Решение от 28 мая 2019 г. по делу № А27-7302/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

www.kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Кемерово Дело № А27-7302/2019

«29» мая 2019 года

Резолютивная часть объявлена «28» мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен «29» мая 2019 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Конкиной И.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 после перерыва секретарем судебного заседания ФИО2, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Спик», г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>) ФИО3

о признании незаконным полностью решения об отказе в регистрации договора участия в долевом строительстве № Д7-3 от 22.11.2018г. между ООО «СПИК» и ФИО4, указанном в уведомлении №42/201/001/2018-97163 от 25.03.2019г.,

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ФИО4, г. Кемерово;

- Инспекция государственного строительного надзора Кемеровской области, г.Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>);

при участии:

от заявителя – представитель ФИО5 (по доверенности от 10.07.2018 №11, паспорт); после перерыва – не явились,

от государственного регистратора – ФИО3 (сл. удостоверение);

от Росреестра – представитель ФИО6 (по доверенности от 14.12.2018 №205-Д, сл. удостоверение);

от третьего лица – не явились;

от Инспекции государственного строительного надзора КО – не явились;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Спик» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области ФИО3 об отказе в регистрации договора участия в долевом строительстве № Д7-3 от 22.11.2018г. между ООО «СПИК» и ФИО4, указанного в уведомлении №42/201/001/2018-97163 от 25.03.2019г, а также об обязании государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области ФИО3 устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «СПИК» путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № Д7-3 от 22.11.2018г. между ООО «СПИК» и ФИО4

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении. Полагает, что выводы государственного регистратора, изложенные в уведомлении о приостановке регистрации договора, а также аналогичные выводы, изложенные в уведомлении об отказе в регистрации договора, необоснованные.

Поясняет, что основания для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусмотренные ст. 27 Закона 218-ФЗ, отсутствовали, а именно, отсутствовали причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона 218-ФЗ. В данном случае единственной обоснованной причиной, служащей препятствием в регистрации договора участия в долевом строительстве, было отсутствие оплаты застройщиком обязательного отчисления в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (п. 55 ч 1 ст. 26 Закона 218-ФЗ). Данную причину в установленный срок приостановления застройщик устранил, произведя оплату взноса в Фонд. При этом остальные указанные государственным регистратором основания для приостановления регистрации, отсутствовали. Следовательно, отказ в регистрации договора на том основании, что не устранена вышеуказанная, в действительности несуществующая причина, препятствующая регистрации, то есть отказ в отсутствие условий, предусмотренных ст. 27 Закона 218-ФЗ, является незаконным. Также указывает на то, что сведения о сроках окончания строительства дома, отраженные в договоре и проектной декларации, а также в разрешении на строительство, не противоречили друг другу, форма документов, представленных на регистрацию, соответствовала закону, основания для приостановки регистрационных действий, предусмотренные п. 6,7 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, отсутствовали. Оспариваемое решение государственного регистратора является незаконным, нарушающим права и законные интересы ООО «СПИК» в сфере предпринимательской деятельности, подлежит отмене. Более подробно доводы изложены в заявлении.

Государственный регистратор ФИО3 в представленном отзыве против удовлетворения заявления возразила, считает, что оспариваемое решение правомерно, принято в соответствии с нормами действующего федерального законодательства и не нарушает прав и законных интересов заявителя. Более подробно доводы изложены в отзыве.

Управление Росреестра в письменном отзыве и его представитель в судебном заседании против удовлетворения требований возражают, также считюет оспариваемое решение правомерным, принятым в соответствии с нормами действующего федерального законодательства и не нарушающим права и законные интересы заявителя. Более подробно доводы изложены в отзыве.

