Решение от 22 ноября 2023 г. по делу № А83-22627/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-22627/2023
22 ноября 2023 года
г. Симферополь



Резолютивная часть решения объявлена 16 ноября 2023 года. Решение в полном объеме изготовлено 22 ноября 2023 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Черной Д.М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел материалы искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Центр Отдыха» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Курортная, 10, пгт. Курортное, г. Феодосия, <...>)

к Администрации города Феодосии Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Земская, 4, г. Феодосия, <...>)

о понуждении заключить договор,

при участии:

от истца – ФИО2, действующая на основании доверенности от 19.06.2023 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от ответчика - ФИО3, действующая на основании доверенности от 23.08.2023 №02-58-183, личность удостоверена служебным удостоверением №966, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

УСТАНОВИЛ:

11.09.2023 общество с ограниченной ответственностью «Центр Отдыха» (далее – истец, общество, ООО «Центр Отдыха») обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с требованием о понуждении Администрацию города Феодосии Республики Крым (далее – ответчик, администрация, администрация города, Администрация г. Феодосии) заключить договор купли-продажи земельного участка от 11.08.2023 №372 площадью 10 299 кв.м. с кадастровым номером 90:24:050301:3, расположенного по адресу: 296033, Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, ул. Курортная, 10, участок 1, в редакции истца. Кроме того, истец просит взыскать с ответчика расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 6 000,00 руб.

Заявленные требования общество мотивирует положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указывая, что при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка у сторон возникли разногласия при определении цены земельного участка (по пункту 2.1 договора купли-продажи): администрация рассчитывала выкупную стоимость земельного участка, исходя из его кадастровой стоимости на дату обращения ООО «Центр Отдыха» с заявлением о выкупе земельного участка (45 428 271,06 руб.), с которой общество не согласилось, полагая, что такая стоимость подлежит определению, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной по состоянию на дату вынесения Двадцать первым арбитражным апелляционным судом постановления по делу №А83-22021/2022 (21 338 352,55 руб.).

Во время судебного заседания представитель ООО «Центр Отдыха» доводы, изложенные в заявлении и возражениях на отзыв от 19.10.2023, поддержал в полном объеме. На соответствующий запрос суда пояснил, что действительная воля заявителя направлена на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи лишь по пункту 2.1 договора. Данное обстоятельство подтвердил и представитель ответчика.

Представитель администрации города против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве от 18.09.2023, настаивая на необходимости установления выкупной цены спорного земельного участка на основании его кадастровой стоимости на дату обращения общества с заявлением о его выкупе. Дополнительно отметил, что администрация не допустила нарушения прав ООО «Центр Отдыха» при направлении ему проекта договора; в полной мере исполнила требования, изложенные в резолютивной части решения Арбитражного суда Республики Крым от 10.05.2023 по делу №А83-22021/2022, оставленного без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2023.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, судом установлены следующие обстоятельства.

На основании статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 №38-3PK «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым, постановления Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 №313 «Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым», в соответствии с решением 51 сессии 6 созыва Щебетовского поселкового совета от 19.12.2013 № 1316 «Об утверждении проекта землеустройства по отводу и передаче в аренду земельного участка ООО «Центр отдыха», решения Арбитражного суда Республики Крым по делу №А83-14009/2019 20.05.2020 между администрацией (арендодатель) и ООО «Центр отдыха» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 10 299 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов с кадастровым номером: 90:24:050301:3 в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, расположенный но адресу: Республика Крым, г. Феодосии, <...> участок 1, цель предоставления: для строительства и обслуживании комплекса нежилых зданий и сооружений, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание (код 5.2.1).

Договор заключен сроком на 49 лет (пункт 2.1 договора).

В пункте 1.3 договора указано, что на земельном участке расположены: здание склад с гаражом (90:24:050301:5, свидетельство о регистрации права от 14.10.2014. регистрационный №90-90-16/962/2014-85), душевой павильон (90:24:050301:7, свидетельство о регистрации права от 14.10.2014, регистрационный №90-90- 16/962/2014- 86), душевой павильон (90:24:050301:8, свидетельство о регистрации права от 14.10.2014, регистрационный №90-90-16/973/2014-177), летний кинотеатр (90:24:050301:4. свидетельство о регистрации права от 14.10.2014, регистрационный №90-90-16/973 2014- 164). Собственником указанных объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером: 90:24:050301:3, является общество.

ООО «Центр Отдыха» обратилось в Администрацию г. Феодосии с заявлением о предоставлении муниципальной услуги «Предоставление в собственность путём выкупа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ ФИО4, без проведения торгов».

Тем не менее постановлением от 23.08.2022 №2570 уполномоченный орган отказал обществу в выкупе испрашиваемого земельного участка, указав в качестве основания для отказа пункт 19 статьи 39.16 ЗК РФ и сославшись на то, что площадь земельного участка 10 299 кв. м. несоизмеримо завышена в сравнении с площадью расположенных на нем объектов недвижимости, которая составляет 639,8 км. м.

Общество, полагая, что отказ в предоставлении земельного участка в собственность за плату не соответствует закону, одновременно нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 10.05.2023 по делу №А83-22021/2022, поддержанным судом апелляционной инстанции, вступившим в законную силу, оспоренное постановление признано незаконным, на администрацию возложена обязанность подготовить, подписать в трех экземплярах проект договора купли-продажи названного земельного участка с кадастровым номером 90:24:050301:3 по цене 20% от его кадастровой стоимости, действовавшей 23.08.2022.

