Решение от 17 марта 2020 г. по делу № А40-211075/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-211075/19-150-1580
г. Москва
17 марта 2020г.
Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2020г.

Решение в полном объеме изготовлено 17 марта 2020г.

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ИП ФИО2 (ОГРНИП 311471023700017)

к ООО "СТАЙЛЛЮКС" (123458, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА МАРШАЛА КАТУКОВА, 25, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.09.2006, ИНН: <***>)

о взыскании 1 094 606 руб. 15 коп. неосновательного обогащения,

по встречному иску ООО "СТАЙЛЛЮКС"

к ИП ФИО2

о взыскании 539 447 руб. 49 коп. неосновательного обогащения, 283 766 руб. 85 коп. расходов по договору,

третье лицо: ООО "БУРГЕР РУС",

при участии представителя истца согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о взыскании с ООО «СТАЙЛЛЮКС» 1 094 606руб. 15коп. неосновательного обогащения по возврату арендной платы за период с 19.10.2017г. по 31.01.2018г. по договору купли-продажи от 23.11.2017г. № 1, в соответствии со ст.ст. 309-310, 1102 ГК РФ.

ООО «СТАЙЛЛЮКС» обратилось в суд со встречным иском к ИП ФИО2 о взыскании 539 447руб. 49коп. неосновательного обогащения в виде арендной платы за пользование земельным участком, 283 766руб. 85коп. расходов по содержанию трансформаторной подстанции, охране, обеспечению функционирования канализации по договору купли-продажи от 23.11.2017г. № 1, в соответствии со ст.ст. 210, 575, 1102 ГК РФ.

Ответчик, третье лицо, надлежащим образом извещенные судом о времени, дате и месте судебного заседания в суд не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, в связи с чем судебное заседание проведено в их отсутствие.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что по условиям договора купли-продажи между сторонами был заключен предварительный договор аренды, в случае получения арендной платы от третьего лица, продавец обязуется оплачивать покупателю часть арендной платы, однако, ответчиком обязательства по возврату арендной платы не были исполнены, и возражал против удовлетворения встречных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на встречное исковое заявление, указав, что истец занимает земельный участок площадью 2 154,87 кв.м, ответчик владеет на правах аренды 8 земельными участками площадью 5 000 кв.м каждый, которые ограничены в обороте в связи с расположением в зоне реконструкции транспортной развязки на автомобильной дороге федерального значения М5 «УРАЛ» (0084), арендная плата подлежит установлению в размере, равном земельному налогу на земельный участок исходя из ставки в размере 1,5% от кадастровой стоимости, условиями договора купли-продажи предусмотрена обязанность истца участвовать в расходах на содержание и текущий ремонт пропорционально своей доли с другими собственниками, исходя из площади занимаемых истцом помещений доля участия истца в расходах составляет 8,6%, истцом расходы оплачены.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указав, что ранее оплаченные денежные средства были зачтены сторонами в качестве оплаты по договору купли-продажи, арендная плата подлежит возврату за период начисления арендной платы после 23.11.2017г. и до 04.12.2017г., в обоснование встречных исковых требований сослался на уклонение истца от оплаты компенсации оплаченной ответчиком арендной платы, а также возмещения расходов по содержанию трансформаторной подстанции.

Третье лицо отзыв или письменные возражения не представило.

Суд, исследовав письменные материалы дела, заслушав представителей сторон, пришел к следующим выводам.

Между Администрацией муниципального образования поселок Томилино Люберецкого района Московской области (арендодатель) и ООО «АРНАЛ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.12.2005г. № 792/1-142, в соответствии с которым на основании постановления главы муниципального образования поселок Томилино Люберецкого района Московской области от 12.12.2005г. № 324 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5 000 кв.м, категория земель - земли поселений, с кадастровым номером 50:22:0040507:0025, расположенный по адресу: <...> км Новорязанского шоссе, участок № 13.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды участка с 09.12.2005г. по 09.12.2054г.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 26.12.2005г. № 50-50-22/085/2005-958.

Между ООО «АРНАЛ» (сторона 1) и ООО «АТОР» (сторона 2) заключено соглашение от 27.12.2005г., в соответствии с которым сторона 1 передает стороне 2 права и обязанности арендатора земельного участка площадью 5 000 кв.м, категория земель - земли поселений, с кадастровым номером 50:22:0040507:0025, расположенный по адресу: <...> км Новорязанского шоссе, участок № 13, предоставленного на основании договора аренды земельного участка от 12.12.2005г. № 792/1-142.