В представленном отзыве ФИО4 полагает, что оспариваемое решение незаконно, принято на основании решения о приостановлении регистрации договора участия в долевом строительстве, которое также является необоснованным и незаконным. Считает, что оспариваемым решением помимо прав и законных интересов ООО «СПИК» в сфере предпринимательской деятельности нарушены также его права и интересы, в частности закрепленное за ним Конституцией РФ право на жилье. Со ссылками на законодательство, поясняет, что причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закона 218-ФЗ), отсутствовали, следовательно, отсутствовали и основания для отказа в регистрации прав согласно ст. 27 Закона 218-ФЗ. Устранить причины, препятствующие, государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, указанными в уведомлении о приостановке регистрации договора способами, невозможно. Считает, что решение государственного регистратора об отказе в регистрации договора участия в долевом строительстве незаконно, подлежит отмене, также полагает, что государственный регистратор должен устранить допущенные нарушения прав и законных интересов застройщика и его прав и интересов путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № Д7-3 от 22.11.2018г. Более подробно доводы изложены в отзыве.

Инспекция Госстройнадзора в представленном отзыве указала на следующее. Инспекцией как контролирующим органом, уполномоченным на выдачу заключения о соответствии застройщика и проектной декларации, выдано заключение о соответствии ООО «СПИК» и проектной декларации в редакции от 06.11.2018 (сведения, продекларированные застройщиков, проверены контролирующим органом) требованиям закона № 214- ФЗ о чем инспекцией и выдано заключение № 3147-06/2018. И именно данная проектная декларация и должна была быть предъявлена для регистрации с первым договором участия в долевом строительстве. Проектная декларация с внесенными изменениями до регистрации первого договора участия в долевом строительстве не прошла проверку на соответствие требованиям закона 214-ФЗ и контролирующим органом не может быть гарантированно, что и другие сведения, содержащиеся в проектной декларации, предъявленной для регистрации договора, также соответствуют требованиям закона. Данные сведения инспекцией не проверялись, заключения не выдавалось.

Таким образом, инспекция считает, что при регистрации первого договора участия в долевом строительстве застройщиком может быть предъявлена только проектная декларация, содержащая сведения, заявленные на момент получения заключения о соответствии, и внесение в нее изменений до регистрации первого договора участия в долевом строительстве не допускается и противоречит требованиям закона № 214 ФЗ.

Изучив материалы дела, заслушав доводы и пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

29 ноября 2018г. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области ООО «СПИК» (далее - застройщик) совместно с ФИО4, являющимся первым участником долевого строительства, были поданы заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № Д7-3 от 22.11.2018г. (далее - договор участия в долевом строительстве), предмет которого заключался в принятии ООО «СПИК» на себя обязательств в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом: Многоквартирная жилая застройка по адресу: город Кемерово, Заводский район, микрорайон № 15 (Многоквартирный жилой дом № 7 по ППТ), строительный адрес: г. Кемерово, Заводский район, микрорайон 15, Многоквартирный жилой дом № 7 по ППТ (далее - жилой дом), на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101030:17685, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства следующий объект долевого строительства в данном доме: жилое помещение, строительный номер 3, находится: Этаж 1, общей проектной площадью 40,64 кв.м., площадь лоджии с учетом коэффициента 0,5 - 1,38 кв.м.

Со стороны ООО «СПИК» на регистрацию договора с первым участником долевого строительства был сдан следующий пакет документов:

-заявление о регистрации;

-доверенность на представителя ООО «СПИК»

-договор участия в долевом строительстве со сроками передачи объекта долевого строительства - не позднее 6 месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию (ввод в эксплуатацию не позднее 31.12.2020г.);

-разрешение на строительство от 29.06.2018г. № 42-305-277-2018 (далее - разрешение на строительство) со сроком действия до 22.02.2019г.;

-план создаваемого объекта недвижимости - жилого дома;

-проектная декларация № 42-000257 (далее - проектная декларация) с указанием в п. 17.1.2 сроков реализации этапа проекта строительства — ввода дома в эксплуатацию - 4 квартал 2020г.;

-поэтажные планы от 29.11.2018г.;

-платежное поручение об оплате госпошлины;

-заключение Инспекции Госстройнадзора Кемеровской области от 09.11.2018г. № 3145-06/2018 о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона.

