Решение от 30 июня 2021 г. по делу № А41-30574/2021

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-30574/21
30 июня 2021 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 30 июня 2021 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.Б. Семёновой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мурашко М.М.

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Администрации городского округа Химки Московской области (141402, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2002, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Визави» (141407, <...> стр 2, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.04.2008, ИНН: <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, адрес: 143407, <...>)

о расторжении договора аренды от 19.01.2009 №ЮА-03, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020802:8,

при участии в судебном заседании - согласно протоколу.



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – истец, Администрация) обратилась с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Визави» (далее – ответчик, ООО «Визави») о расторжении договора аренды от 19.01.2009 №ЮА-03, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020802:8 в соответствии со статьей 622 ГК РФ в том состоянии, в котором он его получил.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, представитель ответчика возражал против удовлетворения иска.

Арбитражный суд, заслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

19.01.2009 между Администрацией городского округа Химки Московской области (далее – арендодатель) и ООО «Визави» (далее – арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ЮА-03 с кадастровым номером 50:10:020802:8, площадью 9 900 кв.м, по адресу: Химки, мкрн. Клязьма-Старбеево, кв. Клязьма, для строительства и эксплуатации многофункционального делового центра и апартаментов.

Согласно Договору аренды, Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия Договора аренды, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Истец указал, что 05.12.2019 Администрацией проведен осмотр земельного участка, было выявление существенное нарушение условий договора, Арендатору была направлена претензия 21.12.2020 о необходимости устранить выявленные нарушения или расторгнуть договор. 21.01.2021, в соответствии с условиями Договора аренды, Администрацией городского округа Химки Московской области произведён очередной осмотр земельного участка. При осмотре выявлено, что территория земельного участка не огорожена, покрыта древесно-кустарниковой растительностью, какие-либо объекты отсутствуют. Земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Пунктом 6.3. договора аренды предусмотрено, что Арендодатель вправе расторгнуть Договор аренды досрочно в случае нарушения Арендатором его условий, в том числе неосвоения и неиспользования земельного участка по целевому назначению.

Полагая, что по истечении 12 лет с момента заключения договора аренды ответчик не только не завершил, но и не приступал к освоению арендуемого земельного участка в соответствии с его целевым назначением, что является существенным нарушением условий договора аренды, а также в соответствии с условиями договора основанием для его досрочного расторжения, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что иск предъявлен в связи с не освоением земельного участка.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ,

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен в аренду ответчику для строительства и эксплуатации многофункционального делового центра и апартаментов.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45, статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020802:8 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Возражая против заявленных требований, ответчик указывает следующее.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Химки Московской области от 27.12.2017 (далее - «ПЗЗ Химок») земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020802:8 расположен в территориальной зоне комплексного устойчивого развития территории КУРТ-34.

Для целей комплексного развития территории и определения условий использования земельного участка, предоставленного ответчику на основании Договора аренды, в ноябре 2015 года по инициативе ответчика в целях реализации инвестиционного проекта по строительству на арендуемых ответчиком двух земельных участках жилого комплекса с сопутствующей инфраструктурой и обеспечения участия ответчика в решении социально-значимых и экономических задач городского округа Химки было заключено Соглашение о реализации инвестиционного проекта от 26.11.2015 (внесено в Реестр соглашений Министерства строительного комплекса Московской области под учетным № 70с/10-16 от 19.10.2016, Приложение № 10), действующее в редакции Дополнительного соглашения №1 от 26.09.2016 (далее - «Дополнительное соглашение №1», Приложение №11) и Дополнительного соглашения №2 от 09.10.2018 (Приложение №12) (далее - «Инвестиционное соглашение»),

Инвестиционным соглашением по инициативе истца с учетом требований земельного и градостроительного законодательства и законодательства об инвестиционной деятельности были определены и конкретизированы условия использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020802:8, в том числе уточнены этапы, сроки и иные обязательные условия для осуществления капитального строительства при использовании участка, а также установлены обязательства ответчика, как инвестора, обеспечить передачу истцу, как арендодателю, определенной доли общей площади помещений во вновь построенных на земельных участках объектах.

Таким образом, с учетом регулирования, предусмотренного статьями 4, 6-8 и 10.1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», условия Договоров аренды должны применяться с учетом положений Инвестиционного соглашения.

Ответчик указал, что в связи с заключением Инвестиционного соглашения, им были предприняты необходимые меры в целях разработки Проекта планировки для последующего получения разрешений на строительство

Вопросы выдачи ответчику разрешения на строительство жилого комплекса с объектами инфраструктуры на арендуемых Земельных участках были рассмотрены 24.05.2016 на заседании Градостроительного совета Московской области и приняты к реализации, что подтверждается Выпиской из Протокола № 17 заседания Градостроительного совета Московской области от 24.05.2016.