В соответствии с соглашением от 02.08.2007г. права и обязанности арендатора земельного участка площадью 5 000 кв.м, категория земель – земли поселений, с кадастровым номером 50:22:0040507:0025, расположенный по адресу: <...> км Новорязанского шоссе, участок № 13, по договору аренды земельного участка от 12.12.2005г. № 792/1-142 перешли от ООО «АТОР» к ООО «СтайлЛюкс».

Между ООО «СтайлЛюкс» (продавец) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи от 23.11.2017г. № 1, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю нежилое здание общей площадью 277,5 кв.м, кадастровый номер 50:22:0040507:150, расположенное по адресу: Московская область, городской округ Люберцы, <...> км Новорязанского шоссе, строение № 13, построенное в 2017г., введенное в эксплуатацию по акту ввода от 26.09.2017г. № RU50-51-9227-2017, расположенное на земельном участке № 13 по адресу: Московская область, городской округ Люберцы, <...> км Новорязанского шоссе, кадастровый номер 50:22:0040507:25, а также автодороги и стоянки для автомашин на этом земельном участке, расположенные в литерах 1, 2, 3, 4, 5 и 6 в соответствии со схемой, являющейся приложением № 1 к договору.

Пунктом 1.4 договора установлена обязанность продавца передать в собственность покупателю долю в праве аренды земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040507:25, соответствующую площади участка, а также право собственности на здание.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 04.12.2017г. № 50:22:0040507:150-50/022/2017-3.

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 12.10.2017г. № 1 покупатель перечислил продавцу денежные средства в размере 10 300 000руб. 00коп., что подтверждается платежными поручениями от 16.10.2017г. № 50 на сумму 4 300 000руб. 00коп., № 44 на сумму 2 500 000руб. 00коп., от 18.10.2017г. № 2 на сумму 3 500 000руб. 00коп., а продавец денежные средства получил.

На основании п. 2.3 договора покупатель обязуется уплатить продавцу 4 700 000руб. 00коп. в течение 10 дней с момента подписания договора.

Исполнение истцом обязательства по оплате цены договора подтверждается платежными поручениями.

В п. 1.3 договора предусмотрено, что в отношении здания (всех помещений здания) между продавцом и ООО «БУРГЕР РУС» заключен предварительный договор аренды от 12.12.2016г. № БРО142Д/16, в соответствии с которым продавец обязан заключить договор аренды с ООО «БУРГЕР РУС».

Продавец обязуется перед покупателем выполнить все свои обязательства по предварительному договору аренды с ООО «БУРГЕР РУС», необходимые для работы ресторана «Бургер Кинг» и для заключения долгосрочного договора аренды с ООО «БУРГЕР РУС» и его дальнейшей государственной регистрации, а также при необходимости содействовать покупателю в самостоятельном выполнении этих обязательств.

Продавец обязуется перед покупателем выполнить все свои обязательства по краткосрочному/долгосрочному договору аренды ООО «БУРГЕР РУС», заключенному на основании предварительного договора, указанного выше, необходимые для нормальной эксплуатации здания арендатором ООО «Бургер РУС» на период действия договора и дальнейшей эксплуатации здания, а также при необходимости содействовать покупателю в самостоятельном выполнении этих обязательств.

Согласно п. 3.5 договора продавец в случае получения арендной платы по договору аренды с ООО «БУРГЕР РУС» обязуется уплачивать покупателю часть этой арендной платы в размере: с момента получения оплаты 10 300 000руб. 00коп., предусмотренной в п. 2.2 договора, – 68% арендной платы, с момента получения 100%, предусмотренной в п. 2.1 договора, – 94% арендной платы.

Из подлежащей уплате суммы арендной платы вычитаются расходы продавца на содержание здания и площади земельного участка, подлежащих передаче покупателю, а также на содержание подъездных путей и других расходов, указанных в п. 1.9 договора. Расходы в части здания вычитаются полностью, а в части земельного участка и подъездных путей – пропорционально площади земельного участка, подлежащего передаче покупателю, к площади всего земельного участка 50:22:0040507:0025.