26.12.2018г. государственный регистратор Управления Росреестра по Кемеровской области ФИО3 приняла решение о приостановке государственной регистрации договора участия в долевом строительстве на срок до 25 марта 2019г., направив в адрес сторон сделки уведомление № 42/201/001/2018-97163 от 26.12.2018г., со ссылкой на следующие основания для приостановки:

-имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (п. 3 ч. 1 ст. 26 Закона 218-ФЗ);

-представленные на регистрацию документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, не достоверны (п. 6 ч. 1 ст. 26 Закона 218-ФЗ);

-форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п.7 ч. 1 ст. 26 Закона 218-ФЗ);

-застройщиком не произведены обязательные отчисления в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства.

В качестве причин, по которым регистрация договора участия в долевом строительстве невозможна, государственный регистратор указал:

-на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства застройщик должен был представить проектную декларацию, на основании которой Инспекцией Госстройнадзора Кемеровской области ему было выдано заключение о соответствии застройщика и декларации требованиям закона, где был регламентирован срок окончания строительства - 1 квартал 2019г., а не проектную декларацию с внесенными в нее изменениями в части сроков окончания строительства дома - 4 квартал 2020г.;

- в связи с тем, что право субаренды застройщика на земельный участок под строительство дома зарегистрировано до 30.04.2019г., а срок передачи жилого помещения по договору участия в долевом строительстве предусмотрен не позднее 6 месяцев с 31.12.2020г. (дата ввода в эксплуатацию), как обременение субаренды в пользу участника долевого строительства, зарегистрированной до 30.04.2019г., не представляется возможным, поскольку срок ипотеки на земельный участок, обеспечивающей обязательства застройщика по передаче жилого помещения, должен быть равен сроку передачи застройщиком дольщику данного жилого помещения;

- запрос государственного регистратора в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства об оплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в фонд был обработан с отказом с формулировкой «недостаточно средств на счете застройщика для резервирования суммы».

Для устранения причин приостановления регистрации договора государственный регистратор предложил:

-предоставить договор участия в долевом строительстве со сроком завершения строительства, сроком передачи жилого помещения в соответствии с проектной декларацией, на основании которой застройщику было выдано заключение Инспекции, то есть со сроком строительства дома - 1 квартал 2019г. и сроком передачи жилого помещения - не позднее 6 месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию, либо

-оформить права на земельный участок, разрешение на строительство, проектную декларацию со сроком завершения строительства в соответствии с договором участия в долевом строительстве, то есть - 4 квартал 2020г., и получить заключение инспекции о соответствии застройщика и декларации закону на основании данных документов,

-произвести отчисление в компенсационный фонд.

01 марта 2019г. застройщиком было устранено основание для приостановления регистрационных действий путем оплаты обязательных отчислений (взносов) в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства, что подтверждается платежным поручением № 417 от 01.03.2019г. на сумму 21 026,81 рублей.

Данное платежное поручение было приобщено застройщиком к регистрационному делу 04 марта 2019г., что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг.

25 марта 2019г. государственным регистратором было принято решение об отказе в регистрации договора участия в долевом строительстве в связи с не устранением указанных в уведомлении о приостановке регистрации договора причин, препятствующих осуществлению регистрации, в установленный срок-до 25.03.2019г., о чем в адрес застройщика было направлено уведомление № 42/201/001/2018-97163 от 25.03.2019г.

Согласно выводам государственного регистратора в уведомлении об отказе в регистрации договора:

-на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве с первым участником должна быть представлена декларация, на основании которой выдано заключение Инспекции.

-внести запись о залоге прав субаренды земельного участка в пользу участника долевого строительства со сроком - не позднее 6 месяцев с 31.12.2020г., как обременение субаренды, зарегистрированной до 30.04.2019г., не представляется возможным.

Посчитав выводы государственного регистратора, изложенные в уведомлении о приостановке регистрации договора, а также аналогичные выводы, изложенные в уведомлении об отказе в регистрации договора, необоснованными, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 , части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения в соответствии с требованиями части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложена на орган, который принял акт, решение.

