Решение от 22 февраля 2022 г. по делу № А67-231/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


г. Томск Дело № А67-231/2021

22.02.2022г.

Судья Арбитражного суда Томской области Чиндина Е.В.,

При ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению жилищно-строительного кооператива «Ясень-2010» (634041, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (634009, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным решения об отказе во внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка, выраженного в уведомлении от 28.10.2020 № КУВД-001/2020-18395266/1

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент недвижимости (<...>), Департамент архитектуры и градостроительства администрации г.Томска (<...>).

от Заявителя – без участия

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 22.12.2021 №160), ФИО3 (доверенность от 24.01.2022 №8)

от иных – не явились

УСТАНОВИЛ:

жилищно-строительный кооператив «Ясень-2010» обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области о признании незаконным решения об отказе во внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка, выраженного в уведомлении от 28.10.2020 № КУВД-001/2020-18395266/1.

Представителя Заявителя, третьих лиц, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Заявитель ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Заявитель со ссылками, в том числе, на положения ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пп. 1, 2 ст. 11 Правил землепользования и застройки МО «Город Томск», утвержденных Решением Думы г.Томска №687 от 27.11.2007, ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218 «О государственной регистрации недвижимости» указал ,что ЖСК «Ясень-2010» имеет право по своему усмотрению принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка и внести изменения в ЕГРН. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом действующего договора аренды, не влечет изменение условий договора в части характеристик земельного участка и целей его использования.

Представитель Управления Росреестра по /Томской области против удовлетворения требований возражали по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к нему ,в том числе указали, что ЖСК «Ясень-2010» не вправе самостоятельно устанавливать вид разрешенного использования спорного земельного участка; муниципальные правовые акты органа местного самоуправления об определении вида разрешенного использования земельного участка не выдавались; внесение сведений в ЕГРН об изменении вида разрешенного использования земельного участка в одностороннем порядке арендатором противоречило бы требованиям действующего законодательства.

Представители третьих лиц поддержали позицию Управления Росреестра по Томской области.

Более подробно доводы лиц, участвующих в деле, изложены в заявлении, отзывах и дополнениях к ним.

Исследовав материалы дела, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд считает установленными следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации г.Томска от 22.06.2011 №1004-з ЖСК «Ясень-2010» предоставлен в аренду земельный участок по адресу: <...> кадастровый номер 70:21:0200010:279) площадью 3539 кв.м. для архитектурно-строительного проектирования и строительства многофункционального делового и обслуживающего здания. Заключен договор №ТО-21-21382 аренды земельного участка от 30.05.2016, согласно которому Арендодатель обязуется передать Кооперативу во временное, возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, местонахождение которого: <...> с кадастровым номером 70:21:0200010:279, площадью 3539 кв.м. Земельный участок предоставляется для завершения строительства многофункционального делового и обслуживающего здания. Вид разрешенного использования (назначение) в соответствии с кадастровым паспортом: для строительства административного здания с предприятиями общественного питания (п. 1.1, 1.3, 1.4 Договора). Согласно акту приема-передачи земельного участка от 30.05.2016 стороны подтвердили, что обязательства по передаче земельного участка выполнены, переданный земельный участок находится в состоянии пригодном к использованию по целевому назначению: для завершения строительства многофункционального делового и обслуживающего здания.

В дальнейшем между Муниципальным образованием «Город Томск» от имени и в интересах которого действует департамент недвижимости и Жилищно-строительным кооперативом «Ясень-2010» заключен договор №ТО-21-22483 аренды земельного участка от 30.01.2020, согласно которому в соответствии с пп.10, п.2, пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства (№70-70/0001-70/001/019/2016-6755/1 от 19.04.2016), решение Арбитражного суда Томской области от 06.06.2019 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2019 по делу №А67-2706/2019, на основании обращения вх.№14867 от 10.12.2019 Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок по адресу: <...>. Красноармейская, 35-37 с кадастровым номером 70:21:0200010:279 общей площадью 3539 кв.м. Земельный участок предоставляется для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 70:21:0200010:6848, проектируемое назначение – «нежилое здание», степень готовности – 99% (п. 1.1, 1.3 Договора).

В ходе судебного заседания установлено и подтверждено сторонами, что указанный земельный участок ЖСК «Ясень-2010» предоставлен в аренду без проведения торгов.

Согласно выписке из ЕГРН вид разрешенного использования данного земельного участка гостиницы, для размещения гостиниц.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г.Томска взамен ранее выданного и с учетом внесенных изменений, продлений выдано разрешение на строительство №70-301000-012-2019 объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией «Многофункциональное здание общественно-административного назначения со встроенной автостоянкой».

ЖСК «Ясень-2010» в лице председателя Кооператива, являясь арендатором земельного участка (кадастровый номер 70:21:0200010:279), расположенного по адресу: <...> договор аренды №ТО-21-22483 от 30.01.2020) принято решение от 05.03.2020 установить вид разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), код вида разрешенного использования земельного участка 2.6 ,согласно Правил землепользования и застройки в городе Томске, утвержденных решением Думы г.Томска от 27.11.2007 №687 (с изменениями на 03.12.2019).

