Постановление от 2 февраля 2022 г. по делу № А35-11085/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу


«

Дело № А35-11085/2018
г. Калуга
02» февраля 2022 года
Резолютивная часть постановления оглашена «26» января 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме «02» февраля 2022 года


Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего Серокуровой У.В.

судей Нарусова М.М

ФИО1


при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирновой Е.И.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Агроторг»: представитель ФИО2 по доверенности от 16.08.2021,

от индивидуального предпринимателя ФИО3: представители не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области и Арбитражного суда Орловской области кассационную жалобу ООО «Агроторг» на решение Арбитражного суда Курской области от 11.06.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2021 по делу N А35-11085/2018,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - ИП ФИО3, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее - ООО «Агроторг») о взыскании убытков в размере 7112997,72 руб., из которых 880107,72 руб. с учетом налога на добавленную стоимость - стоимость демонтажных работ по состоянию на 4 квартал 2018 года (на 26.12.2018), 6232890 руб. - стоимость строительно-монтажных работ по восстановлению существовавшей до передачи помещения арендатору отделки и состава помещений по состоянию на 4 квартал 2018 года (на 26.12.2018), а также 5816220,09 руб. упущенной выгоды в виде неполученного дохода в размере арендной платы (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Курскэнергоспецремонт», общество с ограниченной ответственностью «СтройГрад», ФИО4, Комитет по охране объектов культурного наследия Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 11.06.2021, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2021, исковые требования удовлетворены частично: с ООО «Агроторг» в пользу ИП ФИО3 взысканы убытки в размере 7112997,72 руб., упущенная выгода в размере 4196246,22 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Ответчик обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт. Кассатор не согласен с оценкой, данной судами имеющимся в деле доказательствам, и сделанными на ее основе выводами. Считает, что проведение работ по ремонту арендуемых помещений было согласовано с арендодателем, на что указано в пункте 2.4.9 договора аренды. Утверждает, что судами не установлен такой элемент гражданско-правовой ответственности в составе убытков как причинно-следственная связь между действиями ответчика и возникшими у истца убытками. Указывает на недоказанность того, что истец был лишен возможности использовать спорное помещение по вине ответчика.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.

От ИП ФИО3 поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с болезнью представителя. Суд округа, совещаясь на месте, отклонил данное ходатайство как необоснованное, поскольку правила статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусматривают такого основания в качестве уважительной причины неявки стороны в судебное заседание, поскольку ИП ФИО3 мог направить иного представителя либо сам присутствовать при рассмотрении жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание суда округа не направили. Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей указанных лиц.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, что в соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации от 29.12.2005 N 30610-р, объект культурного наследия регионального значения «Гостиница «Центральная» 1956 года постройки, расположенный по адресу: <...>, зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации под номером 461410361830005.

Право собственности на нежилое помещение площадью 939,4 кв.м, этаж 1, антресоль, кадастровый номер 46:29:102304:541, расположенное по адресу: <...>, пом. I (комнаты 47-51, 51а, 52, 52а, 53, 54, 55, 55а, 56, 57, 57а, 49а, 53а, 58,59, 63, 63а, 63б, 64-68, 64а, 69а, 69б, 70, 71, 72, 72а, 74, 75, 75а - 75г, 76, 76а, 78, 78а, 78б, 79, 79а, 84, 85 - 1 этаж, комната 1 - антресоль) и нежилое помещение площадью 4 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 46:29:102304:542, состоящее из комнаты N 60, на 1-м этаже зарегистрировано за ФИО3

15.08.2017 между ИП ФИО3 (арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение площадью 939,4 кв.м, этаж 1, антресоль, кадастровый номер 46:29:102304:541, расположенное по адресу: <...>, пом. I (комнаты 47-51, 51а, 52, 52а, 53, 54, 55, 55а, 56, 57, 57а, 49а, 53а, 58,59, 63, 63а, 63б, 64-68, 64а, 69а, 69б, 70, 71, 72, 72а, 74, 75, 75а - 75г, 76, 76а, 78, 78а, 78б, 79, 79а, 84, 85 - 1 этаж, комната 1 - антресоль); нежилое помещение площадью 4 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 46:29:102304:542, состоящее из комнаты N 60, на 1-м этаже.

Согласно пункту 1.2 договора аренды, целевое назначение помещения: розничная торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией. С целью использования помещения в вышеуказанных целях арендатор имеет право разместить в помещении административные, складские и подсобные помещения, а также сдавать помещение или его часть в субаренду.

