании недействительным соглашения, при неявке сторон,

установил:

истец – глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику – индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании соглашения от 24.06.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.05.2018 № 11 недействительной сделкой; о применении последствий недействительности сделки, путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о соглашении от 24.06.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.05.2018 № 11 в отношении земельного участка площадью 815816 кв.м, с кадастровым номером 25:21:030101:2255.

Из материалов дела следует, что 08.05.2018 администрация Ярославского городского поселения (арендодатель) и ГКФХ ФИО3 (претендент) заключили договор о задатке, согласно которому для участия в торгах 16.05.2018 по проведению открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:21:030101:2255, площадью 815816 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1609 м от ориентира по направлению на юго-запад. Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными подписями судей по делу № А51-1783/2025 на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) используйте секретный код:

Возможность доступна для пользователей, авторизованных через портал государственных услуг (ЕСИА).

Почтовый адрес ориентира: <...>, претендент перечисляет в качестве задатка денежные средства в размере 66000руб.

Как установлено протоколом № 1 от 11.05.2018 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, аукционная комиссия на основании статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) приняла решение признать единственным участником аукциона – ГКФХ ФИО3.

21.05.2018 на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка от 11.05.2018 № 1 администрация Ярославского городского поселения (арендодатель) и ГКФХ ФИО3 (арендатор) заключили договор № 11 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:21:030101:2255 (далее – договор).

Срок аренды установлен с 21.05.2018 по 20.05.2067 (пункт 2.1 договора).

24.06.2022 ФИО3 (арендатор) и ФИО2 (новый арендатор) заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору, согласно которому арендатор передает свои права и обязанности по договору в полном объеме (далее – соглашение).

Как указывает истец, на момент заключения соглашения с ответчиком, ему не было известно о наличии ограничений, установленных положениями статей 166, 383, 448, 606, 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 3, 39.6 ЗК РФ, в связи с чем, учитывая, что договор заключен по итогам проведенного аукциона после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что договор заключен с единственным претендентом – истцом, также ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

УФАС по Приморскому краю поддержало исковое заявление.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), считает исковые требования подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из сделок, не противоречащих закону.

В силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.

Из пункта 1 статьи 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть

квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем, пунктом 7 статьи 448 ГК РФ установлено, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

При этом условия договора, заключенного истцом с администрацией Ярославского городского поселения (в настоящий момент администрацией Хорольского муниципального округа) не предусмотрено положений, позволяющих передать права по земельному участку третьему лицу, в том числе и в субаренду.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Изложенное согласуется с выработанным в судебной практике общим подходом, согласно которому лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги,

доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем, то есть обеспечена конкуренция (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 № 14686/10 и от 11.03.2014 № 16034/13, определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 и от 27.12.2021 № 310-ЭС21-17478).

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее - Закон № 42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона № 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения Гражданского кодекса (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», положения Гражданского кодекса в редакции Закона № 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 № 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 № 310-ЭС19-26737).

Между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Аналогичная позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357.

Приведенное ограничение направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона.

В данном случае, вопреки доводам ответчика, заключение договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона – истцом, а равно признание торгов несостоявшимися, не может быть приравнено к их непроведению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

На основании статей 39.11 (пунктов 1, 9, 13 и 16) и 39.12 (пункта 14) Земельного кодекса Российской Федерации решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Аукцион является открытым по составу участников, за рядом исключений. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Истец являлся единственным участником аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка. Протоколом № 1 от 11.05.2018, в соответствии со статьей 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации данный аукцион признан несостоявшимся и комиссией принято решение заключить договор с единственным участником, который подал заявку.

Вместе с тем, признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено к его непроведению; подписание договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, безусловно, является результатом аукциона.

Подписание договора на основании указанной нормы не означает, что истцу предоставлен земельный участок без проведения торгов. Напротив, к примеру, из подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что заключение договора в таком порядке не дает арендатору права право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора перенайма в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет арендатору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам

соответствующих правоотношений, в условиях, когда земельный участок не подлежит передаче арендатору без проведения торгов.

Таким образом, проанализировав спорные условия договора на предмет их соответствия закону, принимая во внимание установленное положениями пункта 7 статьи 448 ГК РФ ограничение на передачу прав в отношении земельного участка, предоставленного результатам проведения торгов, учитывая, что такое ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, суд приходит к выводу о том, что заключение спорного соглашения нарушает установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ такая сделка является ничтожной.

Истцом также заявлено требование о применении последствий ничтожности сделки путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о соглашении от 24.06.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.05.2018 № 11 в отношении земельного участка площадью 815816 кв.м, с кадастровым номером 25:21:030101:2255.

Из материалов дела следует, что 29.06.2022 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о регистрации спорного соглашения за № 25:21:030101:2255-25/066/2022-7.

Учитывая положения статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права аренды ответчика на земельный участок с кадастровым номером 25:21:030101:2255.

Вместе с тем, требование об исключении из ЕГРН сведений о спорном соглашении суд считает не подлежащими удовлетворению.

Гражданские права участники правоотношений осуществляют по своему усмотрению своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 и статья 9 ГК РФ).

По смыслу статей 9, 12 ГК РФ выбор способа защиты нарушенного права является прерогативой истца (заявителя).

Согласно части 1 статьи 4, части 2 статьи 44, части 5 статьи 46, части 1 статьи 47 АПК РФ истцу принадлежит право определения предмета и основания иска, а также лица, к которому предъявлены исковые требования.

Ответчика определяет истец и надлежащим ответчиком является лицо, которое выступает субъектом спорного материального правоотношения, обязанным удовлетворить право требования истца, принудительной реализации которого тот добивается в суде.

Выбор ответчика (ответчиков) по делу (как замена, так и процессуальное соучастие нескольких ответчиков) является прерогативой истца, арбитражный суд по своей инициативе лишен возможности привлечь второго ответчика или соответчика и может это сделать лишь с согласия либо по ходатайству истца; при этом обязанность у суда по собственной инициативе произвести данные процессуальные действия АПК РФ не предусмотрена.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Риск рассмотрения дела с участием ненадлежащего ответчика или без процессуального соучастия нескольких ответчиков несет истец, что может повлечь отказ в удовлетворении исковых требований.

Судом во исполнение требований статей 8, 9 АПК РФ обеспечены сторонам равные условия для реализации ими своих процессуальных прав, в том числе на представление доказательств, в состязательном процессе; созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела.

Учитывая изложенное, поскольку требования об исключении из ЕГРН сведений о регистрации спорного соглашения предъявлены к ненадлежащему ответчику, суд считает заявленные требования в данной части необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

При этом суд обращает внимание, что в силу пункта 5 части 1 статьи 14, части 1 статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются одним из оснований для государственной регистрации прав, следовательно, при обращении заинтересованного лица в Управление Росреестра по Приморскому краю приложенный к заявлению вступивший в законную силу судебный акт будет являться основанием для осуществления учетно-регистрационных действий.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

признать недействительным соглашение от 24.06.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.05.2018 № 11 в отношении земельного участка площадью 815816 кв.м, с кадастровым номером 25:21:030101:2255.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 15000руб. государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Яфаева Е.Р.