По инициативе ответчика Распоряжением Минстроя Московской области от 15.06.2016 №П63/1774 «О подготовке проекта планировки территории по адресу Московская область, г.о. Химки, мкр. Клязьма-Старбеево, квартал Клязьма» в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - «ГрК РФ») в целях обеспечения устойчивого развития территорий ответчику было разрешено подготовить проект планировки территории в соответствии с показателями, ранее утвержденными решением Градостроительного совета Московской области.

В период 2016-2018 г.г. ответчик обеспечил проведение необходимых подготовительных и проектных работ, разработку документации по планировке территории, включающей арендуемые Земельные участки, был подготовлен Проект планировки территории «Жилого комплекса с нежилыми помещениями, пристроенным дошкольным учреждением на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0020802:8, 50:10:0020802:11 по адресу: Московская область, г.о. Химки, мкр. Клязьма-Старбеево, квартал Клязьма».

В отношении разработанного Проекта планировки в марте 2017 года были проведены публичные слушания и подготовлено Заключение о результатах публичных слушаний, утвержденное Заместителем Главы Администрации городского округа Химки Московской области.

Ответчик также указал, что неоднократно обращался в уполномоченные органы государственной власти Московской области в целях согласования и утверждения Проекта планировки (письмо в Министерство строительного комплекса Московской области исх. № 3-17/09.18 от 17.09.2018, письмо в Министерство жилищной политики Московской области ФИО1 исх. №17-01/01.19 от 17.01.2019). Кроме того, ответчик неоднократно подавал заявления об утверждении документации по планировке территории, в установленном порядке осуществлял доработку и внесение в Проект планировки изменений и дополнений;

26.03.2020 Ответчик обратился в Министерство жилищной политики Московской области с заявлением № Р00303-20ВХ/УППТ о принятии решения об утверждении Проекта планировки.

Решением от 22.05.2020 № 0341-20ИСХ/УППТ Министерство жилищной политики Московской области отклонило Проект планировки и отправило его на доработку. Как следует из Решения от 22.05.2020, отклонение Проекта планировки обусловлено причинами, за которые ответчик не отвечает, включая ненадлежащее исполнение истцом как органом местного самоуправления обязательств, вытекающих из Инвестиционного соглашения.

18.06.2020 истец направил ответчику на согласование предложение о заключении дополнительного соглашения к Инвестиционному соглашению с проектом Дополнительного соглашения № 3.

Ответчик, начиная с 2013 года, вел работы по освоению арендуемого Земельного участка, обеспечивал очистку территории от мусора. По заказу ответчика проведены инженерные изыскания для подготовки проектной документации, получены технические условия на присоединение к сетям инженерного обеспечения, выполнены работы по очистке территории, отдельные работы по технологическому присоединению и проложены кабельные линии, разработана проектная документация для строительства жилого комплекса. В отношении проектной документации получены положительное заключение экспертизы №50-1-4-0140-15 от 23.03.2015 и положительное заключение экспертизы №50-1-1-2-0184-16 от 11.03.2016.

Фактические обстоятельства, связанные с деятельностью ответчика по освоению, в том числе, Участка-8 в соответствии с Инвестиционным соглашением и Договором аренды № ЮА-03, уже были предметом изучения и получили правовую оценку в рамках судебного разбирательства по делу № А41-42424/2020.

В рамках дела № А41-42424/2020 судом было установлено, что отсутствуют доказательства выполнения самим истцом мероприятий, предусмотренных Инвестиционным соглашением и нормами ГрК РФ, в части градостроительного зонирования, предоставления необходимых согласований, которые бы сделали возможным утверждение разработанного ответчиком Проекта планировки. В результате ответчик оказался лишен возможности получить в установленном порядке разрешение на строительство и обеспечить дальнейшую реализацию Инвестиционного соглашения, приступив к проведению строительных работ на арендуемых Земельных участках.

Данные обстоятельства, по мнению суда, являются доказательствами принятия со стороны арендатора мер по освоению земельного участка для дальнейшего его использования по целевому назначению.

Со стороны ответчика отсутствуют существенные нарушения условий договора, задолженности по арендной плате арендатор не имеет. Доказательств того, что ответчик своими действиями ухудшает качество переданного в аренду земельного участка истцом в материалы дела также не представлено. Ответчиком предпринимаются действия по освоению земельного участка и он заинтересован в сохранении арендных отношений, соответственно, отсутствуют существенные нарушения условий договора со стороны ответчика.

Следует отметить, что договор аренды не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство. С учетом длительного срока действия договора аренды (49 лет), расторжение договора по заявленным в иске основаниям не соответствует балансу интересов сторон.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Десятый арбитражный апелляционный суд.


Судья А.Б. Семёнова