Согласно части 1 статьи 64 Закона о регистрации государственный регистратор прав является федеральным государственным гражданским служащим, должностным лицом органа регистрации прав, наделенным государственными полномочиями по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Статья 65 Закона о регистрации предусматривает, что государственный регистратор прав имеет права и несет обязанности по осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в объеме полномочий, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 66 орган регистрации прав несёт ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе:

1)за несоответствие осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав требованиям настоящего Федерального закона, правил ведения Единого государственного реестра недвижимости, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

2)за утрату или искажение сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости;

3)за полноту и достоверность предоставляемых сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости;

4)за незаконный отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установленный решением суда, вступившим в законную силу;

5)за уклонение от осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе необоснованный возврат заявителю представленных для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения;

6)за невнесение или несвоевременное внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о правах на объекты недвижимости, правообладателях и об объектах недвижимости, поступивших в орган регистрации прав в порядке межведомственного информационного взаимодействия;

7)за внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений, содержащих технические ошибки в записях, повлекшие нарушение прав и законных интересов правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в Едином государственном реестре недвижимости;

8)за несоответствие сведений публичных кадастровых карт сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

9)за необоснованный отказ в предоставлении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

На основании статьи 27 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона о регистрации.

Приостановление государственной регистрации прав в государственной регистрации прав может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд (часть 12 статьи 29 Закона о регистрации).

Решение о приостановлении государственной регистрации договора долевого участия № Д7-3 от 22.11.2018 между ООО "СПИК" (застройщик) и первым участником долевого строительства ФИО4, принятое государственным регистратором ФИО3 26.12.2018, незаконным в судебном порядке не признано, причины приостановления заявителями не устранены, решение принято на основании статьи 27 Закона о регистрации.

По мнению заявителя, противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными отсутствуют. Указанный довод судом отклонятся по следующим основаниям.

Пункт 3 части 1 статьи 26 Закона о регистрации предусматривает приостановление учётно-регистрационных действий в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Термин «государственная регистрация прав», применяемый в Законе о регистрации, раскрыт в части 1 статьи 1 Закона о регистрации, это - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом о долевом участии и государственной регистрации застройщиком договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Согласно части 3 статьи 4 Закона о долевом участии договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктами 131,132 порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), установленного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (далее - Порядок), запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится на земельный участок, как обременение права застройщика, с указанием:

-лица, права которого ограничиваются (обременяются), сведения о стороне договора - застройщике;

-лица, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права, сведения о стороне договора - участнике долевого строительства;

- существенные условия договора участия в долевом строительстве, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В силу части 1 статьи 13 Закона о долевом участии, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

На основании пунктов 1, 5 статьи 5 Закона об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1.1 пункта 1 статьи 62 Закона об ипотеке, залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залог прекращается, в том числе, в случае прекращения заложенного права.

Согласно пункту 1 статьи 12 Закона о долевом участии, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 134 Порядка в записи об ограничении (обременении) - ипотеке земельного участка (залога права аренды, субаренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, возникшей на основании закона, указываются, в том числе в отношении срока - дата государственной регистрации первого договора участияв долевом строительстве и предусмотренный данным договором срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Таким образом, срок ипотеки прав на земельный участок, обеспечивающий обязательства застройщика в соответствии с действующим законодательством должен быть равен сроку исполнения обязательств - передачи объекта долевого строительства.

Представленный на государственную регистрацию договор долевого участия № Д7-3 от 22.11.2018 между ООО "СПИК" (застройщик) и первым участником долевого строительства ФИО4, содержит условия об обязанности застройщика обеспечить ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 31.12.2020 и передать участнику долевого строительства квартиру не позднее 6 месяцев с даты разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Однако, согласно записям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101030:17685, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, принадлежит:

1.На праве аренды ООО "Кузбассдорстрой" на основании Договора аренды земельного участка № 27-07-С/16 от 21.07.2016, заключенного с Комитетом по управлению государственным имущество Кемеровской области. Сторонами договора определено: срок действия договора по 30.04.2019 (п. 2.1), по окончании срока действия договор считается расторгнутым (п.7.2). В ЕГРН аренда зарегистрирована по 30.04.2019.

