Постановление от 27 декабря 2019 г. по делу № А65-35954/2018

387/2019-59307(3)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-55628/2019

Дело № А65-35954/2018
г. Казань
27 декабря 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2019 года. Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Карповой В.А., Хайруллиной Ф.В., при участии: от истца – представитель Чикирина Р.Г. (доверенность от 29.10.2019),

от ответчика – генеральный директор Гарафиев З.Г. (паспорт, протокол от 18.05.2019 № 4), представитель Баширова В.А. (доверенность от 05.02.2019)

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»


на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.06.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2019

по делу № А65-35954/2018

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) к открытому акционерному обществу «Камско- Устьинский гипсовый рудник», КамскоУстьинский район, пгт. Тенишево (ОГРН 1021605954534, ИНН 1622001932) об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Чистопольская, стр. 65-46-1, с кадастровым номером 16:50:110506:1286 путем продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, с привлечением в качестве третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений города Казани» (далее – Комитет, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к открытому акционерному обществу «Камско- Устьинский гипсовый рудник» (далее – ОАО «Камско-Устьинский гипсовый рудник», ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Чистопольская, стр. 65-46-1, кадастровый номер 16:50:110506:1286 путем продажи с публичных торгов и обязании ответчика передать Комитету техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, расположенным по адресу:


Республика Татарстан, г. Казань, ул. Чистопольская, стр. 65-46-1, кадастровый номер 16:50:110506:1286, - градостроительный план земельного участка, результаты инженерных изысканий, технические условия, проектная документация, заключение экспертизы проектной документации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республики Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.06.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Комитет обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители ответчика, считая доводы жалобы несостоятельными, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте


Арбитражного суда Поволжского округа в информационно- телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

В судебном заседании 19.12.2019 в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 13 часов 55 минут 26.12.2019, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно- телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, во исполнение постановления Исполнительного комитета г. Казани (далее – Исполком) от 16.08.2007 № 2408 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Альтея» (арендатор) заключен договор аренды от 04.09.2007 № 12106, по условиям которого арендатору со сроком до 15.08.2008 предоставлен в аренду земельный участок площадью 1430 кв. м, кадастровый номер: 16:50:110506:0010, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Чистопольская, разрешенное использование: занимаемый незавершенным строительством объектом стр. № 65-46-1.

Право собственности ООО «Альтея» на объект незавершенного строительства зарегистрировано 26.04.2007.

В дальнейшем на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.04.2009 № 01/04 право собственности на указанный объект незавершенного строительства 22.05.2009 зарегистрировано за ОАО «Камско-Устьинский гипсовый рудник».

18.06.2015 между Комитетом (арендодатель) и ОАО «Камско- Устьинский гипсовый рудник» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 18389, по условиям которого арендатору сроком


до 17.06.2018 предоставлен в аренду земельный участок площадью 1430 кв. м, с кадастровым номером 16:50:110506:10 с разрешенным использованием: под завершение строительства магазина по продаже непродовольственных товаров с административными помещениями.

Согласно пункту 1.4.1 указанного договора аренды на земельном участке расположен незавершенный строительством объект.

Письмом от 24.07.2018 № 9380/кзио-исх Комитет уведомил ответчика о прекращении договора аренды земельного участка от 18.06.2015 № 18389.

Комитет, ссылаясь на то, что строительство объекта, расположенного на арендуемом земельном участке, ответчиком не завершено, срок действия договора истек, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) положения статьи 239.1 ГК РФ не


распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть до 01.03.2015.

По мнению судов, поскольку фактически арендные правоотношения между сторонами в отношении спорного земельного участка возникли с 16.08.2007 и не прекращались на протяжении всего периода, фактически имели место и на дату – 01.03.2015, положения статьи 239.1 ГК РФ не применимы к спорным отношениям по аренде спорного земельного участка, фактически возникших в 2007 году.

Суды указали, что в рамках дела № А65-22436/2018 было установлено, что на дату обращения истца (2012 года) к ответчику с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду, договор аренды от 04.09.2007 № 12106 не прекратил свое действие

Вместе с тем судами не принято во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137).

Законом № 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или


муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без


проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21


статьи 3 Закона № 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом № 137 установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137 и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608,


только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Исходя из пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор является заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 434 ГК РФ установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор признается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом,


например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По смыслу пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Поэтому даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон при заключении договора аренды их отношения регулируются именно этим договором, который на основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Положения статьи 239.1 ГК РФ подлежат применению к собственнику объекта незавершенного строительства, заключившего договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности в случае, если такой участок после 01.03.2015 был однократно представлен для завершения строительства.

Однако доводы истца о том, что поскольку на момент заключения договора аренды от 18.06.2015 № 18389 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, ответчик обращался с заявлением о предоставлении земельного участка, и в дальнейшем участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства, иных оснований для


заключения указанного договора без проведения торгов нет, тем самым обществом было реализовано право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства, оставлены судами без внимания и должной правовой оценки.

Более того, в рамках дела № А65-22436/2018 с участием тех же сторон судами было установлено, что поскольку истец при заключении договора аренды земельного участка от 18.06.2015 № 18389 воспользовался правом на однократное заключение договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов, предоставление земельного участка с кадастровым номером 16:50:110506:10, площадью 1430 кв. м, занимаемый незавершенным строительством объектом по ул. Чистопольская, на новый срок нарушает принцип однократности предоставления земельного участка для завершения строительства, установленный подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и не соответствует действующему законодательству.

Таким образом, тот факт, что земельный участок не выбывал из владения арендатора, не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего расценить правоотношения сторон действующими на основании договора аренды от 04.09.2007 № 12106.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 18.06.2015, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Следовательно, решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.06.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2019 приняты с нарушением норм материального и процессуального права, выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, спор по существу не был рассмотрен.


Вместе с тем требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное неправомерными действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Как видно из материалов дела, ответчик приводил доводы о том, что обществом предпринимались меры к завершению строительства спорного объекта, строительство в оговоренные в договоре аренды от 18.06.2015 № 18389 сроки не произведено ответчиком не по его вине, а вследствие действий Исполкома.

Однако указанные доводы ответчика относительно невозможности исполнения обязательств по договору аренды по вине уполномоченных органов в полном объеме судами не оценены, соответствующие обстоятельства дела не исследованы.

Поскольку при вынесении обжалуемых судебных актов нарушены нормы материального права, а для разрешения спора требуется оценка доказательств и установление обстоятельств дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению в Арбитражный суд Республики Татарстан на новое рассмотрение на основании части 1 статьи 288, пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное; устранить вышеуказанные нарушения норм права, имеющие отношение к


предмету спора, и применить подлежащие применению нормы права; рассмотреть дело, установив обстоятельства дела, имеющие значение для правильного разрешения спора; в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ оценить представленные в дело доказательства, а также доводы сторон, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.06.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2019 по делу № А65-35954/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова Судьи В.А. Карпова

Ф.В. Хайруллина