Во исполнение указанных судебных актов Администрацией г. Феодосии в адрес общества направлен для подписания договор купли-продажи земельного участка от 11.08.2023 №372, с редакцией пункта 2.1 которого общество не согласилось, направило уполномоченному органу протокол разногласий. Однако протокол разногласий отклонен, спор сторонами самостоятельно во внесудебном порядке урегулирован не был.

В этой связи покупатель, полагая, что необходимым и правильным необходимо определять размер выкупной цены земельного участка, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости, на момент заключения договора, обратился в суд с данным исковым заявлением, прибегнув к судебной защите.

Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается исковое заявление, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению ввиду нижеследующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

При разрешении спора арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании положений статьи 133, части 1 статьи 168 АПК РФ с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суд должен самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Указанный подход соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 16.11.2010 N8467/10.

В рассматриваемом случае спор с учетом очевидной материально-правовой направленности интереса истца (в судебном заседании от 16.11.2023 данное обстоятельство детально изучено судом, стороны дали соответствующие единогласные пояснения по указанному вопросу) возник ввиду наличия у сторон разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка. В этой связи само по себе формулирование исковых требований как понуждение администрацию заключить договор, а не урегулировать разногласия при его заключении с учетом дискреционных полномочий суда правового значения не имеет.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Таким образом, статья 445 ГК РФ применяется к иным, помимо публичного договора, случаям, когда для стороны в силу иного закона обязательно заключение договора.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

В статье 173 АПК РФ закреплено положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

При таких обстоятельствах в порядке статьи 445 ГК РФ условия договора определяются в судебном порядке.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 №11657/11 по делу №А76-15904/2010, сторона, обязанная заключить договор, вправе представить суду заявление о рассмотрении разногласий по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

При разрешении разногласий по существенному условию договора суд не вправе уклониться от их урегулирования и отказать в иске (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 №4667/10).

Таким образом, суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда. Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 №309-ЭС15-17035, от 14.09.2017 №305-ЭС17-6961, от 20.04.2015 №307-ЭС15-2292 по делу №А05-13164/2013.

При этом суд отмечает, что в силу пунктов 1 и 2 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается, в том числе на признании равенства участников регулируемых им отношений и свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1 и 4 статьи 421 ГК РФ).

Более того, выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора (статья 424 ГК РФ).

С учетом приведенных правовых норм цена выкупа земельных участков, находящихся в публичной собственности, должна определяться на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора купли-продажи либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор. Аналогичный правовой подход изложен в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2022 по делу №308-ЭС21-28715, №А32-49829/2017; 25.05.2022 №308-ЭС21-28715 по делу №А32-49829/2017. Такой позиции придерживается и Арбитражный суд Центрального округа (постановление от 22.12.2022 по делу №А14-3533/2022).

Путем системного анализа поименованных норм во взаимосвязи с фактическими обстоятельствами дела, указанием Двадцать первым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 26.07.2023 по делу №А83-22021/2022 на возможность достижения сторонами при заключении договора своих договоренностей с учетом длительности существования спорных правоотношений и существенным изменением кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2023 с 45 428 271,06 руб. до 21 338 352,55 руб., суд читает необходимым изложить спорный пункт договора в следующей редакции, предложенной истцом:

«Цена земельного участка составляет 4 267 670,51 руб. (четыре миллиона двести шестьдесят семь тысяч шестьсот семьдесят рублей пятьдесят одна копейка).

Ценой земельного участка является 20 процентов кадастровой стоимости, которая устанавливается на основании решения 56 сессии 2 созыва Феодосийского городского совета Республики Крым от 26.11.2022 №547 «О внесении изменений и дополнений в Порядок определения размера платы за установление сервитута, публичного сервитута, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ ФИО4, утвержденный решением 12 сессии Феодосийского городского совета Республики Крым 2 созыва от 28.02.2020 №97».

В этой связи исковые требования общества являются законными и обоснованными, вследствие чего подлежат удовлетворению судом в полном объеме.

Применительно к статье 110 процессуального закона взысканию с ответчика в пользу истца подлежит государственная пошлина в размере 6 000,00 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Урегулировать разногласия, возникшие у общества с ограниченной ответственностью «Центр Отдыха» и Администрации города Феодосии Республики Крым при заключении договора купли-продажи земельного участка от 11.08.2023 №372, путем изложения его пункта 2.1 в следующей редакции:

«Цена земельного участка составляет 4 267 670,51 руб. (четыре миллиона двести шестьдесят семь тысяч шестьсот семьдесят рублей пятьдесят одна копейка).

Ценой земельного участка является 20 процентов кадастровой стоимости, которая устанавливается на основании решения 56 сессии 2 созыва Феодосийского городского совета Республики Крым от 26.11.2022 №547 «О внесении изменений и дополнений в Порядок определения размера платы за установление сервитута, публичного сервитута, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ ФИО4, утвержденный решением 12 сессии Феодосийского городского совета Республики Крым 2 созыва от 28.02.2020 №97».

3. Взыскать с Администрации города Феодосии Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Земская, 4, г. Феодосия, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр Отдыха» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Курортная, 10, пгт. Курортное, г. Феодосия, <...>) расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 6 000,00 руб.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья Д.М. Черная