Пунктом 1.5 договора аренды определено, что для использования арендатором помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.2. настоящего договора, арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке помещения согласно приложению N 3 к настоящему договору.

Подрядчик, осуществляющий комплекс строительно-монтажных и иных работ по подготовке помещения для использования по целевому назначению, указанному в пункте 1.2 настоящего договора, и выполняющий работы по монтажу технологического оборудования, должен иметь в перечне работ, указанном в свидетельстве о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, в том числе работы с объектами культурного наследия.

С момента подписания акта приема-передачи арендатор и его подрядчики вправе производить строительные и отделочные работы в помещении, необходимые арендатору для использования по целевому назначению, указанному в пункте 1.2 настоящего договора, в соответствии с приложением N 3 к настоящему договору. Настоящим арендодатель дает свое согласие на производство (согласовывает арендатору) указанные выше работы, в том числе, но, не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри помещения (в соответствии с приложением N 3), установка деверей внутри помещения, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит - систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, а также производить любые отделочные работы, необходимые арендатору (пункт 2.4.9 договора).

После завершения работ по перепланировке и переоборудованию помещения арендатор обязан в течение двух месяцев с даты завершения указанных выше работ предоставить арендодателю оригиналы проектной и исполнительной документации, согласованной с уполномоченными органами/организациями. Стороны дополнительно согласовали, что в случае невозможности согласовать произведенную арендатором перепланировку/переоборудования помещения по причине наличия в здании, в состав которого входит помещение, иных перепланировок, арендатор освобождается от ответственности за неисполнение указанного обязательства, при этом неисполнение условий по согласованию с компетентными органами/организациями, произведенной арендатором перепланировки/переоборудования помещения, не признается существенным нарушением условий настоящего договора.

Арендатор обязуется при подготовке проектной документации и осуществлении производственных работ на объекте обеспечивать их соответствие нормам и правилам проведения ремонтных и реставрационных работ на объектах культурного наследия, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, осуществлять производственные работы в помещении с разрешения (или при наличии согласования) комитета по культуре Курской области (пункт 2.2.6. договора).

В срок не позднее двух месяцев с даты согласования арендатором проектной и исполнительной документации с уполномоченными органами/организациями, арендатор обязан своими силами и за свой счет заказать в уполномоченных органах/организациях технический план помещения, который должен отражать произведенную арендатором перепланировку/переустройство помещения и передать подлинный его экземпляр арендодателю.

Суды установили, что стороны договорились, что после выполнения арендатором перепланировки согласно приложению N 3 к настоящему договору и внесения арендодателем записи в ЕГРН об изменении площади помещения в связи с произведенной арендатором перепланировкой, стороны обязуются подписать дополнительное соглашение к настоящему договору, согласно которому стороны уточнят предмет настоящего договора в соответствии с приложением N 3. При этом у арендатора по договору останутся помещения ориентировочной площадью 535 кв.м (допустимое максимальное отклонение в большую или меньшую сторону не более 10 кв. м). Точная площадь помещения после перепланировки будет определена в соответствии с документами технической инвентаризации помещения и выпиской из ЕГРН в отношении помещения (пункт 2.2.7 договора).

Пунктом 2.2.4 договора аренды также предусмотрена обязанность арендатора содержать помещение в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта, соблюдать требования санитарных и противопожарных норм, самостоятельно и за свой счет устранять нарушения, вызванные действиями/бездействием арендатора.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды, срок аренды составляет 10 лет и исчисляется с даты подписания акта приема-передачи.

Арендуемые помещения переданы арендодателем арендатору по акту от 15.08.2017.

Письмом от 14.07.2017 N 10.8-01-36/1267 Управлением по охране объектов культурного наследия был согласован эскиз проекта на размещение информационной вывески арендатора.

Однако письмом от 14.02.2018 N 03.4-01-36/263 Управление отказало в согласовании визуализации крышной вывески и входной группы на основании распоряжения Губернатора Курской области от 14.11.2014 N 824-рг, указав, что данное проектное решение портит общее восприятие фасада объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная» а также дисгармонирует со сложившейся исторической средой центральной площади города Курска.

19.12.2017 арендатором было направлено арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании пункта 5.2 договора аренды с 19.03.2018.

20.12.2017 по инициативе арендатора сторонами было заключено дополнительное соглашение N 2, согласно которому пункт 3.2 договора аренды дополнили абзацами следующего содержания: «ежемесячная величина арендной платы 01.01.2018 по 31.01.2018 составляет 1000 руб. Ежемесячная величина арендной платы с 01.02.2018 составляет 4% от розничного товарооборота, не менее минимального гарантированного платежа в размере 328000 руб. без НДС».