Между ООО «СтайлЛюкс» (арендодатель) и ООО «БУРГЕР РУС» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 31.10.2017г. № БР0180/17, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в порядке и на условиях, определяемых договором, во временное владение и пользование (долгосрочную аренду) нежилое здание общей площадью 277,5 кв.м, расположенное по адресу: <...> км Новорязанского шоссе, участок № 13, кадастровый номер 50:22:0040507:150.

Согласно п. 7.1 договора договор подлежит государственной регистрации в установленном порядке, вступает в силу с момента государственной регистрации и действует в течение 20 лет с даты, указанной в п. 4.2.1 договора.

Исполнение арендодателем обязательства по передаче здания подтверждается актом приема-передачи от 31.10.2017г.

Пунктом 4.1 договора установлено, что арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющих.

В п. 4.2.2 договора предусмотрен размер постоянной арендной платы в размере 6% от суммы ежемесячного товарооборота.

Между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «БУРГЕР РУС» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.02.2018г. № БР0180/17, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в порядке и на условиях, определяемых договором, во временное владение и пользование (долгосрочную аренду) нежилое здание общей площадью 277,5 кв.м, расположенное по адресу: <...> км Новорязанского шоссе, участок № 13, кадастровый номер 50:22:0040507:150.

В соответствии с п. 7.1 договора договор подлежит государственной регистрации в установленном порядке, вступает в силу с момента государственной регистрации и действует в течение 20 лет с даты, указанной в п. 4.2.1 договора.

Истцом обязательства по передаче здания третьему лицу исполнены надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 01.02.2018г.

Пунктом 4.1 договора установлено, что арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющих.

В п. 4.2.2 договора предусмотрен размер постоянной арендной платы в размере 6% от суммы ежемесячного товарооборота.

Согласно п. 1.9 договора купли-продажи покупатель обязуется со дня приобретения права собственности на здание участвовать пропорционально площади земельного участка, подлежащей передаче покупателю, в расходах по содержанию территории участка 50:22:0040507:0025 (дорог, газонов, уборке и т.п.).

Также пропорционально своей доли с другими собственниками, в том числе смежных участков (которые обеспечиваются данной инфраструктурой), участвовать в необходимых и разумных расходах па содержание и текущий ремонт сетей и объектов инженерной инфраструктуры, таких как комплектная трансформаторная подстанция, водозаборный узел, пожарные емкости и подъездные пути к ним, содержанию благоустройства прилегающих земель к объектам инженерной инфраструктуры, их охране, участвовать в ремонте въезда-выезда с Новорязанского шоссе и дорог в соответствии со схемой движения посетителей ООО «БУРГЕР РУС», забора отделяющего территорию участка от СТ «Ручеек».

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по возврату полученной от третьего лица арендной платы, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 21.03.2018г. с требованием перечислить денежные средства в виде арендной платы, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения с отметкой АО «Почта России».

Ответчиком в адрес истца была направлена претензия от 18.10.2018г. № 49 с требованием возместить расходы по внесению арендной платы за пользование земельным участком, заключить договор на возмещение расходов за потребляемое электричество и договор водоснабжения, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения с отметкой АО «Почта России».

Сторонами взаимные требования оставлены без удовлетворения.

Положениями ст.ст. 307-310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Под неосновательным обогащением понимается приобретение или сбережение имущества за счет потерпевшего без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований (ст. 1102 ГК РФ).

В предмет судебного исследования по такому делу входит установление следующих обстоятельств: факта пользования денежными средствами; периода пользования ответчиком денежными средствами; факта отсутствия (наличия) у ответчика законных оснований для пользования денежными средствами, а также размера неосновательного обогащения.

Согласно ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

На основании ч. 3 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Судом проверен расчет неосновательного обогащения в виде арендной платы, подлежащей возврату, отчеты третьего лица о розничном торговом обороте, признан верным и соответствующим условиям договора сторон, ответчиком не оспорен.

Довод ответчика о дате возникновения обязательства по возврату арендной платы судом отклоняются, поскольку из буквального толкования в соответствии со ст. 432 ГК РФ условий п. 3.5 договора следует, что обязательство по оплате части арендной платы возникает с даты получения арендатором оплаты в размере 10 300 000руб. 00коп., предусмотренной в п. 2.2 договора купли-продажи.

