Решение от 18 июня 2019 г. по делу № А60-37038/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-37038/2018
18 июня 2019 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2019 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Д.Е. Пенькина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.С. Павловой, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации города Екатеринбурга (Земельный комитет) (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО «СПЕЦЭНЕРГОСТРОЙ – М» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании

от истца – ФИО1, по доверенности от 26.12.2018,

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 19.11.2018.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

В Арбитражный суд Свердловской области 29.06.2018 поступило исковое заявления Администрации города Екатеринбурга (Земельный комитет) (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО «СПЕЦЭНЕРГОСТРОЙ – М» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №6-1403 от 01.09.2016 в размере 872 536,10 руб. основного долга, 193 339,08 руб. неустойка, 76,40 руб. почтовые расходы.

Определением от 06.07.2018 исковое заявление принято к рассмотрению, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 01.10.2018 производство по данному делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № М-327/2018, находящегося в производстве Свердловского областного суда.

В Арбитражный суд Свердловской области 15.03.2019 поступило ходатайство Администрации города Екатеринбурга о возобновлении производства по делу.

Определением от 22.03.2019 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу.

Производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № М-327/2018, находящегося в производстве Свердловского областного суда.

К ходатайству истца о возобновлении копия судебного акта не приложена.

В судебном заседании 17.04.2019 истцом представлена копия решения Свердловского областного суда от 05.02.2019 по делу № 3а-7/2019, которым установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601011:273.

Истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, просит взыскать с ООО «Спецэнергострой-М» задолженность за фактическое пользование земельным участком в размере 761 886,54 руб., проценты за пользование чужими денежные средствами в размере 182 934,35 руб., почтовые расходы в размере 130,68 руб.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление № 3, указывает, что размер арендной платы не может превышать размер земельного налога, в связи с чем размер требований, подлежащих удовлетворению, составляет 115 133,87 руб.

Определением от 24.04.2019 производство по делу №А60-37038/2018 возобновлено.

В судебном заседании 17.05.2019 истцом представлены возражения на отзыв № 3.

В судебном заседании ответчиком представлен отзыв на заявление № 4.

Судом принято к рассмотрению уточнение требований истца о взыскании с ответчика задолженности за фактическое пользование земельным участком в размере 761 866,54 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 182 934,35 руб., а также почтовые расходы в размере 130,68 руб.

Рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

установил:

Как следует из материалов дела, в 1995 г. между ООО «Спецэнергострой» (дольщик), администрацией Октябрьского района г. Екатеринбурга (застройщик) и Комитетом по управлению городским имуществом г. Екатеринбурга был заключен договор долевого участия в строительстве, согласно п. 1 которого Комитет после окончания реконструкции школы обязуется передать дольщику в собственность в счет его долевого участия часть помещений в здании по адресу: <...>.

Между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «Спецэнергострой» 30.12.1999 заключен договор аренды от 30.12.1999 № 6-200 на долю земельного участка, без выдела границ в натуре, площадью 1705 кв.м, от общего земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601011:2 площадью 4135 кв.м под существующие нежилые помещения административно-офисного назначения, на срок с 01.05.1999 по 30.04.2014.

За обществом с ограниченной ответственностью «Спецэнергострой-Инвест» на основании договора купли-продажи от 09.07.2001 № 1-Н зарегистрировано согласно свидетельству от 06.08.2002 право собственности на нежилые помещения площадью 752,30 кв.м, расположенные по адресу: <...>.

За обществом «Спецэнергострой-М» (покупатель) на основании договора купли-продажи с ООО «Спецэнергострой-Инвест» (продавец) от 03.09.2004 зарегистрирован 29.09.2004 переход права собственности на нежилые помещения площадью 752,30 кв.м, расположенные по адресу: <...>.

Между Администрацией города Екатеринбурга и МБОУ ДО ДЮСШ № 3 имени А.Д. Мышкина заключен договор аренды от 01.09.2016 № 6-1403 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601011:273 площадью 2096 кв.м, расположенного по адресу: <...>, под нежилое здание общей площадью 1950 кв.м на срок с 01.09.2016 по 31.08.2065.

Земельный участок был передан арендатору по акту приема - передачи (приложение № 2 к договору).

На земельный участок зарегистрировано право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» от 29.06.2015 № 66-66/001-66/001/612/2015-2279/1.

В вышеуказанном здании находятся три нежилых помещения, совокупная площадь которых равна 1950 кв.м. Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимость на нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0701027:3638 площадью 752,3 кв.м, находящееся в здании по ул. Бажова, 132, зарегистрировано право собственности за ООО «Спецэнергострой-М» (регистрационная запись от 29.09.2004 № 66-01/01-298/2004-145), в связи с чем Администрацией города Екатеринбурга подготовлен проект дополнительного соглашения от 08.02.2017 № 1 о вступлении ООО «Спецэнергострой-М» в договор аренды от 01.09.2016 № 6-1403 с 01.09.2016. По состоянию на 08.06.2018 указанное дополнительное соглашение названным обществом не подписано.