2.На праве субаренды ФИО7 на основании договора субаренды земельного участка № 27-07-С/16-СА от 06.12.2016, заключенному с ООО "Кузбассдорстрой". Сторонами договора определено: срок действия договора по 30.04.2019 (п. 2.1), по окончании срока действия договор считается расторгнутым (п.6.2). В ЕГРН субаренда зарегистрирована по 30.04.2019.

3.Застройщику ООО "СПИК" на праве субаренды на основании договора субаренды земельного участка от 23.12.2016 №27/1616, заключенному с ФИО7 Сторонами договора определено: срок действия договора по 30.04.2019 (п. 2.1), по окончании срока действия договор считается расторгнутым (п.6.2). В ЕГРН субаренда зарегистрирована по 30.04.2019.

Таким образом, застройщик владеет земельным участком на праве субаренды, зарегистрированным по 30.04.2019, а заявленный на государственную регистрацию договор участия в долевом строительстве содержит условие об обязанности застройщика обеспечить ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 31.12.2020 и передать участнику долевого строительства квартиру не позднее 6 месяцев с даты разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Закон о долевом участии устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (статья 1 Закона о долевом участии).

В частности, статья 13 Закона о долевом участии установлено, что одним из способов обеспечения обязательств застройщика по договору долевого участия является залог права субаренды на земельный участок.

Исходя из вышеуказанных норм закона, государственная регистрации договора участия в долевом строительстве не возможна без государственной регистрации ипотеки в силу закона прав застройщика на земельный участок, как способа обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, и ипотека должна обеспечивать обязательства застройщика в полном объеме, а не в части.

Ипотека - это обременение права, и в соответствии с действующим законодательством ипотека не может существовать без прав, ипотека прекращается в связи с прекращением права, т.е. срок ипотеки не может быть больше срока действующего права.

Заявитель полагает, что представленные документы являлись подлинными, а сведения в них достоверными, форма и содержания документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, соответствовали требованиям законодательства российской Федерации.

Судом данный довод заявителя признан несостоятельным ввиду следующего.

Пункты 6, 7 части 1 статьи 26 Закон о регистрации предусматривают приостановление учётно-регистрационных действий в случаях, если представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации).

В соответствии со статьей 48 Закона о регистрации для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными Законом о регистрации для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы:

1)разрешение на строительство;

2)план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест;

3)проектная декларация. Заявитель вправе не представлять проектную декларацию. В случае, если проектная декларация не представлена заявителем, орган регистрации прав получает ее путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства;

4)заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона о долевом участии, выданное не ранее чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Заявитель вправе не представлять указанное заключение, в этом случае орган регистрации прав получает указанное заключение путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства, а при отсутствии соответствующей информации в единой информационной системе жилищного строительства запрашивает указанное заключение в контролирующем органе, который представляет его в срок не более чем два рабочих дня с даты получения запроса органа регистрации прав;

В соответствии со статьями 23.3, 23.4 Закона о долевом участии Единая информационная система жилищного строительства - система, функционирующая на основе программных, технических средств и информационных технологий, обеспечивающих сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использование информации о жилищном строительстве, а также иной информации, связанной с жилищным строительством (далее - система).

Порядок взаимодействия уполномоченного органа, органа регистрации прав, контролирующих органов, Фонда, уполномоченных банков и застройщиков при использовании ими информационных ресурсов системы, в том числе личных кабинетов, а также, порядок размещения информации в системе устанавливается Правительством Российской Федерации. Однако, такой порядок Правительством РФ не установлен, информационное взаимодействие у государственного регистратора с системой отсутствует, доступ регистратора к системе возможен только через сеть интернета в режиме просмотра.

Согласно пунктам 1, 2, 2.1, 6, 8 статьи 19 Закона о долевом участии проектная декларация включает в себя информацию о застройщике, о проекте строительства, определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лицдлястроительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, требованиям закона до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте единой информационной системы жилищного строительства.

Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации осуществляет подготовку и выдачу застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным законом.