В п. 2.2 договора указано, что арендатором исполнены обязательства по оплате денежных средств в размере 10 300 000руб. 00коп. в период с 16.10.2017г. по 18.10.2017г.

При этом истцом расчет возмещаемой арендной платы произведен до даты заключения им договора аренды с третьим лицом.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств возврата арендной платы, а также доказательств внесения арендной платы в спорный период времени в адрес истца, требование о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 094 606руб. 15коп. подлежит удовлетворению.

В соответствии с актом замера площади земельного участка, используемого для нужд ресторана от 06.03.2019г., в результате произведенных контрольных обмеров по границам участка установлено, что площадь части участка № 13, кадастровый номер 50:22:0040507:150, подъездными дорогами к зданию и стоянками для автомашин посетителей ресторана, расположенного в здании, фактически используемой для эксплуатации и функционирования здания ресторана согласно условиям договора аренды нежилого помещения от 31.10.2017г., заключенного между ООО «СтайлЛЮкс» и ООО «Бургер РУС» на основании которого заключен договор аренды нежилого помещения от 01.02.2018г. № БР0180/17 между ИП ФИО2 и ООО «Бургер РУС», составляет 2 154,87 кв.м.

Однако, ответчик произвел расчет неосновательного обогащения в виде арендной платы, подлежащей возмещению истцом за фактическое пользование земельным участком, в полном размере, оплаченном ответчиком по договору аренды земельного участка от 12.12.2005г. № 792/1-142, заключенного с Администрацией муниципального образования поселок Томилино Люберецкого района Московской области (арендодатель), что противоречит условиям договора, ст. 35 ЗК РФ.

Распоряжением Федерального дорожного агентства от 20.06.2019г. № 1576-р земельный участок площадью 5 000 кв.м с кадастровым номером 50:22:0040507:0025, расположенный по адресу: <...> км Новорязанского шоссе, участок № 13, изъят в установленном порядке для нужд Российской Федерации.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 30.08.2019г. по делу № А41-51086/18 по иску ООО «СТАЙЛЛЮКС» к Администрации города Люберцы Московской области об обязании внести изменения в договор в части размера арендной платы установлено, что смежный земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040507:20 ограничен в обороте в силу п. 17 ст. 39.16 ЗК РФ, находится в зоне реконструкции транспортной развязки на автомобильной дороге федерального значения М5 «Урал» (0084), при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте.

В п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017г. № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009г. № 582.

В п. 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений п. 1 ст. 387 НК РФ).

Согласно решению Совета депутатов городского округа Люберцы Московской области от 11.10.2017г. № 126/13 ставка земельного налога на указанные земельные участки установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

Истцом представлен контррасчет платы за пользование земельным участком исходя из фактической площади земельного участка, занимаемого истцом, в размере 1,5% от кадастровой стоимости, что составляет 108 837руб. 20коп., и не оспорено ответчиком.

Также не обоснован довод ответчика о необходимости расчета подлежащих возмещению расходов на содержание трансформаторной подстанции исходя из размера 50%, поскольку п. 1.9 договора установлено, что покупатель обязуется участвовать в указанных расходах пропорционально своей доли с другими собственниками.

В соответствии с расчетом истца, который признал ответчик, сумма, подлежащая возмещению за обслуживание трансформаторной подстанции, составляет 7 707руб.08коп., 2 264руб. 01коп., сумма расходов на обеспечение функционирования канализации – 6 880руб. 00коп.

В подтверждение оплаты задолженности истцом представлены платежные поручения.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств наличия задолженности, встречное исковое требование о взыскании неосновательного обогащения не подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на ответчика.

При таких обстоятельствах, на основании ст.ст. 8, 10, 12, 168, 309, 310, 421, 468, 1102, 1105 ГК РФ и ст.ст. 4, 65, 66, 75, 101-103, 110, 121, 122, 123, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с ООО "СТАЙЛЛЮКС" в пользу ИП ФИО2 1 094 606 руб. 15 коп. неосновательного обогащения и 23 946 руб. 00 коп. госпошлины.

Встречный иск оставить без удовлетворения.

Возвратить ИП ФИО2 836 руб. 00 коп. госпошлины, уплаченной платежным поручением от 25.07.2019 № 107.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.В. Маслов