Постановление от 1 февраля 2021 г. по делу № А53-5528/2020

719/2021-3992(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-5528/2020
г. Краснодар
01 февраля 2021 года
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2021 года. Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Авангард» (ОГРН 1156196067576) – Коган Д.С. (доверенность от 27.03.2020), в отсутствие представителей истца – Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно- телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2020 по делу № А53-5528/2020, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Авангард» (далее – общество, общество «Авангард», ООО «Авангард»), в котором просил:

– расторгнуть договор аренды земельного участка от 08.02.2016 № 36468, заключенный между департаментом и ООО «Авангард» в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:391, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, жилой район «Левенцовский», XI микрорайон (далее также – договор аренды, договор

от 08.02.2016; земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:391),

– обязать ООО «Авангард» в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу передать департаменту земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:391.

Решением от 15.07.2020, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 10.09.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.


Судебное решение мотивировано следующим. 08.02.2016 между департаментом и ООО «Авангард» заключен договор № 36468 аренды земельного участка площадью

11 026 кв. м с кадастровым номером 61:44:0073012:391, расположенного по адресу:

г. Ростов-на-Дону, жилой район «Левенцовский», XI микрорайон. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. В соответствии с условиями договора от 08.02.2016 земельный участок предоставлен ответчику в целях строительства многоквартирного жилого дома с встроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой на 100 м/мест (пункт 1.1); срок аренды установлен до 17.12.2023 (пункт 2.1). Департамент предупреждением

от 20.11.2019 потребовал в срок до 22.12.2019 представить доказательства освоения земельного участка; 14.01.2020 провел обследование спорного участка, составил акт, в котором отразил, что земельный участок ответчиком не используется в соответствии с условиями договора аренды, не огорожен, свободен от строений. Приняв во внимание сообщение Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону

от 26.11.2019, согласно которому разрешений на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объектов, расположенных на спорном земельном участке, не выдавалось; посчитав, что представленные ООО «Авангард» с письмом от 16.12.2019 копии документов не подтверждают освоение земельного участка, уведомлением

от 14.01.2020 департамент предложил арендатору расторгнуть договор аренды и возвратить земельный участок по акту приема-передачи в срок до 31.01.2020. Поскольку соглашение о расторжении договора сторонами не подписано, ссылаясь на невыполнение ответчиком условий договора от 08.02.2016 и требований закона, неиспользование земельного участка в целях строительства в течение трех лет с момента заключения договора, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Согласно договору от 08.02.2016 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, уплачивать арендную плату на основании его условий, выполнять работы, направленные на благоустройство территории, до конца срока действия договора (17.12.2023) осуществить жилищное и иное строительство (пункты 4.4.3, 4.4.4, 4.4.15, 4.4.16). Установлено статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), что землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки их освоения предусмотрены договорами. Если в соответствующем договоре срок не установлен, применяются сроки, определенные законом. В пункте 9


статьи 22 Земельного кодекса предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Обстоятельства, приведенные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенное нарушение договора. Обществом документально подтверждено активное освоение земельного участка путем проведения обязательных предварительных и подготовительных работ перед началом строительства, проектирования и инженерно-геологических изысканий, топографических съемок, заключения договоров на присоединение и подключение к инженерным сетям, согласования с контролирующими и надзорными службами. При подаче настоящего иска департамент не учел, что на арендатора возложена обязанность выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, в срок не более 7 лет (с 17.12.2013; пункт 4.4.15); осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, в срок не более 10 лет (с 17.12.2013; пункт 4.4.16). Срок строительства, предусмотренный договором аренды, не истек; истцом не доказаны обстоятельства существенного нарушения арендатором условий договора о пользовании имуществом. Не взыскивая с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, суд руководствовался положениями части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал, дополнительно отметив следующее. В соответствии с пунктом 4.4.17 договора от 08.02.2016 арендатор обязан обеспечить осуществление проектирования и строительства объектов недвижимости на участке в соответствии с требованиями норм и правил в области градостроительства, проектирования и строительства, действующих на территории Российской Федерации и Ростовской области. По смыслу норм Земельного кодекса время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, в том числе, с учетом фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта, условий договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в


значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее – постановление Пленума № 11). Общество предпринимало меры к подготовке строительства многоэтажного жилого дома с встроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой на 100 м/мест на спорном земельном участке и до направления в его адрес департаментом предупреждения о не освоении участка; совершенные арендатором после получения названного предупреждения действия (в ноябре – декабре 2019 года), соответствуют требованиям арендодателя. Оснований для досрочного расторжения договора аренды, освобождения земельного участка и его возврата арендодателю, на данный момент не имеется.