Инспекция государственного строительного надзора Кемеровской области является органом исполнительной власти Кемеровской области, уполномоченным на осуществление контроля (надзора) в области долевого строительства на территории Кемеровской области.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» одним из обязательных условий, наделяющих застройщика правом привлечения денежных средств участников долевого строительства является наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с частью 2.1 статьи 19 закона № 214-ФЗ заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 1.2, ч. 6 ст. 23 инспекция выдает заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 закона № 214-ФЗ, либо мотивированный отказ в выдаче такого заключения.

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона (инспекцию), с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», определенном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона (инспекция), в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации выдает застройщику заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения.

В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела 09.11.2018 инспекцией выдано заключение № 3147-06/2018 о соответствии застройщика ООО «СПИК» и проектной декларации №42-000257 от 06.11.2018 требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьям 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ.

Таким образом, инспекцией как контролирующим органом, уполномоченным на выдачу заключения о соответствии застройщика и проектной декларации, выдано заключение о соответствии ООО «СПИК» и проектной декларации в редакции от 06.11.2018 (сведения, продекларированные застройщиков, проверены контролирующим органом) требованиям закона № 214- ФЗ, о чем инспекцией и выдано заключение № 3147-06/2018. И именно данная проектная декларация и должна была быть предъявлена для регистрации с первым договором участия в долевом строительстве.

Проектная декларация с внесенными изменениями до регистрации первого договора участия в долевом строительстве не прошла проверку на соответствие требованиям закона 214-ФЗ и контролирующим органом не может быть гарантированно, что и другие сведения, содержащиеся в проектной декларации, предъявленной для регистрации договора, также соответствуют требованиям закона. Данные сведения инспекцией не проверялись, заключения не выдавалось.

Таким образом, суд указывает на то, что при регистрации первого договора участия в долевом строительстве застройщиком может быть предъявлена только проектная декларация, содержащая сведения, заявленные на момент получения заключения о соответствии, и внесение в нее изменений до регистрации первого договора участия в долевом строительстве не допускается и противоречит требования закона № 214 ФЗ.

Исходя из документов, представленных в дело, на государственную регистрацию договора долевого участия были представлены:

-проектная декларация без даты № 42-000257 в бумажном виде, в соответствии с которой планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства - 4 квартал 2020года;

-разрешение на строительство от 29.06.2018 № 42-305-277-2018 со сроком действия до 22.02.2019;

-договор долевого участия № Д7-3 от 22.11.2018 между ООО "СПИК" (застройщик) и первым участником долевого строительства ФИО4, содержащим условие об обязанности застройщика обеспечить ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 31.12.2020 и передать участнику долевого строительства квартиру не позднее 6 месяцев с даты разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

- заключение инспекции государственного строительного надзора Кемеровской области (далее - Инспекция) от 09.11.2018 № 3147-06/2018 о соответствии застройщика ООО «СПИК» и проектной декларации 42-000257 от 06.11.2018.

В соответствии с частями 5, 7, 8 статьи 21 Закона о регистрации иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должен быть возвращен заявителю.

В случае представления для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов в форме электронных документов, электронных образов документов такие документы представляются в форме электронных документов, если Законом о регистрации предусмотрено, что такие документы при их представлении в форме документов на бумажном носителе должны быть представлены в подлиннике (один экземпляр таких документов должен быть подлинником).

Документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных документов, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и подписываться усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченных на то лиц, сторон договора или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц в установленных случаях.

В связи с тем, что проектная декларация была представлена в бумажном виде без отождествления электронного документа бумажному носителю в порядке статьи 103.8 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, т.е. не соответствовала требованиям к предоставляемым на государственную регистрацию прав документам и не могла рассматриваться в качестве подлинного документа, не содержала дату направления в Инспекцию государственного строительного надзора Кемеровской области.

Помимо изложенного, в режиме просмотра сайта системы регистратором было установлено, что проектная декларация загружена в системе 21.11.2018 со сроком завершения строительства 4 квартал 2020, государственным регистратором направлен запрос в Инспекцию о предоставлении сведений и проектной декларации, на основании которой выдавалось заключение.