В соответствии с подпунктом 2.2.1 договора аренды от 01.09.2016 № 6-1403 размер арендной платы определяется Арендодателем пропорционально соотношению площади объектов недвижимости, находящихся в собственности (пользовании), к общей площади всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, и умножения полученного значения на площадь земельного участка.

Данные обстоятельства установлены вступившим законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.08.2017 по делу № А60-15535/2017.

В соответствии с постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 27.11.2018 по делу № А60-66858/2017 пункт 2.2.1 дополнительного соглашения № 1 от 08.02.2017 к договору аренды земельного участка от 01.09.2016 № 6-1403 абзацем 4 следующего содержания «Итоговый размер арендной платы, указанный в настоящем пункте не может превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых отсутствуют ограничения права на приобретение в собственность земельного участка».

Согласно статье 37 Земельного кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 25.04.1991 № 1103-1) (ред. от 24.12.1993) при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

Постановлением Главы города Екатеринбурга от 22.04.1999 № 368-г ООО «Спецэнергострой» предоставлена в аренду доля земельного участка без выдела ее в натуре, в последствии был заключен договор аренды от 30.12.1999 № 6-200.

В силу разъяснений пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

На основании подпункта 5 пункта 16 Положения расчет арендной платы осуществляется, исходя из основного вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования «город Екатеринбург», в соответствии с договором аренды земельного участка; в случае выявления несоответствия фактического использования земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования «город Екатеринбург», виду разрешенного использования земельного участка, установленному в договоре аренды земельного участка, расчет арендной платы осуществляется в соответствии с фактическим использованием земельного участка.

Администрация города Екатеринбурга полагает, что поскольку объекты недвижимости, принадлежащие ответчику, не используются в образовательных (спортивных) целях, то при расчете арендной платы для ответчика необходимо исходить из фактического целевого использования земельного участка, а именно; офисные помещения. В данном случае следует применять ставку, предусмотренную пунктом 48 Постановления № 5501 - земельные участки, предназначенные для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки (за исключением земельных участков, указанных в пункте 49).

Как установлено судом, ответчик при рассмотрении дела № А60-15535/2017 указывал, что принадлежащие ему помещения не используются им для осуществления образовательной деятельности (абзац 1, 2 стр. 7 Постановления от 29.11.2017 по делу № А60-15535/2017, часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод ответчика о невозможности использования всего земельного участка уже являлся предметом рассмотрения судебного дела № А60-15535/2017, которым установлено, что земельный участок сформирован практически по периметру здания, территория здания школы и иных помещений в ней огорожена и оснований для уменьшения площади земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601011:273 не имеется.

На неделимом земельном участке с кадастровым номером 66:41:0601011:273 площадью 2 096 кв.м расположено единое нежилое здание (тип объекта - спортивная школа и административное), совокупная площадь помещений в нем составляет 1950 кв.м. Границы данного земельного участка уточнены, на земельный участок зарегистрировано право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» (регистрационная запись от 29.06.2015 № 66-66/001-66/001/612/2015-2279/1).

На три помещения, которые расположены в указанном здании, зарегистрированы права трех лиц:

1) с кадастровым номером 66:41:0701027:3638 площадью 752,3 кв. м, принадлежащее на праве собственности ООО «Спецэнергострой-М» ИНН <***> (регистрационная запись от 29.09.2004 № 66-01/01-298/2004-145);

2) с кадастровым номером 66:41:0701027:3639 площадью 1101 кв. м, принадлежащее на праве собственности МО «город Екатеринбург» (регистрационная запись от 10.09.2003 № 66-01/01-270/2003-480) и предоставленное в оперативное управление МБОУ ДО ДЮСШ № 3 имени А.Д. Мышкина ИНН <***> (peг. запись от 13.04.2007 № 66-66-01/002/2007-321);

3) с кадастровым номером 66:41:0701027:3637 площадью 96,7 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО3 (регистрационная запись от 30.12.2015 № 66-66/001-66/001/300/2015-3249/3).

Порядок расчета годового размера арендной платы для граждан рассчитывается по формуле, установленной пунктом 5 «Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроков внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области или право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области», утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП.

Если земельный участок предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле:

АП =КС × Д × СтАП × Ку × ПК/100, где:

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке;

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции.

Таким образом, размер доли для каждого арендатора определен путем деления площади помещения, используемого собственником гаражного бокса, на общую площадь всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, и умножения полученного значения на площадь земельного участка.

Таким образом, методика расчета арендной платы пропорционально площади помещений, принадлежащих лицу, прямо предусмотрена законом.