В кассационной жалобе департамент просит решение от 15.07.2020 и апелляционное постановление от 10.09.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, из общих положений статей 45, 46 Земельного кодекса следует обязанность арендатора полностью осуществить в трехлетний срок строительство объекта на земельном участке, для этого предназначенном. Работы по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, должны быть совершены в установленные договором сроки. Ответчиком не выполнены условия договора аренды и требования закона. В течение трех лет с момента заключения договора аренды спорного земельного участка, данный участок не использовался в целях строительства многоквартирного жилого дома с встроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой на 100 м/мест, что подтверждается актом обследования земельного участка. Представленные ответчиком документы, в подтверждение освоения участка, правового значения для рассмотрения настоящего дела не имеют, так как большая их часть датирована ноябрем – декабрем 2019 года, когда департамент уже направил предупреждение обществу о не освоении земельного участка. К моменту подачи искового заявления (спустя 3 месяца после направления предупреждения) мер к надлежащему обращению за разрешением на строительство не принято. Со стороны ответчика


отсутствует активное исполнение договора аренды в части освоения участка; факт внесения арендной платы это обстоятельство не опровергает, не лишает департамент права на расторжение договора.

ООО «Авангард» в суд округа представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы, которые поддержаны представителем ответчика в судебном заседании 24.12.2020.

Определением окружного суда от 24.12.2020 разбирательство по кассационной жалобе департамента откладывалось на 26.01.2021 (статья 158 Арбитражного процессуального кодекса), соответствующая информация размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. На основании указанного определения сторонами суду представлены дополнительные пояснения.

В судебном заседании, состоявшемся 26.01.2021, представитель общества «Авангард» просил кассационную жалобу департамента отклонить.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее (с учетом дополнительных пояснений), выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

При разрешении возникшего спора судебные инстанции правомерно исходили из того, что в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок (пункты 1, 2 статьи 307 Гражданского кодекса).


Закреплено в статье 606 Гражданского кодекса, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1

статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 307 Гражданского кодекса при установлении, исполнении обязательства стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, предоставляя друг другу необходимую информацию.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса).

Обязанности собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом, федеральными законами, установлены в статье 42 данного Кодекса.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в этот период не включается время, необходимое для освоения


участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса, пункта 23 постановления Пленума № 11).

По правилам статей 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили факт заключения сторонами договора аренды от 08.02.2016 в отношении земельного участка, находящегося в государственной собственности; соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора; признали арендную сделку исполняемой сторонами, и не доказанными истцом основания для досрочного расторжения договора аренды

от 08.02.2016 по требованию арендодателя; правомерно учли изначально согласованный срок аренды (до 17.12.2023), как необходимый для достижения целей строительства объекта (многоквартирного жилого дома с встроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой на 100 м/мест), предпринимаемые арендатором меры для освоения земельного участка, отсутствие претензий к арендатору, связанных с полнотой и своевременностью внесения арендной платы, обеспечением должного ухода, санитарного состояния арендованного участка; заключили об отсутствии на стороне общества «Авангард» существенного нарушения условий спорного договора. Исходя из установленных фактических обстоятельств и применимых норм права, суды отклонили заявленный иск.


В обжалуемых судебных актах приведены мотивы, по которым суды пришли к таким выводам; перечислены доказательства, исследованные и получившие правовую оценку, как отдельно, так и в совокупности. Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права, обусловлены несогласием с оценкой доказательств и постановленными по результатам их исследования выводами, которое не является достаточным основанием для отмены (изменения) судебных актов.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 – 288 Кодекса, находясь в системной связи с другими положениями Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства, устанавливать фактические обстоятельства дела. Суды первой и второй инстанций самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства.

Не усматривая оснований для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления, окружной суд принимает во внимание, что из содержания статей 45, 46 Земельного кодекса, на которые сослался департамент, следует возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, не включая время, необходимое для освоения участка, и время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование, а не обязанность арендатора полностью освоить и завершить строительство объекта на арендованном участке в указанный срок.

Вопреки доводам заявителя, сроки проведения работ по архитектурно- строительному проектированию, прохождения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получения разрешения на строительство, договором от 08.02.2016 детально не регламентированы. Закрепленные в пунктах 4.4.15, 4.4.16 договора сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществления жилищного и иного строительства, на момент рассмотрения судом настоящего спора не истекли. Продолжение арендатором действий, необходимых для целей реализации аренды


земельного участка по спорному договору, после направления арендодателем в его адрес предупреждения от 20.11.2019, обоснованно оценено судами как правомерное.

Нарушений норм процессуального закона, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, являющихся самостоятельными основаниями для отмены судебных актов, не выявлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса департамент от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобожден.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2020 по делу № А53-5528/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий судья Н.С. Мазурова Судьи В.А. Анциферов

В.Е. Епифанов