В соответствии с представленной Инспекцией декларацией и ответом на запрос, государственным регистратором установлено, что дата завершения строительства многоквартирного дома и соответственно срок передачи, указанный в договоре долевого участия (ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 31.12.2020, передача участнику долевого строительства квартиры не позднее 6 месяцев с даты разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) не соответствует сроку завершения строительства (1 квартал 2019), указанному в проектной декларации 42-000257, предоставленной застройщиком Инспекции для получения заключения 06.11.2018.

Согласно ответу Инспекции заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям действующего законодательства, где срок завершения строительства 4 квартал 2020, не выдавалось, т.е. не осуществлялась проверка Инспекцией декларации, размещенной застройщиком на сайте системы 21.11.2018, на соответствии требованиям действующего законодательства, в целях выдачи заключения.

Согласно порядку осуществления государственной регистрации прав, установленному статьей 29 Закона о регистрации, орган регистрации прав, обязан в том числе, провести правовую экспертизу документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия, установленных Законом о регистрации (статья 26), оснований для приостановления государственной регистрации прав, либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Специальные нормы Закона о долевом участии, приведенные выше, возлагают полномочия по осуществлению проверки проектной декларации на соответствие требованиям действующего законодательства на Инспекцию. Документом подтверждающим, что проектная декларация соответствует требованиям действующего законодательства, а также, что застройщик имеет право привлекать денежные средства участников, т.е. право заключать договор долевого участия, является - заключение Инспекции.

Обязанность государственного регистратора прав при регистрации договора с первым участником долевого строительства, заключается в проверке содержания договора долевого участия на соответствие требованиям действующего законодательства, в том числе, и на соответствие информации, включенной в проектную декларацию, по результатам проверки которой Инспекция выдала заключение. При этом, проверка проектной декларации и содержащихся в ней сведений находится за пределами полномочий государственного регистратора прав.

Согласно частям 4, 4.1 статьи 4 Закона о долевом участии, договор должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно части 1.2 статьи 3 Закона о долевом участии застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Застройщик, согласно разрешению на строительство от 29.06.2018 № 42-305-277-2018, вправе осуществлять строительство до 22.02.2019, что также не соответствует вышеуказанным условиям договора и информации, содержащейся в декларации.

Таким образом, при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию договора долевого участия, государственным регистратором прав установлено, что содержание договора не соответствует требованиям частям 4, 4.1 статьи 4 Закона о долевом участии, в части условий о завершении строительства и срока передачи квартиры. Данные сведения, указанные также в декларации представленной на государственную регистрацию прав, не соответствуют данным, содержащимся в декларации, представленной Инспекции, и являющимся существенными для принятия решения Инспекцией для выдачи вышеуказанного заключения.

Всесторонне и полно исследовав обстоятельства, имеющие значение для дела, оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, применив нормы материального права, суд пришел к выводу о том, что решение государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области ФИО3 об отказе в регистрации договора участия в долевом строительстве № Д7-3 от 22.11.2018г. между ООО «СПИК» и ФИО4, указанное в уведомлении №42/201/001/2018-97163 от 25.03.2019г., соответствует нормам федерального законодательства и не нарушает права и законные интересы ООО «Спик» в сфере предпринимательской деятельности, что в силу части 3 статьи 201 АПК РФ влечет отказ в удовлетворении заявления.

Судебные расходы в виде уплаченной, при обращении в суд государственной пошлины в размере 3 000 рублей в силу статьи 110 АПК РФ суд относит на заявителя.

Государственная пошлина в размере 3000 рублей подлежит возврату из федерального бюджета, поскольку заявителем обжаловалось одно решение государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области ФИО3 об отказе в регистрации договора участия в долевом строительстве № Д7-3 от 22.11.2018г. между ООО «СПИК» и ФИО4, указанное в уведомлении №42/201/001/2018-97163 от 25.03.2019г., а при подаче заявления уплачена государственная пошлина в большем размере 6000 рублей.

Руководствуясь статьями 69, 168 – 170, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Спик», г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>) из средств федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 рублей, уплаченную по платежному поручению № 498 от 11.03.2019г.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья И.В.Конкина