Абзацем 4 пункта 1 дополнительного соглашения от 20.12.2017 N 2 стороны предусмотрели условие о том, что в случае приостановки комплекса строительно-монтажных и иных работ для подготовки помещения для использования по целевому назначению на основании решения государственных органов, арендная плата не начисляется и не выплачивается.

Во исполнение обязательств по спорному договору и в соответствии с заключенным соглашением от 20.12.2017 N 2 ответчик по февраль 2018 года включительно перечислял истцу арендную плату в размере, установленном соглашением, что подтверждается платежными поручениями.

19.02.2018 арендатором повторно было направлено арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017 на основании пункта 5.2 договора аренды с 19.05.2018.

Письмом от 20.02.2018 арендатор указал на отзыв Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области ранее выданного разрешения по согласованию эскизного проекта на размещение информационной вывески арендатора, вновь предложил истцу рассмотреть вопрос о возможном снижении размера арендной платы.

Одновременно с этим арендатором проводились строительные и отделочные работы, право проведения которых предусмотрено пунктом 2.4.9 договора аренды.

Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области было выдано предписание N 02 от 16.02.2018 о приостановлении ремонтно-восстановительных работ на объекте культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная» 1956 года постройки, расположенном по адресу: <...>», в связи с выявленными нарушениями в ходе их проведения.

11.04.2018 Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области вновь было выдано предписание N 03 о приостановлении ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная» 1956 года постройки, расположенном по адресу: <...>», в связи с выявлением новых нарушений в ходе их проведения.

18.04.2018 арендатором вновь было направлено арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании пункта 5.3 в связи с нарушением арендодателем пункта 2.1.3 договора с 19.05.2018.

Суды приняли во внимание, что при рассмотрении дела № А35-3135/2018 по спору между ИП ФИО3 и ООО «Агроторг» вступившими в законную силу судебными актами установлено, что у ООО «Агроторг» не было оснований для одностороннего отказа от договора аренды в связи с нарушением арендодателем пункта 2.1.3 договора (ч. 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

21.05.2018 ИП ФИО3 и ООО «Агроторг» был подписан акт приема-передачи (возврата) арендованного помещения с особым мнением.

Согласно представленному акту приема-передачи, принятое арендодателем помещение по техническому состоянию не позволяет его эксплуатировать, исполнительная, эксплуатационно-техническая документация не представлена и отсутствует, помещение находится в неисправном состоянии.

04.05.2018 комиссией в составе арендодателя, представителя арендатора, представителя авторского контроля (ООО «Эксперт-Оценка»), инженера ООО «Курская служба безопасности» составлен акт проверки соответствия выполненных работ проектной документации на реставрацию с приспособлением части помещений 1 этажа объекта «Здание гостиницы «Центральная» для размещения универсального магазина по адресу: <...>, в котором приведен перечень нарушений, отклонений при проведении работ, выполненных в несоответствии с проектом.

Кроме того, комиссией с участием арендодателя, представителей арендатора, представителя проектной организации (ООО «Эксперт-Оценка»), представителя авторского контроля (ООО «Эксперт-Оценка») составлен дефектный акт технического состояния помещения на момент обследования 08.05.2018.

21.11.2018 истец направил ответчику претензию N 211 с требованием компенсировать стоимость реального ущерба для восстановления нарушенного права в виде затрат на ремонтно-восстановительные работы, которые истец должен будет провести для восстановления помещения в исходное состояние, а также компенсировать стоимость упущенной выгоды по аренде помещений в размере 12607413,38 руб. в течение десяти календарных дней с даты получения претензии.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства и полагая, что в результате ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств им причинены убытки, ИП ФИО3 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды двух инстанций обоснованно исходили из установленных в рамках дела N А35-3135/2018 обстоятельств, имеющих вопреки возражениям ответчика преюдициальное значение в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также того, что доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязанности по согласованию ремонтных работ с арендодателем и уполномоченными органами не представлено, помещения переданы в состоянии, не соответствующем условиям договора и эксплуатации.