ЖСК «Ясень-2010» обратился в Управление Росреестра по Томской области с заявлением об изменении вида земельного участка по адресу: <...>. Красноармейская, 35-37 (кадастровый номер 70:21:0200010:279) с вида разрешенного использования «гостиницы, для размещения гостиниц» на вид разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Уведомлением об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица от 28.10.2020 №КУВД-001/2020-18395266/1 Управлением Росреестра по Томской области принято решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета изменений вида разрешенного использования спорного земельного участка.

Считая, решения об отказе во внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка, выраженного в уведомлении от 28.10.2020 № КУВД-001/2020-18395266/1, незаконным, ЖСК «Ясень-2010» обратилось в суд с настоящим заявлением, которое, по мнению суда, не подлежит удовлетворению исходя из следующего.

Из анализа положений ст. 198, 199 АПК РФ, ст. 13 ГК РФ следует, что для признания судом ненормативного правового акта, недействительным, действия (бездействия) незаконным, необходимо наличия двух обязательных условий, в том числе несоответствие его закону или иному правовому акту, и нарушение указанным актом, действием (бездействием) прав и охраняемых законом интересов индивидуального предпринимателя или юридического лица, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на них каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Данный вывод суда соответствует правовой позиции, сформулированной в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которой основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В ходе рассмотрения дела о признании недействительным решения об отказе во внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка, выраженного в уведомлении от 28.10.2020 № КУВД-001/2020-18395266/1от 03.09.2020г. №10-29/9377, суд считает факт наличия вышеуказанных условий, при которых оспариваемый акт можетт быть признан недействительным, не доказанным, при этом исходит из следующего.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту: ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов (п. ст. 7 ЗК РФ).

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу положений статей 30, 32, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту: ГрК РФ) вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке. При этом разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 2, 3 ст.85 ЗК РФ).

Пунктом 9 части 1 статьи 1 ГрК РФ также предусмотрено, что виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу части 4 статьи 37 Гр К РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее по тексту: Закон №218-ФЗ), действующего с 01.01.2017, государственный кадастровый учет осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.

Круг лиц, которые вправе обращаться в орган регистрации прав с заявлениями об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, определен в статье 15 Закона №218-ФЗ, в частности, собственник земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен на ином праве; орган государственной власти или органа местного самоуправления.

В силу части 4 статьи 33 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав отказывает во внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица, если органы государственной власти и органы местного самоуправления уведомляют об отсутствии документов (содержащихся в них сведений), необходимых для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

В данном случае уполномоченный орган не принимал решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

По смыслу п.3 ст. 85 ЗК РФ и ст. 37 ГрК РФ использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами допускается в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, который может быть изменен при условии соблюдения требований технических регламентов.

Вместе с тем необходимо учитывать, что названные нормы права должны применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением разрешенного вида использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018, произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Как указывалось ранее, спорный земельный участок предоставлен Кооперативу в аренду для завершения строительства многофункционального делового и обслуживающего здания (договор от 30.05.2016); для завершения строительства объекта незавершенного строительства проектируемого назначения – «нежилое здание» (Договор от 30.01.2020) без проведения аукциона.

При этом предоставление ЖСК «Ясень – 2010» участка в аренду было обусловлено его использованием в целях, в которых он предоставлялся, то есть для размещения многофункционального делового и обслуживающего здания.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2015 №18-КГ15-173, если предоставление земельного участка в аренду для определенной в договоре цели было осуществлено без проведения аукциона, изменение условий такого договора на аренду для жилищного строительства прямо противоречит статье 39.6 ЗК РФ.

Поскольку земельный участок предоставлен Заявителю для определенных целей без проведения торгов, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», без соблюдения особенностей, установленных законом для предоставления земельных участков для жилищного строительства, противоречит требованиям действующего законодательства.

Довод Заявителя со ссылкой на положения ч.4 ст. 37 ГрК РФ, ст. 11 Правил землепользования и застройки МО «Город Томск», утвержденные решением Думы г.Томска от 27.11.2007 №687 на наличие у него права по своему усмотрению принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка и внести изменения в ЕГРН, в данном конкретном случае судом во внимание принят быть не может, поскольку в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя по договору аренды изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 №1756/13).

Таким образом, оценив доказательства и доводы сторон в их совокупности, с учетом требований ст.71 АПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии у Управления Росреестра Томской области оснований для регистрации изменений вида разрешенного использования спорного земельного участка по заявлению ЖСК «Ясень-2010», в связи с чем оснований для признания решения Управления об отказе во внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка, выраженного в уведомлении от 28.10.2020 № КУВД-001/2020-18395266/1, несоответствующим закону и нарушающим права Заявителя, у суда не имеется.

В соответствии с п.3 ст.201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (п.3 ст.201 АПК РФ).

На основании изложенного, суд считает правомерным и обоснованным решение Управления Росреестра пол Томской области об отказе во внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка, выраженного в уведомлении от 28.10.2020 № КУВД-001/2020-18395266/1, в связи с чем, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований жилищно-строительного кооператива «Ясень-2010» о признании незаконным решения об отказе во внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка, выраженного в уведомлении от 28.10.2020 № КУВД-001/2020-18395266/1, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.



Судья Е.В. Чиндина