Решение от 17 марта 2021 г. по делу № А23-6895/2020

,


АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600, г. Калуга, ул. Ленина,90; тел.: (4842) 50-59-02, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 50-59-57, 59-94-57; http: // kaluga.arbitr. ru; e-mail:: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело №А23-6895/2020
17 марта 2021 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 17 марта 2021 года.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В.,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Городской Управы <...>, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью Финансово Строительная Корпорация «Монолит-Калуга», 248021, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

о взыскании 87 596 руб. 85 коп.,

У С Т А Н О В И Л:

Городская Управа города Калуги обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Финансово Строительная Корпорация «Монолит-Калуга» о взыскании 87 596 руб. 85 коп., в т.ч. задолженность по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства гостиницы № 197/14 от 21.04.2014 за период с 01.01.2020 по 20.01.2020 в сумме 86 311 руб. 60 коп. и неустойка за период с 01.04.2020 до 09.07.2020 в размере 1 285 руб. 25 коп.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие сторон.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

На основании постановления Городской Управы г. Калуги от 17.04.2014 № 4429-пи, между истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Лидер» (далее - арендатор) 21.04.2014 заключен договор аренды земельного участка № 197/14 (далее - договор), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 42 178 кв.м. с кадастровым номером 40:26:000384:2296, находящийся по адресу: г. Калуга, р-н Правобережья, используемый для строительства гостиницы в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью (приложение № 1).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 15.05.2014 произведена государственная регистрация данного договора, что подтверждается соответствующей отметкой.

Дополнительным соглашением № 76/15 от 10.02.2015 изменен вид разрешенного использования под многоквартирные жилые дома 6-12 этажей.

Соглашением о переуступке прав и обязанностей от 25.01.2018 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства гостиницы № 197/14 от 21.04.2014 ООО «Лидер» передал, а ООО Финансово Строительная Корпорация «Монолит-Калуга» приняло на себя права и обязанности арендатора.

По акту приема-передачи № 18/20 от 21.01.2020 земельный участок передан ООО Финансово Строительная Корпорация «Монолит-Калуга».

Срок аренды земельного участка установлен на 3 года (п. 2.1 договора).

Как следует из п. 2.2 договора стороны пришли к соглашению, что действие условий договора об арендной плате распространяется на отношения фактически сложившиеся с 17.04.2014.

Согласно п. 3.1 договора размер и порядок расчёта арендной платы указан в приложении № 2.

В соответствии с п. 3.2 договора расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается ответчиком и уполномоченным лицом со стороны истца. Первоначальный расчет арендной платы за период, начиная с даты, указанной в п. 2.2 договора и до окончания текущего года выдается при заключении договора. В случае уклонения арендатора от получения или отказа от подписания ежегодной арендной платы, либо уточненного уведомления по арендной плате, указанные расчет либо уведомление подписываются только арендодателем и считаются действующими с момента подписания им (абз. 2 п. 3.2 договора).

По условиям п. 3.3 договора арендная плата вносится путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указываемый арендодателем арендатору. Арендная плата за земельный участок вносится следующим образом: за 1 квартал - до 1 апреля, за 2 квартал - до 1 июля, за 3 квартал - до 1 октября, за 4 квартал - до 25 декабря текущего года. В случае, если расчет арендной платы произведен позднее 10 числа месяца предшествующего ближайшему сроку оплаты, срок оплаты переносится на следующий установленный срок.

Пунктом 3.5. договора установлено, что размер арендной платы изменяется истцом в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений.

Пунктом 3.6. установлено, что в случае изменения условий, определяющих арендную плату и сроки ее внесения, составляется уточненное уведомление по арендной плате, подписываемое арендатором и уполномоченным лицом со стороны арендодателя.

В случае нарушения сроков внесения аренной платы арендатор выплачивает истцу пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 договора).

Дополнительным соглашением № 76/15 от 10.02.2015 изменен вид разрешенного использования под многоквартирные жилые дома 6-12 этажей.

Оценив обстоятельства изменения вида разрешенного использования земельного участка, суд приходит к выводу о ничтожности дополнительного соглашения № 76/15 от 10.02.201 в части, в которых стороны внесли изменения в договор в части изменения вида разрешенного использования под многоквартирные жилые дома 6-12 этажей.

Суд основывает свой вывод на следующем. Согласно п. 3 «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Как положениями действующей в настоящее время редакции главы V.1 Земельного кодекса, так и действующей на момент изменения вида разрешенного использования земельного участка, дополнительных соглашений к договору аренды, предусматривалась процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством проведения аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Суд приходит к выводу, что изменение вида разрешенного использования явно свидетельствует о направленности на обход предусмотренной земельным законодательством процедуры торгов для предоставления земельных участков в целях строительства многоквартирных домов.

Сделка в части именно изменения вида разрешенного использования под многоквартирные жилые дома 6-12 этажей в соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы, является ничтожной.

Указанный вывод подтверждается сформированной практикой, в том числе Определением ВС РФ от 26.08.2019г. № 306-ЭС19-13351.

Между тем, согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

Такие принципы определены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В частности, указывается на принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 названной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Так же указано, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В силу абз. 2 п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что после прекращения срока действия договора ООО Финансово Строительная Корпорация «Монолит-Калуга» продолжало пользоваться арендуемым земельным участком и данный земельный участок не возвращен.

Поскольку имущество арендодателю не возвращено, обязанность по внесению арендных платежей сохраняется за арендатором в течение всего периода пользования имуществом, несмотря на расторжение договора.

Как следует из материалов дела, обязательство по внесению арендной платы ответчик исполнил не в полном объеме, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 20.01.20 в размере 86 311 руб. 60 коп.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 22.05.2020 № 5518/06-20 оставлена последним без ответа и без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Доказательств оплаты задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 20.01.20 не представлено, каких-либо возражений по существу заявленных исковых требований от ответчика не поступило.

Поскольку наличие задолженности подтверждено материалами дела, а ответчик фактически пользовался в спорный период земельным участком с видом разрешенного использования под многоквартирные жилые дома 6-12 этажей, суд на основании ст. 604, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции, сформированной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 29.09.2020 по делу № А23-1473/2019, находит требование о взыскании задолженности в размере 86 311 руб. 60 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 5.2. договора в случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с просрочкой внесения арендной платы истцом начислены пени за период с 01.04.2020 по 09.07.2020 в сумме 1 285 руб. 25 коп.

Представленный истцом расчет пени за период с 01.04.2020 по 09.07.2020 в сумме 1 285 руб. 25 коп. соответствует требованиям названной нормы права и условиям договора, и ответчиком не оспорен, судом проверен и признан правильным.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений, учитывая при этом, что в силу норм ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оно несет риск наступления последствий совершения или несовершения им соответствующих процессуальных действий.

Ответчиком требования истца не оспорены, отзыв и доказательства погашения задолженности не представлены.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 329, 330, 604, 610, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 до 20.01.2020 в размере 86 311 руб. 60 коп., пени за период с 01.04.2020 по 09.07.2020 в сумме 1 285 руб. 25 коп.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению в полном объеме на ответчика с учетом удовлетворения судом заявленных истцом требований.

Поскольку истец при обращении с иском в суд в силу пункта 1.1. части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью Финансово Строительная Корпорация «Монолит-Калуга», г. Калуга, в пользу Городской управы города Калуги, г. Калуга, задолженность в сумме 86 311 руб. 60 коп. и неустойку в размере 1 285 руб. 25 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Финансово Строительная Корпорация «Монолит-Калуга», г. Калуга, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 504 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья Е.В. Иванова