По правилам статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, возможно при доказанности совокупности нескольких условий (основания возмещения убытков): факта причинения вреда и его размера; противоправности действий причинителя вреда; причинной связи между противоправными действиями и убытками; вины причинителя вреда.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Суды двух инстанций, оценив условия договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017, в том числе пункт 2.2.8, а также пункт 2, подпункты «а», «в» пункта 5, пункт 7 Охранного обязательства от 18.09.2014 N 23, установили, что сторонами определен порядок осуществления арендатором действий по эксплуатации имущества, в частности, обязанность арендатора как пользователя объекта культурного наследия беспрекословно выполнять обязательства, обеспечивающие режим эксплуатации объекта культурного наследия, а также проводить ремонтно-реставрационные работы, содержать объект и все связанное с ним имущество, при подготовке проектной документации и осуществлении производственных работ на объекте обеспечивать их соответствие нормам и правилам проведения ремонтных и реставрационных работ на объектах культурного наследия, обеспечение работ технической документацией.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение экспертов, специалиста, подготовленного в рамках назначенной по настоящему делу комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы, согласно которому в результате произведенных ООО «Агроторг» работ помещение возвращено истцу в состоянии, непригодном для дальнейшей эксплуатации и использования, представленный ООО «Агроторг» технический план помещения от 11.05.2018 не соответствует произведенной им перепланировке/переустройству помещения на дату подписания акта приема-передачи (возврата) от 21.05.2018, суды первой и апелляционной инстанции приняли во внимание, что на момент возврата помещений их технические характеристики (площадь, строительный объем) изменились, произведена реконструкция помещений, появились новые помещения, видоизменились прежние планировки помещений, не являющиеся улучшением имущества.

Таким образом, суды пришли к правомерному выводу о неисполнении арендатором обязанности, предусмотренной статьей 622 ГК РФ - возврат имущества в состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, поскольку невозможность дальнейшей эксплуатации спорных помещений обусловлена некачественными, незавершенными работами ответчиком, произведенными с нарушениями проектной документации.

Суды учли, что размер убытков ответчиком не оспаривался.

Судами первой и апелляционной инстанции установлено, что ФИО4 как новый собственник спорного имущества на основании договора купли-продажи от 26.12.2018 при выполнении требований, предусмотренных Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», понес фактические затраты на демонтажные работы, строительно-монтажные работы по восстановлению существовавшей отделки и состава помещений, стоимость которых превысила 8000000 руб., что подтверждено актом приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия от 04.03.2019, контрактом на выполнение работ по ремонту и приспособлению на объекте культурного наследия регионального значения «Гостиница «Центральная» от 11.12.2019, справками о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3, платежными поручениями.

Довод о том, что проведение работ по ремонту арендуемых помещений было согласовано с арендодателем, на что указано в пункте 2.4.9 договора аренды, правомерно отклонен судами, поскольку судами установлено, что арендатор, воспользовавшись предоставленным ему по договору аренды правом, заключил договор подряда от 11.10.2017 N 3/11019 с ООО «Курскэнергоспецремонт» (подрядчик), имеющим лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия.

Согласно пункту 1.5 договора аренды, подрядчик, осуществляющий комплекс строительно-монтажных и иных работ по подготовке помещения для использования по целевому назначению, указанному в пункте 1.2 настоящего договора, и выполняющий работы по монтажу технологического оборудования, должен иметь в перечне работ, указанном в свидетельстве о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, в том числе работы с объектами культурного наследия.

Предметом договора подряда от 11.10.2017 N 3/11019 являлось выполнение подрядчиком по поручению заказчика работ на объекте, расположенном по адресу: <...>, в сроки и на условиях, оговоренных договором, своими силами и средствами, а также силами привлеченных субподрядчиков.

18.01.2018 ООО «Курскэнергоспецремонт» выдано разрешение N 01-31/1 на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Здание Гостиницы «Центральная», расположенного по адресу: г. Курск, Красная площадь, 2 (Ленина, д. 2).

ООО «Курскэнергоспецремонт» (подрядчик), в свою очередь, заключило договор субподряда от 27.12.2017 N 660 с ООО «СтройГрад» (субподрядчик), по условиям которого субподрядчик по поручению подрядчика обязуется в сроки и на условиях, оговоренных в настоящем договоре, своими силами и средствами, а также силами субсубподрядчиков выполнить работы объекте, расположенном по адресу: <...>.

В ходе проведения контрольных мероприятий Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области выявлены несоответствия выполненных работ на объекте проектной документации, в связи с чем ООО «Курскэнергоспецремонт» выдано предписание N 02 от 16.02.2018 «О приостановлении ремонтно-реставрационных работ».

06.04.2018 в ходе повторных контрольных мероприятий по контролю соответствия выполняемых работ проектной документации Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области совместно с представителями авторского надзора ООО «Эксперт-Оценка» вновь был выявлен ряд отклонений от проектной документации.