Размер арендной платы для Ответчика определяется следующим образом: 752,3/1 950 кв.м × 2 096 кв.м = 808,63 кв.м.

Указанное обстоятельство установлено вступившим в законную силу постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2018 по делу № А60-66858/2017, имеющим преюдициальный характер (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поскольку указание в качестве объекта договора части земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601011:273 площадью 221 кв.м противоречит положениям главы V Земельного кодекса Российской Федерации (абзац 3-7 стр. 6 данного Постановления).

В соответствии с п. 48 ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденных постановлением Администрации города Екатеринбурга от 22.12.2011 № 5501, размер ставки, подлежащий применению к ответчику, на земельные участки, предназначенные для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки составляет 4,20 %.

Доводы ответчика о применимости принципа № 7, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», поскольку в рассматриваемом деле имеются как ограничение права ООО «СПЕЦЭНЕРГОСТРОЙ – М» на приобретение спорного земельного участка в частную собственность в силу закона, поскольку часть нежилых помещений в здании по ул. Бажова, д. 132 находятся в муниципальной собственности и передана на праве оперативного управления иному лицу, а также исходя из принципа единства судьбы земельного участка, подлежат отклонению в силу следующего.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, предусматривающий, что любое ее использование осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из Основных принципов, направленных на эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Президент Российской Федерации поручил Правительству Российской Федерации установить дополнительные гарантии экономической обоснованности размера арендной платы за земельные участки, ограниченные в обороте, для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на таких земельных участках, и арендующих такие земельные участки (поручение от 29.01.2016 N Пр-147).

Во исполнение этого поручения Правительством Российской Федерации в Постановление от 16.07.2009 N 582 внесены изменения, утвержденные Постановлением от 05.05.2017 N 531.

Основные принципы дополнены абзацем восьмым (принцип N 7), который предусматривает дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает виды земель, на которые распространяются ограничения оборотоспособности земельных участков.

Перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков определен пунктом 5 данной статьи.

Основные принципы дополнены принципом N 7 в целях установления дополнительных гарантий экономической обоснованности размера арендной платы за земельные участки, ограниченные в обороте, для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на таких земельных участках и арендующих такие земельные участки.

Наличие на земельном участке здания или сооружения, в котором отдельные помещения принадлежат одному лицу на праве частной собственности, а другому на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, не является ограничением в обороте этого земельного участка.

Это является обременением, которое препятствует приобретению неделимого земельного участка или его части в собственность.

Принцип же N 7 применим исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, прямо установленному п. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Неоднозначного толкования указанное положение не допускает, на что обращено внимание и Верховным Судом Российской Федерации (Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 N АПЛ18-523).

Отнесение спорного земельного участка к перечню, предусмотренному п. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации по материалам дела не следует.

Использование земельного участка без уплаты арендных платежей является неосновательным обогащением.

В силу п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно п. 2 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца (п. 9 Правил определения размера арендной платы).

Поскольку ответчик использовал земельный участок без правоустанавливающих документов, плату за использование земельного участка не вносил, суд пришел к выводу о неосновательном обогащении ответчика за счет истца в размере сбереженной арендной платы.

Согласно расчету сумма неосновательного обогащения ответчика за пользование земельным участком за период с сентября 2016 г. по апрель 2018 г. составляет 761 886,54 руб.

Доказательств оплаты суммы задолженности в размере 761 886,54 руб. в материалах дела не имеется и ответчиком не представлено, в связи с чем, с ответчика в пользу истца на основании ст. ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит взысканию указанная сумма задолженности.

Согласно п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Поскольку ответчик допустил нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 182 934,35 (периоды: 31.12.2016-21.02.2018, 13.12.2016-11.05.2018, 31.12.2016-11.05.2018) обосновано и подлежит удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о возмещении судебных расходов в размере 130,68 руб., составляющих сумму пересылки заказных писем с уведомлением.

На основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем требование о взыскании почтовых расходов судом удовлетворяются.

Поскольку истец на основании подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в размере 21 899,03 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Взыскать с ООО «СПЕЦЭНЕРГОСТРОЙ – М» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Администрации города Екатеринбурга (Земельный комитет) (ИНН <***>, ОГРН <***>) 944 951,57 руб., в том числе задолженность за фактическое пользование земельным участком (неосновательное обогащение) за период с сентября 2016 г. по апрель 2018 г. в размере 761 886, 64 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 182 934, 35 руб., судебные расходы в размере 130,68 руб.

3. Взыскать с ООО «СПЕЦЭНЕРГОСТРОЙ – М» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета денежные средства в размере 21 899,03руб. государственной пошлины.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

Выдача исполнительных листов производится не позднее пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии 371-42-50.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

СудьяД.Е. Пенькин