11.04.2018 ООО «Курскэнергоспецремонт» выдано предписание N 03 «О приостановлении ремонтно-реставрационных работ».

Вместе с тем, из ответов ассоциации «Саморегулируемая организация Строители Белгородской области» на обращения истца от 05.10.2018, от 08.10.2018, акта N 318-В выездной проверки от 31.10.2018 в отношении ООО «СтройГрад» следует, что фактически выполнение ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия регионального значения осуществлялось ООО «СтройГрад», не имеющим соответствующей лицензии на выполнение указанных работ.

Судами отмечено, что в то же время отсутствие претензий арендодателей в период действия договора аренды не является детализированным согласованием производимых работ, а потому не исключает самовольное проведение работ ответчиком.

Таким образом, оснований для применения условий пункта 2.1.4 договора аренды, возлагающих на арендодателя обязанность компенсировать арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению в случае досрочного расторжения договора не по вине арендатора, судами не установлено, поскольку решением Арбитражного суда Курской области от 22.10.2020 по делу N А35-3135/2018 установлено отсутствие каких-либо нарушений пункта 2.1.3 договора со стороны арендодателя и, как следствие, об отсутствии у арендатора оснований для отказа от договора аренды по пункту 5.3 договора.

Довод о недоказанности того, что истец был лишен возможности использовать спорное помещение по вине ответчика, правомерно отклонен судами.

Упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске (пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно условиям договора аренды, после завершения работ по перепланировке и переоборудованию помещения арендатор обязан в течение двух месяцев с даты завершения указанных выше работ передать арендодателю оригиналы проектной и исполнительской документации, согласованной с уполномоченными органами/организациями.

Кроме того, в срок не позднее двух месяцев с даты согласования арендатором проектной и исполнительской документации с уполномоченными органами/организациями арендатор обязан своими силами и за свой счет заказать в уполномоченных органах/организациях технический план помещения, который должен отражать произведенную арендатором перепланировку/переустройство помещения и передать подлинный его экземпляр арендодателю.

Стороны договорились, что после выполнения арендатором перепланировки и внесения арендодателем в ЕГРН записи об изменении площади помещения в связи с произведенной перепланировкой обязуются подписать между собой дополнительное соглашение к договору, в котором уточнят предмет договора. При этом у арендатора останутся помещения общей ориентировочной площадью 535 кв.м (допустимое максимальное отклонение в большую или меньшую стоимость не более 10 кв.м) (пункты 2.2.6, 2.2.7 договора аренды).

Суды установили, что с 01.03.2018 истцу стали поступать коммерческие предложения о заключении договоров аренды от ИП ФИО5, от ООО «Десертные истории», ООО «Вершина», в связи с чем согласились с позицией истца о том, что в связи с установленной на момент подписания акта приема-передачи (возврата) помещений от 21.05.2018 невозможности их дальнейшей эксплуатации в связи с некачественными, незавершенными работами, произведенными с нанесением ущерба нежилым помещениям, отсутствием технического плана, несоответствием произведенной перепланировки проектной документации ИП ФИО3 был лишен возможности сдавать помещения в аренду.

Кроме того, ввиду неисполнения ответчиком пунктов 2.2.6, 2.2.7 договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017 и непредставления им необходимой документации, отсутствия ответов на неоднократные претензионные письма ИП ФИО3 о необходимости представления соответствующих документов истец был лишен информации об изменении площади образуемого в результате перепланировки объекта и состава комнат, что также затруднило процесс государственной регистрации спорных помещений.

Таким образом, неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды лишило истца возможности получать доход в размере арендной платы нежилых помещений.

Установив, что техническое состояние помещения делало невозможным предъявление произведенных работ к приемке органу охраны объектов культурного наследия, суды признали обоснованным требование истца о взыскании упущенной выгоды, произведя ее расчет с 21.05.2018 - дата подписания сторонами акта приема-передачи (возврата) помещений.

Таким образом, размер упущенной выгоды за период с 22.05.2018 по 19.12.2018 составил 4196246,22 руб. Выводы судов в части отказа в удовлетворении исковых требований не оспариваются.

Убедительных доводов, основанных на доказательной базе и позволяющих отменить или изменить оспариваемые решение и постановление, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражных судов двух инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 11.06.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2021 по делу N А35-11085/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.


Председательствующий У.В. Серокурова


Судьи М.М. Нарусов


ФИО1